Grundstück kaufen: Was ist zu beachten?
Ein eigenes Haus ist für viele Deutsche ein erstrebenswertes Ziel. Um dies zu erreichen, stehen zahlreiche Möglichkeiten offen. Bauträger verkaufen neu gebaute Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Einzelhäuser. Diese sind zum Kaufzeitpunkt fest geplant und der Käufer kann meist Details wie Zimmerwände oder Terrassenfliesen ändern lassen. Hat der zukünftige Hausbesitzer spezielle Wünsche oder Ansprüche, sollte er einen Hausbau in Betracht ziehen. Dazu muss er zunächst ein passendes Grundstück kaufen. Wo man Grundstücke findet, welche Dokumente vor einem Kauf zu prüfen sind und was ein Kaufvertrag beinhalten sollte.
Die Suche nach dem richtigen Baugrundstück
Neben den klassischen Suchmöglichkeiten in der Zeitung und in Anzeigenblättern geben Städte und Gemeinden Auskunft über verkäufliche Grundstücke. Darüber hinaus sind im Internet Plattformen zu finden, auf denen Interessenten deutschlandweit nach freien Bauplätzen suchen können. Auf immowelt.de gibt es folgende Funktionen, die die Suche unterstützen:
Inserate: Online-Anzeigen bieten Platz für Bilder und den Lageplan eines Grundstücks. Darüber hinaus stehen genauere Informationen zum Stand der Erschließung, zur Umgebung und der bestehenden Infrastruktur zur Verfügung – wenn der Anbieter diese angegeben hat. Weiter oben auf dieser Seite können Nutzer auf der Suche nach einem Grundstück angeben, wo das Bauland liegen soll. Nach einem Klick auf den „Suchen“-Button erhalten sie eine Liste mit passenden Inseraten. Um diese Exposé-Liste weiter einzugrenzen, haben Nutzer die Möglichkeit, weitere Kriterien wie Kaufpreis, Quadratmeterpreis, Grundstücksfläche und den Erschließungsgrad anzugeben.
Merkliste: Die Merkliste ermöglicht es Suchenden, alle interessanten Inserate zu speichern und miteinander zu vergleichen.
Suchauftrag: Wer ein Grundstück kaufen möchte, kann einen kostenlosen Suchauftrag bei immowelt.de anlegen. Damit aktiviert er eine regelmäßige Benachrichtigung per E-Mail. Sie enthält die neuesten Angebote, die den gewünschten Kriterien entsprechen. Diese Kriterien lassen sich jederzeit bearbeiten oder löschen.
Anzeigen enthalten zwar üblicherweise die wichtigsten Informationen über das Grundstück wie Preis, Größe und zumindest grobe Ortsangaben. Für eine Kaufentscheidung sind aber noch weitere Detailinformationen wichtig.
Bauerwartungsland, Bauland oder Baugrundstück?
Die Einordnung in eine dieser drei Kategorien ist wichtig, um Kosten und Dauer des Hausbaus abschätzen zu können. Die einzige wirklich sichere Variante ist dabei ein Baugrundstück, beziehungsweise baureifes Land. Käufer von Baugrundstücken können sofort mit der Bauplanung beginnen. Denn für diese Gebiete gibt es einen rechtsgültigen Bebauungsplan und die Erschließung ist ebenfalls beendet.
Ein Baugrundstück gilt dann als vollständig erschlossen, wenn es an die Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssysteme angeschlossen ist. Es sind also öffentliche Straßen, Kanalisation sowie Leitungen für Strom, Wasser, Gas, Fernsehen und Telefon vorhanden. Und zwar vom öffentlichen Netz bis zur Grundstücksgrenze. Zwischen Grundstücksgrenze und Hausanschlusspunkt sind die jeweiligen Versorgungsunternehmen für die Anschlüsse zuständig. Die Kosten hierfür trägt der Grundstückseigentümer.Die Gemeinde führt die Erschließung bis zur Grundstücksgrenze durch und ist berechtigt, vom Besitzer einen Erschließungsbeitrag einzufordern. Dieser kann bis zu 90 Prozent der gesamten Erschließungskosten betragen. Die Kosten werden allerdings auf alle Anlieger nach einem bestimmten Schlüssel, zum Beispiel der Grundstücksgröße oder Nutzungsart, aufgeteilt.
