Mietminderung bei Heizungsausfall: Tipps für Mieter 2026

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Bei einem Heizungsausfall kannst du als Mieter die Miete mindern – je nach Raumtemperatur um 20 bis 100 Prozent. Voraussetzung: Die Temperatur unterschreitet über mehrere Tage die gesetzlich anerkannten Werte von 20 Grad tagsüber bzw. 18 Grad nachts. Hier erfährst du, wie du vorgehst und wie hoch deine Mietminderung ausfallen darf.

Das Wichtigste in Kürze

Als Mieter hast du die Pflicht, den Ausfall der Heizung unverzüglich dem Vermieter zu melden.
Sinkt die Raumtemperatur tagsüber (6–23 Uhr) unter 20 Grad bzw. nachts unter 18 Grad und hält dieser Zustand länger als 3 Tage an, liegt ein Mietmangel vor. Dann kannst du die Miete mindern.
Die Höhe der Mietminderung bei Heizungsausfall ist vom Einzelfall abhängig: von 20 Prozent bei Temperaturen zwischen 16 und 18 Grad bis zu 100 Prozent bei komplettem Ausfall und Temperaturen unter 10 Grad. Genaue Angaben dazu findest du in der Mietminderungstabelle. Hier kannst du nachsehen, um wie viel Prozent du deine Miete tatsächlich mindern darfst.
Beabsichtigst du, deine Miete aufgrund einer defekten Heizung zu mindern, ist es ratsam, ein Schadensprotokoll anzulegen und eine formgerechte Mängelanzeige zu verfassen. Unterstützen können dabei auch digitale Hilfsmittel, wie zum Beispiel ein Temperatur-Datenlogger.
Diese Werte gelten auch 2026 unverändert, da es keine neue gesetzliche Regelung zur Mindesttemperatur gibt – Gerichte orientieren sich weiterhin an der Norm DIN 4701.

Übersicht

Mietminderung bei Heizungsausfall: So gehst du vor
Kann ich die Miete bei Heizungsausfall mindern?
Heizperiode – Wann muss der Vermieter eine funktionierende Heizung garantieren?
Was ist die gesetzliche Raumtemperatur im Mietrecht?
Wie schnell muss der Vermieter die kaputte Heizung reparieren?
Wer zahlt die Reparatur der Heizung in der Mietwohnung?
Wie kann ich die Miete bei defekter Heizung mindern?
FAQ: Mietminderung bei Heizungsausfall

Mietminderung bei Heizungsausfall: So gehst du vor

Wenn du deine Miete mindern möchtest, weil deine Heizung nicht funktioniert oder nicht richtig warm wird, solltest du dies vom ersten Tag an dokumentieren. Am besten gehst du so vor:

Erstelle dazu ein Protokoll, miss regelmäßig die Temperatur in deiner Wohnung und fotografiere zum Beweis das Thermometer.
Erreichen die Temperaturen aufgrund der defekten Heizung nicht die Mindestwerte von 20 Grad tagsüber bzw. 18 Grad nachts? Dann informiere deinen Vermieter darüber.
Schreibe zudem eine Mängelanzeige an deinen Vermieter mit der Bitte, die defekte Heizung zu reparieren. Dafür solltest du ihm eine angemessene Frist setzen, die üblicherweise bei 3 bis 4 Tagen liegt.
Wenn der Vermieter nichts unternimmt oder den Heizungsdefekt nicht beheben kann, kannst du mit einem weiteren Schreiben die Mietminderung gemäß § 536 BGB ankündigen.

Kann ich die Miete bei Heizungsausfall mindern?

Ja. Ist die Heizung kaputt, hast du als Mieter fast immer ein Recht auf Mietminderung – und zwar prinzipiell ab dem ersten Tag. Orientiere dich an der als normal geltenden Zimmertemperatur von 20 Grad tagsüber. In Schlafzimmern, dem Flur und nachts darf die Temperatur auch bis auf 18 Grad sinken.

