Haus vermieten

Wer ein Haus vermieten möchte, sollte folgende Dinge beachten: Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, für die Instandhaltung zu sorgen, Mängel zu beheben und jährlich eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Vor der Vermietung sollte unbedingt die Bonität potenzieller Mieter geprüft und ein rechtssicherer Mietvertrag aufgesetzt werden. Auch der Energieausweis ist Pflicht – er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Zudem sollten Eigentümer klären, ob sich die Vermietung finanziell rechnet oder ob ein Verkauf langfristig sinnvoller wäre. Wer zahlt den Makler bei Hausvermietung? Bei Vermietung gilt: Wer den Immobilienmakler bestellt, zahlt ihn auch. Beauftragt ein Vermieter also einen Makler damit einen geeigneten Mieter für das Haus zu finden, zahlt er auch die Maklerprovision. Die Provisionshöhe ist dabei nicht gedeckelt, allerdings bieten viele Makler inzwischen unterschiedliche Leistungspakete an.

Wer sein eigenes Haus vermieten will, sucht in der Regel vor allem eines: einen solventen Mieter, der keinen Ärger macht. Der Mieter sollte zu deiner Immobilie passen – vor allem was Wohnfläche und Mietpreis betrifft. Daher ist es zunächst wichtig, das Haus in einer Immobilienanzeige richtig zu bewerben – das geht bei immowelt in vielen Fällen kostenlos1.

Ein professionelle Immobilienanzeige beinhaltet folgende Informationen:

Die Anzeige ist geschaltet, die ersten Interessenten melden sich – doch wie findet man unter all den Mietinteressenten den passenden Mieter?

Vermieter haben einige Möglichkeiten ihre künftigen Mieter zu prüfen:

Wer die Vermietung selbst organisiert, sollte zusätzlich eine Checkliste für die Wohnungsübergabe und die späteren Vertragsunterlagen bereithalten. Das spart Zeit – und schützt vor bösen Überraschungen.

Welche Angaben muss ein Hausmietvertrag enthalten?

Es ist gesetzlich nicht festgeschrieben, welche Angaben im Mietvertrag enthalten sein müssen. Mietrechtsexperten empfehlen jedoch folgende Inhalte:

Wichtiges Detail im Hausmietvertrag: Kleinreparaturen

Der Gesetzgeber sieht für Kleinreparaturen und Renovierungen grundsätzlich den Vermieter in der Pflicht. Diese kann jedoch vertraglich an den Mieter übertragen werden, wenn:

Beispiel für Kleinreparaturen

Der Geruchsverschluss (Siphon) am Waschbecken tropft und muss neu abgedichtet werden. Kostenpunkt: 50 Euro. Diesen Betrag hat der Mieter zu tragen. Ein Wasserhahn muss ausgetauscht werden. Kosten: 110 Euro. Da die Maximalhöhe überschritten wird, trägt der Vermieter die Kosten – und zwar zu 100 Prozent.

Was gilt für Schönheitsreparaturen bei der Hausvermietung?

Grundsätzlich ist für Schönheitsreparaturen immer der Vermieter zuständig. Er kann sie aber per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Doch Vorsicht: Das Haus muss dabei bei Einzug des Mieters frisch renoviert worden sein. Außerdem müssen die Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag flexibel sein. Klauseln mit starren Renovierungsfristen, das hat der BGH entschieden, sind ungültig und führen dazu, dass wieder die gesetzliche Regelung greift: Der Vermieter muss renovieren. Wichtig: Damit es beim Auszug keine Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter gibt, sollte sowohl beim Ein- als auch beim Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt werden. Dort werden bereits vorhandenen Schäden oder auch die Zählerstände von Wasser und Strom notiert.

Welche Mietvertragsarten gibt es?

Kann ein Hausmietvertrag befristet sein?

Vermieter können Hausmietverträge nur befristen, wenn sie einen berechtigten Befristungsgrund nach § 575 BGB haben. Der Befristungsgrund muss Bestandteil des Mietvertrags sein, andernfalls ist die Befristung unwirksam.