Als Bauland sind Flächen ausgewiesen, für die ein rechtsgültiger Bebauungsplan vorhanden ist. Allerdings ist das Grundstück noch nicht voll erschlossen. Die Gemeinde muss zuerst Anschlüsse für beispielsweise Wasser, Abwasser und Strom verlegen, bevor der Häuslebauer beginnen darf. Unter Umständen kann der Bauherr die Erschließung selbst veranlassen.Handelt es sich dagegen um Bauerwartungsland, ist der Bau in der Zukunft lediglich wahrscheinlich. Etwa, weil für das Gebet eine entsprechende Nutzung im Flächennutzungsplan eingetragen ist. Wer ein solches Grundstück kauft, hat aber keinerlei Anspruch auf eine Bebauung zu einem bestimmten Zeitpunkt. Wenn er Pech hat, wird das Land niemals zum baureifen Land.
Lage und Infrastruktur des Bauplatzes
Die Lage ist das A und O für oder gegen eine Kaufentscheidung. Liegt der Bauplatz in zentraler Lage oder in der Peripherie? Weitere entscheidende Kriterien sind beispielsweise die Nähe zum Arbeitsplatz, Einkaufsmöglichkeiten, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie Lärm- und Geruchsquellen. Diese und andere wichtige Informationen sind dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan zu entnehmen.
Möglichkeiten der Bebauung
Um einen möglichst vollständigen Überblick zur möglichen Bebauung und eventuellen Bauvorhaben in der Nachbarschaft zu erhalten, sollten Interessenten beim zuständigen Bauordnungsamt, Stadtplanungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung einige Dokumente einsehen:
Flächennutzungsplan
Grundsätzlich haben Gemeinden in Deutschland aufgrund ihres Selbstverwaltungsrechts die Planungshoheit über die Bauplanung in ihren Gebieten. Der Flächennutzungsplan hilft ihnen bei der städtebaulichen Entwicklung. Darin werden bestehende und zukünftig geplante Flächennutzungen dokumentiert. Dies beinhaltet beispielsweise Grünflächen, Bereiche für Versorgungsanlagen und Gemeinbedarfseinrichtungen sowie Verkehrsflächen. Die für eine Bebauung bestimmten Flächen sind in ihre Nutzungsarten untergliedert. Es gibt Wohnbauflächen, Sonderbauflächen, gemischte sowie gewerbliche Bauflächen.
Für potenzielle Grundstückskäufer gibt der Plan Aufschluss darüber, welche Baumaßnahmen in der Nähe des Grundstücks anstehen, etwa ob eine große Straße oder eine Kläranlage in unmittelbarer Nachbarschaft geplant ist.
Bebauungsplan
Auf Basis des Flächennutzungsplans entwickelt die Gemeinde für jedes Teilgebiet des Ortes einen detaillierten Bebauungsplan. In diesem Plan legt sie die Regeln der baulichen Nutzung jedes Grundstücks hinsichtlich Aussehens und räumlicher Maßstäbe der Gebäude fest. Konkret werden in einem qualifizierten Bebauungsplan, der aus einem grafischen Teil und einem erklärenden Text besteht, folgende Regelungen festgelegt:
Ausweisung von überbaubaren Flächen, öffentlichen und privaten Grund- und Freiflächen sowie Verkehrsflächen
Art der baulichen Nutzung, beispielsweise zulässige Geschosszahl, Dachneigung und Lage der Häuser
Art der Häuser wie Reihenhaus, Einzelhaus, Doppelhaus oder Mehrfamilienhaus
Baulinien und Baugrenzen: Eine Baulinie legt exakt fest, wo die entsprechende Außenwand eines Gebäudes verlaufen muss. So sorgt die Stadt für eine durchgehende Häuserflucht an der Straßenseite. Eine Baugrenze darf in keinem Fall überbaut werden, das Bauwerk darf aber beliebig weit dahinter liegen.
Manchmal werden die Höhe der Häuser, die Dachform sowie die Farbgebung der Außenfassade und des Dachs geregelt
Fehlt eine dieser Angaben, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Für die fehlende Regelung dient dann die Bebauung in der Nachbarschaft als Richtlinie.
