Aktualisiert am 07.04.2025 von 
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Du möchtest dein Haus verkaufen und dafür so wenig Steuern wie möglich zahlen. Damit du deine Immobilie steuerfrei verkaufen kannst, musst du bestimmte Voraussetzungen beachten. Hier sind die wichtigsten Grundlagen und eine Schritt-für-Schritt Anleitung zur Prüfung.
Immobilie steuerfrei verkaufen: Das Wichtigste in Kürze
- Nutzt du deine Immobilie ausschließlich selbst, ist ein steuerfreier Verkauf jederzeit möglich
- War deine Immobilie vermietet, musst du sie später mindestens 3 Jahre selbst nutzen, damit der Immobilienverkauf steuerfrei ist.
- Wurde deine Immobilie ausschließlich vermietet, kannst du erst nach der zehnjährigen Spekulationsfrist deine Immobilie steuerfrei verkaufen.
Inhaltsübersicht
- Wie kann ich innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen?
- Ab wann kann ich meine selbstgenutzte Immobilie steuerfrei verkaufen?
- Kann ich meine vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen?
- Steuern bei geerbten Immobilien
- Was kann die Besteuerung des Immobilienverkaufs außerdem beeinflussen?
- Häufig übersehene Infos beim steuerfreien Immobilienverkauf
- Immobilie steuerfrei verkaufen: Schritt-für Schritt-Anleitung
- FAQ: Immobilie steuerfrei verkaufen
Wie kann ich innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen?
Die Spekulationssteuer fällt an, wenn du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkaufst.
Ein steuerfreier Immobilienverkauf ist auch vor Ablauf der 10-Jahresfrist möglich – dank einer Sonderregelung in § 23 EStG. Voraussetzung: Du musst die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.
Dabei kommt es nicht auf volle Kalenderjahre an. Du kannst zum Beispiel im Dezember 2023 in eine Wohnung einziehen, sie 2024 selbst nutzen und 2025 verkaufen. Der Verkauf ist steuerfrei, obwohl du die Immobilie nur etwas über ein Jahr selbst genutzt hast.
Im Internet kursieren jedoch immer wieder irreführende Tipps oder vermeintliche „Tricks“. Nach diesen soll der steuerfreie Verkauf schon 3 Jahre nach dem Kauf möglich sei – unabhängig von der Nutzung. Das ist so nicht korrekt. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt – außer du nutzt die Immobilie selbst, und zwar wie oben beschrieben.
Wichtig: Diese Regel gilt auch für einen Zweitwohnsitz oder eine selbst genutzte Ferienimmobilie. Im Fall, dass keine Vermietung stattfindet (BFH, Az.: 8 K 3825/11).
Auch Kinder dürfen in der eigenen Wohnung wohnen
Auch wenn deine Kinder in der Immobilie wohnen, gilt das als hättest du die Immobilie selbst genutzt. Die Voraussetzung dafür ist, dass du noch Kindergeld für sie bekommst. Andere Verwandte wie Geschwister oder Tanten zählen nicht dazu.
Diese Regel ist besonders praktisch, wenn du eine vermietete Wohnung kaufst, Eigenbedarf anmeldest und sie später verkaufen möchtest. Wird die Wohnung von deinen Kindern bewohnt, kann ein steuerfreier Verkauf auch vor Ablauf der Spekulationsfrist möglich sein.
Unbebaute Grundstücke
Für unbebaute Grundstücke gibt es keine Möglichkeit der Eigennutzung im steuerlichen Sinne. Deshalb greift hier keine Ausnahmeregel wie bei selbst bewohnten Immobilien. Ein steuerfreier Verkauf ist ausschließlich nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist möglich.
Wichtig: Wird das Grundstück kurz vor dem Verkauf erschlossen, kann das Finanzamt dies als gewerblichen Grundstückshandel einstufen. Das gleiche gilt, wenn du eine Bebauung vorbereitest.
Ab wann kann ich meine selbstgenutzte Immobilie steuerfrei verkaufen?
