Wohnung vermieten – mit einer Anzeige zum schnellen Erfolg

Schalten Sie jetzt eine Immobilienanzeige für die Wohnungsvermietung auf immowelt.de und Ihr Inserat erscheint automatisch auch auf immonet.de. So finden Sie schnell den passenden Mieter.

  • 44 Millionen Visits pro Monat auf immowelt.de und immonet.de (Messung Adobe Analytics, Google Analytics, August 2016)
  • einfache Anzeigenerstellung: In wenigen Schritten ist Ihre Immobilienanzeige online
  • verdoppelte Medienpräsenz: zusätzliche Veröffentlichung auf über 100 Top-Portalen wie Zeit Online, Spiegel Online, meinestadt.de u.v.m.
  • sichere Bezahlung: per Rechnung, Lastschrift, Kreditkarte, PayPal oder SOFORT Überweisung
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Anzeige für die Wohnungsvermietung erstellen

Anzeige erstellen

Standort, Kosten, Merkmale, Fotos und Texte eingeben und wichtige Unterlagen wie Energieausweis oder Grundriss vorbereiten. Sie können Ihre Anzeige jederzeit speichern und ändern.

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Sie bezahlen erst, wenn Sie Ihre Anzeige online veröffentlichen. Entscheiden Sie sich für eine Laufzeit von 2 Wochen, 4 Wochen oder 3 Monaten, ihre Anzeige können Sie später noch aktualisieren.

Mieter oder Käufer finden

Sie erhalten Kontaktanfragen von Interessenten per E-Mail (wahlweise auch telefonisch) und können in Ruhe entscheiden.

Wohnung vermieten: Schritt für Schritt zur erfolgreichen Vermittlung

Wer eine Wohnung vermieten möchte, muss von der Immobilienanzeige bis zum abschließenden Mietvertrag etliches beachten. Hier finden Sie alle Informationen rund um das Thema Wohnungsvermietung.

Tipp:
Am besten eröffnen Sie zunächst ein kostenloses Benutzerkonto auf immowelt.de oder loggen sich mit Ihren bestehenden Benutzerdaten ein. So sehen Sie, welche Angaben, Dokumente und Beschreibungstexte Sie vorbereiten sollten, um eine vollständige Immobilienanzeige zu schalten.

Wohnung sicher vermieten. Foto: virtua73/fotolia.com

Schritt 1: Anzeige erstellen

Am Beginn einer erfolgreichen Vermittlung steht die Anzeige.
Diese soll Mietinteressenten auf Ihre Wohnung aufmerksam machen, bereits wesentliche Details enthalten – und vor allem Lust auf eine Besichtigung wecken.

Aussagekräftige Fotos

Gute Fotos vermitteln einen ersten Eindruck von der Wohnung. Fotografieren Sie am besten alle Zimmer, also Küche, Bad, Wohn- und Schlafzimmer. Auch Balkon oder Terrasse sind eine Aufnahme wert. Darüber hinaus sind Fotografien von der Außenansicht des Wohnhauses ratsam, um den generellen Zustand der Immobilie zu verdeutlichen.

Wohnung vermieten, Wohnzimmer. Foto: Photographee.eu/fotolia.com

Beim Fotografieren ist es wichtig, auf eine gute Qualität der Aufnahmen zu achten. Egal, ob mit Fotokamera oder Smartphone: Die Kamera muss in der Lage sein, qualitativ hochwertige Bilder aufzunehmen. Auf unscharfen oder kleinen Fotos erkennen Mietinteressenten zu wenig. Außenaufnahmen der Wohnung kommen bei schönem Wetter und blauem Himmel am besten zur Geltung. Auch die Fotos der Zimmer sollten Sie am besten bei Tageslicht machen. Sind die Bilder zu dunkel geraten, können Sie sie mit einem Bildbearbeitungsprogramm aufhellen. Wenn Sie sich unsicher sind, ob das Bild gut genug ist, fotografieren Sie es lieber erneut. Oft gelingt die Aufnahme durch einen Perspektivenwechsel.

