Haus verkaufen – schnell einen Käufer finden

Schalten Sie jetzt eine Immobilienanzeige für den Hausverkauf auf immowelt.de und Ihr Inserat erscheint automatisch auch auf immonet.de. So finden Sie schnell den passenden Käufer.

  • 43 Millionen Visits pro Monat auf immowelt.de und immonet.de (Messung Adobe Analytics, Google Analytics, Januar 2016)
  • einfache Anzeigenerstellung: In wenigen Schritten ist Ihre Immobilienanzeige online
  • verdoppelte Medienpräsenz: zusätzliche Veröffentlichung auf über 100 Top-Portalen wie BILD.de, Spiegel Online, meinestadt.de u.v.m.
  • sichere Bezahlung: per Rechnung, Lastschrift, Kreditkarte, PayPal oder SOFORT Überweisung
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Anzeige für den Hausverkauf erstellen

Anzeige erstellen

Standort, Kosten, Merkmale, Fotos und Texte eingeben und wichtige Unterlagen wie Energieausweis oder Grundriss vorbereiten. Sie können Ihre Anzeige jederzeit speichern und ändern.

Anzeige veröffentlichen

Sie bezahlen erst, wenn Sie Ihre Anzeige online veröffentlichen. Entscheiden Sie sich für eine Laufzeit von 2 Wochen, 4 Wochen oder 3 Monaten, ihre Anzeige können Sie später noch aktualisieren.

Mieter oder Käufer finden

Sie erhalten Kontaktanfragen von Interessenten per E-Mail (wahlweise auch telefonisch) und können in Ruhe entscheiden.

Haus verkaufen, Einfamilienhaus, Foto: Daniel Berkmann/fotolia.com

Haus verkaufen - Ein Leitfaden

Ein Haus zu verkaufen ist eine Aufgabe, die Laien manchmal zurückschrecken lässt. Dabei ist das kein Hexenwerk: Sie können auch als Nicht-Profi Ihr Haus erfolgreich verkaufen. Einige wichtige Punkte sollten Sie jedoch beachten.

Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte diesen Schritt gründlich vorbereiten. Hier finden Sie alles Wissenswerte rund um den Hausverkauf im Überblick.

Schritt 1: Anzeige erstellen

Bevor ein Haus zum Verkauf angeboten wird, sollten Sie einige Dinge klären und wichtige Unterlagen für die Anzeigenerstellung zurechtlegen.
Legen Sie sich auch direkt ein kostenloses Immowelt-Benutzerkonto an.

Tipp:
Sie können jederzeit mit Ihrer Anzeige beginnen, Angaben ergänzen und bereits vorhandene Daten bearbeiten.
In der Vorschau können Sie sich Ihr Exposé ansehen – zahlen müssen Sie erst nachdem Sie Ihre Anzeige veröffentlicht haben.

Gute Fotos sind wichtig

Besonders viel Mühe sollten Sie sich mit den Fotos Ihres Hauses geben. Diese Fotos sind nämlich der erste Eindruck, den der potenzielle Käufer von Ihrem Haus bekommt.

Haus verkaufen, Fotografieren, gute Bilder, Foto: AILA_IMAGES/fotolia.comUnter das Bild: Foto: AILA_IMAGES/fotolia.com

Um sein Interesse zu wecken, sollten Sie ihm sowohl Details zeigen als auch einen guten Gesamtüberblick verschaffen. Fotografieren Sie dafür das Gebäude aus verschiedenen Blickwinkeln. Für solche Außenaufnahmen ist ein blauer Himmel vorteilhaft, aber kein Muss. Auch Innenaufnahmen von Küche, Bad und anderen Zimmern wirken bei Tageslicht besser. Besondere Ausstattungsmerkmale, die Sie in Ihrer Beschreibung erwähnen, sollten Sie ebenfalls auf Fotos zeigen. Fügen Sie Ihrem Exposé also auch Detailaufnahmen von Ihrem Kaminofen oder Stuck an der Decke zu.

