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Immobilie beschreiben und Fotos, Grundriss, Energieausweis, etc. hochladen

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Individuelle Darstellung und Laufzeit wählen. Anzeige sofort online und jederzeit änderbar

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Ein Haus vermieten: Die wichtigsten Schritte auf dem Weg zur erfolgreichen Vermietung

Egal ob geerbtes Haus oder selbstgebautes Eigenheim: Ein Haus zu vermieten ist eine Aufgabe, die gut geplant und sorgfältig durchgeführt werden will. Vom perfekt gestalteten Inserat über die Auswahl des passenden Mieters bis hin zum rechtlich einwandfreien Mietvertrag: Darauf solltest du bei der Hausvermietung achten.

Du hast ein Haus geerbt oder ziehst mit deiner Familie in eine andere Stadt und vermietest nun deine eigenen vier Wände? Lies hier die besten Tipps, wie du den richtigen Mieter findest und an was du beim Vermieten eines Hauses denken solltest.

Schritt 1: Anzeige erstellen

Der erste, wichtige Schritt in Richtung Vermietung ist das Inserat. Es soll Mietinteressenten auf das Objekt aufmerksam machen, bereits wesentliche Informationen liefern – und vor allem: Lust auf eine Besichtigung wecken!

Wichtiger Bestandteil des Exposés: Gute Fotos

Ein wesentlicher Bestandteil sind ansprechende Fotos, mit deren Hilfe sich der zukünftige Mieter bereits einen guten Eindruck von Aufteilung, Größe und Helligkeit der Räume machen kann.

So sehen gute Anzeigenfotos aus:

  • Fotografiere mindestens Küche, Bad, Wohnzimmer und eine Außenansicht des Hauses oder den Blick vom Balkon.
  • Achte dabei auf eine gute Beleuchtung. Am besten fotografierst du bei Tageslicht. Bei Außenansichten wirkt ein blauer Himmel besonders ansprechend.
  • Räume vorher etwas auf.
  • Eine richtige Fotokamera liefert in der Regel bessere Bilder als ein Handy. Mit einem Weitwinkelobjektiv kannst du eine besonders gute Raumwirkung erzielen.
  • Fotografiere hauptsächlich im Querformat, dann kommen deine Bilder im Inserat später besonders gut zur Geltung.
  • Achten auf Bildgröße und -qualität: 690 x 518 Pixel sollten deine Fotos mindestens haben. Ist ein Bild zu dunkel geraten, solltest du es vor dem Hochladen mit einem Bildbearbeitungsprogramm etwas aufhellen. Auf verwackelte Bilder solltest du verzichten.

Einen Überblick geben: Der Grundriss

Die Fotos hast du? Erst durch einen Grundriss für jedes Stockwerk ist das Inserat vollständig. Ein potenzieller Mieter möchte schon vor der Besichtigung feststellen, ob das Haus seinen Bedürfnissen in Sachen Raumaufteilung und Platzbedarf entspricht.

Sammle Zahlen und Fakten für dein Inserat

Angaben zu Wohnfläche, Etagenanzahl, Energiebedarf und Betriebskosten sind ein weiterer zentraler Bestandteil des Inserats. Recherchiere diese Daten genau, bevor du die Anzeige in Angriff nimmst. Beachte dabei: Die Berechnung der Wohnfläche regelt in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie schreibt unter anderem vor, dass zum Beispiel ein unbeheizter Abstellraum nicht zur Wohnfläche zählt. Auch für Räume mit Dachschrägen gelten besondere Regelungen.

Auch bei der Hausvermietung nicht vergessen: Energieausweis

Wer sein Haus vermieten möchte, braucht einen Energieausweis – es sei denn, es handelt sich um eine denkmalgeschützte Immobilie. Dies legt seit 2014 die Energieeinsparverordnung (EnEV) fest. Solltest du noch keinen Nachweis des Energiebedarfs oder Energieverbrauchs deines Hauses haben, kannst du dir online einen Energieausweis ausstellen lassen.

Ein Energieausweis ist für Vermieter und Verkäufer Pflicht gemäß EnEV 2014. Spätestens beim Besichtigungstermin musst du diesen vorzeigen.