Und bedenken Sie: Aktuelle Fotos der Wohnung sind authentischer als Aufnahmen aus dem einige Jahrzehnte zurückliegenden Baujahr.

Auf immowelt.de wirken Aufnahmen im Querformat mit mindestens 690 x 518 Pixel übrigens am besten. Darüber hinaus ist es möglich, ein YouTube-Video in die Anzeige hochzuladen. Der 360-Grad-Schwenk in den einzelnen Zimmern zeigt weitere Details Ihrer Wohnung.

Der Grundriss

Um eine Wohnung vermieten zu können, ist neben aussagekräftigen Fotos ein gut gezeichneter Grundriss von Bedeutung. Dieser ist ein wichtiges Entscheidungskriterium, denn er veranschaulicht Größe und Zimmeraufteilung der Wohnung besser als jede Beschreibung.

Sollten Sie bereits einen Grundriss in Papierform haben und diesen abfotografieren wollen, achten Sie auf eine gute Qualität und Größe. Nur dann sind die Zeichnung und enthaltene Maßangaben gut lesbar. Besser ist es, die Zeichnung einzuscannen und Ihrer Immobilienanzeige als PDF hinzuzufügen. So können ihn künftige Mieter besser betrachten.

Auf immowelt.de können Sie sich mithilfe eines Online-Programms auch Ihren individuellen Grundriss selbst erstellen. Dabei sollten Sie an einige wichtige Angaben der Mietwohnung denken:

  • Maßangaben wie Zimmerlänge und -breite
  • Himmelsausrichtung der Wohnung
  • Lage der Fenster und Türen
  • Lage der Wasser- und Stromanschlüsse
  • Deckenhöhe, Türöffnungswinkel, Fenstergröße
Grundriss für Ihre Immobile bestellen

Sehr sinnvoll: Je besser der Grundriss desto weniger Fragen bleiben offen. Zeichen Sie den Grundriss für Ihre Immobilie selbst oder lassen Sie einen Grundriss von Profis erstellen.

Grundriss bestellen

Tipp:
Steigern Sie die Aussagekraft des Grundrisses, indem Sie eine beispielhafte Grundmöblierung in den Plan aufnehmen.

Wohnfläche berechnen – so funktioniert es

Wohnung vermieten, Wohnfläche berechnen. Foto: Gina Sanders/fotolia.com

Möchten Sie zum ersten Mal die Wohnung vermieten, empfiehlt es sich die tatsächliche Wohnfläche zu ermitteln. Denn je nach Berechnungsgrundlage fallen Quadratmeterzahl und damit die Miethöhe unterschiedlich aus. Gut dokumentiert beugt diese Maßnahme späteren Streitigkeiten um die tatsächliche Quadratmeterzahl vor.

In der Praxis wird die Fläche meist auf Basis der Wohnflächenverordnung berechnet. Diese galt ursprünglich für den sozialen Wohnungsbau. Mittlerweile nutzen sie Gerichte auch als Basis für frei finanzierte Immobilien. Ausnahme: Der Mietvertrag legt eine andere Berechnungsmethode fest.

Wohnung vermieten: Miete, Nebenkosten und Kaution festlegen

Viele Vermieter, die ihre Wohnung vermieten möchten, fragen sich, wie viel Miete sie verlangen können. Um den Mietpreis zu ermitteln, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen lohnt sich der Preisvergleich mit anderen Mietwohnungen in gleicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung. Zum anderen bietet ein eventuell vorhandener Mietspiegel Ihrer Stadt eine Orientierungshilfe. Dieser beinhaltet ortsübliche Vergleichsmieten.

Tipp:
Eine gute Übersicht über die Mietpreise Ihrer Stadt oder Region liefert Ihnen die Preisstatistik auf immowelt.de. Dort sehen Sie die Entwicklung der aktuellen Mietpreise für Wohnungen bis zu einem Zeitraum von drei Jahren.

