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Eigenes Haus vermieten: Das müssen Vermieter beachten

Den passenden Mieter finden, die richtige Miethöhe festlegen oder einen Mietvertrag aufsetzen: Wer ein Haus vermieten will, muss ziemlich viele Aufgaben erledigen und einiges beachten. So gelingt die Hausvermietung.

Tipp: Eigenes Haus vermieten – gut zu wissen

  • Bevor der Mietvertrag unterschreiben wird, solltest du die Bonität der künftigen Mieter überprüfen.
  • Als Vermieter hast du einige Pflichten: du musst dich zum Beispiel um Mängel in der Wohnung und die Instandhaltung kümmern und die Nebenkosten jährlich abrechnen.
  • Du kannst dir als Vermieter Unterstützung von einer Hausverwaltung holen.

Haus vermieten: Wie finde ich den richtigen Mieter?

Wer sein eigenes Haus vermieten will, sucht in der Regel vor allem eines: einen solventen Mieter, der keinen Ärger macht. Der Mieter sollte zu deiner Immobilie passen – vor allem was Wohnfläche und Mietpreis betrifft. Daher ist es zunächst wichtig, das Haus in einer Immobilienanzeige richtig zu bewerben.

Welche Unterlagen werden benötigt, um ein Haus zu vermieten?

Mit einer aussagekräftigen Anzeige sparst du dir Zeit: Durch ansprechende Fotos und viele Infos können sich Interessenten bereits einen guten Eindruck von der Immobilie machen.

Ein professionelle Immobilienanzeige beinhaltet folgende Informationen:

  • Mietpreis und Nebenkosten
  • Lage
  • Informationen zu Kaution und Provision
  • Datum, ab wann die Immobilie frei ist
  • Zimmeranzahl
  • Nutzflächen
  • Informationen zur Ausstattung (Einbauküche, Bad, Balkon, Garten etc.)
  • aussagekräftige Fotos
  • Grundriss
  • Energieausweis

Energieausweis online bestellen

Ein Energieausweis ist für Vermieter und Verkäufer Pflicht gemäß EnEV 2014. Spätestens beim Besichtigungstermin musst du ihn vorzeigen.

Wie wähle ich den passenden Mieter aus?

Die Anzeige ist geschalten, die ersten Interessenten melden sich – doch wie findet man unter all den Mietinteressenten den passenden Mieter?

Vermieter haben einige Möglichkeiten ihre künftigen Mieter zu prüfen:

  • Verlange eine Mieterselbstauskunft. So kannst du etwas über das Haushaltsnettoeinkommen des Mieters oder die Anzahl der Haushaltsangehörigen erfahren.
  • Du kannst auch eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter verlangen – so kannst du ganz gut ausschließen, dass es sich bei den Mietern um Mietnomaden handelt
  • Kurz vor Abschluss des Mietvertrags darf der Vermieter die auch Bonität des Mieters prüfen und Finanznachweise oder eine Schufa-Selbstauskunft verlangen.

Haus vermieten – wie wird die richtige Miete ermittelt?

Im besten Fall springt für Vermieter bei der Hausvermietung eine gute Rendite heraus. Allerdings gibt es auch gesetzliche Rahmen, wie etwa die Mietpreisbremse, in denen sich die Miethöhe bewegen muss. Wie legen Vermieter nun einen angemessenen Mietpreis fest?

Einen guten Anhaltspunkt bietet die Price Map von immowelt. Die interaktive Karte gibt dir einen guten Überblick über die Wohnungs- und Hauspreise in Deutschland – in vielen Städten sogar adressgenau. Das kostenlose Tool zeigt auch die Preisentwicklung in den einzelnen Regionen an.

Faktoren, die die Miethöhe beeinflussen können, sind:

Du bist dir nicht sicher, wie viel Miete du für dein Haus verlangen kannst? Hol dir Unterstützung bei einem Makler.

Hausmietvertrag: Worauf sollten Vermieter achten?