Sowohl der einfache als auch der qualifizierte Bebauungsplan ist für Laien nicht unbedingt leicht zu verstehen. Daherhilft es, sich vorher über die Symbole und Abkürzungen zu informieren und sich den Plan von einem Fachmann in Ruhe erklären zu lassen. Geläufige Abkürzungen sind:
GRZ: Grundflächenzahl - Verhältnis der Grundfläche zur GrundstücksflächeGFZ: Geschossflächenzahl - Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur GrundstücksflächeBMZ: Baumassenzahl - Verhältnis der Baumasse zur GrundstücksflächeWR: Reine WohngebieteWA: Allgemeine Wohngebiete - Wohngebäude und Einrichtungen zur Versorgung wie Läden, Gaststätten, HandwerksbetriebeWS: Kleinsiedlungsgebiete - Kleinsiedlungen mit Wohngebäuden und Einrichtungen zur VersorgungWB: Besondere Wohngebiete - Meist Altbaugebiete mit vielfältigen Nutzungen, aber vorwiegend WohngebäudeMD: Dorfgebiete - Vorrangig für die Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen BetriebenMI: Mischgebiete - Wohngebäude und GewerbebetriebeMK: Kerngebiete - Handelsbetriebe und zentrale Einrichtungen des städtischen LebensB: Anzahl der Vollgeschosse - Die Definition eines Vollgeschosses weicht in den einzelnen Landesbauverordnungen geringfügig voneinander abo: offene Bauweise - Erlaubt sind Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuserg: geschlossene Bauweise - Die Außenwände der Gebäude müssen an der Grundstücksgrenze gebaut werden und sich berührenE: EinzelhausD: DoppelhausED: Einzel- oder DoppelhausH: Hausgruppen, Reihenhäuser
Beispielrechnungen für Grundfläche und Geschossfläche
Die Grundflächenzahl GRZ gibt den prozentualen Anteil der Grundstücksfläche bekannt, der für Gebäude nutzbar ist. Beträgt die GRZ beispielsweise 0,5, darf der Bauherr 50 Prozent der Fläche bebauen. Ist das Grundstück 400 Quadratmeter groß, sind folglich 200 Quadratmeter Grundfläche für die Errichtung eines Wohngebäudes zugelassen.
Die Geschossflächenanzahl GFZ begrenzt die maximale Gesamtfläche der Geschosse des Gebäudes. Bei einer Grundstücksgröße von 400 Quadratmetern und einer GFZ von beispielsweise 0,6 darf die maximale Wohnfläche 240 Quadratmeter betragen. Vorausgesetzt der Eigentümer nutzt die laut GRZ erlaubte Grundfläche von 200 Quadratmetern im Erdgeschoss voll aus, darf er kein zweites Vollgeschoss mehr bauen. Sinnvoller wäre es unter Umständen, zwei Geschosse mit je 120 Quadratmeter Fläche zu planen.
Katasteramt
Das Katasteramt ist für das amtliche Vermessungswesen zuständig. Dort finden Bauherren das Liegenschaftsbuch, den amtlichen Lageplan und die Flurkarte. Im Liegenschaftsbuch sind alle Liegenschaften der Gemeinde mit ihren genauen Maßangaben hinterlegt. Es enthält Angaben beispielsweise zu Lage, Größe und Grenzen der Grundstücke. Diese Vermessungen dienen als Grundlage des amtlichen Lageplans. Dieser ist für die Erstellung des Bauantrags, der Bauanzeige und für die Bewilligung einer Baufinanzierung durch die Bank nötig. Die Flurkarte bildet die amtliche Kartengrundlage des Grundbuchs und ist somit wichtig, um sich das Eigentum an Grund und Boden zu sichern.
Grundstücksbeschaffenheit
Neben den amtlichen Dokumenten ist ebenso die Beschaffenheit des Baulands zu prüfen, damit keine unerwarteten Kosten entstehen. Zu höheren Ausgaben beim Hausbau können beispielsweise nachträgliche Erschließungsmaßnahmen oder zusätzliche Sicherungen aufgrund eines wenig tragfähigen Bodens beitragen.
Neigungswinkel
Ein Grundstückskauf in Hanglage schränkt die Möglichkeiten des Hausbaus ein. Bei einer starken Hanglage spielt der Boden des Baulands eine große Rolle. Hier muss ein Experte feststellen, ob die Beschaffenheit hinsichtlich der Tragfähigkeit für eine Bebauung geeignet ist. Zudem ist zu prüfen, inwieweit das Hangwasser, das bei Niederschlägen gegen das Mauerwerk drücken kann, ein Problem ist. Im schlimmsten Fall kann es in das Mauerwerk eindringen und es beschädigen.
