Mietminderung bei Baulärm: So verteidigst du dein Recht auf Ruhe

Baulärm nervt. Trotz erheblicher Beeinträchtigung der Wohn- und Lebensqualität verlangen Vermieter oft die volle Miete – und das nicht selten über einen langen Zeitraum. Höchste Zeit, Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Denn es ist dein gutes Recht, bei Baulärm eine Mietminderung zu verlangen. Hier erfährst du, wie du bei Baustellenlärm deine Miete gekonnt rechtssicher und fair kürzt.

Lärmbelästigung durch Baulärm ist für Mieter oft nervenaufreibend. Die Wohnsituation der Bewohner ist über einen langen Zeitraum beeinträchtigt.

Nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) haben Mieter das Recht auf die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung. Ist diese Nutzung durch einen Mangel eingeschränkt, haben sie das Recht, für diese Zeit eine angemessene Mietminderung vorzunehmen.

Eine Mietminderung wegen Baustellenlärm ist also grundsätzlich möglich, wenn die Tauglichkeit deiner Wohnung durch Bauarbeiten und dem damit verbundenen Lärm erheblich eingeschränkt ist.

Das Gesetz begründet diesen Anspruch damit, dass dein Vermieter dir vertraglich die Tauglichkeit der Wohnung zusichert. Weicht der vertraglich vereinbarte Zustand deiner Wohnung davon ab, stehen die Chancen gut, eine Mietminderung durchzusetzen.

Unter den Begriff „Baulärm“ fallen alle akustischen Beeinträchtigungen, die durch bauliche Maßnahmen entstehen. Ob Abrissarbeiten, Bohren oder Hämmern eine Mietminderung rechtfertigen, hängt davon ab, wer den Baulärm verursacht. Eine Mietminderung ist nur dann möglich, wenn dein Vermieter für den Baulärm im Haus verantwortlich ist.

Wird die Fahrbahn der Straße vor deinem Wohnhaus erneuert, hat dein Vermieter keinen Einfluss auf diesen Umstand. Eine Mietminderung wegen Baulärm durch Straßen- und Tiefbau in der Umgebung wäre daher nicht gerechtfertigt.

Wird auf dem Nachbargrundstück ein neues Haus gebaut, trifft deinen Vermieter ebenfalls keine Schuld. 

Bei einer Baustelle in deiner Wohnung oder Baulärm im Haus ist eine Mietminderung auch nur unter bestimmten Umständen möglich. Gelegentliche kleine Reparaturen gelten in der Regel nicht als Baulärm im Sinne einer Mietminderung. Das Gleiche gilt für Mietminderung bei Baulärm durch die Sanierung der Nachbarwohnung. Wird das Bad deines Nachbarn saniert, besteht in der Regel kein Recht, die Miete zu kürzen. Sofern die Arbeiten absehbar sind, sich im Rahmen halten und nicht während der Ruhezeiten erfolgen, musst du diese kurzfristige Beeinträchtigung erdulden. 

Selbst wenn die vertragsmäßig vereinbarte Wohnungsnutzung stark beeinträchtigt ist, hast du nicht automatisch das Recht, die Miete zu kürzen. So kann die Mietminderung wegen Baulärm aus Sicht der Mieter durchaus berechtigt sein – beispielsweise, wenn sie im Homeoffice arbeiten. Tatsächlich besteht das Recht auf Mietminderung aber nur dann, wenn der Lärm durch die Baustelle das allgemeingültige Maß überschreitet. Wenn beispielsweise auch am Wochenende oder spät abends oder über einen langen Zeitraum gearbeitet wird.

Um eine Mietminderung bei Baulärm im Haus durchzusetzen, musst du bestimmte Fristen einhalten und formale Voraussetzungen berücksichtigen:

• Die Mietminderung bei Lärm durch Bauarbeiten im Haus sollte unverzüglich schriftlich dem Vermieter gemeldet. Wie du das Schreiben optimal formulierst, erfährst in unserem Musterbrief zu Mietminderung.
• Das Schreiben enthält eine genaue Beschreibung des Baulärms, Angaben zu den Zeiten der Belästigung sowie eine konkrete Aufforderung an den Vermieter, den Mangel abzustellen.
• Dazu setzt du eine angemessene Frist von zwei bis vier Wochen.
• Die Mietminderung bei Baulärm im Haus darf erst ab dem Tag geltend gemacht werden, an dem dein Vermieter die Mängelanzeige bekommen hat. Hast du den Baulärm sorgfältig protokolliert, ist auch eine Mietminderung rückwirkend möglich.

Stelle klar, ab welchem Zeitpunkt du die Miete um welchen Betrag kürzt.

Betrachtet man die Voraussetzungen, die Mietminderung bei Bauarbeiten durchzusetzen und die unterschiedlichen Konstellationen, in denen Baulärm die Wohnqualität einschränkt, wird klar, dass es keine pauschalen Minderungsquoten geben kann. 

Daher ist auch gar nicht so einfach, eine angemessene Mietminderung festzulegen. Kürzt du die Miete zu Unrecht, hat dein Vermieter sogar das Recht, deinen Mietvertrag zu kündigen. 

Ob und in welchem Maße eine Mietminderung bei Bauarbeiten angemessen ist, hängt oft vom jeweiligen Einzelfall ab. Mietminderungstabellen, denen Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) zugrunde liegen, liefern hier eine gute Orientierung.

Um eine Mietminderung durch Lärm bei Bauarbeiten erfolgreich durchzusetzen, ist ein strukturiertes Vorgehen entscheidend. In drei Schritten dokumentierst du den Baulärm lückenlos, informierst deinen Vermieter form- und fristgerecht und setzt deine Mietminderung wegen Lärm auf einer Baustelle im Haus fair und rechtssicher durch.

Die lückenlose Aufzeichnung der Lärmbelästigung bildet die Basis für die Durchsetzung der Mietminderung. Führe ab dem ersten Bautag ein Lärmprotokoll. Darin notierst du Datum, Uhrzeit, Dauer und Art der Geräusche (z. B. Abrissarbeiten, Presslufthammer, Bohrer etc.). 

Deine Notizen ergänzt du zusätzlich mit Fotos und Video – beispielsweise, wenn schwere Baumaschinen im Haus eingesetzt werden. Schallpegelmessungen mithilfe einer Smartphone App liefert zusätzliche Belege der Lärmbelästigung.

Informiere deinen Vermieter unverzüglich und schriftlich, sobald der Baulärm spürbar die Nutzung deiner Wohnung einschränkt. Du kannst deine Mängelanzeige per E-Mail senden. Sicherer ist allerdings ein Einschreiben per Post. So kannst du später belegen, ab welchem Zeitpunkt du eine Mietminderung geltend machen kannst.

Du beschreibst konkret, welche Lärmquellen die Wohnqualität beeinträchtigen und forderst deinen Vermieter auf, Abhilfe zu schaffen. Dazu setzt du ihm eine angemessene Frist von zwei bis vier Wochen.

Lässt der Vermieter die Frist verstreichen und der Baulärm vermindert weiterhin deine Lebens- und Wohnqualität, informierst du deinen Vermieter in einem weiteren Schreiben, ab welchem Zeitpunkt du nur noch eine geminderte Miete überweist. Gib dabei die Mietminderungsquote sowie den Restbetrag – die sogenannte Mietzahlung unter Vorbehalt – an.