Ist der Ausfall der Heizung jedoch im Winter, wird die Wohnung schnell kälter. Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Miet- und Immobilienrecht beim Deutschen Anwaltverein, betont daher: „Wenn diese Temperaturen länger als 3 Tage nicht erreicht werden, liegt ein Mietmangel vor“.
Sinken die Temperaturen durch den Heizungsausfall noch weiter, ist der Vermieter in der Pflicht, sofort zu handeln – andernfalls muss er mit einer Mietminderung rechnen. Eine Zimmertemperatur unter 16 Grad gilt sogar als gesundheitsgefährdend.

RA Thomas Hannemann, Foto: Hannemann, Eckl & Moersch Rechtsanwälte PartG mbB

RA Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Miet- und Immobilienrecht beim Deutschen Anwaltverein Foto: Hannemann, Eckl & Moersch Rechtsanwälte PartG mbB

Heizperiode – Wann muss der Vermieter eine funktionierende Heizung garantieren?

Die Heizperiode dauert in der Regel vom 1. Oktober bis zum 30. April. Innerhalb dieser Zeit muss der Vermieter durchgehend für eine funktionierende Heizung sorgen.

Gesetzlich ist jedoch keine Zeitspanne festgelegt, wodurch du und dein Vermieter eine andere Regelung im Mietvertrag vereinbaren könnt.
Der Vermieter hat die Pflicht, die Heizung instand und funktionsfähig zu halten – unabhängig davon, ob es sich um eine Fußbodenheizung, eine Gasheizung, eine Ölheizung oder eine Wärmepumpenheizung handelt.
Als Mieter hast du Anspruch auf eine angemessene Raumtemperatur in deiner Wohnung.
Sinken die Temperaturen außerhalb der vereinbarten Heizperiode, muss der Vermieter dennoch dafür sorgen, dass du heizen kannst.

Rechtsanwalt Thomas Hannemann sagt dazu: „Auch wenn es im Sommer außergewöhnlich kalt wird, muss die Wohnung beheizbar sein“. Das bedeutet, dass der Vermieter die Heizung zwar ausschalten darf, dass er sie aber wieder einschalten muss, sobald es außergewöhnlich kalt ist.

Der Vermieter hat damit nicht nur die Pflicht, die Heizung instand zu halten und ihre Funktion sicherzustellen. Er ist darüber hinaus auch in der Pflicht sicherzustellen, dass Mieter heizen können. Mehrere Urteile verschiedener Gerichte bestätigten das. Da eine rechtliche Grundlage fehlt, orientieren sich die Gerichte meist an der Norm DIN 4701, die bestimmte Raumtemperaturen empfiehlt.

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Wenn die Temperaturen zu heiß werden

Im Umgekehrten Fall ist eine Mietminderung auch möglich, wenn in den Sommermonaten die Temperaturen ansteigen und die Wohn- bzw. Schlafräume immer wärmer werden. Informiere dich hier, unter welchen Umständen eine Mietminderung wegen Hitze zulässig wäre.

Was ist die gesetzliche Raumtemperatur im Mietrecht?

Eine gesetzlich festgelegte Mindesttemperatur gibt es nicht. Gerichte orientieren sich stattdessen an Urteilen wie dem des Landgerichts Berlin (64 S 266/97) sowie an der Norm DIN 4701. Die folgende Tabelle zeigt die in der Praxis anerkannten Richtwerte:

Heizperiode 1. Oktober bis 30. April	Tags (6 bis 23 Uhr)	Nachts (23 bis 6 Uhr)
Wohnräume	20 Grad	18 Grad
Küche	21 Grad	18 Grad
Bad	21 Grad	18 Grad
Schlafzimmer	20 Grad	18 Grad

Ausnahmen

Es gibt besondere Fälle, bei denen auch niedrigere Temperaturen zulässig sind. Etwa, wenn es eine sehr gut gedämmte Wohnung ist oder wenn der Mieter die Temperatur selbst regulieren kann. Möchte dein Vermieter im Mietvertrag eine niedrigere Temperatur als Normalwert vereinbaren oder die Heizpflicht für bestimmte Zeiträume generell ausschließen? Merke dir bei solchen Vereinbarungen, dass diese nicht zulässig sind.

