Hausverkauf Steuern: Das zahlst du beim Immobilienverkauf

Du kommst nicht darum herum beim Hausverkauf Steuern zu zahlen - oder vielleicht doch? Wann wird Spekulationssteuer fällig und wer zahlt die Grundsteuer im Verkaufsjahr? Lies, welche Abgaben anfallen und was gilt, wenn du mehrere Häuser verkaufen willst.

Mit ein paar Tipps kannst du Steuern beim Hausverkauf sparen:

• Warte die 10-Jahres-Frist ab – danach ist der Verkauf steuerfrei.
• Nutze die die Immobilie im Verkaufsjahr und in den 2 Jahren davor selbst, fällt keine Spekulationssteuer an.
• Verlust aus dem Verkauf kannst du mit Gewinnen aus anderen Verkäufen im selben Jahr verrechnen.
• Ziehe Nebenkosten wie Maklergebühren, Gutachten oder die Löschung der Grundschuld vom Gewinn ab.
• Drei-Objekt-Grenze: Verkaufst du mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren musst du vielleicht Gewerbesteuer zahlen.
• Bei Schenkung oder Erbschaft zählt die Haltedauer des Vorbesitzers – das kann Steuern sparen.
• Lass dich von einem Steuerberater unterstützen, um keine steuerlichen Vorteile zu übersehen.

Weitere Steuern:

• Käufer müssen die Grunderwerbsteuer zahlen. Abzug: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer im Jahr des Verkaufs für das gesamte Jahr. Dabei ist es egal, wann der Verkauf stattfindet. Ausnahme: Käufer und Verkäufer einigen sich vertraglich auf die Teilung der Grundsteuer ab Kaufdatum.

Wichtig für die Steuer:

Je höher der Gewinn ist, desto mehr Einkommensteuer musst du zahlen. Bei großen Gewinnen ist das in der Regel der Spitzensteuersatz von 42 oder 45 Prozent.

Du kannst den Gewinn rechnerisch senken, wenn du deine Nebenkosten abziehst. Damit reduzierst du gleichzeitig deine Hausverkauf Steuern.

Tipp: Belege gut aufbewahren – das Finanzamt verlangt Nachweise für alle angesetzten Posten.

Bei Verkauf eines Hauses musst du als Verkäufer mit Nebenkosten rechnen, diese kannst du von deinem Gewinn abziehen:

• Notarkosten und Grundbuchgebühren beim Kauf
• Maklerkosten beim Verkauf
• Gutachten, Energieausweis, Löschung der Grundschuld
• Kosten für Renovierung oder Sanierung vom Haus
• gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung

Nach 2 Jahren willst du sie wieder verkaufen. Nach Abzug aller Nebenkosten hast du immer noch einen Gewinn von gut 60.000 Euro.

Auf den Bruttogewinn musst du Einkommenssteuer zahlen. Der Veräußerungsgewinn kommt in deiner Steuererklärung zu deinem Bruttoeinkommen dazu. In unserem Beispiel wechselst du deshalb in einen höheren Steuersatz.

Steuertabelle Einkommen (Stand 2025)

Beispielrechnung*:

Verdienst du beispielsweise 32.000 brutto im Jahr bist du in der Tarifzone III. Die Steuerlast beträgt 27 Prozent. Durch den Hausverkauf rutschst du mit dem Brutto von etwas mehr als 90.000 Euro in die Tarifzone IV. Dein höheres Einkommen musst du jetzt mit 42 Prozent Einkommensteuer versteuern.

_{*Es handelt sich um Beispielrechnungen. Zur Vereinfachung wurde der Einfluss von Steuerfreibeträgen oder Ehegattensplitting nicht beachtet.}

Durch den Hausverkauf hast du rund 61.000 Euro brutto mehr verdient. Nach Abzug der Steuer bleiben aber nur etwa 30.000 Euro mehr unterm Strich. Du verlierst insgesamt also nicht nur 42 Prozent, sondern sogar fast 50 Prozent vom Gewinn an das Finanzamt.

Im Jahr nach dem Hausverkauf versteuerst du dein Bruttoeinkommen wieder normal.

Lesetipp: Grundstücksverkauf Steuer: Wann zahlst du Steuern?

Die Spekulationssteuer kann dich viel Geld kosten. Deswegen solltest du vor dem Hausverkauf die Steuern prüfen und ob du sie umgehen kannst. Um beim Hausverkauf Steuern zu sparen kannst du:

• Die Immobilie erst nach 10 Jahren verkaufen. Bei Geschenk oder Erbe gilt das Kaufdatum des Erblassers beziehungsweise des Schenkenden.
• Die Immobilie komplett selbst nutzen.
• Die Immobilie nach Vermietung noch mindestens 2 Jahre selbst nutzen

Erfüllst du einen der drei Punkte zahlst du wohl keine Spekulationssteuer.

Info: Angebrochene Kalenderjahre werden voll angerechnet. Es würde also beispielsweise zählen, wenn du im Dezember 2023 eingezogen bist und im Januar 2025 verkaufen willst.

Die Spekulationssteuer musst du beim Verkauf der geerbten Immobilie ebenfalls zahlen. Jedenfalls übernimmst du die Spekulationsfrist deines Erblassers. Besaß der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre und hatte er sie nur vermietet, werden Steuern fällig.

Der Verkauf der Immobilie ist steuerfrei. Das gilt, wenn du 2 Jahre selbst darin gewohnt hast oder die Frist abgelaufen ist.

Fällig wird durch die Erbschaft aber möglicherweise Erbschaftssteuer. Für Ehepartner gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro. Je Kind liegt der Freibetrag bei 400.000.

Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt auch bei geschenkten Immobilien. Wie beim Erbe kommt es darauf an, wann der Schenkende die Immobilie erworben hat.

Eventuell wird durch die Schenkung Schenkungssteuer fällig. Freibeträge für Schenkungen an Ehepartner liegen bei 500.000 Euro, bei Kindern sind es 400.000 Euro.

Ist die 3-Objekt-Grenze überschritten, musst du 19 Prozent Umsatzsteuer auf den Gewinn zahlen. Der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie bildet die Grundlage für die Berechnung. Entscheidend ist aber der sogenannte Verkehrswert. Diesen Wert, den das Objekt zum Zeitpunkt des Verkaufs hat, legt das Finanzamt fest.

Wenn du mit der Entscheidung des Finanzamts nicht einverstanden bist, kannst du ein Gutachten anfertigen lassen. Du musst die Kosten dafür selbst tragen. Das lohnt sich aber nur, wenn dein Gewinn in einem neuen Gutachten deutlich niedriger ist.

Rechenbeispiel:

Du verkaufst binnen eines Jahres 3 Gebäude im Wert von 1.500.000 Euro. Der Einkaufspreis waren 1.200.000 Euro.

Den Gewinn von 300.000 Euro musst du mit 45 Prozent versteuern. Auf die verbliebenen 165.000 Euro musst du nochmal 19 Prozent Gewerbesteuer zahlen - es bleiben 133.650 Euro Gewinn.

Weitere mögliche Steuernachzahlung:

Verkaufst du das dritte Gebäude erst im vierten Jahr werden die Verkäufe als gewerblicher Grundstückshandel umqualifiziert. Dann musst du auch jeden vergangenen Monat mit 0,5 Prozent Steuernachzahlung zusätzlich verzinsen.