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Haus verkaufen - Ein Leitfaden

Ein Haus zu verkaufen, ist eine Aufgabe, die Laien manchmal zurückschrecken lässt. Keine Sorge: Du kannst auch als Nicht-Profi dein Haus erfolgreich verkaufen.
Einige wichtige Punkte solltest du dabei beachten.

Wichtig ist vor allem eine gute Vorbereitung. Hier findest du alles Wissenswerte und Tipps rund um den Hausverkauf im Überblick.

Schritt 1: Anzeige erstellen

Bevor du dein Haus zum Verkauf anbietest, solltest du einige Dinge klären und dir wichtige Unterlagen für die Anzeigenerstellung zurechtlegen.
Am besten legst du dir direkt ein kostenloses immowelt Benutzerkonto an.

Tipp: Du kannst jederzeit mit deiner Anzeige beginnen, Angaben ergänzen und bereits vorhandene Daten bearbeiten.In der Vorschau kannst du dir das Exposé ansehen. Zahlen musst du erst, nachdem du deine Anzeige veröffentlicht hast.

Gute Fotos sind wichtig

Die Fotos von deinem Haus sind der erste Eindruck, den potenzielle Käufer davon bekommen. Zeige Details aber gib auch einen guten Gesamtüberblick, um Interesse zu wecken. Am besten fotografierst du das Gebäude aus verschiedenen Blickwinkeln.
Für solche Außenaufnahmen ist ein blauer Himmel vorteilhaft, aber kein Muss.
Auch Innenaufnahmen von Küche, Bad und anderen Zimmern wirken bei Tageslicht besser. Wenn du besondere Ausstattungsmerkmale in deiner Beschreibung erwähnst, solltest du sie ebenfalls auf Fotos zeigen. Das können zum Beispiel Detailaufnehmen von einem Kaminofen oder Stuck an der Decke sein.

Bevor du die Kamera zückst, solltest du dein Haus auf Vordermann bringen:
Ein gemähter Rasen, aufgeräumte Zimmer und saubere Fenster wecken beim Kaufinteressenten einen guten Eindruck.

Achte bei allen Fotos auf Bildgröße und -qualität: Bilder sollten nicht kleiner als 690 x 518 Pixel sein und werden bestenfalls im Querformat hochgeladen.
Zu dunkel geratene Bilder kannst du vor dem Hochladen mit einem Bildbearbeitungsprogramm etwas aufhellen. Nach dem Hochladen kannst du die einzelnen Fotos noch beschreiben. Wenn du die Dateien bereits davor entsprechend benennst, sparst du dir diesen Schritt.

Tipp: Mit der Immobilienbewertung von immowelt.de kannst du schnell und günstig online den Wert deiner Immobilie ermitteln, wenn du dein Haus verkaufen möchtest.

Energieausweis ist Pflicht

Verkäufer von Immobilien benötigen einen Energieausweis für ihr Haus. Seit 1. Mai 2014 besteht eine gesetzliche Pflicht, bestimmte Kennziffern aus diesem Dokument in Immobilieninseraten, aufzuführen, die in kommerziellen Medien veröffentlicht werden.
Zu den Pflichtangaben gehören:

  • Art des Ausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
  • Höhe des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs
  • Angaben zu den Energieträgern, mit denen geheizt wird
  • Angaben zum Baujahr der Immobilie
  • Angaben zu der Energieeffizienzklasse des Hauses (dieser Wert muss aber nur aufgeführt werden, wenn der Energieausweis erst nach Inkrafttreten der EnEV-Novelle am 1. Mai 2014 ausgestellt wurde)

Spätestens beim Besichtigungstermin musst du den Energieausweis den Interessenten vorlegen – auch wenn sie nicht danach fragen. Wird im Anschluss das Haus verkauft und ein Kaufvertrag geschlossen, muss dem Käufer der Ausweis ausgehändigt werden.
Verkäufern, die sich nicht andiese gesetzlichen Vorgaben halten, droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro.
Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, wird kein Energieausweis benötigt.

Einen Energieausweis ausstellen können in der Regel Architekten, Bautechniker, Ingenieure oder ausgebildete Energieberater. Auch über immowelt.de kannst du einen Energieausweis bestellen.

Energieausweis online bestellen

Ein Energieausweis ist für Vermieter und Verkäufer Pflicht gemäß EnEV 2014. Spätestens beim Besichtigungstermin musst du ihn vorzeigen.