Hast du Quadratmeterzahl, Baujahr und Co. beisammen, kannst du bereits jetzt ein kostenloses Benutzerkonto auf immowelt anlegen und mit der Anzeigenerfassung beginnen. Lass dir ruhig Zeit und bearbeite deine Anzeige nach und nach: Du entscheidest selbst, wann du dein Inserat aktivieren möchtest.

Haus vermieten: Lege die Höhe der Miete fest

Ein zentraler aber nicht ganz einfacher Schritt bei der Hausvermietung ist das Festlegen der Miethöhe. Wie viel Miete du monatlich ansetzen kannst, hängt von einer Reihe von Faktoren ab: Größe und Ausstattung des Hauses, seine Lage, Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder der Zustand der Bausubstanz. Der örtliche Mietspiegel hilft – sofern vorhanden – bei einer grundsätzlichen Einordnung der Miethöhe.
Analysiere darüber hinaus unbedingt den Markt: Finde heraus, welche Miete für ähnliche Objekte gezahlt wird und vergleiche genau, inwiefern diese bei bestimmten Merkmalen von deiner Immobilie abweichen. Das Nachbarhaus mag zwar in etwa gleich groß und gleich alt sein, ist aber nicht saniert? Dann kannst du bei der Hausvermietung einen höheren Preis ansetzen. Verbände, die die Interessen von Hauseigentümern vertreten, beraten bei der genauen Festlegung des Betrages. Eine erste Orientierung für Häuser in deiner Region liefert zudem unsere Preisstatistik.

Schritt 2: Anzeige veröffentlichen

Um eine Anzeige aufzugeben, benötigst du ein kostenloses immowelt Benutzerkonto. Die Anmeldung erfolgt mit wenigen Klicks und deiner E-Mail-Adresse. Dann kann es mit der Anzeigenerfassung losgehen:

Zunächst kannst du die allgemeinen Angaben zu deinem Haus in das Anzeigenformular eintragen. Dazu gehören eine aussagekräftige Überschrift für dein Inserat und der Standort deines Hauses. Ob Interessenten später die komplette Adresse sehen können, bestimmst du mit einem Häkchen. Das Gleiche gilt für die Veröffentlichung deiner Telefonnummer: Auch hier kannst du wählen, ob diese später im Inserat angezeigt werden soll oder nicht.

Im nächsten Schritt "Daten & Beschreibung" gibst du unter "Basisdaten" die Höhe der Miete, die Wohnfläche sowie Daten aus dem Energieausweis ein. Hier kannst du außerdem in zahlreichen Auswahlfeldern die Ausstattungsmerkmale deines Hauses ankreuzen. Im Bereich "Beschreibung" ist Platz für deine eigenen Texte.

In deiner Anzeige solltest du die Ausstattungsmerkmale des Hauses in den Vordergrund stellen und präzise beschreiben. Dennoch gilt: Übertreibe bei deiner Beschreibung nicht. Auch wenn du viel Arbeit und Herzblut in das Haus gesteckt haben solltest, gilt: Formuliere positiv, aber sachlich. Schreibe lieber "helles, geräumiges Wohnzimmer" statt "lichtdurchflutete Wohlfühloase".

Tipp:

Interessenten können die Immobilienanzeigen auf immowelt nach Ausstattungsmerkmalen wie "Einbauküche", "Haustiere erlaubt" oder "saniert" filtern. Fülle bei der Anzeigenerfassung deshalb die Auswahlfelder mit den vorgegebenen Merkmalen besonders sorgfältig aus.

Nun geht es weiter zum Bereich "Anlagen". Hier kannst du Fotos deines Hauses hochladen und beschreiben. Es ist Platz für bis zu 25 Bilder. Das erste erscheint in den Suchergebnissen als Listenbild. Die Reihenfolge deiner Fotos kannst du nachträglich noch jederzeit verändern. Auch der Grundriss, weitere Dokumente und ein YouTube-Video können hier der Anzeige hinzugefügt werden.

Nun ist es an der Zeit, dein Inserat zu veröffentlichen. Du kannst dabei zwischen verschiedenen Laufzeiten wählen. Dein Haus liegt in einer sehr attraktiven Gegend und ist in einem Top-Zustand? Dann genügt vielleicht bereits eine Anzeigenlaufzeit von einem Monat, um den perfekten Mieter zu finden. Du möchtest dir etwas mehr Zeit lassen? Dann wählst du am besten eine Dauer von drei Monaten aus.

Tipp:

Du kannst dein Inserat problemlos verändern, Daten ergänzen oder Rechtschreibfehler korrigieren, wenn es bereits online ist. Lediglich die Laufzeit des Inserats lässt sich nicht mehr ändern. Eine bereits geschaltete und bezahlte Anzeige kann nur gestoppt oder verlängert werden.

Schritt 3: Mieter finden

Du hast erfolgreich eine Anzeige geschaltet, nun melden sich die ersten Interessenten.

Die Besichtigungstermine: Zusatzarbeit nach Feierabend und am Wochenende

Die Hausbesichtigung ist der nächste Schritt auf dem Weg zur erfolgreichen Hausvermietung. Je nach Anzahl der Interessenten kannst du Einzel- oder Gruppentermine vereinbaren. In einem persönlichen Einzelgespräch lernst du deine potenziellen Mieter eventuell besser kennen.

Je größer die Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt ist, desto positiver muss der Eindruck sein, den dein Haus bei den Interessenten hinterlässt. Versetze deshalb Garten, Wohn- und Kellerräume in den bestmöglichen Zustand. Dazu können größere Arbeiten wie Streichen oder Reparaturen, aber auch kleinere Maßnahmen wie Aufräumen oder Rasenmähen notwendig sein. Bereite dich gut auf den Besichtigungstermin vor. Von der Bausubstanz bis zu den Nebenkosten solltest du alle Fragen der Interessenten beantworten können. Leg außerdem den Energieausweis des Hauses zur Einsicht bereit.

Bewährt hat sich die Praxis, am Ende der Besichtigung ein Formular bereitzustellen, in das die Mietinteressenten Informationen zu ihrer Person eintragen können. Diese sogenannte "Mieterselbstauskunft" fragt zum Beispiel das Haushaltsnettoeinkommen, die Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen und die Kontaktdaten des früheren Vermieters ab. Sie bündelt damit die grundlegenden Informationen, die du brauchst, um den passenden Mieter auszuwählen. Der Mietinteressent ist jedoch nicht verpflichtet, diese Selbstauskunft auszufüllen. Tut er es doch, müssen seine Antworten aber der Wahrheit entsprechen. Nur Fragen nach der sexuellen Orientierung, Religion oder politischer Gesinnung muss er nicht beantworten. Hier darf er dich sogar belügen.

Die Qual der Wahl: So findest du den passenden Mieter

Ein zentrales Kriterium bei der Wahl des Mieters ist dessen Bonität. Schließlich soll das Risiko von Mietausfällen wegen Zahlungsunfähigkeit so gering wie möglich sein. Wichtig: Erst kurz vor Abschluss des Mietvertrages ist es zulässig, vom zukünftigen Mieter Nachweise über dessen finanzielle Verhältnisse zu verlangen. Du kannst dir dann zum Beispiel die letzten drei Gehaltsabrechnungen zeigen lassen oder eine Bankauskunft über die Schufa verlangen.

Auch wenn die Solvenz des Mieters entscheidend ist für ein gutes und langfristiges Mietverhältnis, sollte auch die Chemie zwischen den beiden Vertragsparteien stimmen. Die Bonitätsprüfung ist deshalb kein Ersatz für ein gegenseitiges Kennenlernen. Frage dabei zum Beispiel, was dem Interessenten an dem Haus besonders gut gefällt und wie er sich dort einrichten möchte. Dadurch bekommst du ein Gefühl dafür, ob Objekt und Interessent gut zueinanderpassen oder ob der mögliche Mieter falsche Erwartungen an das Haus hat.

Alles unter Dach und Fach bringen: Der Mietvertrag

Ist der zukünftige Mieter gefunden, regelt der Mietvertrag, welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter haben. Grundsätzlich kann dieser sogar nur rein mündlich vereinbart werden. Doch in der Praxis hat sich die schriftliche Form bewährt: Sie ermöglicht Individualvereinbarungen, die von den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches abweichen.

Unterschiedliche Arten von Mietverträgen

Ein Standardmietvertrag legt die Nettokaltmiete einmalig fest. Erhöht werden kann die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen (zum Beispiel nach einer Sanierung) und mit Zustimmung des Mieters.

Es gibt jedoch Mietverträge, die Mieterhöhungen bereits bei Mietbeginn vereinbaren: Staffelvertrag: Zeitpunkt und Umfang der Mieterhöhung sind festgelegt. Meist sind solche Verträge befristet und können nur vom Mieter gekündigt werden.

Indexmietvertrag: Die Miete wird jährlich erhöht. Die Steigerung orientiert sich meist am Preisindex für die private Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes.

Das sollte im Vertrag stehen

Mietverträge sind normalerweise unbefristet und können nur unter bestimmten Umständen (bevorstehende Eigennutzung oder Sanierung) befristet werden. Welche Angaben ein Mietvertrag enthalten muss, ist gesetzlich nicht umfassend geregelt. Mietrechtsexperten empfehlen jedoch folgende Inhalte:

  • Höhe der Kaltmiete
  • Höhe der Nebenkosten inklusive Einzelposten der Betriebskosten. Beim Vermieten eines Einfamilienhauses ist es ratsam, im Mietvertrag festzuhalten, dass Betriebskosten wie Strom, Gas, Öl oder Wasser direkt vom Mieter zu bezahlen sind.
  • Höhe und Zahlungsart der Kaution
  • Wohnfläche des Hauses inklusive Nennung der einzelnen Räume.

Überlege außerdem, welche Pflichten du vertraglich dem Mieter übertragen möchtest. Soll er zum Beispiel im Rahmen der Gartennutzung den Rasen im Sommer spätestens alle vier Wochen mähen, solltest du dies verbindlich festlegen.

Kehr- und Räumpflichten

Im Mietvertrag sollte außerdem geregelt werden, ob der Mieter Schnee schippen oder die Straße kehren muss. Denn: In vielen Gemeinden gibt es noch die Kehrpflicht. Diese verpflichtet den Eigentümer, die Straße entlang seines Grundstücks sauber zu halten. Wenn der Bewohner diese Pflicht übernehmen soll, solltest du dies mit ihm im Mietvertrag vereinbaren.

Ähnliches gilt für das Schneeräumen im Winter. In Gemeinden, in denen der Eigentümer für schnee- und eisfreie Gehwege sorgen muss, haftet er auch, wenn ein Passant auf vereisten Wegen ausrutscht. Möchtest du als Vermieter die Räumpflicht auf den Mieter übertragen, muss auch dies zweifelsfrei im Mietvertrag festgelegt werden.

Tipp:

Wenn du einen professionellen Winterdienst beauftragst, kannst du die Kosten nach entsprechender Vereinbarung als Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Die Form des Mietvertrages

Vordrucke beziehungsweise Formulare mit Standardtexten haben sich in der Praxis bewährt. Diese können im Schreibwarenladen oder bei Eigentümerverbänden erworben und im Internet heruntergeladen werden. Doch Vorsicht: Die Inhalte von Mietverträgen können veralten! Ein heruntergeladenes PDF-Dokument unbestimmten Datums oder ein Formular, das jahrelang in einer Schublade lagert, enthält unter Umständen ungültige Klauseln.

Wichtiges Detail: Kleinreparaturen

Wer ein Haus vermieten möchte, tut gut daran, im Mietvertrag zu regeln, wann der Mieter für Reparaturen aufkommen muss. Der Gesetzgeber sieht hier nämlich grundsätzlich den Vermieter in der Pflicht. Kleinreparaturen können jedoch vertraglich an die Hausbewohner übertragen werden,
vorausgesetzt …

  • Der Vertrag legt die Maximalhöhe der Kosten fest, die der Mieter zu tragen hat. Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass diese bei maximal 100 Euro liegt.
  • Die Klausel überträgt dem Bewohner nur die Kosten für Reparaturen an Einrichtungsgegenständen innerhalb des Hauses und der im Mietvertrag eingeschlossenen Außenanlagen.

Ein Beispiel: Der Geruchsverschluss (Siphon) am Waschbecken tropft und muss neu abgedichtet werden. Kostenpunkt: 50 Euro. Diesen Betrag hat der Mieter zu tragen. Ein Wasserhahn muss ausgetauscht werden. Kosten: 110 Euro. Da die Maximalhöhe überschritten wird, trägt der Vermieter die Kosten – und zwar zu 100 Prozent.