Wird eine Immobilie selbst genutzt, ist ein gewinnbringender Hausverkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist in der Regel steuerfrei. Foto: iStock.com / Anton Grachev
Bei einer durchgehend selbst genutzten Immobilie fällt keine Spekulationssteuer an – ganz ohne Haltefrist. Das regelt § 23 EStG eindeutig: Wer von Kauf bis Verkauf ausschließlich selbst drin wohnt, kann jederzeit steuerfrei verkaufen.
Das ist besonders relevant, wenn sich deine Lebensumstände ändern – etwa bei Scheidung, Jobwechsel oder Umzug. Ein Verkaufsgewinn bleibt dann komplett steuerfrei.
Kann ich meine vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen?
Nur wenn du die 10-Jahresfrist einhältst. Verkaufst du deine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, musst du Spekulationssteuer zahlen. In welcher Höhe Steuern anfallen, hängt von deinem persönlichen Einkommensteuersatz ab.
Ausnahme: Du machst beim Verkauf Verlust – dann fällt keine Steuer an.
Steuern bei geerbten Immobilien
Bei geerbten Immobilien übernehmen die Erben auch die Spekulationsfrist des Verstorbenen. Hat der Erblasser die Immobilie erst vor 5 Jahren gekauft, müssen die Erben noch 5 Jahre warten. Erst dann könnten sie steuerfrei das geerbte Haus verkaufen. Die 10-Jahresfrist läuft also ab dem ursprünglichen Kaufdatum weiter – nicht ab der Erbschaft.
Auch bei einer Schenkung übernimmst du die Spekulationsfrist. Entscheidend ist auch hier das Kaufdatum des Schenkers.
Ausnahme: Die Immobilie wird vor dem Verkauf noch 3 Kalenderjahre selbst genutzt.
Was kann die Besteuerung des Immobilienverkaufs außerdem beeinflussen?
Anschaffungsnahe Aufwendungen
"Anschaffungsnahe Aufwendungen" nennt man Investitionen innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf. Absetzen kannst du Kosten von mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten für die Sanierung einer vermieteten Immobilie. Für die Steuer werden diese Kosten wie der Kaufpreis behandelt. Diese Anschaffungskosten müssen über Jahre abgeschrieben werden. Die Abschreibung AfA liegt bei 2–2,5 Prozent jährlich.
Aber: Verkaufst du die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist, zählen diese Sanierungskosten beim Spekulationsgewinn mindernd mit. Das reduziert deine Steuerlast.
Höhe der Spekulationssteuer
Verkaufst du deine vermietete Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren, wird der Gewinn voll versteuert. Die Höhe der Spekulationssteuer entspricht deinem persönlichen Steuersatz. Der Gewinn zählt im Verkaufsjahr zu deinem Einkommen dazu. Das kann bei hohen Erlösen einen hohen Steuersatz bedeuten.
Wichtig: Es gibt keine pauschale Abgeltungssteuer von 25 Prozent – im Extremfall zahlst du den Spitzensteuersatz.
Lesetipp: Grundstücksverkauf Steuer: Wann zahlst du Steuern?
Steuerberater fragen
Bevor du deine vermietete Immobilie inserierst, solltest du deine Pläne mit dem Steuerberater besprechen. Er kann dir sagen in der Regel sagen ob und wenn ja, in welcher Höhe eine Spekulationssteuer fällig wird.
Häufig übersehene Infos beim steuerfreien Immobilienverkauf
Neben der Spekulationssteuer gibt es auch andere steuerliche Überlegungen, die Eigentümer beachten sollten.
1. Abzugsfähige Werbungskosten bei steuerpflichtigem Verkauf
Ist der Veräußerung doch steuerpflichtig kannst du viele Kosten steuerlich geltend machen, z. B.:
- Notar- und Gerichtskosten
- Maklergebühren
- Kosten für Renovierungen (sofern keine anschaffungsnahen Aufwendungen)
- Inserats- oder Fahrtkosten zur Immobilie
2. Verlustverrechnung möglich
Erzielst du Verluste beim Verkauf, kannst du diese mit anderen Gewinnen aus anderen privaten Immobilienverkäufen verrechnen.
