Wann Lärm eine Mietminderung rechtfertigt

Du fühlst dich durch den Lärm der Nachbarn gestört und denkst über eine Mietminderung nach? Wir erklären dir, wann du wegen Lärm und Ruhestörung die Miete senken kannst.

• Wenn deine Nachbarn zu viel Lärm machen und die Ruhezeiten nicht einhalten, kann die Lärmbelästigung ein Grund für eine Mietminderung sein.
• Nachtruhe herrscht zwischen 22 und 6 Uhr.
• Mieter müssen auch die Mittagsruhe beachten. Diese ist aber nicht mehr bundeseinheitlich geregelt – oft gilt sie zwischen 12 und 15 Uhr.
• Lärm kann viele Ursachen haben: Kinderlärm, Nachbarn. Haustiere. Bevor du als Mieter eine Mietminderung wegen Lärm vornimmst, musst du zunächst deinem Vermieter eine Mängelanzeige schreiben: Darin meldest du die Lärmbelästigung und forderst deinen Vermieter auf, bis zu einer angemessenen Frist etwas dagegen zu unternehmen.
• Wie hoch eine Mietminderung wegen Lärm sein darf, ist gesetzlich nicht festgeschrieben. Unsere Mietminderungstabelle  gibt dir einen Richtwert, wie hoch die Mietminderung bei Lärm sein kann. Bei der Frage nach der genauen Höhe der Mietminderung wegen Lärmbelästigung solltest du aber besser den Rat eines Fachanwalts oder beim Mieterbund einholen.

Die Nachbarin trippelt mit Stöckelschuhen über das Parkett ihrer Wohnung und raubt dir den letzten Nerv. Oder die Toilettenspülung nebenan rauscht so laut, dass du sie im eigenen Schlafzimmer hörst. Ein weiterer Anwohner duscht bevorzugt spätnachts. All dieser Lärm kann dich sprichwörtlich auf die Palme bringen, er ist allerdings nicht immer ein Grund zur Mietminderung! 

Diese Rechte hast du als Mieter: Ebenso wie den Haushaltslärm des Nachbarn müssen Mieter auch normale Wohngeräusche dulden. Denn auch Klopfgeräusche durch Laufen mit Schuhen und „Duschen oder Baden gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung", sagt Mietrechtsexperte Clausen. Diese Geräusche müssten daher schon verhältnismäßig oft und zu unmöglichen Zeiten auftreten, um eine Mietminderung zu rechtfertigen.

Manchmal können die Nachbarn auch gar nichts für den Lärm: Gerade in einer älteren Mietwohnung liegt das Problem häufig in einem schlechten Schallschutz und Trittschallschutz. Das führt oft dazu, dass selbst normale Wohngeräusche der Nachbarn deutlich in der eigenen Wohnung zu hören sind. Wie viel Schallschutz man erwarten kann, hängt vom Baujahr des Hauses ab: Je nach Alter der Wohnung gilt eine andere Norm zur Trittschalldämmung. Aber kann ich als Mieter einen nachträglichen Schallschutz in meiner Wohnung nach den geltenden Normen verlangen, um Geräusche zu mildern? Nein, wie der BGH einem Kläger mitteilte  – auch nicht nach einer Sanierung (Az.: VIII ZR 287/12). Eine Minderung der Miete im Altbau ist in solchen Fällen nicht zulässig.

Anders sieht es aus, wenn das Nachbarpaar sich streitet. Das kann ein Mietminderungsgrund sein, weiß Fachanwalt Hermann. Wenn sich der Mieter an den Vermieter der Streithähne wende, könne er ihnen die Wohnung sogar kündigen. Eine Kündigung ist allerdings das letzte Mittel und nur möglich, wenn sie sich nicht mäßigen.

Die Nachbarskinder springen und trampeln schreiend durchs Treppenhaus, und das Baby nebenan brüllt ohne Unterlass.

Diese Rechte hast du als Mieter: Bei Kinderlärm ist eine Mietminderung normalerweise nicht möglich. Gesetzlich gilt eine gewisse kindliche Narrenfreiheit, was die Lärmbelästigung durch die Kleinen betrifft. So heißt es in Paragraf 6 des Landesimmissionsschutzgesetzes zur Mietminderung wegen Lärmbelästigung: Lärm durch Kinder sei „sozialadäquat und damit zumutbar“, da diese Geräusche zur kindlichen Entwicklung und Entfaltung gehören. Auch einige Gerichte erwarten viel Toleranz vom Mieter, was Kinderlärm betrifft: So stellte etwa das Landgericht Berlin in einem Urteil „lärmintensives Kinderspiel“ vor die Interessen der Mieter (Az.: 66 S 114/92), eine Mietminderung durch Lärm ist hier nicht erlaubt.