Bevor Sie die Kamera zücken, sollten Sie Ihr Haus auf Vordermann bringen: Ein ungemähter Rasen, unaufgeräumte Zimmer und schmutzige Fenster erwecken beim Kaufinteressenten keinen guten Eindruck.

Achten Sie bei allen Fotos auf Bildgröße und -qualität: Bilder sollten nicht kleiner als 690x518 Pixel sein und werden bestenfalls im Querformat hochgeladen. Zu dunkel geratene Bilder sollten Sie vor dem Hochladen mit einem Bildbearbeitungsprogramm etwas aufhellen. Nach dem Hochladen können Sie die einzelnen Fotos noch beschreiben. Wenn Sie die Dateien vor dem Hochladen entsprechend benennen, ersparen Sie sich diesen Schritt.

Tipp:
Mit der Immobilienbewertung von immowelt.de können Sie schnell und günstig online den Wert Ihrer Immobilie ermitteln, wenn Sie ihr Haus verkaufen möchten.

Energieausweis nicht vergessen

Verkäufer von Immobilien benötigen einen Energieausweis für ihr Haus. Seit 1. Mai 2014 sind Sie zudem gesetzlich dazu verpflichtet, bestimmte Kennziffern aus diesem Dokument in Immobilieninseraten, die in kommerziellen Medien veröffentlicht werden, aufzuführen:

  • Art des Ausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
  • Höhe des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs
  • Angaben zu den Energieträgern, mit denen geheizt wird
  • Angaben zum Baujahr der Immobilie
  • Angaben zu der Energieeffizienzklasse des Hauses (dieser Wert muss aber nur aufgeführt werden, wenn der Energieausweis erst nach Inkrafttreten der EnEV-Novelle am 1. Mai 2014 ausgestellt wurde)
Haus verkaufen, Energieausweis, Foto: Eisenhans/fotolia.com

Spätestens beim Besichtigungstermin müssen Sie den Energieausweis den Interessenten vorlegen. Auch dann, wenn diese nicht danach fragen. Wird im Anschluss das Haus verkauft und ein Kaufvertrag abgeschlossen, muss dem Käufer der Ausweis ausgehändigt werden. Verkäufern, die sich nicht an diese gesetzlichen Vorgaben halten, droht ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro.

Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, wird kein Energieausweis benötigt.

Energieausweis in einer Immobilienanzeige verwenden

Einen Energieausweis ausstellen können in der Regel Architekten, Bautechniker, Ingenieure oder ausgebildete Energieberater. Auch über immowelt.de können Sie einen Energieausweis bestellen.

Energieausweis online bestellen

Eckdaten zusammentragen

Haus verkaufen, Unterlagen zusammenstellen, Foto: Zerbor/fotolia.com

Für die Anzeigenschaltung benötigen Hausverkäufer noch einige weitere Daten. Die folgenden Angaben zum Haus sollten Sie zusammentragen:

Wohnfläche
Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche aller Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden (zum Beispiel Flur, Wohnzimmer oder Badezimmer). Auch die Flächen von Wintergärten und sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wie etwa Sauna- oder Fitnessräume, werden dazugezählt. Balkone, Terrassen, Dachgärten oder Loggien dürfen höchstens zur Hälfte zur Wohnfläche dazugerechnet werden. Nicht zur Wohnfläche gehören Flächen von Kellerräumen, Waschküchen, Bodenräumen, Trockenräumen, Heizungsräumen und Garagen. Außerdem müssen von der Wohnfläche abgezogen werden:

  • Schornsteine und Mauervorsprünge, freistehende Pfeiler und Säulen mit mehr als 0,1 Quadratmeter, die in ganzer Raumhöhe durchgehen
  • Türnischen
  • Vormauerungen und Verkleidungen, sofern ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt und sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen

Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche ist der Wert, der die Gesamtgröße eines Grundstücks angibt. Der Wert kann aus dem Grundbucheintrag oder dem Lageplan entnommen werden.