Achtung: Klauseln nicht immer rechtsgültig

Auch wenn ein Mietvertrag Individualregelungen enthalten kann: Nicht alles, was im Mietvertrag steht, ist auch rechtsgültig – erst recht nicht, wenn es den Mieter unangemessen benachteiligt. Das gilt zum Beispiel für Schönheitsreparaturen. Wer dem Mieter per Vertrag vorschreiben möchte, dass er alle vier Jahre Wände und Türen streichen muss, hat am Ende das Nachsehen. Klauseln mit starren Renovierungsfristen, das hat der BGH entschieden, sind ungültig und führen dazu, dass die gesetzliche Regelung greift. Diese schreibt Schönheitsreparaturen dem Vermieter zu.

Sicherheit und Verpflichtung bei der Hausvermietung: Die Kaution

Die Kaution bietet dir als Vermieter Sicherheit in Fällen von Mietrückstand oder bei vom Hausbewohner verursachten Schäden. Ihre Höhe darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Außerdem steht dem Mieter das Recht zu, sie in drei Raten zu zahlen, wobei die erste Rate zu Mietbeginn fällig wird.

Als Vermieter musst du dafür sorgen, dass das Geld zu den üblichen Zinsen angelegt wird. Am Ende des Mietverhältnisses ist dem Mieter die Kaution samt Zinsen zurückzuerstatten – innerhalb einer angemessenen Frist. Die meisten Vermieter warten mit der Rückzahlung bis noch offene Betriebskostenabrechnungen beglichen sind.

Die Übergabe des Hauses

Die Übergabe des Hauses an den Mieter sollte ein Protokoll abschließen, das eventuell vorhandene Mängel oder Schäden für beide Parteien dokumentiert. So kannst du beim Auszug nachweisen, in welchem Zustand die Wohnung sich zum Einzug befand und Schäden beanstanden, die vom Bewohner verursacht wurden wie Kratzer im Parkett oder Macken im Türrahmen.

Die meisten Vermieter verwenden für dieses Protokoll ein vorgefertigtes Formular, das eine Feststellung der Mängel nach Räumen gegliedert vorsieht. Halte den Zustand der Räume und Außenanalagen am besten auch per Foto fest und übersende die Bilder per Mail an den Mieter. Damit dokumentierst du gleichzeitig auch, wann diese Aufnahmen in etwa entstanden sind. Gehe das Protokoll anschließend oder bereits während der Erfassung des Zustands der Räume mit dem Mieter durch und lass es von ihm unterzeichnen. Händige ihm dann wiederum eine zweite Ausführung des Protokolls aus, das du unterschrieben hast. Einem vertrauensvollen und langfristigen Mietverhältnis sollte danach nichts mehr im Wege stehen.

Hast du noch Fragen?

Unser Service für private Eigentümer ist von
Montag bis Freitag, 8-18 Uhr gerne für dich da.

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Servicenummer
+49 911 520 25-90
i Kostenlos inserieren können private Anbieter, die in den letzten 24 Monaten keine Objekte auf immowelt.de inseriert haben. Dies gilt deutschlandweit für alle Immobilien, die zur Miete auf immowelt.de mit einem 14- Tage-Einsteigerpaket eingestellt werden. Die Anzeige kann jederzeit mindestens 1 Tag vor Ablauf der Laufzeit gekündigt werden. Ansonsten verlängert sie sich automatisch, bis sie vom Anbieter gekündigt wird. Bei Verlängerung gelten die aktuell gültigen allgemeinen Preise.
1 Gestützte Bekanntheit laut einer Befragung unter 5.063 Personen ab 18 Jahren mit ständigem Wohnsitz in Deutschland, die entweder in den letzten 12 Monaten umgezogen sind oder für die kommenden 12 Monate einen Umzug planen und für die Immobiliensuche Online-Portale nutzen. Zeitpunkt der Erhebung: März 2020. Die Studie wurde im Auftrag von immowelt durchgeführt.
2 Ergebnisse aus Interviews, die die immowelt mit privaten Anbietern im September 2018 und Januar 2020 geführt hat.
3 Über 65 Millionen Besuche monatlich auf immowelt.de und immonet.de (Google Analytics, Mai 2020)