Nur in wirklich besonderen Ausnahmen kann eine Mietminderung möglich sein. Eine Mieterin monierte tägliche Lärmstörungen durch Stampfen, Springen und Poltern sowie Schreie und sonstige lautstarke Auseinandersetzungen. Der Bundesgerichtshof sah eine Mietminderung als gerechtfertigt an (BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 226/16).

Jeden Tag übt der Nachbar in seiner Wohnung zwei Stunden Klavier, und der Nachbarssohn hat ein Schlagzeug zu Weihnachten geschenkt bekommen.

Diese Rechte hast du als Mieter: Die meisten Gerichte sind der Ansicht, dass Musizieren zum „sozial üblichen Verhalten“ gehört und daher außerhalb der Ruhezeiten erlaubt ist. Der Vermieter kann den Nachbarn aber in seiner Übungsdauer einschränken. Laut Clausen kann ein Übermaß an Musik zur Mietminderung gegenüber dem Vermieter berechtigen.

Wenn der Nachbar Musik unterrichtet, sehe der Fall aber anders aus, erklärt der Mietrechtsexperte. „Wenn im Mietvertrag steht, dass in der Nachbarwohnung eine Musikschule ist, kann der Mieter nicht wegen dieser Musik die Miete mindern.“ Nutze der Nachbar seine Wohnung aber ohne Erlaubnis seines Vermieters als Musikschule, könne dieser ihn abmahnen und sogar wegen der Lärmbelästigung kündigen.

Die Nacht ist eigentlich die Zeit der Ruhe und des Schlafes. Mit der Ruhe kann es aber schnell vorbei sein, wenn dein Nachbar eine Party in seiner Wohnung veranstaltet.

Diese Rechte hast du als Mieter: Nächtliches, lautes Feiern während der Ruhezeiten darf eigentlich gar nicht stattfinden: Meistens verstößt es gegen die in Hausordnung oder im Mietvertrag vereinbarten Ruhezeiten. Außerdem missachtet der Störenfried die gesetzliche Nachtruhe zwischen 22 und 6 Uhr, wenn die Geräusche Zimmerlautstärke überschreiten. „Bei immer wiederkehrender nächtlicher Ruhestörung kann eine Mietminderung möglich sein“, sagt Hermann. Unter Umständen kann der Vermieter den lärmenden Mietern sogar eine Kündigung aussprechen.

Kommt der Lärm allerdings von der Gaststätte nebenan, und nicht aus einer benachbarten Mietwohnung, sind die rechtlichen Chancen deutlich geringer. Clausen erklärt: „Wenn ich eine Wohnung neben der Disko miete, muss ich mit entsprechendem Lärm rechnen. Wenn dort aber erst ein Bestatter ansässig war und erst später eine Disko hineinkam, kann das ein Grund zur Mietminderung sein.“ Entscheidend ist dabei, ob die Lärmquelle schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages da war – wenn ja, ist eine Minderung der Miete nicht zulässig.

Bellen, Kläffen, Jaulen: Das Repertoire des Nachbarhundes hat einiges zu bieten, um an deinem Nervenkostüm zu kratzen.

Diese Rechte hast du als Mieter: „Bei ständigem Lärm durch Bellen kann dem Mieter durchaus eine Mietminderung zustehen“, sagt Clausen. Des Weiteren kann sich der Mieter an den Vermieter des Hundebesitzers wenden. Wenn der Hund immer belle, könne der Vermieter die Hundehaltung in der Wohnung verbieten.

Wer neben einem Hobby-Handwerker wohnt, hat es nicht leicht! Zu allen erdenklichen Zeiten klopft, bohrt und hämmert der Nachbar in seiner Mietwohnung.

Diese Rechte hast du als Mieter: Heimwerkerlärm zählt als Nachbarschaftslärm, den du begrenzt dulden musst. Eine Mietminderung wegen Bohren und Hämmern zähle aber eher als Haushaltslärm, da es sehr viel geräuschintensiver sei, so Clausen. Insbesondere während den Ruhezeiten, an Sonn- und Feiertagen, kann häufiges, lautstarkes und langanhaltendes Bohren und Hämmern eine Mietminderung rechtfertigen.