Baujahr
Als Baujahr einer Immobilie gilt immer das Jahr der Bezugsfertigstellung. Wurde ein Haus komplett zerstört, gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.

Sanierungsstand des Hauses
Bevor sie das Haus verkaufen, sollten Besitzerden Sanierungsstand detailliert auflisten: Ist das Haus gedämmt? Wie wird es beheizt? Wann wurden zuletzt die Fenster, die Elektrik oder die Leitungen erneuert? etc.

Ausstattung und Merkmale
Zur Ausstattung einer Immobilie zählen Einbauten, die zum Haus gehören (zum Beispiel die Sauna im Keller), aber auch die Qualität der Bauweise sowie verwendete Materialien. Hat das Haus einen Garten mit Terrasse? Wurde im Wohnzimmer Parkett oder Teppich verlegt? Mit welcher Technik ist das Haus ausgestattet?

Laufende Kosten
Dazu zählen alle Kosten, die regelmäßig anfallen und die nach dem Kauf auf den neuen Eigentümer zukommen:

  • Kosten für Wasserversorgung
  • Kosten für Entwässerung
  • Kosten für Heizung
  • Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung
  • Grundsteuer
  • Wohngebäudeversicherung

Beschränkungen
Sie müssen auch etwa bestehende Bau- und Nutzungsbeschränkungen offen legen – zum Beispiel bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen oder die öffentlich gefördert wurden (sozialer Wohnungsbau).

Unterlagen zusammenstellen

Neben den wichtigen Angaben zum Haus sollten Sie auch einige Unterlagen für den Interessenten bereithalten. Dazu zählen der Grundbuchauszug, die Flurkarte und eine Grundrisszeichnung der einzelnen Etagen. Investitionen und Modernisierungen sollten Sie am besten mit Rechnungen belegen. Liegt eine Wohnflächenberechnung oder ein Wertgutachten vor, dürfen diese Papiere natürlich auch nicht fehlen. In der Regel geht auch die Gebäudeversicherung an den neuen Eigentümer über, daher sollte auch der Gebäudeversicherungsschein bereitgelegt werden. Denn: Vollständige und aussagekräftige Unterlagen machen Eindruck und helfen beim Hausverkauf.

Schritt 2: Anzeige veröffentlichen

Ihr Benutzerkonto bei immowelt.de ist angelegt und Sie haben alle wichtigen Unterlagen zusammengetragen. Nun können Sie die Online-Anzeige aufgeben.

Tipps zur Anzeigenerfassung:

  • Sind die Texte und Bilder schon vorbereitet, geht die Erfassung schneller.
  • Es können insgesamt 99 Bilder hochgeladen werden.
  • Wenn Sie bereits Kunde bei immowelt.de sind und ein Konto besitzen, ist es ratsam, sich schon einzuloggen, bevor Sie die Online-Anzeige aufgeben. So können Sie Ihre Daten zwischenspeichern.
  • Die Anzeige der Telefonnummer des Hausverkäufers ist optional. Diese wird in der Anzeige nur sichtbar, wenn man auf den Button „Telefonnummer anzeigen“ klickt.
  • Sie können Ihre Anzeige jederzeit – auch nach Veröffentlichung – bearbeiten, Informationen hinzufügen oder Angaben korrigieren.

So geht’s:

1. Klicken Sie auf den Button Anzeige aufgeben, oben auf dieser Seite.

2. Tragen Sie zunächst unter dem Reiter Allgemein alle Eckdaten zu Ihrer Immobilie ein: Um welche Immobilienart handelt es sich? In welchem Ort steht die Immobilie? Außerdem müssen Sie Ihr Exposé mit einer überschrift versehen. Beschreiben Sie darin kurz und prägnant, was Ihr Haus ausmacht. Zum Beispiel: Einfamilienhaus mit Terrasse in bester Lage

3. Unter dem Reiter Daten & Beschreibung können Sie nun Ihre Immobilie genauer beschreiben. Die Informationen haben Sie ja bereits zusammengetragen:

  • Bei den Basisdaten können Sie Angaben zu Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr oder der Zimmeranzahl machen. Auch den gewünschten Verkaufspreis können Sie angeben. Hier sollten Sie auch die Kennwerte aus dem Energieausweis aufführen. Zudem können Angaben zu Bausubstanz und Energie sowie zu Ausstattungsmerkmalen gemacht werden. Hierzu stehen Ihnen vorgegebene Listen zur Verfügung, in denen Sie das Relevante nur noch anhaken müssen.
  • Unter Beschreibung haben Sie ausreichend Platz, um Ihr Objekt in eigenen Worten ausführlich zu beschreiben. Außerdem können Sie Hinweise zu Besichtigungsterminen machen.

4. Weiter geht es mit dem Reiter Anlagen. Hier können Sie nun Bilder und PDF-Dokumente wie den Energieausweis hinzufügen oder ein Youtube-Video einbinden. Das erste Bild wird in der Suchergebnisliste angezeigt. Es sollte das beste und aussagekräftigste sein, schließlich sehen Kaufinteressenten bei Ihrer Suche auf immowelt.de und bei ihren Suchaufträgen per Mail dieses Bild als erstes.

5. Sind alle Bilder hochgeladen und alle Felder ausgefüllt, können Sie die Anzeige veröffentlichen. Veröffentlichen Sie zum ersten Mal eine Anzeige auf immowelt.de, müssen Sie sich vorher registrieren. Sind Sie bereits Kunde, müssen Sie sich an dieser Stelle einloggen. Sie können nun auch festlegen, ob Ihre Anzeige sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt veröffentlicht werden soll.

Wählen Sie dabei eine passende Anzeigenlaufzeit: Ein Haus verkauft sich schneller, wenn es in gutem Zustand, nachgefragter Lage und mit einem realistischen Preis angeboten wird. Die meisten Häuser werden jedoch mindestens 3 Monate angeboten, bis sich der passende Käufer findet.

Anschließend wählen Sie aus verschiedenen Möglichkeiten Ihre bevorzugte Bezahlungsart aus. Bezahlt wird erst beim Freischalten der Anzeige.

Schritt 3: Käufer finden

Ein Haus zu verkaufen dauert meist um einiges länger als es zu vermieten. Natürlich spielen dabei auch Faktoren wie die Ausstattung, die Konditionen, zu denen das Haus angeboten wird, sowie die Region eine Rolle. Ist ein Käufer gefunden, geht es mit folgenden Schritten weiter:

1. Notar bereitet Kaufvertrag vor

Der Notar erstellt den Entwurf eines Kaufvertrags und stimmt diesen mit den Beteiligten ab. Im Kaufvertrag muss aufgeführt werden, wer Käufer und Verkäufer sind und welches Haus genau verkauft wird. Der Vertrag muss daher eine Baubeschreibung, die Lage, eine Grundstücksbeschreibung und einen Auszug aus dem Grundbuch enthalten. Ebenso muss der exakte Kaufpreis sowie das Fälligkeitsdatum aufgeführt werden. Auch das Bankkonto, auf das die Zahlung eingeht, muss benannt werden. Es ist auch ratsam, einen Gewährleistungsausschluss für nicht bekannte Mängel im Vertrag zu definieren. In der Regel gibt es kein Rücktrittsrecht, sobald der Kaufvertrag unterzeichnet ist. Daher ist es wichtig, zu klären, unter welchen Umständen der Käufer trotzdem zurücktreten kann. Wird der übergabetermin nicht eingehalten, kann eine Vertragsstrafe geltend gemacht werden, sofern sie vertraglich festgehalten wurde.

2. Notar erklärt Vertrag

Haus verkaufen, Notartermin, Kaufvertrag, Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com

Weil Grundstückskaufverträge sehr komplex sind, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass alle am Hausverkauf Beteiligten von einem Notar unabhängig beraten werden. Vor der Vertragsunterzeichnung liest der Notar den Vertrag im exakten Wortlaut vor und erklärt beiden Parteien etwaige Punkte, die für Unklarheit sorgen könnten.

