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Grundstück verpachten: So findest du schnelleinen Pächter

Ein Grundstück ist eine gute Geldanlage. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Menschen dafür, ein Grundstück zu kaufen, um es anschließend gewinnbringend zu verpachten. So erzielen sie ein regelmäßiges Einkommen. In diesem Leitfaden erfährst du, wie du einen geeigneten Pächter findest und worauf du bei der Grundstücksverpachtung achten solltest.

Es gibt unterschiedliche Arten der Grundstückspacht. Sehr häufig kommt beispielsweise die Landpacht vor. Sie findet bei der Verpachtung von Restaurants und landwirtschaftlichen Grundstücken Anwendung. Bietet ein Verpächter hingegen ein komplettes Unternehmen zur Pacht an, spricht man von einer Unternehmenspacht. Beide Pachtarten schließen neben dem Grundstück die Nutzung von Maschinen, Wohn- und Wirtschaftsgebäuden mit ein.

Verpachten oder vermieten – was ist der Unterschied?

Häufig werden die Begriffe „vermieten“ und „verpachten“ fälschlicherweise als Synonyme verwendet. Rechtlich gibt es jedoch einen Unterschied. Bei der Grundstücksvermietung überlässtdu als Eigentümer deinem Mieter eine Fläche gegen monatliche Geldzahlungen zum Gebrauch. Wenn du ein Grundstück verpachtest, hat der Vertragsnehmer das Recht, den Grund zu nutzen und Einkünfte daraus zu erzielen. Dies bezeichnet man auch als Fruchtziehung. Angenommen du verpachtest einen Garten mit Obstbäumen: So darf dein Pächter nicht nur das Grundstück nutzen, sondern auch das Obst abernten und verkaufen beziehungsweise selbst verwenden.

Egal, ob du eine Grünfläche, eine landwirtschaftliche Fläche oder ein Gewerbegrundstück verpachtest: Achte darauf, dass du nach der Anzeigenschaltung stets gut erreichbar bist und mit den Interessenten möglichst zeitnah einen Besichtigungstermin ausmachen kannst.

Einen Pächter finden

Du möchtest ein Grundstück verpachten? Dann solltest du alle Hebel in Bewegung setzen, um einen geeigneten Pächter zu finden. Mit einer Anzeige in einem Immobilienportal wie immowelt erreichst du die meisten Menschen. Je genauer du das Pachtgrundstück darin beschreibst, desto mehr Interessenten werden sich bei dir melden. Darüber hinaus solltest du die Anzeige mit qualitativ hochwertigen, aussagekräftigen Bildern aufpeppen. Eine Pachtanzeige im Lokalteil der Zeitung kann sich ebenfalls lohnen. Allerdings ist eine Online-Anzeige günstiger und erreicht meist eine größere Zielgruppe.

Die Höhe des Pachtzinses festlegen

Den Pachtzins kannst du in der Regel frei mit deinem Vertragsnehmer aushandeln. Meist hängt die Höhe des Zinses vom Ertrag oder Umsatz ab, der mit dem Pachtgrundstück erwirtschaftet werden kann. Deshalb ist es üblich, dass er hin und wieder an die Ertragsänderungen angepasst wird. Dies sollte jedoch schriftlich im Vertrag vereinbart werden. Eine gute Orientierungsmöglichkeit beim Festlegen der regelmäßigen Pacht bieten die Gutachterausschüsse der örtlichen Gemeindeverwaltung.

Kleingärten gelten als Sonderfälle: Sie dienen lediglich der Erholung und nicht der wirtschaftlichen Nutzung. Aus diesem Grund fallen sie unter das Kleingartenpachtgesetz, das gesetzliche Richtlinien für die Pachthöhe festlegt. Für Fischerei- und Jagdpachtverträge gelten ebenfalls Sonderregelungen, die in den Fischereigesetzen der Länder beziehungsweise im Bundesjagdgesetz festgeschrieben sind.

Wer ein Grundstück verpachtet, sollte folgende Regelungen im Pachtvertrag berücksichtigen:

  • Halte das Pachtgrundstück und die zugehörigen Pachtgegenstände im Vertrag fest. Beschreibe außerdem, woraus der Pächter den Ertrag erwirtschaftet.
  • Meist gibt der Verpächter keine Gewähr für den Ertrag des Pachtgrundstücks. Auch das solltest du schriftlich vereinbaren.
  • Setze fest, dass die vertragstypischen Pflichten beim Pachtvertrag nach § 581 ff. BGB(bei der Landpacht 585 ff.) gelten, soweit nichts anderes im Vertrag festgelegt wurde.
  • Höhe und Fälligkeit des Pachtzinses
  • Laufzeit und Vertragsart (befristet/unbefristet)
  • Regele eine mögliche Bebauung des Grundstücks
  • Halte fest, ob und inwiefern die Nutzungsart geändert werden kann
  • Beschreibe die Pflichten des Vertragsnehmers. Dabei kannst du unter anderem festlegen, dass der Pächter Schäden am Pachtgrundstück – beispielsweise durch Wild oder Unwetter – selbst beheben muss.
  • Lege fest, ob und in welchen Fällen der Vertragsnehmer das Grundstück unterverpachten darf.
  • Regele auch, unter welchen Umständen das Pachtverhältnis vorzeitig aufgelöst werden kann. Beispielsweise lässt sich vereinbaren, dass bei einem Verkauf des Grundes auch der Pachtvertrag endet.

Grundstück verpachten: Tipps für den Pachtvertrag

Wenn du einen geeigneten Pächter gefunden hast, solltest du einen schriftlichen Pachtvertrag aufsetzen. Damit überlässt du das Pachtgrundstück dem Vertragsnehmer zur Nutzung und Fruchtziehung. Im Gegenzug verpflichtet sich dieser, die Inventarstücke – wie beispielsweise Werkzeuge oder Maschinen – zu pflegen und regelmäßig einen Pachtzins zu zahlen. In der Regel überträgt der Eigentümer des Grundstücks dem Pächter das Fruchtziehungsrisiko. Das bedeutet, dass der Vertragsnehmer die Pacht trotz eines wirtschaftlichen Misserfolgs in voller Höhe entrichten muss. Es ist jedoch auch möglich, den Vertrag so zu gestalten, dass der Verpächter sich am erwirtschafteten Ertrag und Verlust beteiligt.

Handelt es sich bei dem Grundstück, das du verpachten möchtest, um einen Kleingarten, gibt es gesonderte gesetzliche Vorschriften. Beispielsweise sind bei der Kleingartenpacht ausschließlich unbefristete Verträge möglich. Zudem darf die Pacht den ortsüblichen Pachtzins im Obst- und Gemüsebau maximal um ein Vierfaches übertreffen.

Wenn du sicher gehen möchtest, dass du den Pachtvertrag richtig aufsetzt, ist der Rat eines Maklers gefragt. Makler kennen die vertraglichen Fallstricke sehr gut und helfen dir gerne, diese zu umgehen. Da du als Verpächter dem Pächter einen großen Teil deines Vermögens zur Nutzung überlässt, solltest du auch die Bonität deiner Interessenten überprüfen. Bei der Bonitätsprüfung ist es ebenfalls empfehlenswert, auf die Expertise eines Maklers zurückzugreifen. So steht einem guten Pachtverhältnis später nichts im Wege.

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1 Gestützte Bekanntheit laut einer Befragung unter 5.063 Personen ab 18 Jahren mit ständigem Wohnsitz in Deutschland, die entweder in den letzten 12 Monaten umgezogen sind oder für die kommenden 12 Monate einen Umzug planen und für die Immobiliensuche Online-Portale nutzen. Zeitpunkt der Erhebung: März 2020. Die Studie wurde im Auftrag von immowelt durchgeführt.
2 Ergebnisse aus Interviews, die die immowelt mit privaten Anbietern im September 2018 und Januar 2020 geführt hat.
3 Über 65 Millionen Besuche monatlich auf immowelt.de und immonet.de (Google Analytics, Mai 2020)