Für die Vermietung von reinem Wohnraum gibt es Formularmietverträge. Verwendet der Vermieter einen Mietvertragsvordruck aus dem Internet sollte er darauf achten, dass dieser aktuell und seriös ist. Viele ältere Vordrucke enthalten unwirksame Klauseln, die dem Vermieter letztlich schaden können. Generell sollten Vermieter bei der Vermietung eines Hauses einen vermieterfreundlichen Mietvertrag verwenden. Der Mieter wird, als sozial unterlegene Vertragspartei, vom Gesetz sehr gut geschützt.

Welche Form muss ein Hausmietvertrag haben?

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag für ein Haus sogar nur rein mündlich vereinbart werden. Doch in der Praxis hat sich die schriftliche Form bewährt: Sie ermöglicht Individualvereinbarungen, die von den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches abweichen.

Welche Angaben muss ein Hausmietvertrag enthalten?

Es ist gesetzlich nicht festgeschrieben, welche Angaben im Mietvertrag enthalten sein müssen. Mietrechtsexperten empfehlen jedoch folgende Inhalte:

  • Name und Anschrift von Mieter und Vermieter
  • Adresse der Immobilie
  • Wohnfläche des Hauses inklusive Nennung der einzelnen Räume.
  • Höhe der Kaltmiete und Fälligkeitsdatum
  • Höhe der Betriebskosten inklusive Einzelposten und Verteilerschlüssel. Beim Vermieten eines Einfamilienhauses zahlt der Mieter Strom, Gas, Öl oder Wasser direkt. Möglich ist auch eine Betriebskostenpauschale.
  • Höhe und Zahlungsart der Kaution: Vermieter sind nicht verpflichtet eine Kaution zu nehmen. Wird sie verlangt, darf sie maximal drei Monatskaltmieten betragen, zahlbar in drei Raten.
  • Kehr- und Räumpflichten: In vielen Gemeinden ist der Eigentümer verpflichtet, die Straße entlang seines Grundstücks sauber oder schnee- und eisfrei zu halten. Diese Pflicht oder die Kosten für einen professionellen Winterdienst können auf den Mieter übertragen werden.
  • Die Haustierhaltung in gemieteten Häuser ist im Gesetz nicht eindeutig geregelt. Für Kleintiere brauchen Mieter keine Erlaubnis, bei größeren oder gefährlichen Tieren müssen Mieter um Erlaubnis fragen.

Wichtiges Detail im Hausmietvertrag: Kleinreparaturen

Der Gesetzgeber sieht für Kleinreparaturen und Renovierungen grundsätzlich den Vermieter in der Pflicht. Diese kann jedoch vertraglich an den Mieter übertragen werden, wenn:

  • Der Vertrag die Maximalhöhe der Kosten für den Mieter festlegt. Gerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass diese bei maximal 100 Euro pro Jahr liegt.
  • Die Klausel überträgt dem Bewohner nur die Kosten für Reparaturen an Einrichtungsgegenständen und der im Mietvertrag eingeschlossenen Außenanlagen.

Beispiel für Kleinreparaturen

Der Geruchsverschluss (Siphon) am Waschbecken tropft und muss neu abgedichtet werden. Kostenpunkt: 50 Euro. Diesen Betrag hat der Mieter zu tragen. Ein Wasserhahn muss ausgetauscht werden. Kosten: 110 Euro. Da die Maximalhöhe überschritten wird, trägt der Vermieter die Kosten – und zwar zu 100 Prozent.

Was gilt für Schönheitsreparaturen bei der Hausvermietung?

Grundsätzlich ist für Schönheitsreparaturen immer der Vermieter zuständig. Er kann sie aber per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Doch Vorsicht: Das Haus muss dabei bei Einzug des Mieters frisch renoviert worden sein. Außerdem müssen die Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag flexibel sein. Klauseln mit starren Renovierungsfristen, das hat der BGH entschieden, sind ungültig und führen dazu, dass wieder die gesetzliche Regelung greift: Der Vermieter muss renovieren. Wichtig: Damit es beim Auszug keine Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter gibt, sollte sowohl beim Ein- als auch beim Auszug ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt werden. Dort werden bereits vorhandenen Schäden oder auch die Zählerstände von Wasser und Strom notiert.