Eckdaten zusammentragen

Bei der Anzeigenschaltung wirst du als Hausverkäufer nach weiteren Daten gefragt. Die folgenden Angaben zum Haus solltest du zusammentragen:

Wohnfläche
Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche aller Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden (zum Beispiel Flur, Wohnzimmer oder Badezimmer). Auch die Flächen von Wintergärten und sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wie Sauna- oder Fitnessräume, zählen dazu. Balkone, Terrassen, Dachgärten oder Loggien dürfen höchstens zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet werden. Nicht zur Wohnfläche gehören Flächen von Kellerräumen, Waschküchen,Bodenräumen, Trockenräumen, Heizungsräumen und Garagen. Außerdem müssen von der Wohnfläche abgezogen werden:

  • Schornsteine und Mauervorsprünge, freistehende Pfeiler und Säulen mit mehr als 0,1 Quadratmeter, die in ganzer Raumhöhe durchgehen
  • Türnischen
  • Vormauerungen und Verkleidungen, sofern ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt und sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen

Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche ist der Wert, der die Gesamtgröße eines Grundstücks angibt. Den Wert kannst du aus dem Grundbucheintrag oder dem Lageplan entnehmen.

Baujahr
Als Baujahr einer Immobilie gilt immer das Jahr der Bezugsfertigstellung. Wurde ein Haus komplett zerstört, gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.

Sanierungsstand des Hauses
Bevor du das Haus verkaufst, solltest du den Sanierungsstand detailliert auflisten: Ist das Haus gedämmt? Wie wird es beheizt? Wann wurden zuletzt die Fenster, die Elektrik oder die Leitungen erneuert?

Ausstattung und Merkmale
Zur Ausstattung einer Immobilie zählen Einbauten, die zum Haus gehören (zum Beispiel die Sauna im Keller), aber auch die Qualität der Bauweise sowie verwendete Materialien. Hat das Haus einen Garten mit Terrasse? Wurde im Wohnzimmer Parkett oder Teppich verlegt? Mit welcher Technik ist das Haus ausgestattet?

Laufende Kosten
Dazu zählen alle Kosten, die regelmäßig anfallen und die nach dem Kauf auf den neuen Eigentümer zukommen:

  • Kosten für Wasserversorgung
  • Kosten für Entwässerung
  • Kosten für Heizung
  • Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung
  • Grundsteuer
  • Wohngebäudeversicherung

Beschränkungen
Bitte beachte: Du musst auch bestehende Bau- und Nutzungsbeschränkungen offen legen – zum Beispiel bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen oder die öffentlich gefördert wurden (sozialer Wohnungsbau).

Unterlagen zusammenstellen

Neben den wichtigen Angaben zum Haus solltest du einige Unterlagen für den Interessenten bereithalten. Dazu zählen der Grundbuchauszug, die Flurkarte und eine Grundrisszeichnung der einzelnen Etagen. Investitionen und Modernisierungen solltest du am besten mit Rechnungen belegen. Liegt eine Wohnflächenberechnung oder ein Wertgutachten vor, dürfen diese Papiere auch nicht fehlen. In der Regel geht auch die Gebäudeversicherung an den neuen Eigentümer über, daher sollte der Versicherungsschein ebenfalls bereitgelegt werden. Denn: Vollständige und aussagekräftige Unterlagen machen Eindruck und helfen beim Hausverkauf.

Schritt 2: Anzeige veröffentlichen

Dein Benutzerkonto bei immowelt.de ist angelegt und du hast alle wichtigen Unterlagen zusammengetragen? Super! Nun kannst du die Online-Anzeige aufgeben.

Tipps zur Anzeigenerfassung:

  • Sind die Texte und Bilder schon vorbereitet, geht die Erfassung schneller.
  • Du kannst eine unbegrenzte Anzahl an Bildern hochladen.
  • Wenn du bereits Kunde bei immowelt.de bist und ein Konto besitzt, loggst du dich am besten ein, bevor du die Online-Anzeige aufgibst. So kannst du deine Daten zwischenspeichern.
  • Die Anzeige deiner Telefonnummer ist optional. Sie wird in der Anzeige nur sichtbar, wenn man auf den Button „Telefonnummer anzeigen“ klickt.
  • Du kannst deine Anzeige jederzeit – auch nach Veröffentlichung – bearbeiten, Informationen hinzufügen oder Angaben korrigieren.