Der Nachbar mäht sonntags außerhalb der Ruhezeiten den Rasen, zersägt frühmorgens Baumstämme oder schmeißt alle paar Stunden den Laubbläser an.

Diese Rechte hast du als Mieter: In Deutschland gilt die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. Sie legt fest, zu welchen Zeiten der Nachbar lärmende Arbeitsgeräte im Freien benutzen darf: Rasenmäher darf er an Werktagen nur von 7 bis 20 Uhr anwerfen. Lärmende Geräte wie Rasentrimmer, Laubbläser oder Motorsensen darf er zudem nur von 9 bis 13 Uhr und von 15 bis 17 Uhr einsetzen, nicht aber während der Ruhezeiten.

Aber: Für laute Geräte mit einem gemeinschaftlichen Umweltzeichen der Europäischen Gemeinschaft gelten andere Regel. Sie darf der Nachbar werktags auch von 7 bis 20 Uhr betreiben. Von Montag bis Samstag darf er auch den Rasen mähen, an Sonn- und Feiertagen nicht. Ausgenommen von der Regelung sind handbetriebene Rasenmäher. Häufig gelten über die deutschlandweiten Regelungen hinaus noch landes- und kommunalrechtliche Vorschriften. Darüber kannst du dich bei den Ordnungsämtern deiner Kommunen informieren.

Wenn laute Maschinen regelmäßig außerhalb der für sie festgelegten Zeiten zu hören sind, kann das laut Mietrechtsexperten Clausen eine Mietminderung rechtfertigen.

Im Mietshaus renoviert der Nachbar, und in der gegenüberliegenden Straße befindet sich eine Baustelle: Presslufthammer, Bagger und Schlagbohrer geben ein lautes Konzert.

Diese Rechte hast du als Mieter: Sowohl bei Bauarbeiten an der Mietswohnung als auch außerhalb vom Gebäude kann eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung möglich sein. Clausen schätzt das Spektrum einer möglichen Mietminderung zwischen 10 und 40 Prozent, je nach Häufigkeit, Art und Dauer des Baulärms. In extremen Fällen kann sie sogar höher ausfallen. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn ein Großteil oder die gesamte Wohnung wegen des Krachs unbewohnbar ist wegen eines Mangels an der Mietsache. In Extremfällen ist sogar eine Kündigung durch den Mieter möglich.

In bestimmten Ausnahmefällen ist jedoch keine Mietminderung möglich: Bauarbeiten zur energetischen Modernisierung sind so ein Sonderfall. Du musst sie die ersten 3 Monate dulden und darfst erst ab dem 4. Monat den Vermieter damit konfrontieren, die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1a BGB).

Lastwagen donnern über die Straße, Autos rasen und hupen: Wegen Verkehrslärm kannst du mit einem Fenster zur Straße oft kaum abschalten.

Diese Rechte hast du als Mieter: Wenn der Verkehrslärm nur vorübergehend zunimmt, ist das laut Bundesgerichtshof kein Mietmangel (BGH VIII ZR 152/12), also auch kein Grund zur Mietminderung. Entscheidend sei hier, dass der Mieter oft schon vorher vom Verkehrslärm wusste, so Hermann. „Wenn du in eine Gegend ziehst, in der viele Autos vorbeifahren, musst du den Verkehrslärm dulden.“ Nur in seltenen Fällen sei eine Mietminderung möglich, etwa, wenn du in eine ruhige Gegend ziehst und die Stadt direkt vor der Wohnung eine Autobahnauffahrt baut.

Wenn du in deiner Wohnung intensiv, oft und vielleicht sogar in den Ruhezeiten von Lärm umgeben bist, spricht viel für eine Mietminderung. Davon ausgenommen sind Kinderlärm und Lärmquellen, von denen du bei Unterzeichnung des Mietvertrages wissen konntest. Je nachdem, wie stark du durch den Lärm eingeschränkt wirst, kannst du die Miete mindern.

Hermann warnt allerdings:  Der Mieter sollte dabei darauf achten, die Miete nicht unangemessen stark herabzusetzen: „Wenn der Mieter die Miete zu stark mindert und die Höhe ist ungerechtfertigt, kann er mit der Mietzahlung in Rückstand geraten. Dann kann ihm der Vermieter sogar kündigen.“