Gilt in Ihrem Ort die Mietpreisbremse, ist der Mietspiegel umso wichtiger. Wer beim Vermieten seiner Wohnung den Mietpreis erhöhen möchte, sollte einen Blick in den Mietspiegel werfen. Dieser gibt Aufschluss darüber, wie hoch die neue Miete maximal ausfallen darf. Stets für die tatsächliche Miethöhe ausschlaggebend sind Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Lage und Zustand des Wohngebäudes.

Nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die Nebenkosten und die ungefähren Heizkosten sind für Wohnungssuchende von Interesse. Wenn sie von vorneherein wissen, welche monatlichen Zahlungen auf sie zukommen, können sie leichter entscheiden, ob sie sich die Wohnung leisten können oder nicht.

Als Vermieter sollten Sie in jedem Fall eine Kaution verlangen. Diese darf maximal drei Monatskaltmieten betragen und dient Ihnen als Absicherung. Ist Ihr Mieter mit Zahlungen im Rückstand oder beschädigt die Wohnung, können Sie auf dieses Geld zurückgreifen. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei Raten einzuzahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Als Eigentümer haben Sie dafür zu sorgen, dass die Kaution zu den gängigen Zinssätzen anlegt wird. Am Ende des Mietverhältnisses müssen Sie Ihrem Mieter das Geld innerhalb eines angemessenen Zeitraums zurückerstatten, sofern es keinen Mietausfall gab oder Schäden an der Wohnung zu beheben sind. Solch ein Zeitpunkt ist beispielsweise, sobald alle Betriebskostenabrechnungen bezahlt sind.

Ausstattung und Merkmale beschreiben

In der Anzeigenerfassung haben Sie unter den Menüpunkten „Basisdaten“ und „Beschreibung“ die Möglichkeit, die zu vermietende Wohnung genauer zu beschreiben. Wenn Sie sich diese Menüpunkte im Vorfeld ansehen und die Beschreibungstexte vorbereiten, geht die Anzeigenerfassung schneller vonstatten.

Je genauer Sie die Wohnung beschreiben, desto besser finden Wohnungssuchende Ihre Anzeige auf immowelt.de. Suchende können nämlich nach Ausstattungsmerkmalen wie „saniert“, „Einbauküche“, „Bad mit Fenster“ oder „Bad mit Badewanne“ filtern. Ebenfalls beliebte Suchkriterien sind „Balkon“ oder „Haustierhaltung gestattet“.

Auch einen eigenen Beschreibungstext können Sie ergänzen. Darin lohnt es sich beispielsweise, oft gestellte Fragen zu beantworten: Ist eine Einbauküche vorhanden, wie alt ist sie und muss eine Ablöse gezahlt werden? Welche Ausrichtung hat der Balkon und wie groß ist er? Wo befindet sich der Waschmaschinenanschluss und ist auch noch Platz für den Wäschetrockner? Bei der Beschreibung gilt: Präzise und sachlich, aber nicht ausschweifend schreiben. Statt von der „lichtdurchfluteten Wellnessoase“ sollten Sie eher von einem „hellen, geräumigen Badezimmer“ sprechen.

Wohnung vermieten, Außenfassade. Foto: cameris/fotolia.com

Zustand und Lage der Wohnung

Neben den Ausstattungsmerkmalen sollten Sie in der Anzeige auch auf den allgemeinen Zustand und die Lage der Wohnung eingehen. Erwähnen Sie also, ob das Gebäude beispielsweise gerade saniert, oder die Wohnung renoviert wurde.

Zusatzinformationen über die Umgebung der Wohnung sind für Mieter hilfreich. Dazu gehören die Entfernung zur nächsten Haltestelle von U-Bahn oder Stadtbus, zum nächstgelegenen Kindergarten oder Supermarkt. Auch Grünflächen oder Freizeitmöglichkeiten sollten Sie erwähnen.

Der Energieausweis

Bevor Sie Ihre Wohnung vermieten können, müssen Sie Ihrem Mietinteressenten einen gültigen Energieausweis zeigen. Dieser muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Einige Daten aus dem Dokument müssen Sie allerdings schon im Inserat angeben, sonst droht laut Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 ein Bußgeld.