3. Grundbucheintrag

Damit die Immobilie wirksam vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird, ist eine Eintragung ins Grundbuch notwendig. Weil das aber einige Zeit in Anspruch nehmen kann, lässt der Notar zunächst den sogenannten Auflassungsvermerk ins Grundbuch eintragen. Mit diesem Vermerk kann das Haus nicht noch einmal verkauft werden. Hat der Käufer den Kaufpreis sowie die Grunderwerbssteuer gezahlt, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Die Übergabe – das gilt es zu beachten

Während der Übergabe sollte Sie als Verkäufer ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen. So können Sie sich vor Nachforderungen der Käufer nach dem Hausverkauf schützen.

Mit dem Haus muss der Verkäufer auch alle dazugehörigen Unterlagen an den neuen Eigentümer aushändigen. Auch sollten Abnahmeprotokolle und Unterlagen, zum Beispiel zur Heizungsanlage, übergeben werden. Alle überreichten Dokumente sollten Sie im übergabeprotokoll vermerken.

Wichtig: Bevor der vollständige Kaufpreis nicht bei Ihnen eingegangen ist, sollte der Schlüssel nie übergeben werden.

Rechte und Pflichten beim Hausverkauf

Auf beiden Seiten gehen beim Verkauf eines Hauses gewisse Rechte und Pflichten einher:

Rechte und Pflichten des Käufers

  • Wurde dem Käufer bereits vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch der Schlüssel zur Immobilie übergeben, ist er ab diesem Zeitpunkt Besitzer der Immobilie. Er haftet daher auch für etwaige Verschlechterungen an der Immobilie.
  • Der notarielle Kaufvertrag ist bindend und verpflichtet den Käufer die Immobilie samt aller steuerlichen Pflichten und Belastungen zu übernehmen. Sogar dann, wenn er die erforderliche Finanzierung für den Erwerb nicht erhalten hat.

Rechte und Pflichten des Verkäufers

  • Der Verkäufer darf ihm bekannte Mängel an der Immobilie nicht verschweigen.
  • Kommt der Käufer seiner Verpflichtung zur Abnahme der gekauften Immobilie sowie der Zahlung des Kaufpreises nicht nach, hat der Verkäufer unter Umständen ein Recht auf die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags und Schadensersatz.

Kosten für den Verkäufer

Im Normalfall trägt die Kosten für Notar und Grundbucheintrag der Käufer. Auf den Hausverkäufer könnte allerdings die sogenannte Spekulationssteuer auf den durch den Verkauf erzielten Gewinn zukommen. Das ist dann der Fall, wenn das nicht selbstgenutzte Haus weniger als zehn Jahre Ihr Eigentum war.

Ausnahme: Bevor Sie das Haus verkaufen, haben Sie als Eigentümer mindestens zwei Jahre selbst in dem Haus gelebt. Dann greift die Sonderregelung zur Eigennutzung und Sie werden von der Steuer befreit.

Haus verkaufen mit oder ohne Makler?

Haus verkaufen, Übergabeprotokoll, Foto: Kurhan/fotolia.com

Oft beauftragen Eigentümer einen Makler, um ihr Haus zu verkaufen. Das kann einige Vorteile mit sich bringen: Immobilienprofis entlasten Eigentümer bei dem enormen Arbeits- und Organisationsaufwand, der hinter einem Verkauf steckt. Außerdem sind sie Marketingexperten, kennen den Markt und helfen, einen realistischen Verkaufspreis zu bestimmen.

Wird ein Makler beauftragt, kann frei entschieden werden, wer die Provision zahlt. In vielen Fällen trägt sie der Käufer oder beide Vertragsparteien teilen sie sich. Je nach Region liegt die Maklercourtage zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.

Hier können Sie nach dem passenden Makler in Ihrer Region suchen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten.