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Neues Haus mit Satteldach, Foto: Magda Fischer/fotolia.com
Foto: Magda Fischer/fotolia.com

Knapp jeder fünfte Mieter in Deutschland plant, in naher Zukunft eine eigene Immobilie – beispielsweise eine Wohnung oder ein Haus – zu kaufen. Insgesamt investieren die Deutschen durchschnittlich das Fünffache ihres Jahresnettoeinkommens, um sich ein Einfamilienhaus leisten zu können. Das ergab die Studie „Wohnen in Deutschland“. Sie wurde im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken Ende 2013 durchgeführt. Angesichts der finanziellen Belastung will der Erwerb eines Eigenheims gut überlegt sein. Im Folgenden erfahren Sie, worauf beim Hauskauf zu achten ist.

Einfamilienhaus kaufen. Foto: M.Rosenwirth/fotolia.com
Foto: M.Rosenwirth/fotolia.com

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus zu kaufen, sollte sich in genaues Bild über die Vor- und Nachteile eines Eigenheims machen. Zu den unumstrittenen Vorteilen zählt die Unabhängigkeit von steigenden Mieten. Des Weiteren bietet ein Eigenheim eine enorme Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit und ist eine gute Geldanlage fürs Alter.

Allerdings sollte man sich bewusst sein, dass eine Immobilienfinanzierung oft um etwa 20 Prozent kostspieliger ist als die Miete für ein vergleichbares Haus, so Armin Bodemer, Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK).

Zudem müssen Grunderwerbssteuer, Notargebühren und gegebenenfalls Maklergebühren bezahlt werden, die zwischen rund fünf und rund 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Diese Zahl variiert je nach Bundesland und hängt auch davon ab, ob ein Makler eingeschaltet ist oder nicht. Weiterhin sind Hauseigentümer für die Pflege und Instandhaltung des Hauses selbst verantwortlich und haben höhere Nebenkosten als Mieter. Das liegt daran, dass sie für Aufwendungen aufkommen müssen, die Mieter nicht zu tragen haben. Zu diesen Nebenkosten gehören Folgende:

Letztendlich ist es eine Frage der Lebensumstände, ob die Vor- oder Nachteile eines Hauskaufs überwiegen. Wer häufig den Wohnort wechseln muss, ist in einer Mietwohnung besser aufgehoben. Dasselbe gilt für Menschen, die großen Wert auf Unabhängigkeit legen. Für Leute mit einem sicheren Arbeitsplatz, genug Einkommen und dem Wunsch, langfristig am selben Ort zu wohnen, lohnt sich meist ein Eigenheim. Welche der beiden Möglichkeiten für Sie besser sind, lässt sich mit einem Mieten-oder-Kaufen-Rechner online ermitteln.

Häuser gibt es viele, doch nur wenige haben das Potenzial, für den Suchenden zum liebgewonnenen Zuhause zu werden. Nicht nur die Größe ist entscheidend. Bei der Suche nach den geeigneten vier Wänden sind außerdem folgende Faktoren wichtig:

Immobiliensuche in der Zeitung. Foto: Fiedels/fotolia.com
Foto: Fiedels/fotolia.com

Oberstes Gebot bei der Immobiliensuche ist, Augen und Ohren offen zu halten. Häuser in guten Lagen finden oft ohne Inserat einen Käufer. Es spricht sich schnell herum, wenn ein Haus in einer beliebten Gegend frei wird. Dennoch ist das Studieren von Immobilienanzeigen wichtig. Da die Anzeigentexte in den Immobilienanzeigen von Tageszeitungen sehr knapp ausformuliert sind, informieren sich die meisten Interessenten im Internet. Bei den einschlägigen Immobilienportalen sind die Beschreibungen der angebotenen Häuser sehr ausführlich und mit Fotos hinterlegt. So bekommt man schon vor der Besichtigung einen ersten Eindruck von der Immobilie.

In der Regel suchen Käufer länger als Mieter, bis sie ein passendes Angebot finden. Aus diesem Grund lohnt es sich, die proaktive Immobiliensuche mit dem Veröffentlichen einer Suchanzeige zu ergänzen. Der Vorteil einer Suchanzeige ist, dass der Anbieter auf den Suchenden zukommen kann. Suchanzeigen sind sowohl in Zeitungen als auch in Online-Portalen möglich. Im Gegensatz zu einer Zeitungsannonce muss man sich bei einer Online-Suchanzeige jedoch nicht aus Kostengründen kurzfassen.

Wer ein Haus kauft, muss die Immobilienfinanzierung sorgfältig planen. Foto: singkham /fotolia.com
Foto: singkham/fotolia.com

Ein Hauskauf ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Da sich die Hausfinanzierung oft über Jahrzehnte hinzieht, ist es wichtig, diese gut zu planen. Zuerst gilt es, den Kaufpreis und die Nebenkosten – dazu zählen Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Grundbuch- und Notarkosten sowie mögliche Ausgaben für Renovierungsarbeiten – zusammenzuzählen. Wenn man diese Summe vom Eigenkapital abzieht, bleibt der Betrag übrig, welcher mit Fremdkapital finanziert werden muss.

Im Idealfall deckt das investierte Eigenkapital 20 Prozent des Kaufpreises und alle Nebenkosten ab. Die meisten Menschen haben jedoch nicht so viel Geld auf der hohen Kante. Minimum für den Hauskauf sollte ein Eigenkapital in Höhe der kompletten Nebenkosten sein.

Hauskäufer sollten aber nicht ihr gesamtes Erspartes ins Eigenheim stecken, sondern einen Teil als Polster für Notfälle liquide halten. Es dauert oft 20 bis 30 Jahre bis das Haus abbezahlt ist. In dieser Zeit kann viel geschehen: Was, wenn bei Paaren nur noch einer Geld verdient? Oder nach einem Arbeitgeberwechsel das Gehalt geringer ausfällt? Auch Krankheit oder Berufsunfähigkeit sollten mit einkalkuliert werden. Eine Faustformel besagt, dass maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens ins Wohnen fließen sollten. Dies schließt auch die Nebenkosten für den Unterhalt des Hauses ein. Monatliche Kosten von 2,50 bis drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sind hierfür ein realistischer Wert.

Tipp: Mit einem Online-Budgetrechner ermitteln Sie einfach und zuverlässig, wie viel Ihr Haus maximal kosten darf.

Freistehendes Einfamilienhaus mit Balkon. Foto: JS/fotolia.com
Foto: JS/fotolia.com

So verschieden die Menschen sind, sind auch die Haustypen. Zu den gängigsten gehören das freistehende Einfamilienhaus, die Doppelhaushälfte und das Reihenhaus. Abhängig von der Lage ist das freistehende Einfamilienhaus am teuersten. Es ist in der Regel auf eine Familie mit zwei bis vier Kindern ausgelegt und bietet genug Platz, um sich frei entfalten zu können. Da freistehende Häuser von einem Grundstück umgeben sind, gewährleisten sie eine große Privatsphäre.

Eine Doppelhaushälfte kaufen. Foto: Magda Fischer/fotolia.com
Foto: Magda Fischer/fotolia.com

In einer Doppelhaushälfte findet ebenfalls eine Familie Platz. Wie der Name sagt, besteht ein Doppelhaus aus zwei Häusern, die an einer Seite direkt aneinandergebaut sind. Jede Doppelhaushälfte hat einen separaten Eingang. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Doppelhaushälfte zu kaufen, sollte sich bewusst sein, dass die Privatsphäre etwas geringer ist als im freistehenden Haus. Die Bewohner können nur eine Seite des Grundstücks nutzen. Zudem ist der Garten direkt mit dem des Nachbarn verbunden.

Reihenhaus kaufen. Foto: Kara/fotolia.com
Foto: Kara/fotolia.com

Das zumeist kostengünstigste der drei Haustypen ist das Reihenhaus, auch Kettenhaus genannt. Es zeichnet sich dadurch aus, dass es mit anderen Häusern zu einer Reihe verbunden ist. Jedes Haus verfügt über einen eigenen Eingang und meist über einen kleinen Garten. Allerdings grenzen die Gärten direkt aneinander, sodass auch hier die Privatsphäre nicht so groß ist wie im freistehenden Einfamilienhaus. Vorteil des Reihenhaus-Baustils sind die vergleichsweise geringeren Heizkosten. Dadurch, dass die Häuser direkt miteinander verbunden sind, geht weniger Wärme über Außenwände verloren.

