Ratgeber

Mängelanzeige: Grundlage für eine Mietminderung

Schimmel oder defekte Heizung in deiner Wohnung? Das ist immer ein Fall für eine Mängelanzeige an deinen Vermieter. Wir zeigen dir, wie du eine Mängelanzeige schreibst und eine Mietminderung durchsetzt.

Mängelanzeige – das Wichtigste in Kürze

  • Wenn du in deiner Wohnung Mängel an der Mietsache wie zum Beispiel Schimmel oder eine defekte Heizung entdeckst, musst du das deinem Vermieter unverzüglich mittels Mängelanzeige melden (§536c Abs. 1 BGB). 
  • Im Gegenzug muss sich dein Vermieter umgehend innerhalb einer angemessenen Frist – in der Regel 14 Tage – um die Mängelbeseitigung kümmern (§ 536a BGB).
  • Bis zur Behebung des Mangels kannst du deinem Vermieter nach Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) mit der Mängelanzeige eine Mietminderung ankündigen.

Mit unserer Muster-Mängelanzeige kannst du Mängel in deiner Mietwohnung effektiv deinem Vermieter melden und eine Mietminderung ankündigen.

Vorlage jetzt herunterladen

So schreibst du eine Mängelanzeige:

  1. Präzise Angabe der betroffenen Wohnung.
  2. Detaillierte Beschreibung des vorliegenden Mangels oder der Mängel wie zum Beispiel Schimmel, Lärm, Geruchsbelästigung oder eine kaputte Heizung.
  3. Festsetzen einer angemessenen Frist zur Behebung der Mängel – in der Regel 2 Wochen.
  4. Ankündigung, dass du bis zur Behebung des Mangels die Miete minderst, die Miete zurückbehältst oder die Miete unter Vorbehalt zahlst.

Was ist eine Mängelanzeige?

Im Mietrecht dient die Mängelanzeige dazu, den Vermieter darüber zu informieren, dass Reparaturen oder Korrekturen notwendig sind, um die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten oder wiederherzustellen.

Durch die Anzeige wird der Vermieter nicht nur informiert, sondern es beginnt auch die Frist für die Mängelbeseitigung

Zudem ist die Mängelanzeige Voraussetzung dafür, dass der Mieter Rechte wie eine Mietminderung durchsetzen kann.

Was ist der Unterschied zwischen Mängelanzeige und Mängelrüge?

Die Begriffe Mängelanzeige und Mängelrüge werden oft synonym verwendet, aber sie können in verschiedenen Kontexten unterschiedliche Bedeutungen haben:

  • Die Mängelanzeige wird meistens im Mietrecht verwendet. Die rechtliche Grundlage für eine Mängelanzeige befindet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 536 BGB). Mit ihr zeigen Mieter Mängel in der Wohnung an und fordern den Vermieter zur Mängelbeseitigung auf.
  • Die Mängelrüge kommt im Werkvertragsrecht und damit meistens beim Hausbau zur Anwendung. Die rechtliche Grundlage für eine Mängelrüge befindet sich in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (§ 13 VOB). Mit ihr zeigen Bauherren Mängel an der Bauleistung an und fordern den Bauträger zur Mängelbeseitigung auf.
  • Mehr zur Mängelrüge findest du bei unserem Partnerportal bauen.de

Wann muss ich einen Mängel anzeigen?

Sobald du Mängel in deiner Wohnung bemerkst, solltest du sie umgehend dem Vermieter melden. Dies ist wichtig, da du als Mieter im Mietverhältnis eine Mitwirkungspflicht hast, um größere Schäden zu vermeiden.

Mögliche Folgen der Nichtanzeige: Unterlässt du es, einen erkannten Mangel rechtzeitig anzuzeigen, kannst du für daraus resultierende Schäden haftbar gemacht werden oder deine Rechte auf Mietminderung und Schadensersatz verlieren.

Warum ist eine Mängelanzeige wichtig?

Die Mängelanzeige ist vor allem aus 2 Gründen wichtig:

  1. Du bist als Mieter dazu verpflichtet, deinem Vermieter Mängel in deiner Wohnung zu melden, damit er innerhalb einer Frist für die Mängelbeseitigung sorgen kann.
  2. Ohne Mängelanzeige keine Mietminderung: Nur wenn du deinem Vermieter Mängel an der Mietsache mitteilst, kannst du bis zur Beseitigung der Mängel eine Mietminderung rechtfertigen.

Welche Mängel rechtfertigen eine Mietminderung in der Mängelanzeige?

Im Folgenden findest du häufige Mängel in Wohnungen, die eine Mietminderung rechtfertigen können:

Höhe der Mietminderung kann unterschiedlich ausfallen

Die gerechtfertigte Mietminderung kann von Fall zu Fall sehr unterschiedlich ausfallen. Zur möglichen Höhe der Mietminderung in der Mängelanzeige gibt es mehrere Gerichtsurteile, die wir für dich zur besseren Orientierung in einer Mietminderungstabelle zusammengefasst haben.

Welche Mängel rechtfertigen keine Mietminderung?