Den Energieausweis gibt es in zwei Varianten: Als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis. Einen Verbrauchsausweis benötigen Sie, wenn zumindest eine der folgenden Aussagen auf das Gebäude der Mietwohnung zutrifft:

  • Das Gebäude verfügt über mindestens fünf Wohneinheiten.
  • Der Bauantrag für das Gebäude wurde nach dem 01.11.1977 gestellt.
  • Das Gebäude entspricht mindestens dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977.

Für alle anderen Gebäude besteht die Wahlfreiheit zwischen dem Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis. Die Daten im Verbrauchsausweis basieren auf einer technischen Analyse des Gebäudes und des Zustands von beispielsweise Dach, Fenstern und Wänden. Der Bedarfsausweis beruht auf den Heizkostenabrechnungen der Bewohner aus den letzten drei Jahren.

Energieausweis in einer Immobilienanzeige verwenden

Ein Energieausweis ist für Vermieter und Verkäufer Pflicht gemäß EnEV 2014. Spätestens beim Besichtigungstermin müssen Sie diesen vorzeigen.

Energieausweis online bestellen

Schritt 2: Anzeige veröffentlichen

Spätestens wenn Sie alles zusammen haben, geht es ans Erstellen Ihrer Anzeige.
Legen Sie sich zuerst ein kostenloses Benutzerkonto bei immowelt.de an oder melden Sie sich mit bestehenden Benutzerdaten an.
So können Sie Ihre Anzeige jederzeit speichern.

Tipp:
Während Sie die Daten eintragen, haben Sie immer die Möglichkeit, sich eine Vorschau des Exposés anzeigen zu lassen.
Diese Funktion finden Sie bei der Anzeigenerstellung oben rechts.

Und so gehen Sie vor:

1. Allgemeine Angaben

Zu den allgemeinen Angaben gehört eine aussagekräftige Überschrift für die Anzeige, die erste Informationen enthält. Beispielsweise: „3-Zimmer Wohnung zu vermieten in zentraler Lage“. Auch den Standort des Hauses tragen Sie hier ein.

Außerdem können Sie festlegen, ob Mietinteressenten Sie über ein Formular kontaktieren oder eher anrufen sollen.

2. Daten und Beschreibung

Basisdaten Ihres Inserats sind die Höhe der Kaltmiete und der Nebenkosten, die Wohnfläche sowie die Daten aus dem Energieausweis. Auch Zimmeranzahl und Zeitpunkt des Bezugs sind wissenswerte Angaben. Darüber hinaus können Sie aus einer Liste alle Ausstattungsmerkmale wählen, die auf Ihre Wohnung zutreffen. Die Liste beinhaltet beispielsweise Merkmale wie „Bad mit Fenster“, „Einbauküche“ oder „Haustiere erlaubt“.

Unter der Objektbeschreibung haben Sie Platz für weitere Informationen zu Ausstattung und Zustand. Darüber hinaus ist eine kurze Beschreibung der Umgebung ratsam. Dabei gilt: So viel wie nötig, so wenig wie möglich. Vermeiden Sie Wiederholungen und nennen Sie die wichtigsten Informationen zu Beginn des Textes. Fremdwörter und Abkürzungen versteht nicht jeder Leser. Nutzen Sie lieber gängige Begriffe und schreiben Sie alle Wörter aus. Auch wenn Sie eine Wohnung vermieten, an der Ihr Herzblut hängt: Formulieren Sie Ihren Text sachlich und verzichten Sie auf fantasievolle Ausschmückungen.

3. Anlagen

Als Anlagen können Sie PDF-Dokumente, ein Video und insgesamt 99 Bilder hochladen. Das erste Bild aus der Bilderliste erscheint in den Suchergebnissen als Listenbild. Deshalb sollte es aussagekräftig sein. So bringen Sie Wohnungssuchende dazu, auf Ihr Inserat zu klicken und es sich näher anzusehen.