Bestehende Häuser sind in der Regel günstiger als Neubauten. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Interessenten dafür, ein gebrauchtes Haus zu kaufen. Allerdings muss man das Gebäude so nehmen, wie es ist. Sonderwünsche lassen sich meist nur in begrenztem Umfang und mit einem entsprechenden Kostenaufwand realisieren.

Steht eine Gebrauchtimmobilie in der engeren Auswahl, ist die bauliche Substanz gründlich zu prüfen. In bestehenden Häusern gibt es oft Mängel, die nicht auf den ersten Blick zu sehen sind. Dazu zählen beispielsweise Schimmel und statische Probleme. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, einen Gutachter bei der Hausbesichtigung mitzunehmen. Dieser nimmt die Schäden auf und ermittelt die Kosten für notwendige Sanierungen. Da der Immobilienkäufer diese Kosten trägt, sollte er sie gedanklich auf den Kaufpreis aufschlagen.

Wer ein gebrauchtes Haus kaufen möchte, sollte sich den Energieausweis zeigen lassen. Foto: Gina Sanders/fotolia.com
Foto: Gina Sanders/fotolia.com

Bei der Hausbesichtigung sind folgende Merkmale wichtig:

Bauplan für neue Häuser zum Kaufen. Foto: Gina Sanders/fotolia.com
Foto: Gina Sanders/fotolia.com

Immobilieninteressierte erwerben neue Häuser oft von einem Bauträger. Der Bauträger ist für die gesamte Planungs-, Bau- und Verkaufsabwicklung zuständig. Wer ein Haus kaufen will, das erst gebaut werden muss, kann mit dem Bauträger einzelne Sonderwünsche abstimmen.

So ist es beispielsweise möglich, aus einem im Grundriss vorgesehenen großen Raum zwei kleine zu machen oder neben der Raumaufteilung die Ausstattung und Einrichtung mitzubestimmen. Dies hat jedoch meist höhere Kosten zur Folge.

Ein weiterer Vorteil ist, dass Käufer eines neuen Hauses in den ersten Jahren kaum mit Reparaturen rechnen müssen. Im Falle von Baumängeln gilt die gesetzliche Gewährleistungsfrist für eine Dauer von fünf Jahren (§ 634 a Absatz 1 BGB). Innerhalb dieser Zeit können Eigentümer ihren Anspruch auf Beseitigung der Mängel bei der Baufirma geltend machen, sofern vertraglich keine andere Frist wirksam vereinbart wurde.

Wenn der Bauträger pleitegeht, kann sich die Fertigstellung des Hauses lange hinauszögern. Foto: Marco2811/fotolia.com
Foto: Marco2811/fotolia.com

Die Bonität des Bauträgers spielt beim Neubaukauf eine entscheidende Rolle, denn eine Insolvenz des Bauträgers kann schlussendlich den Käufer treffen. Deshalb sollte der Interessent eine Wirtschaftsauskunft über den Bauträger einholen. Wenn sich die Fertigstellung des geplanten Neubaus wegen einer Insolvenz hinauszögert, zahlen die Käufer ohne etwas von der Immobilie zu haben. Schlimmstenfalls haben sie sogar für Leistungen gezahlt, die noch nicht erbracht wurden. Nicht zu vergessen sei die Doppelbelastung: Käufer eines Bauträgerhauses müssen neben den anfallenden Kosten für das geplante Eigenheim auch die für das bisherige Zuhause bezahlen.

Hat sich der Interessent dafür entschieden, ein neu errichtetes Haus zu kaufen, sollte er den Vertrag mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin bekommen und von einem Notar prüfen lassen. Der Gutachter gibt Aufschluss über Fallstricke und benachteiligende Regelungen. Des Weiteren ist es ratsam, den Grundbuchauszug anzusehen und die Bau- und Hausbeschreibung zusammen mit dem Vertrag auf Vollständigkeit zu überprüfen.

Gerade bei der Baubeschreibung steckt der Teufel im Detail. Ungenauigkeiten oder das Fehlen bestimmter Leistungen können die Kosten unerwartet steigern. Laien gehen beispielsweise oft davon aus, dass ein schlüsselfertiges Haus bezugsfähig ist. Es gibt jedoch keine allgemeingültige Definition für das Wort schlüsselfertig. So kann es sein, dass Käufer noch einen großen Betrag draufzahlen müssen, wenn sie ein bezugsfähiges Haus möchten. Die Baubeschreibung sollte alle Leistungen auflisten, die der Bauherr erbringen muss. Dabei sind folgende Angaben wichtig:

Ist der Käufer mit dem Preis-Leistungsverhältnis zufrieden, sollte er den Zahlungsplan für den Neubaukauf prüfen. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt, wie dieser für ein Bauträgerhaus gestaltet sein muss. Gemäß der Verordnung listet der Plan 13 Gewerke auf. Allerdings darf der Bauträger nicht für jedes einzelne Gewerk eine Rechnung schreiben, sondern muss sie zu maximal sieben Teilzahlungen zusammenfassen. Die Makler- und Bauträgerverordnung legt dabei genau fest, wie viel Prozent der Gesamtkosten für die einzelnen Gewerke berechnet werden dürfen. So überblicken auch Laien, welche Gewerke teurer sind.

  Baufortschritt/Gewerke Anteil in % (gemäß MaBV)
1. Baugrundstück nach Beginn der Erdarbeiten 30% der Gesamtsumme
2. Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten 40% der Restsumme
3. Dachflächen, Dachrinnen 8% der Restsumme
4. Rohinstallation der Heizungsanlagen 3% der Restsumme
5. Rohinstallation der Sanitäranlagen 3% der Restsumme
6. Rohinstallation der Elektroanlagen 3% der Restsumme
7. Fenster mit Verglasung 10% der Restsumme
8. Innenputz ohne Beiputzarbeiten 6% der Restsumme
9. Estrich 3% der Restsumme
10. Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 4% der Restsumme
11. nach Bezugsfertigkeit (innen komplett fertig) 12% der Restsumme
12. Fassadenarbeiten 3% der Restsumme
13. nach vollständiger Fertigstellung 5% der Restsumme

Grundlage für den Kauf eines bestehenden Hauses ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag. Darin verpflichtet sich der Verkäufer, das Grundstück samt Aufbauten an den Käufer zu übertragen. Der Interessent hingegen verpflichtet sich Grund und Haus zu kaufen. Laut BGB §313 muss ein Notar als unabhängiger und unparteiischer Rechtskundiger an dem Geschäft mitwirken und es beurkunden. Aus diesem Grund ist der Notar Ansprechpartner Nummer eins, wenn Fragen zum Kaufvertrag aufkommen.

Folgende Checkliste zeigt die einzelnen Schritte der Kaufabwicklung für Bestandsimmobilien:

Die Kaufabwicklung beim Erwerb eines Bauträgerhauses läuft anders ab. Während der Planungs- und Bauphase ist der Bauträger der Eigentümer des Grundstücks. Mit dem Verkauf des Grundes verpflichtet sich der Bauträger dort beispielsweise ein Haus zu bauen. Der Erwerber leistet zwar an den Bauträger Zahlungen gemäß Baufortschritt, wird aber selber erst spät zum Eigentümer der Immobilie. Wegen dieser Konstellation ist der Bauträgervertrag sehr umfangreich. Zum Vertragswerk zählt Folgendes:

Wer ein Haus kauft, sollte den Kaufvertrag genau prüfen. Foto: Alexander Raths/fotolia.com
Foto: Alexander Raths/fotolia.com

Der Käufer sollte das Vertragswerk mindestens zwei Wochen vor der notariellen Beurkundung vollständig vorliegen haben. Zudem sollte sich der Notar um einen aktuellen Grundbuchauszug kümmern und Auskunft über das Baulastenverzeichnis geben.

Der Bauherren-Schutzbund empfiehlt, den Vertrag von einem Baurechtsanwalt und einem Architekten oder Ingenieur auf Fallstricke prüfen zu lassen. Wenn der Vertrag in Ordnung ist und alle Fragen geklärt sind, steht dem Hauskauf nichts im Wege.

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