So geht's:

  1. Über den Button Anzeige aufgeben oben auf dieser Seite kommst du zur Erstellung.
  2. Unter dem Reiter Allgemein kannst du alle Eckdaten zu deiner Immobilie eintragen: Um welche Immobilienart handelt es sich? In welchem Ort steht die Immobilie? Beschreibe in der Überschrift kurz und prägnant, was dein Haus ausmacht. Zum Beispiel: Einfamilienhaus mit Terrasse in bester Lage.
  3. Unter dem Reiter Daten & Beschreibung kannst du nun deine Immobilie genauer beschreiben.

    Die Informationen hast du im besten Fall bereits zusammengetragen:

    1. Bei den Basisdaten kannst du Angaben zu Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr oder der Zimmeranzahl machen. Auch den gewünschten Verkaufspreis kannst du angeben. Hier solltest du auch die Kennwerte aus dem Energieausweis aufführen. Zudem können Angaben zu Bausubstanz und Energie sowie zu Ausstattungsmerkmalen gemacht werden. Hierzu stehen dir vorgegebene Listen zur Verfügung, in denen du das Relevante nur noch auswählen musst.
    2. Unter Beschreibung hast du ausreichend Platz, um dein Objekt in eigenen Wortenausführlich zu beschreiben. Außerdem kannst du Hinweise zu Besichtigungsterminen geben.
  4. Weiter geht es mit dem Reiter Anlagen. Hier kannst du Bilder und PDF-Dokumente wie den Energieausweis hinzufügen oder ein YouTube-Video einbinden. Das erste Bild wird in der Suchergebnisliste angezeigt. Es sollte das beste und aussagekräftigste sein, schließlich sehen Kaufinteressenten es bei ihrer Suche auf immowelt.de und bei Suchaufträgen per Mail als erstes.
  5. Sind alle Bilder hochgeladen und alle Felder ausgefüllt, kannst du die Anzeige veröffentlichen. Bitte registriere dich spätestens jetzt, wenn du zum ersten Mal eine Anzeige auf immowelt.de aufgibst. Bist du bereits Kunde, musst du dich an dieser Stelle einloggen.
    Du kannst nun auchfestlegen, ob deine Anzeige sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt veröffentlicht werden soll. Wähle dabei eine passende Anzeigenlaufzeit: Ein Haus verkauft sich schneller, wenn es in gutem Zustand, nachgefragter Lage und mit einem realistischen Preis angeboten wird.
    Die meisten Häuser werden jedoch mindestens 3 Monate angeboten, bis sich der passende Käufer findet. Anschließend wählst du aus verschiedenen Möglichkeiten deine bevorzugte Bezahlungsart aus. Bezahlt wird erst beim Freischalten der Anzeige.

Schritt 3: Käufer finden

Jetzt ist Geduld gefragt: Ein Haus zu verkaufen, dauert meist länger, als es zu vermieten. Dabei spielen Faktoren wie die Ausstattung, die Konditionen sowie die Region eine Rolle. Hast du einen Käufer gefunden, geht es mit folgenden Schritten weiter:

1. Notar bereitet Kaufvertrag vor

Der Notar erstellt den Entwurf eines Kaufvertrags und stimmt diesen mit den Beteiligten ab. Im Kaufvertrag muss aufgeführt werden, wer Käufer und Verkäufer sind und welches Haus genau verkauft wird. Der Vertrag muss daher eine Baubeschreibung, die Lage, eine Grundstücksbeschreibung und einen Auszug aus dem Grundbuch enthalten.

Ebenso muss der exakte Kaufpreis sowie das Fälligkeitsdatum aufgeführt werden. Auch das Bankkonto, auf das die Zahlung eingeht, muss benannt werden. Es ist ratsam, einen Gewährleistungsausschluss für nicht bekannte Mängel im Vertrag zu definieren. In der Regel gibt es kein Rücktrittsrecht, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist. Daher ist es wichtig, zu klären, unter welchen Umständen der Käufer trotzdem zurücktreten kann. Wird der Übergabetermin nicht eingehalten, kann eine Vertragsstrafe geltend gemacht werden, sofern sie vertraglich festgehalten wurde.

2. Notar erklärt Vertrag

Weil Grundstückskaufverträge sehr komplex sind, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass alle am Hausverkauf Beteiligten von einem Notar unabhängig beraten werden.
Vor der Vertragsunterzeichnung liest der Notar den Vertrag im exakten Wortlaut vor und erklärt beiden Parteien etwaige Punkte, die für Unklarheit sorgen könnten.

3. Grundbucheintrag

Damit die Immobilie wirksam vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird, ist eine Eintragung ins Grundbuch notwendig. Da das einige Zeit dauern kann, lässt der Notar zunächst den sogenannten Auflassungsvermerk ins Grundbuch eintragen. Sie dient dem Käufer als Sicherheit, denn so kannst du das Haus nicht noch einmal verkaufen. Hat der Käufer den Kaufpreis sowie die Grunderwerbssteuer gezahlt, wird er als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Die Übergabe: Worauf du achten solltest

Wenn du als Verkäufer ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellst, schützt du dich vor Nachforderungen der Käufer nach dem Hausverkauf. Mit dem Haus musst du alle dazugehörigen Unterlagen an den neuen Eigentümer aushändigen. Auch solltest du Abnahmeprotokolle und Unterlagen übergeben, zum Beispiel zur Heizungsanlage. Vermerke alle überreichten Dokumente im Übergabeprotokoll.Wichtig: Übergib den Schlüssel erst, wenn der vollständige Kaufpreis bei dir eingegangen ist.

Rechte und Pflichten beim Hausverkauf

Beim Verkauf eines Hauses haben sowohl Käufer als auch Verkäufer gewisse Rechte und Pflichten:

Rechte und Pflichten des Käufers

  • Wurde dem Käufer bereits vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch der Schlüssel zur Immobilie übergeben, ist er ab diesem Zeitpunkt Besitzer des Hauses. Er haftet daher auch für etwaige Verschlechterungen an der Immobilie.
  • Der notarielle Kaufvertrag ist bindend und verpflichtet den Käufer, die Immobilie samt aller steuerlichen Pflichten und Belastungen zu übernehmen. Sogar dann, wenn er die erforderliche Finanzierung für den Erwerb nicht erhalten hat.

Rechte und Pflichten des Verkäufers

  • Der Verkäufer darf ihm bekannte Mängel an der Immobilie nicht verschweigen.
  • Kommt der Käufer seiner Verpflichtung zur Abnahme der gekauften Immobilie sowie der Zahlung des Kaufpreises nicht nach, hat der Verkäufer unter Umständen ein Recht auf die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags und Schadensersatz.

Kosten für den Verkäufer

Im Normalfall trägt der Käufer die Kosten für Notar und Grundbucheintrag.
Als Hausverkäufer musst du auf den Verkaufserlös unter Umständen eine sogenannte Spekulationssteuer zahlen. Das ist dann der Fall, wenn du nicht selbst im Haus gewohnt hast und es weniger als zehn Jahre dein Eigentum war.

Ausnahme: Wenn du vor dem Verkauf zwei volle Kalenderjahre selbst in dem Haus gewohnt hast, bist du von der Steuer befreit.

Haus verkaufen mit oder ohne Makler?

Oft beauftragen Eigentümer einen Makler, um ihr Haus zu verkaufen. Die Vorteile: Immobilienprofis entlasten Eigentümer bei dem enormen Arbeits- und Organisationsaufwand, der hinter einem Verkauf steckt. Außerdem sind sie Marketingexperten, kennen den Markt undhelfen, einen realistischen Verkaufspreis zu bestimmen.

Bitte beachte: Wenn du als Verkäufer den Makler beauftragst, musst du mindestens 50 Prozent der Maklercourtage zahlen.
Sie liegt je nach Region zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.
Hier kannst du nach dem passenden Makler in deiner Region suchen, wenn du dein Haus verkaufen möchtest.

Häufige Fragen beim Haus verkaufen

Wie verkaufe ich ein Haus mit oder ohne Makler?

Beim Hausverkauf entscheidest du, welcher Weg am besten zu dir passt.
Du kannst auf immowelt.de eine private Immobilienanzeige inserieren oder für die Vermarktung einen Immobilienprofi beauftragen. Erfahre hier die Vorteile und wäge ab.

Wer darf ein Haus verkaufen?

Der rechtmäßige, im Grundbuch eingetragene Eigentümer darf die Immobilie verkaufen. Hier kannst du alle Schritte des Hausverkaufs bis hin zum Notartermin nachlesen.

Was muss ich tun, um mein Haus zu verkaufen?

Beim Verkauf einer Immobilie kannst du einen Makler beauftragen oder dein Haus über eine Immobilienanzeige auf immowelt verkaufen. Welchen Weg du auch wählst: Zur Vorbereitung solltest du alle Eckdaten, Unterlagen und wichtige Dokumente bereithalten. Mehr Infos zu den benötigten Angaben findest du hier.

Wann ist der Hausverkauf abgeschlossen?

Mit dem notariell beglaubigten Kaufvertrag hast du deinen Hausverkauf schon fast abgeschlossen. Welche letzten Schritte jetzt noch anstehen, erfährst du hier.

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