Welche Mietvertragsarten gibt es?

  • Ein Standardmietvertrag legt die Nettokaltmiete einmalig fest. Die Miete könnte dann nur unter bestimmten Voraussetzungen (zum Beispiel nach einer Sanierung) und mit Zustimmung des Mieters erhöht werden.
  • Mit einem Staffelmietvertrag steigt die Miete ganz automatisch zu einem bestimmten Zeitpunkt und in festgelegtem Umfang. Solche Staffelmietverträge sind meist befristet und können nur vom Mieter gekündigt werden.
  • Indexmietvertrag: Die Miete wird jährlich erhöht. Die Steigerung orientiert sich meist am Preisindex für die private Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes.
  • Zeitmietvertrag: Bei einem Zeitmietvertrag ist die Dauer des Mietverhältnisses von Beginn an befristet.

Kann ein Hausmietvertrag befristet sein?

Vermieter können Hausmietverträge nur befristen, wenn sie einen berechtigten Befristungsgrund nach § 575 BGB haben. Der Befristungsgrund muss Bestandteil des Mietvertrags sein, andernfalls ist die Befristung unwirksam.

Mietkaution: Welche Rechte und Pflichten hat der Vermieter?

Der Vermieter kann eine Mietkaution in Höhe von drei Nettomonatskaltmieten verlangen, allerdings muss dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Dabei gelten folgende Regeln:

  • Der Mieter muss die Möglichkeit haben, die Kaution in drei Raten innerhalb der ersten drei Monate zu zahlen.
  • Der Vermieter muss die Kaution gewinnbringend und getrennt von seinem Privatvermögen zu üblichen Zinsen anlegen.
  • Am Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution, samt Zinsen und in einer angemessenen Frist, zurückerstatten.
  • Vermieter können einen Teil der Kaution einbehalten, wenn beispielsweise noch die Nebenkostenabrechnung aussteht oder wenn der Mieter Schäden im Haus hinterlassen hat.

Haus vermieten – welche Pflichten haben Vermieter?

Für die Vermietung gelten grundsätzlich die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Vermietung von Wohnraum.

DIe Pflichten des Vermieters sind:

  • Instandhaltungspflicht und Kostenübernahme bei Reparaturen
  • Jährliche Betriebskostenabrechnung, nach der neuen Heizkostenverordnung (HeizkostenV) müssen Vermieter monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen an ihre Mieter weitergeben.
  • Beseitigung von Mängeln und Schäden, sowie Schimmel
  • Verkehrssicherungspflicht: Der Vermieter muss die Gemeinschaftsräume im Haus, sowie die Gehwege vor dem Haus von Gefahren befreien.
  • Bereitstellung und Instandhaltung der Heizung
  • Hausordnung, sowie Haus- und Gartenpflege

Einige der anfallenden Kosten kann der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Welche Kosten entstehen bei der Vermietung eines Hauses?

Wer ein Haus vermietet, muss sich permanent um die Instandhaltung der Immobilie kümmern. Je nach Bedarf kann da einiges an Kosten auf den Vermieter zukommen. Weitere Kosten, die dem Vermieter entstehen können:

  • Kosten für Immobilienanzeigen
  • Will der Vermieter die Verwaltung des Hauses nicht selbst übernehmen, muss er einen professionellen Hausverwalter engagieren.
  • Eine extern erstellte Betriebskostenabrechnung kostet den Vermieter zusätzlich Geld.

Manche Kosten kann der Vermieter jedoch auch in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Welche Steuern muss ich zahlen, wenn ich mein Haus vermiete?

Private Eigentümer müssen die Einnahmen aus Vermietung in der Anlage V ihrer Steuererklärung versteuern. Allerdings müssen nicht alle Mieteinnahmen versteuert werden. Laufende Kosten, Abschreibungen und Schuldzinsen können Vermieter steuerlich geltend machen.