Tipp:
Nehmen Sie sich genug Zeit für die Anzeigenerstellung und nutzen Sie möglichst alle Felder. So erhält der Interessent einen umfassenden Eindruck der Mietimmobilie.

4. Veröffentlichung

Sind alle Daten eingegeben und Anlagen hinzugefügt, geht es im nächsten Schritt um die Veröffentlichung der Immobilienanzeige. Zunächst wählen Sie die Laufzeit. Haben Sie am Ende dieses Zeitraums noch keinen passenden Mieter gefunden, können Sie die Laufzeit jederzeit verlängern.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, die Anzeige sofort online zu schalten oder einen späteren Zeitpunkt dafür festzulegen. Egal welchen Zeitpunkt Sie wählen: Sie bezahlen erst, wenn Sie das Inserat online schalten.

Während der Laufzeit können Sie die Anzeige jederzeit bearbeiten, offline nehmen und später reaktivieren. Das Enddatum der Laufzeit ändert sich durch das Pausieren nicht.

Schritt 3: Den richtigen Mieter finden

Nachdem Sie Ihr Wohnungsinserat veröffentlicht haben, gehen bald die ersten Anfragen der Interessenten ein. Als Eigentümer sind Sie auf der Suche nach einem solventen, verantwortungsvollen Bewohner, der die Miete regelmäßig bezahlt und Ihre Wohnung pfleglich behandelt. Daher empfiehlt es sich, Informationen über die Mietinteressenten einzuholen.

Wohnung vermieten, Wohnungsbesichtigung. Foto: Matthias Stoll/fotolia.com

Dabei hilft beispielsweise eine Mieterselbstauskunft, die folgende Informationen beinhaltet:

  • Persönliche Daten: Derzeitige Adresse, Geburtsort und Geburtsdatum
  • Kopie des Personalausweises
  • Beruf
  • Einkommen
  • Familiäre Verhältnisse und einziehende Personen

Diese Selbstauskunft können Sie Ihrem potenziellen Mieter bereits vor der Besichtigung zusenden oder beim Termin vorlegen. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, diese Selbstauskunft auszufüllen. Tut er es, müssen seine Angaben wahrheitsgemäß sein. Fragen zur sexuellen Orientierung, Religion oder politischen Gesinnung müssen hingegen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden.

Wichtig: Nachweise über die finanzielle Situation des zukünftigen Mieters dürfen Sie erst kurz vor Abschluss des Mietvertrags verlangen. Diese sind in Form der letzten drei Gehaltsabrechnungen oder einer Bankauskunft über die Schufa einholbar.

Benötigen Sie neben Selbstauskunft und persönlichem Kennenlernen zusätzliche Sicherheit, können Sie den Mietinteressenten um eine Bescheinigung seines aktuellen Vermieters bitten. Für diese Bescheinigung existieren Vordrucke, die Sie ihm mitgeben können. Darin vermerkt der derzeitige Vermieter, ob der Mieter regelmäßig seine Miete bezahlt und wie er sich innerhalb der Hausgemeinschaft verhält.

Wohnungsvermietung: Auf beiden Seiten zählt der erste Eindruck

Den Besichtigungstermin sollten Sie gut vorbereiten. Egal ob Sie einen Gruppentermin oder Einzeltermine mit den Interessenten vereinbaren: Nehmen Sie sich Zeit für sie und für ein kurzes persönliches Gespräch mit ihnen. Fragen Sie die Wohnungssuchenden, was ihnen an der Wohnung gefällt oder ob sie die Gegend kennen. Auf diesem Weg bekommen Sie ein Gefühl für die einzelnen Bewerber.

Bedenken Sie, dass nicht nur der gute Eindruck der Mietinteressenten zählt. Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte auch selbst einen guten Eindruck bei den Interessenten hinterlassen und die Wohnung in gutem Zustand präsentieren. Das bedeutet: Richten Sie Garten, Wohn- und Kellerräume bestmöglich her. Vielleicht ist es nötig, einzelne Räume zu streichen oder kleinere Reparaturen durchzuführen. Manchmal genügt es bereits, aufzuräumen und den Rasen zu mähen. Damit Sie als Eigentümer einen kompetenten Eindruck hinterlassen, sollten Sie sich auf die Besichtigungstermine vorbereiten und über die Wohnung und das Gebäude von der Bausubstanz bis zu den Nebenkosten Bescheid wissen. Halten Sie auch den Energieausweis zur Einsicht bereit.

Der Mietvertrag

Ein Mietvertrag hält fest, welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben. Auch wenn es rechtens ist, diese Regelungen mündlich zu vereinbaren, hat sich die schriftliche Form durchgesetzt. In der Regel ist ein Mietvertrag unbefristet.

Form des Mietvertrags

Im Internet finden Sie zahlreiche Vordrucke von Mietverträgen. Eine seriöse Quelle und eine Vorlage, die den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen entspricht, verhindern späteren Ärger. Beachten Sie dabei, dass sich die Rechtsprechung regelmäßig ändert und Gerichte viele Klauseln in Mietverträgen für ungültig erklären. Dies zieht mitunter negative Konsequenzen für Vermieter nach sich.

Darüber hinaus haben beide Parteien die Möglichkeit, individuelle Absprachen festzuhalten. Doch nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist automatisch rechtsgültig. Besonders wenn der Mieter unverhältnismäßig benachteiligt wird, entscheiden viele Gerichte zu seinen Gunsten. Bereits für ungültig erklärte der Bundesgerichtshof beispielsweise Klauseln mit starren Renovierungsfristen.

Verschiedene Arten von Mietverträgen

Der Standardmietvertrag legt die Nettokaltmiete fest, die während der gesamten Vertragslaufzeit gleich bleibt. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, wie nach einer Sanierung und mit Zustimmung des Bewohners, ist eine Anhebung der Mietzahlung erlaubt. Ein Staffelvertrag ist meist befristet und nur vom Mieter zu kündigen. Mieterhöhungen sind hinsichtlich des Zeitpunkts und des finanziellen Umfangs im Vertrag festgelegt. Schließen die Parteien einen Indexmietvertrag ab, erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Höhe der Steigerung orientiert sich in der Regel am Preisindex für die private Lebenshaltung, den das Statistische Bundesamt ermittelt.

Tipp:
Nehmen Sie sich genug Zeit für die Anzeigenerstellung und nutzen Sie möglichst alle Felder. So erhält der Interessent einen umfassenden Eindruck der Mietimmobilie.

Sonderfall: Kleinreparaturen

Bei Reparaturen sieht der Gesetzgeber grundsätzlich den Vermieter in der Pflicht. Kleinreparaturen können unter bestimmten Voraussetzungen im Mietvertrag auf den Bewohner übertragen werden:

  • Der Vertrag legt die Maximalhöhe der Kosten fest, die der Mieter zu tragen hat. Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass diese bei 100 Euro liegt.
  • Die Klausel überträgt dem Mieter nur die Kosten für Reparaturen an Einrichtungsgegenständen innerhalb des Hauses und der im Vertrag eingeschlossenen Außenanlagen.

Wohnung vermietet: Es folgt die Wohnungs- und Schlüsselübergabe

Ist der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben, gilt es einen Termin für die Wohnungs- und Schlüsselübergabe zu vereinbaren. Während der Übergabe sollten Sie mit dem neuen Mieter durch die ganze Wohnung gehen und folgende Punkte in einem Übergabeprotokoll festhalten:

  • Zustand der Wohnung, aufgeteilt nach Räumen
  • Zählerstände für Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme
  • Zahl der übergebenen Schlüssel mit Schlüsselnummern
  • Bestehende Mängel: Das verhindert spätere Streitigkeiten, wer für den Schaden aufkommen muss
  • Anwesende Personen
  • Zeugen
  • Datum und Uhrzeit

Das Übergabeprotokoll sollten beide Parteien unterschreiben. Anschließend können Sie es in den Mietvertrag aufnehmen.

Tipp:
Auf immowelt.de gibt es eine Vorlage für das Übergabeprotokoll zum Herunterladen, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten möchten.