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Nach einer Eigenbedarfskündigung darfst du die Wohnung nur dann an Dritte vermieten, wenn der Eigenbedarf erst nach Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist. Fällt er früher weg oder war er nur vorgeschoben, kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Solche Forderungen erreichen schnell fünfstellige Beträge.
Das Wichtigste in Kürze: Nach Eigenbedarfskündigung wieder vermieten
- Wiedervermietung ist erlaubt, wenn der Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt.
- Fällt der Eigenbedarf vor Fristende weg, musst du den Mieter sofort informieren. Er darf dann bleiben.
- Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf haftest du auf Schadensersatz (Umzugskosten, Mietdifferenz, Anwaltskosten).
- Vermietest du kurz nach dem Auszug wieder, musst du den Wegfall des Eigenbedarfs nachvollziehbar belegen.
Inhaltsübersicht
Wann ist die Wiedervermietung nach Eigenbedarf erlaubt?
| Situation | Wiedervermietung | Folge |
|---|---|---|
| Eigenbedarf fällt vor Ablauf der Kündigungsfrist weg | Nein | Mieter darf bleiben, Vermieter muss ihn sofort informieren |
| Eigenbedarf fällt nach Ablauf der Kündigungsfrist weg | Ja | Kein Schadensersatz, wenn der Bedarf zum Fristende bestand |
| Eigenbedarf war vorgetäuscht | Nein | Schadensersatz an den Mieter |
| Eigenbedarf war nicht ernsthaft oder nicht auf Dauer angelegt | Nein, Einzelfallprüfung | Schadensersatz möglich |
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig?
Nach Eigenbedarf wieder vermieten: Das ist nur in Ausnahmefällen problemlos möglich. Foto: iStock.com / Rawf8
Die Eigenbedarfskündigung regelt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Sie ist nur wirksam, wenn alle drei Voraussetzungen erfüllt sind:
- Du hältst die gesetzliche Kündigungsfrist ein: 3 Monate, nach 5 Jahren Mietdauer 6 Monate, nach 8 Jahren 9 Monate.
- Du nennst im Kündigungsschreiben eine tragfähige Begründung. Du brauchst die Wohnung für dich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige.
- Der Eigenbedarf ist ernsthaft und auf Dauer angelegt.
Gilt für die Wohnung noch eine Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnungen und Verkauf, ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Das bestätigte der BGH am 21.01.2026 (Az. VIII ZR 247/24), auch bei Übertragung auf eine Familien-GbR.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Das droht Vermietern
Schadensersatz für den Mieter
Wer Eigenbedarf vortäuscht, haftet dem Mieter auf Schadensersatz (§ 280 BGB). Ersetzt werden können Umzugskosten, Maklerkosten, die Mietdifferenz zur neuen Wohnung und Rechtsverteidigungskosten. Im Einzelfall kann vorgetäuschter Eigenbedarf als Betrug strafbar sein.
Beweislast: Du musst den Wegfall erklären
Vermietest du die Wohnung kurz nach dem Auszug an Dritte, musst du schlüssig darlegen, warum der Eigenbedarf wegfiel. Gelingt das nicht, geht die Rechtsprechung von vorgetäuschtem Eigenbedarf aus (BGH, Az. VIII ZR 44/16). Dokumentiere deshalb Gründe und Zeitpunkte.
Beispiel aus der Rechtsprechung
Ein Mieter lebte seit Jahrzehnten in einer großen, günstigen Wohnung. Der Vermieter, eine GbR, kündigte wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters. Nach dem Auszug sanierte die GbR die Wohnung und verkaufte sie. Der BGH sprach dem Mieter Ersatz für Umzugskosten, Maklerkosten und die Mietdifferenz zu (Az. VIII ZR 313/08). Ein Wiedereinzug scheiterte, weil der neue Eigentümer nie Vertragspartner des Mieters war.
Wann liegt kein ernsthafter Eigenbedarf vor?
Eine feste Faustformel gibt es nicht. Typische Anhaltspunkte sind:
- Du wohnst nur kurz in der Wohnung und ziehst weiter, obwohl sich deine Lebensverhältnisse nicht geändert haben.
- Du lässt die Wohnung nach dem Auszug längere Zeit leer stehen.
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Eigenbedarf entfällt: Wann ist Wiedervermietung möglich?
Wegfall vor Ablauf der Kündigungsfrist
Fällt der Eigenbedarf während der laufenden Kündigungsfrist weg, musst du den Mieter umgehend informieren. Der Mieter darf dann in der Wohnung bleiben. Das passiert zum Beispiel, wenn die Person stirbt, für die du gekündigt hast.
Wegfall nach Ablauf der Kündigungsfrist
Bestand der Eigenbedarf bis zum Ende der Kündigungsfrist, musst du den Mieter nicht informieren und haftest nicht auf Schadensersatz. Das gilt auch, wenn der Mieter noch in der Wohnung lebt. Im entschiedenen Fall starb die Angehörige des Vermieters nach Fristende (BGH, Az. VIII ZR 339/04).
Eine Wiedervermietung ist dann zum Beispiel denkbar, wenn
- ungeplanter Familienzuwachs die gekündigte Wohnung zu klein macht,
- du unerwartet ein Jobangebot in einer anderen Region oder im Ausland annimmst.
Das solltest du vor der Wiedervermietung tun
- Halte schriftlich fest, wann und warum der Eigenbedarf wegfiel.
- Prüfe, ob die Kündigungsfrist zu diesem Zeitpunkt schon abgelaufen war.
- Sichere Belege (Arbeitsvertrag, Geburtsurkunde, Schriftverkehr).
- Hole bei Zweifeln rechtlichen Rat bei einem Fachanwalt für Mietrecht, Eigentümer- oder Mieterverband ein.
Häufig gestellte Fragen
Darf ich nach einer Eigenbedarfskündigung wieder vermieten?
Ja, aber nur, wenn der Eigenbedarf erst nach Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf droht Schadensersatz.
Wie lange muss ich nach Eigenbedarf selbst in der Wohnung wohnen?
Eine feste Frist gibt es nicht. Entscheidend ist, dass der Bedarf ernsthaft und auf Dauer bestand. Ein Auszug nach kurzer Zeit ohne geänderte Lebensumstände spricht für vorgetäuschten Eigenbedarf.
Was kostet vorgetäuschter Eigenbedarf?
Der Mieter kann Umzugskosten, Maklerkosten, Mietdifferenz und Rechtsverteidigungskosten ersetzt verlangen. Die Summe hängt vom Einzelfall ab und kann fünfstellig werden.
Wer muss beweisen, dass der Eigenbedarf wirklich bestand?
Bei Wiedervermietung kurz nach dem Auszug musst du als Vermieter den Wegfall schlüssig darlegen (BGH, Az. VIII ZR 44/16).
Muss ich den Mieter informieren, wenn der Eigenbedarf wegfällt?
Ja, wenn die Kündigungsfrist noch läuft. Nach Fristende besteht grundsätzlich keine Informationspflicht.
Darf ich die Wohnung nach Eigenbedarf verkaufen?
Ein Verkauf ist nicht automatisch verboten. Wird die Verkaufsabsicht aber erkennbar schon bei der Kündigung verfolgt, kann der Eigenbedarf als vorgeschoben gelten.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen?
Sie ist ausgeschlossen, wenn der Eigenbedarf bei Vertragsabschluss feststand und der Mieter nicht informiert wurde, oder wenn eine Kündigungssperrfrist läuft.
Wie lange gilt die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf?
Sie beträgt 3 Monate, nach 5 Jahren Mietdauer 6 Monate und nach 8 Jahren 9 Monate.
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