3. Verkauf mit Ratenzahlung (Veräußerungsgewinn in einem Jahr!)
Auch wenn du den Kaufpreis in Raten erhältst, musst du den gesamten Gewinn im Verkaufsjahr versteuern. Das kann zu einer hohen Steuerlast führen – trotz gestreckter Einnahmen.
4. Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer sind getrennt zu sehen
Auch wenn du eine Immobilie steuerfrei erbst, kann der spätere Hausverkauf trotzdem steuerpflichtig sein. Dann, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.
5. Drei-Objekt-Grenze gilt
Hast du innerhalb von 5 Jahren 3 oder mehr Veräußerungsgeschäfte, wirst du als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Das gilt auch bei privaten Veräußerungsgeschäften. Die Folge: Gewerbesteuer wird fällig und vorherige Abschreibungen können rückgängig gemacht werden.
Achtung: Manchmal geht das Finanzamt auch schon bei weniger als 3 Verkäufen von einem gewerblichen Handel aus. Zum Beispiel bei sehr aktiver Markttätigkeit.
Immobilie steuerfrei verkaufen: Schritt-für Schritt-Anleitung
So findest du heraus, ob du steuerfrei verkaufen kannst:
1.Kaufdatum prüfen
Schau in deinen Kaufvertrag: Liegt der Kauf mehr als 10 Jahre zurück?
→ Ja: Verkauf ist steuerfrei.
→ Nein: Weiter zu Schritt 2.
2. Selbstnutzung prüfen
Hast du als Eigentümer in der Immobilie gewohnt – im Verkaufsjahr und in den 2 Jahren davor?
→ Ja: Verkauf ist steuerfrei.
→ Nein: Weiter zu Schritt 3.
3. Kinder als Bewohner?
Haben deine Kinder dort gewohnt und du erhältst Kindergeld?
→ Ja: Gilt ebenfalls als Eigennutzung zu Wohnzwecken → steuerfrei.
→ Nein: Weiter zu Schritt 4.
4. Wurde die Immobilie geerbt?
→ Dann zählt das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers. Ist die Frist von 10 Jahren verstrichen? → steuerfrei.
5. Steuerberater fragen
Bist du unsicher oder liegt ein Sonderfall vor?
→ Dann sprich mit einem Steuerberater. Er kann genau prüfen, ob du steuerfrei verkaufen kannst und wie hoch die Steuerlast im Einzelfall wäre.
6. Fazit ziehen
Trifft keiner der Punkte zu?
→ Dann ist der Verkauf vermutlich steuerpflichtig – es sei denn, du machst Verlust.
FAQ: Immobilie steuerfrei verkaufen
Wann kann ich meine Immobilie steuerfrei verkaufen?
Hast du die Immobilie vor dem Hausverkauf durchgehend selbst genutzt, ist der Verkauf jederzeit steuerfrei – ganz ohne Spekulationsfrist. Alternativ: Nach 10 Jahren Haltedauer bei vermieteten Immobilien.
Das gilt auch für geerbte oder geschenkte Immobilien. Eigennutzung nach der Erbschaft kann ebenfalls zur Steuerfreiheit führen.
Was zählt beim Immobilienverkauf als Eigennutzung?
Du musst selbst in der Immobilie gewohnt haben – im Verkaufsjahr und in den 2 Jahren davor. Auch die Nutzung durch deine Kinder (mit Kindergeld) zählt. Gelegentliche oder saisonale Nutzung reicht nicht aus. Hast du die Immobilie durchgehend selbst zu Wohnzwecken genutzt, kannst du deine Wohnung oder dein Haus steuerfrei verkaufen.
Im Fall einer Erbschaft oder Schenkung gilt das gleiche. Der Erblasser oder du müssen das Objekt entsprechend der Frist selbst genutzt haben.
Wie funktioniert der steuerfreie Verkauf trotz früherem Kauf?
Hast du deine Immobilie eine gewisse Zeit selbst bewohnt, kannst du auch vor Ablauf der Frist von 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Die Immobilie kannst du steuerfrei verkaufen nach 3 Jahren - es müssen keine vollen Kalenderjahre sein.
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