Haus möbliert vermieten: Wann ist es sinnvoll?

Ein möbliertes Haus zu vermieten ist sinnvoll, wenn der Eigentümer sein Haus für eine bestimmte Zeit nicht selbst braucht, beispielsweise weil er ins Ausland geht. Auch die Mieteinnahmen sind bei einem möblierten Haus mitunter höher.

Bedenken sollten Vermieter, dass mitvermietete Möbel jedoch nicht immer sorgsam behandelt werden, daher empfiehlt sich auch hier ein Übergabeprotokoll. Sinnvoll kann auch eine Inventarversicherung sein.

Was ist bei der Vermietung eines Ferienhauses zu beachten?

Bei der Vermietung von Ferienhäusern müssen Vermieter einiges beachten, denn es handelt sich dabei meist um eine gewerbliche Nutzung. Neben attraktiven Mieteinnahmen haben Vermieter oft einiges an Aufwand und Ausgaben: Instandhaltung- und Verwaltungskosten, Kommunikation mit Feriengästen, Reinigung und Übergabe. Zur Unterstützung bei der Vermietung an Feriengäste empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit entsprechenden Dienstleistern.

Was ist bei der Vermietung eines Mehrfamilienhauses zu beachten?

Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses bedeutet einen hohen Verwaltungs- und Kostenaufwand, denn meist wird jede Wohnung einzeln vermietet. Der Vermieter muss die Kosten für Sanierungen und Reparaturen allein tragen. Auch eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung für jeden Mieter muss er erstellen. Unterstützung können Vermieter von einer professionellen Hausverwaltung bekommen.

Haus verkaufen oder vermieten: Wie eine Entscheidung treffen?

Das eigene Haus doch nicht vermieten, sondern lieber verkaufen? Um diese Entscheidung treffen zu können, müssen Eigentümer einige Punkte klären:

  • Wert der Immobilie: Wie viel ist die Immobilie wert und was wäre der rentablere Erlös für dich: Der Verkaufserlös oder die Mietrendite?
  • Persönliche Situation: Wie sehr hängst du an dem Haus? Hast du vor irgendwann mal wieder selbst in dem Haus zu wohnen oder soll das Haus sogar als Altersvorsorge dienen?
  • Arbeitsaufwand: Kannst du die Arbeit, die auf einen Vermieter zukommt, stemmen? Kannst du für Instandhaltungs- und Sanierungskosten aufkommen?

Checkliste: Solltest du dein Haus verkaufen oder vermieten?

Immobilie verkaufen lohnt sich, wenn

  • Der Gewinn aus dem Verkauf anderweitig gebraucht wird, zum Beispiel für das Abbezahlen eines bestehenden Kredits.
  • Das geerbte Haus ist verschuldet, das Darlehen kann nicht abbezahlt werden.
  • Eine Vermietung würde sich nicht lohnen, da das Haus in einer wenig attraktiven Lage steht, daher niedrige Mieteinnahmen zu erwarten sind oder bereits abzusehen ist, dass ein verzögerter Verkauf noch weniger einbringt.

Immobilie vermieten lohnt sich, wenn

  • Mit attraktiven Mieteinnahmen zu rechnen ist, weil das Haus in einer begehrten Lage steht und die Kosten der Vermietung übersteigen.
  • Die Kaufpreise in der Umgebung konstant steigen, ein späterer Verkauf also lohnenswert scheint.
  • Das Haus ist in einem guten Zustand und muss nicht gleich aufwändig saniert werden.
  • Die Immobilie kann als Sicherheit für einen geplanten Kredit genutzt werden.
  • Das Haus hat einen emotionalen Wert und soll nicht veräußert werden.

Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen?

An einem geerbten Haus hänge oft viele Emotionen. Neben emotional geleiteten Entscheidungen kann sorgsames Abwägen bei der Entscheidung helfen. Wohnt der Erbe im Erbfall selbst zur Miete kann er beispielsweise das Elternhaus selbst bewohnen und spart so Geld. Ist das Haus beispielweise verschuldet und hängt der Erbe emotional nicht an der Immobilie sollte das Haus verkauft werden. Hat der Erbe selbst bereits Eigentum, das er bewohnt, kann die Vermietung unter Umständen eine lukrative Einnahmequelle sein.

Im Falle einer Trennung das Haus verkaufen oder vermieten?

Paare, die eine gemeinsame Immobilie besitzen, sich aber trennen wollen, sollten ebenfalls genau abwägen, wie sie möglichst wenig Verlust machen. Eine Möglichkeit ist, dass ein Partner das Haus behält und den anderen auszahlt. Kann keiner der beiden Partner das Haus allein halten, können sie verkaufen. Der Gewinn wird dann unter beiden aufgeteilt. Etwaige Forderungen werden aus dem Gewinn beglichen.

Wollen sie das Haus weniger als zehn Jahre nach dem Kauf wieder verkaufen, kann Spekulationssteuer fällig werden.

Sollte man ein altes Haus verkaufen oder vermieten?

Die Entscheidung ein altes Haus zu verkaufen oder zu vermieten, hängt davon ab wie sehr der Eigentümer an der Immobilie hängt und wie hoch beispielsweise eine Sanierung für die Vermietung des Hauses wäre. Diese Kosten muss der Eigentümer mit erwartbaren Mieteinnahmen oder einem zu erwartenden Verkaufspreis vergleichen.

Haus vermieten mit oder ohne Makler?

Möchten Eigentümer ihr Haus ohne die Hilfe eines Maklers vermieten, sparen sie zwar Maklerkosten, allerdings kann eine Mietersuche viel Zeit in Anspruch nehmen. Bis der richtige Mieter gefunden ist, müssen Vermieter viele Besichtigungen durchführen und Unterlagen prüfen.

Wer einen Immobilienmakler beauftragt, holt in der Regel das beste aus seiner Immobilie heraus. Makler kennen die Mietpreise, die Vermieter erzielen können und helfen dabei einen rechtssicheren Mietvertrag zu erstellen.

Wer zahlt den Makler bei Hausvermietung?

Bei Vermietung gilt: Wer den Immobilienmakler bestellt, zahlt ihn auch. Beauftragt ein Vermieter also einen Makler damit einen geeigneten Mieter für das Haus zu finden, zahlt er auch die Maklerprovision. Die Provisionshöhe ist dabei nicht gedeckelt, allerdings bieten viele Makler inzwischen unterschiedliche Leistungspakete an.

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1Kostenlos inserieren können private Anbieter, die in den letzten 24 Monaten keine Objekte auf immowelt.de inseriert haben. Dies gilt deutschlandweit für alle Immobilien, die zur Miete auf immowelt.de mit einem 14-Tage-Einsteigerpaket eingestellt werden. Die Anzeige mit der Mindestlaufzeit von 14 Tagen lässt sich jederzeit bis zu einem Tag vor Ablauf kündigen. Anschließend verlängert sich die Anzeige automatisch auf unbestimmte Zeit zum regulären Anzeigenpreis. Sie kann dann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von einem Tag zum Ende eines Zyklus von jeweils zwei Wochen, der mit der automatischen Verlängerung beginnt, gekündigt werden. Es gelten die aktuell allgemein gültigigen Preise.
2 Gestützte Bekanntheit laut einer Befragung unter 5.063 Personen ab 18 Jahren mit ständigem Wohnsitz in Deutschland, die entweder in den letzten 12 Monaten umgezogen sind oder für die kommenden 12 Monate einen Umzug planen und für die Immobiliensuche Online-Portale nutzen. Zeitpunkt der Erhebung: März 2020. Die Studie wurde im Auftrag von immowelt durchgeführt.
3 Ergebnisse aus Interviews, die die immowelt mit privaten Anbietern im September 2018 und Januar 2020 geführt hat.
4 Über 68 Millionen Besuche monatlich auf immowelt.de und immonet.de (Google Analytics, April 2021)