Die Pflichten des Vermieters sind:

Einige der anfallenden Kosten kann der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Manche Kosten kann der Vermieter jedoch auch in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Gerade bei hochwertigen oder schwer vermittelbaren Objekten kann sich diese Investition lohnen – insbesondere, wenn Leerstand und Fehlentscheidungen langfristig teurer wären.

Checkliste: Solltest du dein Haus verkaufen oder vermieten?

Haus verkaufen lohnt sich, wenn

Haus vermieten lohnt sich, wenn

Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?

An einem geerbten Haus hänge oft viele Emotionen. Neben emotional geleiteten Entscheidungen kann sorgsames Abwägen bei der Entscheidung helfen. Wohnt der Erbe im Erbfall selbst zur Miete kann er beispielsweise das Elternhaus selbst bewohnen und spart so Geld. Ist das Haus beispielweise verschuldet und hängt der Erbe emotional nicht an der Immobilie sollte das Haus verkauft werden. Hat der Erbe selbst bereits Eigentum, das er bewohnt, kann die Vermietung unter Umständen eine lukrative Einnahmequelle sein.

Im Falle einer Trennung das Haus verkaufen oder vermieten?

Paare, die eine gemeinsame Immobilie besitzen, sich aber trennen wollen, sollten ebenfalls genau abwägen, wie sie möglichst wenig Verlust machen. Eine Möglichkeit ist, dass ein Partner das Haus behält und den anderen auszahlt. Kann keiner der beiden Partner das Haus allein halten, können sie verkaufen. Der Gewinn wird dann unter beiden aufgeteilt. Etwaige Forderungen werden aus dem Gewinn beglichen. Wollen sie das Haus weniger als zehn Jahre nach dem Kauf wieder verkaufen, kann Spekulationssteuer fällig werden.

Sollte man ein altes Haus verkaufen oder vermieten?

Die Entscheidung ein altes Haus zu verkaufen oder zu vermieten, hängt davon ab wie sehr der Eigentümer an der Immobilie hängt und wie hoch beispielsweise eine Sanierung für die Vermietung des Hauses wäre. Diese Kosten muss der Eigentümer mit erwartbaren Mieteinnahmen oder einem zu erwartenden Verkaufspreis vergleichen.

Wie viel Miete darf ich für mein Haus verlangen?

Die Miethöhe sollte sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. In Regionen mit Mietpreisbremse dürfen neue Mieten nur maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – Ausnahmen gelten zum Beispiel bei umfassenden Sanierungen. Online-Tools wie die immowelt Price Map helfen, den marktgerechten Mietpreis zu ermitteln.

Welche Betriebskosten darf ich auf den Mieter umlegen?

Im Mietvertrag kann genau geregelt werden, welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind. Dazu zählen u. a. Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Versicherungen. Strom, Heizöl oder Gas zahlt der Mieter in der Regel direkt. Wichtig: Die Abrechnung muss jährlich erfolgen und transparent aufgeschlüsselt sein.

Was ist bei der Wohnungsübergabe besonders wichtig?

Eine Wohnungsübergabe sollte immer mit einem Protokoll dokumentiert werden. Darin werden der Zustand des Hauses, vorhandene Mängel sowie Zählerstände festgehalten. Das Übergabeprotokoll schützt beide Seiten – im Fall von Streitigkeiten kann es als Nachweis dienen.

Wie wird die Vermietung steuerlich behandelt?

Einnahmen aus der Vermietung gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Steuerlich absetzbar sind viele Kosten, etwa Zinsen für Kredite, Instandhaltung, Verwaltung und Abschreibungen auf das Gebäude.

Was muss im Mietvertrag geregelt sein?

Neben der Miethöhe, Kaution und Nebenkosten sollten auch individuelle Vereinbarungen festgehalten werden – etwa zur Haustierhaltung, Kleinreparaturen oder Gartenpflege. Zudem sollte geregelt sein, wie eine Kündigung erfolgen kann und welche Fristen gelten. Ein aktueller, rechtssicherer Vertrag schützt Vermieter vor rechtlichen Problemen.