Wohnung verkaufen

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Eigentümer-Welt: Alles wichtige für deine Immobilie

Wie viel ist deine Immobilie wert?

Immobilienbewertung
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Wohnung verkaufen – So bekommst du den besten Preis

Du willst deine Wohnung erfolgreich verkaufen? Dafür musst du dich gut vorbereiten. Wie du den Wert einer Wohnung ermittelst, welche Dokumente du zusammentragen musst und welche Kosten auf dich zukommen können, erfährst du hier.

Wann lohnt es sich, eine Wohnung zu verkaufen?

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren immens gestiegen und befinden sich derzeit auf einem Rekordhoch. Hinzu kommt, dass gerade in Ballungsgebieten die Nachfrage nach Eigentumswohnungen oft die tatsächlichen Angebote deutlich übersteigt. Wer jetzt seine Wohnung verkauft, kann mit einer hohen Wertsteigerung und dementsprechenden Gewinn rechnen.
Wie sich die Immobilienpreise in Zukunft entwickeln, ist angesichts der steigenden Zinsen, einer möglichen Immobilienblase und dem Angriffskrieg auf die Ukraine schwer abzuschätzen.

Die Immobilienpreise könnten noch weiter steigen. Die Immobilienpreise könnten aber auch stagnieren oder sinken – vor allem wenn die Zinsen weiter steigen und sich immer weniger Menschen ein Darlehen leisten können.

Unvermietete oder vermietete Wohnung verkaufen?

Eine unvermietete Wohnung zu verkaufen ist in der Regel nicht nur einfacher, sondern es lässt sich auch ein höherer Kaufpreis erzielen. Das liegt vor allem daran, dass potenzielle Käufer ihre eigenen Pläne mit einer leerstehenden Wohnung leichter umsetzen können und falls sie die Wohnung selbst nutzen möchten, sich den Prozess der Eigenbedarfskündigung sparen. Zudem ist die Rendite, die sich mit vermieteten Immobilien erzielen lässt, in manchen Städten mittlerweile eher schlecht, so dass ich Käufer nicht mehr unbedingt für vermietete Immobilien als Renditeobjekt entscheiden.
Weißt du, dass deine Mieter in naher Zukunft deine Wohnung verlassen möchten, könntest du sie also zu diesem Zeitpunkt als leerstehend und zu für dich besseren Konditionen verkaufen.

Wohnung selbst verkaufen oder mit Makler?

Wenn du dich entschlossen hast, deine Eigentumswohnung zu verkaufen, hast du zwei Möglichkeiten. Die bequemste Art ist es, einen Makler zu beauftragen. Der nimmt dir alle Aufgaben ab. Du musst weder Behördengänge auf dich nehmen noch die Wohnung inserieren oder Besichtigungen durchführen. Er ermittelt auch den Marktwert der Wohnung für dich. Das lässt er sich alles zwar in Form einer Provision kosten, du hast aber viel weniger Aufwand.

Oder du entscheidest dich dafür, alles selbst in die Hand zunehmen. Das spart dir mehrere Tausend Euro, weil du keine Provision zahlen musst. Allerdings ist der Verkauf in Eigenhand enorm zeitaufwendig und arbeitsintensiv. Das sollte dir bewusst sein.

Wohnung verkaufen: Wie lege ich den richtigen Angebotspreis fest?

Selbst einen Preis für deine Wohnung zu bestimmen ist riskant. Setzt du zu hoch an, findest du keine Käufer. Setzt du zu niedrig an, verkaufst du unter Wert. Für eine detaillierte Immobilienbewertung engagierst du am besten einen Profi – einen Makler oder einen verifizierten Gutachter. Die ermitteln für dich den Verkehrswert beziehungsweise den Marktwert deiner Wohnung. Um eine erste realistische Einschätzung über den Wert deiner Eigentumswohnung zu erhalten, hilft auch die kostenlose Online-Immobilienbewertung von immowelt.

Folgende Faktoren wirken sich auf den Preis einer Wohnung aus:

  • Lage
  • Baujahr
  • Ausstattung (z. B. Balkon, Art der Fenster, Kellerabteil, Gartenteil, Heizungsart)
  • Zimmerzahl
  • Etage
  • Größe
  • Schnitt der Wohnung (gibt es Durchgangszimmer, gibt es viele Schrägen

Wie lange dauert es, eine Wohnung zu verkaufen?

Ob mit professioneller Hilfe oder doch in Eigenregie. Ein Verkauf einer Wohnung ist nicht binnen weniger Tage realisierbar. Wer also den Entschluss gefasst hat, eine Wohnung zu verkaufen sollte drei bis sechs Monate dafür einplanen.
Verkaufst du aber eine vermietete Wohnung, kann sich der Verkauf zusätzlich hinauszögern. Viele Käufer wollen selbst die gekaufte Wohnung beziehen, was die Anzahl möglicher Kaufinteressenten schmälert.

Wohnungsverkauf vorbereiten

Bevor du deine Wohnung verkaufst, musst du im Vorfeld einige wichtige Dinge organisieren, damit du keine bösen Überraschungen erlebst.

Durch einen Blick ins Grundbuch solltest du zum Beispiel ausräumen, dass Belastungen wie Kredite eingetragen sind, die den Verkauf verhindern oder verzögern könnten. Ansonsten sollte der Verkauf mit der Bank besprochen und eine Freigabe zum Verkauf eingeholt werden. In dem Fall gilt es zu beachten, nicht die Bank als Makler für den Verkauf zu beauftragen, wenn du das nicht willst.

Dann kannst du deine Wohnung in Szene zu setzen und fotografieren. Dabei solltest du die Vorzüge und ihre Besonderheiten ausarbeiten. Balkon, Badewanne und Aufzug sind wichtige Kernmerkmale. Dazu formulierst du eine Beschreibung deiner Wohnung, in der auch Details ausführlich beschrieben werden. Das brauchst du später für dein Exposé.

Informiere dich aber auch über Mängel. Du solltest sie spätestens bei der Besichtigung offenlegen, ansonsten können wegen versteckter Mängel nach dem Verkauf Schadensersatzforderungen auf dich zukommen. Andernfalls reparierst du die Schäden selbst. Anhand der Rechnungen kannst du die Arbeiten dem potenziellen Käufer nachweisen.

Diese Dokumente brauchst du, um deine Wohnung zu verkaufen

Wohnungsverkauf vorbereiten

Beim Verkauf deiner Wohnung brauchst du Dokumente, die den Käufer interessieren oder die der Notar für den Kaufvertrag braucht.

Dokumente, die deine Wohnung betreffen

  • aktueller Grundbuchauszug
  • Grundriss der Wohnung
  • Energieausweis
  • Grundsteuerbescheid
  • Mietvertrag (sofern die Wohnung vermietet ist)

Dokumente, die die WEG betreffen

  • aktueller Wirtschaftsplan
  • Teilungserklärung
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Aufstellung Instandhaltungsmaßnahmen
  • Gebäudeversicherungsnachweis
  • Hausverwaltervertrag
  • Hausgeldabrechnung

Grundbuchauszug

Der Käufer erfährt, unter anderem Informationen zu den Eigentums- und Wohnverhältnissen sowie Belastungen durch Grundschuld, Hypotheken oder weitere Grundpfandrechte.

Grundriss der Wohnung

Käufer suchen oft eine Eigentumswohnung, die ideal zu ihrer Lebenssituation passt. Größe und Lage der Zimmer können entscheidend sein. Der Grundriss gibt dem potenziellen Käufer Aufschluss, wie die Wohnung geschnitten ist und wie die Räume aufgeteilt sind.

Energieausweis

Der Energieausweis gibt an, womit deine Wohnung beheizt wird, und gibt Auskunft über die energetische Qualität des Gebäudes. Wichtiges Merkmal der neueren Energieausweise ist die Energieeffizienzklasse eines Hauses an. Der Käufer hat hier schnell einen Einblick, ob er mit hohen und niedrigen Heizkosten zu rechnen hat, die kaufentscheidend sein können.

Energieausweis online bestellen

Ein Energieausweis ist für Vermieter und Verkäufer Pflicht gemäß EnEV 2014. Spätestens beim Besichtigungstermin musst du ihn vorzeigen.

Teilungserklärung, Gemeinschaftseigentum

Du musst besonders auf den gemeinschaftlichen Aspekt beim Verkauf deiner Eigentumswohnung in einer WEG achten, wenn du sie verkaufen willst. Schließlich verkaufst du nicht nur deine Eigentumswohnung, sondern auch einen Teil des Gemeinschaftseigentums im Haus. Die Teilungserklärung regelt unter anderem die Aufteilung von Kellern oder anderen Gemeinschaftsräumen, aber auch die Aufteilung anfallender Kosten auf die Eigentümer – beispielsweise für Reparaturen.

Wirtschaftsplan

Der Kaufinteressent wird aber auch von dir wissen wollen, wie die finanzielle Situation der WEG ist, und wie sich die Eigentümer untereinander verstehen. Deswegen macht es Sinn, den Wirtschaftsplan sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen vorlegen zu können. Wichtig für potenzielle Käufer ist auch, dass sich die Hausgemeinschaft untereinander gut versteht. Dazu gehört beispielsweise auch, ob sie sich über Anschaffungen oder Renovierungen klaglos verständigt.

Gebäudeversicherungsnachweis

Die Gebäudeversicherung ist von der Eigentümergemeinschaft für das gesamte Wohngebäude abgeschlossen worden. Falls der Käufer den Kauf der Wohnung finanzieren möchte, braucht seine Bank einen Nachweis über die Gebäudeversicherung. Zudem darf die Brandversicherungsurkunde nicht fehlen. Die Dokumente hat die Hausverwaltung.

Hausverwaltervertrag

Der Vertrag mit der Hausverwaltung regelt die Aufgaben des Verwalters und dessen Vergütung. Die Kosten muss auch der neue Eigentümer der Wohnung zahlen, weshalb das beim Verkauf relevant ist. Der Vertrag ist deswegen für den neuen Wohnungsbesitzer gültig und deshalb beim Wohnungsverkauf relevant.

Hausgeldabrechnung

Der potenzielle Käufer möchte wissen, wie hoch in Zukunft die Nebenkosten sind. Das Hausgeld für Betriebskosten und Co. ist ein großer Kostenfaktor, der ausschlaggebend für oder gegen einen Kauf sein kann.

So läuft der Verkauf einer Eigentumswohnung ab

Der Verkaufsprozess beginnt mit der Vermarktung. Dazu wirbst du mit deinem Exposé potenzielle Käufer an. Hast du dich mit deinem potenziellen Käufer nach der Besichtigung auf einen Preis verständigt, folgt der Notartermin, bei dem der Kaufvertrag ausformuliert wird. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar aus. Gesetzlich geregelt ist das aber nicht. Dem Notar musst du alle Unterlagen zur Immobilie und zu deiner Person mitbringen. Bei einem zweiten Notartermin wird der Vertrag letztlich unterschrieben.

Wohnung richtig bewerben: Was muss ins Exposé?

Um eine Wohnung zu verkaufen, musst du sie inserieren. Für eine gute und vollständige Immobilienanzeige und das dazugehörige Exposé musst du deswegen einige Dokumente und Informationen zusammentragen:

  • Zustand der Wohnung
  • Letzte Sanierung oder Modernisierung
  • Grundriss
  • Baujahr des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet
  • Ausstattung der Wohnung (Balkon, Kellerabteil, Dachbodenabteil, Stellplatz, Gartenanteil, Terrasse)
  • Nebenkosten und Hausgeld
  • Zimmeranzahl
  • Wohnfläche
  • Bei vermieteten Wohnungen: Hinweis, dass die Wohnung vermietet ist
  • Infos zum Wohnumfeld (Einkaufsmöglichkeiten, Öffentlicher Verkehr, Ärzte, Schulen etc.)

Wie organisiere ich den Besichtigungstermin?

Nachdem du die Anzeige veröffentlicht hast, werden sich im Idealfall schon am selben Tag erste Interessenten finden. Setzt dir ein Limit, wie viele Besichtigungen du durchführen möchtest. Oft kommen deutlich mehr Anfragen herein, die deinen Zeitrahmen sprengen können. Infolgedessen wirst du Besichtigungen vereinbaren. Das sowie die Besichtigungen selbst übernimmt aber auch ein Makler für dich, wenn du ihn beauftragt hast.

Bevor du die Wohnung vorführst, solltest du sie auf aufräumen. Unnötige Möbel können raus, die Wohnung muss aber nicht zwingend leer sein. Eine möblierte Wohnung wirkt immer anders als eine komplett leere Wohnung. Manche Makler haben sich auf Home Staging spezialisiert, die deine Wohnung ins beste Licht rücken. Am besten gehst du im Vorfeld kritisch durch alle Zimmer und erledigst gegebenenfalls kleine Schönheitsreparaturen – wie Kratzer im Parkett zu entfernen.

Beim Termin selbst darfst du die Stärken der Wohnung ruhig in den Vordergrund stellen. Baumängel solltest du aber auf keinen Fall verschweigen. Im schlimmsten Fall könnte der Wohnungsverkauf komplett rückgängig gemacht werden. Kleinere Schwächen musst du nicht nennen. Tust du es doch, kann das Vertrauen aufbauen.

Notartermin und Kaufvertrag: Worauf muss ich achten?

Der Wohnungsverkauf wird beim Notar besiegelt. Diesen sucht in der Regel der Käufer aus. Der Kauf wird erst mit einer notariellen Beurkundung rechtskräftig. Selbst dann ist der Käufer aber noch nicht automatisch der neue Wohnungseigentümer. Er muss die Wohnung über den Notar bezahlen. Erst dann veranlasst dieser eine entsprechende Änderung im Grundbuch. Was fehlt, ist noch die Schlüssel- und Dokumentenübergabe. Bauzeichnungen, Grundrisse und dergleichen gehen dabei an den neuen Eigentümer über.

Wann muss die Wohnung übergeben werden?

Die Wohnung musst du erst übergeben, wenn du auch das Geld erhalten hast. Das ist in einem üblichen Kaufvertrag so festgehalten. Den Geldeingang überwacht der Notar. Er überweist es auch an dich. Dann folgt die Wohnungsübergabe. Wenn du Wohnung und alle Schlüssel an den Käufer übergibst, fertigst du am besten noch ein Übergabeprotokoll an, in das du zum Beispiel auch Fotos von kleineren Schäden einfügen kannst. Mit diesem Dokument schützt du dich vor eventuellen Schadensersatzforderungen.

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Wohnung an?

Dokumente Für einige Dokumente, die du zusammentragen musst, fallen Gebühren ab. Beispielsweise brauchst du einen aktuellen Energieausweis, wenn keiner vorhanden ist. Eine Übersicht.

Unterlagen/ DokumenteZuständige StelleKosten €
GrundbruchauszugGrundbuchamt oder Notar20
EnergieausweisZugelassene Aussteller von Energieausweisen50 bis 100
TeilungserklärungGrundbuchamt70 bis 140
GrundrissArchitekten oder Raumplaner0 bis 100

Maklerkosten Diese Kosten für die Dokumente entfallen für dich, wenn du über einen Makler deine Wohnung verkaufst. Dann musst du allerdings eine Provision zahlen von bis zu 3,57 Prozent des Verkaufspreises. Zuzüglich kommt beispielsweise die Summe, die er für den Gutachter zur Kaufpreisermittlung angegeben hat.

Wann du beim Verkauf Steuern zahlen musst

Bei einer selbst genutzten Immobilie fallen in der Regel keine Steuerzahlungen an. Es gibt jedoch Konstellationen, bei denen das Finanzamt einen Teil deines Erlöses bekommt.

Spekulationssteuer

In erster Linie solltest du dabei die Spekulationssteuer beachten. Diese wird fällig beim Verkauf einer vermieteten Immobilie, wenn der Kauf noch keine zehn Jahre her ist. Anders als bei der Kapitalertragssteuer, bei der 25 Prozent auf jeden Euro über dem Freibetrag besteuert wird, wird der Erlös beim Hausverkauf in deiner Einkommenssteuer verwoben. Wieviel Steuerabgaben du zahlen musst, ist deswegen pauschal nicht zu sagen.

Versteckte Schenkung

Wenn die Wohnung zu günstig verkauft wird, schaut das Finanzamt ebenfalls genau hin. Dann wird eine versteckte Schenkung vermutet. Die Folgen können teuer werden. Maßgeblich für die dann aufkommende Schenkungssteuer ist dann die Differenz zwischen dem tatsächlichen Marktwert und dem vereinbarten Kaufpreis. Den tatsächlichen Marktwert ermittelt die Behörde.

Gewerbe

Solltest du in einem größeren Umfang Wohnungen verkaufen, kann dir das Finanzamt gewerblichen Tun vorwerfen, Dann fällt Gewerbesteuer für dich an, den auf den erzielten Gewinn fällig wird.

Wann du das Vorkaufsrecht beachten musst

Das Vorkaufsrecht ist laut Paragraph 577 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Recht des Mieters, die Wohnung zu kaufen, wenn diese in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und durch den Vermieter an einen Erstkäufer verkauft werden soll. Wenn du Besitzer des gesamten Wohnhauses bist, und die Wohnung nun zum ersten Mal nach Aufteilung in Wohnungseigentum verkauft werden soll, hat der aktuelle Mieter ein Vorkaufsrecht. Er kann die Wohnung dann zu den mit den Kaufinteressenten bereits ausgehandelten Bedingungen kaufen. Dafür hat er zwei Monate Zeit.

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