Bagatellmängel wie zum Beispiel einen kleinen Kratzer im Parkett musst du hinnehmen. Auch bei Mängeln, die du bei der Übergabe der Wohnung akzeptiert hast und die nicht im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten sind, muss der Vermieter keine Mangelbeseitigung vornehmen (BGB § 536b).

Wie gehe ich bei einem akuten Mangel vor?

Handelt es sich um einen akuten Mangel, wie etwa einen Wasserrohrbruch, musst du sofort handeln. Du solltest den Vermieter oder die Hausverwaltung umgehend telefonisch kontaktieren. Durch eine Gesprächsnotiz kannst du später nachweisen, dass du den Schaden unverzüglich mitgeteilt hast. Zusätzlich solltest du auch einen akuten Mangel schriftlich in der Mängelanzeige festhalten.

Akuter Mangel: Selbst handeln, wenn Vermieter nicht erreichbar ist

Ist der Vermieter bei einem akuten Mangel nicht erreichbar, musst du selbst einen Handwerkernotdienst beauftragen, um mögliche kostspielige Folgeschäden zu vermeiden. Für die entstandenen Kosten muss der Vermieter aufkommen.

Mängelanzeige: Welche Druckmittel habe ich als Mieter?

Um der Mängelanzeige mehr Gewicht zu verleihen oder dem Vermieter die Dringlichkeit der Angelegenheit klarzumachen, kannst du auf einige Druckmittel zurückgreifen, die du auch in unserer kostenlosen Vorlage für eine Mängelanzeige findest:

  1. Miete mindern: Bei einer Mietminderung reduzierst du die Miete um einen gewissen Teil und kündigst sie dem Vermieter in der Mängelanzeige an. Die Minderung ist nicht von der Zustimmung des Vermieters abhängig und muss auch nicht beantragt werden. 
  2. Miete zurückbehalten: In schuldrechtlichen Verträgen, also auch bei Mietverträgen, besteht die Möglichkeit, die Leistung oder einen Teil davon (Miete) zurückzubehalten, bis der Vertrag mängelfrei erfüllt beziehungsweise der Mangel behoben ist. Der von dir einbehaltene Betrag ist wesentlicher Bestandteil der Mängelanzeige. Nach Beseitigung des Mangels muss der zurückbehaltene Betrag dann entrichtet werden.
  3. Miete unter Vorbehalt zahlen: Die Ankündigung einer Mietminderung in der Mängelanzeige kann unter Umständen das Verhältnis zwischen dir und deinem Vermieter trüben. Wer jedoch nur den Mangel anzeigt und weiterhin die volle Miete zahlt, kann nicht mehr rückwirkend die Miete mindern. Dieses Recht bleibt aber bestehen, wenn du die Miete nur unter Vorbehalt zahlst.

Vor Mietminderung Gespräch suchen und Rat holen

Alle drei Druckmittel bergen gewisse Risiken, wenn sie ungerechtfertigt sind. Deshalb solltest du vor einer Mietminderung das persönliche Gespräch mit dem Vermieter suchen und unter Umständen Rat beim örtlichen Mieterverein einholen, um sicherzustellen, dass die geminderte Miete den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagiert?

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass der Vermieter trotz Druckmittel und Fristsetzung nicht auf die Mängelanzeige reagiert. Dann stehen dir verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung:

  • Vermieter verklagen: Du kannst den Vermieter auf Beseitigung des Mangels verklagen. Eine solche Verpflichtungsklage bietet sich allerdings nur dann an, wenn die Wohnung auch mit dem Mangel noch normal bewohnt werden kann, da die Prozesse sich in der Regel lange hinziehen – teils sogar Jahre. Ist also beispielsweise die Heizung defekt, dauert dieser Weg viel zu lange. Tipp: In diesem Fall kann eine neue Wohnung eine Alternative sein.
  • Selbst aktiv werden und Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen: Bei Mängeln, die zügig beseitigt werden müssen oder wenn der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagiert, kannst du den Mangel selbst beseitigen, beziehungsweise von einem Handwerker beseitigen lassen. Du kannst die Kosten später dem Vermieter in Rechnung stellen oder sie mit der Miete verrechnen.
  • Vorsicht: Erstattungsfähig sind nur die erforderlichen Aufwendungen. Ist also die Heizung defekt, kannst du die Reparatur beauftragen. Lässt du aber die ganze Heizungsanlage austauschen, musst du dies selbst bezahlen.
  • Schadensersatz vom Vermieter fordern: Wenn der Mangel einen Schaden an deinem Eigentum verursacht, so ist der Vermieter schadensersatzpflichtig und du kannst Mängelansprüche geltend machen. Beschädigt ein Wasserrohrbruch beispielsweise deine Möbel, so kannst du Schadensersatz fordern. 

Vorsicht: Diese Schadensersatzansprüche können allerdings nicht in der Mängelanzeige oder in Form einer Mietminderung geltend gemacht werden, sondern müssen im Streitfall eingeklagt werden.

Hilfe von einem Anwalt holen

In allen drei Fällen solltest du rechtlichen Beistand bei einem Fachanwalt für Mietrecht ersuchen, um das weitere Vorgehen abzustimmen.

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