Boden
Um die Bodenbeschaffenheit zu untersuchen, muss ein Gutachter bestellt werden. Dieser bohrt mit einem Kernbohrer in dem Bereich in die Erde, wo später das Haus stehen soll. Ist der Bau eines Kellers geplant, geht die Bohrung etwa fünf bis sechs Meter in die Tiefe. Das Bodengutachten gibt Aufschluss über den Fluss des Grundwassers, das Bodenmaterial und die Tragfähigkeit des Bodens. Im Falle einer für den Hausbau problematischen Bodenbeschaffenheit erarbeitet der Gutachter Lösungsmöglichkeiten. Ist der Grund beispielsweise zu felsig oder besteht er aus aufgeschütteter Erde, könnte die Sprengung der Felsen oder die Verdichtung der Erde eine Lösung sein.
Nebenkosten zum Kaufpreis
Die Nebenkosten muss der Käufer zuzüglich zum Kaufpreis des Grundstücks bezahlen. Die Höhe der einzelnen Posten ist abhängig von den Bestimmungen der Gemeinde, in der das Baugrundstück liegt.
Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Notar- und Grundbuchgebühren zur Beurkundung des Kaufvertrags und Eintragung ins Grundbuch: etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Mögliche Maklerprovision: Verhandelbar. Üblich sind je nach Region zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
Mögliche Erschließungs- und Vermessungskosten: Die Gemeinde gibt Auskunft.
Kaufvertrag und Grundbucheintrag
Ein Kaufvertrag ist erst nach Unterzeichnung beim Notar rechtskräftig. Hat dieser alle nötigen Unterlagen zusammen, beginnt er mit der Ausarbeitung des Kaufvertrags. Käufer und Verkäufer erhalten einen Entwurf zur Durchsicht. Im Zweifel ist es ratsam, einen Anwalt mit der Prüfung des Kaufvertrags zu beauftragen.
Der Vertrag regelt folgende Aspekte:
Grundstückseigentümer
Grundstücksdaten und eventuelle Belastungen
baurechtlicher Zustand
vereinbarter Kaufpreis
Zahlungsmodalitäten: Die Zahlung ist normalerweise erst fällig, wenn alle Genehmigungen vorliegen und nicht übernommene Lasten aus dem Grundbuch gelöscht sind.
Auflassungsvormerkung im Grundbuch: So kann der Verkäufer das Grundstück nicht kurz vor dem Abschluss des Kaufvertrags belasten oder anderweitig verkaufen.
Gewährleistungsausschluss: Der Vertrag schließt eine nachträgliche Haftung des Verkäufers in der Regel aus. Aus diesem Grund ist die genaue Prüfung des Wunschgrundstücks im Vorfeld wichtig. Der Haftungsausschluss ist allerdings ungültig, wenn der Verkäufer einen Mangel vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mutwillig verschweigt. In diesem Fall kann der Käufer Ansprüche geltend machen.
Sind beide Seiten mit dem Vertrag einverstanden, geht es zum gemeinsamen Notartermin. Dort findet die Unterzeichnung des Kaufvertrags statt.
Statt ein Grundstück zu kaufen, gibt es die Möglichkeit des Pachtens. Beim sogenannten Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, zahlt der Pächter für die Grundstücksfläche einen Erbbauzins. Die Höhe des Erbbauzinses ist frei verhandelbar, beträgt aber üblicherweise zwischen zwei und sechs Prozent des Grundstückswerts pro Jahr. Der Pachtvertrag läuft in der Regel 99 Jahre, in denen der Pächter auf dieser Fläche Gebäude errichten, vermieten und vererben darf. Nach Ablauf des Vertrags geht das gesamte Gelände mit den Gebäuden in den Besitz des ursprünglichen Grundstückseigentümers zurück. Dieser muss für die Gebäude eine entsprechende Entschädigung an seinen ehemaligen Pächter zahlen. Die Höhe dieser Entschädigung beträgt etwa zwei Drittel des Hauswerts zum Ende des Erbbaurechts.In Zeiten hoher Kreditzinsen lohnt es sich, über dieses Modell des Pachtens nachzudenken. Bei niedrigen Kreditzinsen ist es meist rentabler, ein Grundstück zu kaufen. Das Erbbaurecht wird üblicherweise vor allem von Kommunen, Kirchen oder Stiftungen vergeben, die Flächen wirtschaftlich ausnutzen wollen, aber weder selbst bauen noch ihren Grundbesitz langfristig aufgeben wollen.