Achtung: Fällt die Heizung nur kurz aus (für wenige Stunden) und stellt dies lediglich eine geringfügige Beeinträchtigung dar? Dann rechtfertigt das laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 536) keine Mietminderung.

Wie schnell muss der Vermieter die kaputte Heizung reparieren?

Als Mieter musst du den Heizungsausfall dem Vermieter mitteilen, vorher darfst du auch keine Mietminderung geltend machen – am besten per schriftlicher Mängelanzeige. "Der Vermieter muss unverzüglich reagieren und gegebenenfalls auch eine Fachfirma einschalten“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Einen Handwerker darfst du nur selbst beauftragen, wenn du etwa bei Minusgraden in der Wohnung das Wochenende verbringen müsstest. Allerdings dürfen sich diese Reparaturen dann nur auf das Nötigste beschränken.

Wer zahlt die Reparatur der Heizung in der Mietwohnung?

In der Regel zahlt der Vermieter die Instandsetzung der Heizung und die damit verbundenen Kosten. Der Mietvertrag gibt jedoch vor, wann ein Mieter seine Wohnung renovieren muss. Ist darin eine Kleinreparaturklausel vereinbart, zahlst du nur Reparaturen bis zum vereinbarten Betrag selbst. Rechnungen, die höher ausfallen, muss der Vermieter komplett übernehmen.

Wie kann ich die Miete bei defekter Heizung mindern?

Melde den Mangel zuerst deinem Vermieter und zahle die Miete zunächst ungekürzt, aber ausdrücklich unter Vorbehalt. Dazu rät auch Rechtsanwalt Thomas Hannemann: „Ich persönlich rate, den Mangel erst einmal dem Vermieter zu melden und die Miete ungekürzt, aber ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen“.

Ein Muss ist dies allerdings nicht. „Reagiert der Vermieter auf die nicht funktionierende Heizung nicht, ist es sinnvoll, eine angemessene Frist für die Reparatur der Heizung zu setzen“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Wie lang diese sein darf, legt das Gesetz nicht fest. Als angemessen gilt jedoch eine Frist von 3 oder 4 Tagen. Als Mieter solltest du deinem Vermieter diese Zeit geben, bevor du eine Mietkürzung bei Heizungsausfall erwägst.

Nach dieser Frist kannst du auch selbst einen Installateur beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.

Kann der Vermieter nachweisen, dass du als Mieter selbst für den Defekt der Heizung verantwortlich bist, kann er verlangen, dass du die Kosten der Reparatur übernimmst. Je nach Höhe der Kosten und Deckungssumme springt unter Umständen deine Haftpflichtversicherung ein – vorausgesetzt, dieser Schaden ist mitversichert.

Vorsicht: Wenn du bei Heizungsausfall eine zu hohe Mietminderung durchführst oder diese grundlos ist, gehst du ein Risiko ein! Im Extremfall kann dein Vermieter den Mietvertrag sogar kündigen, wenn der Betrag unverhältnismäßig ist oder du die Miete zu Unrecht minderst.

Kann der Vermieter nachweisen, dass du als Mieter selbst für den Defekt der Heizung verantwortlich bist? Dann kann er verlangen, dass du die Kosten der Reparatur übernimmst. Je nach Höhe der Kosten und Deckungssumme springt unter Umständen deine Haftpflichtversicherung ein – vorausgesetzt, dieser Schaden ist mitversichert.

Wie hoch kann die Mietminderung bei Heizungsausfall sein?

Die Mietminderung bei Heizungsausfall liegt in der Regel zwischen 5 und 40 Prozent, in Extremfällen bei komplettem Ausfall bis zu 100 Prozent. Es existieren keine gesetzlichen Regelungen dazu, sondern nur gängige Richtwerte, an denen sich Gerichte orientieren:

Zimmertemperatur bis 15 Grad: bis zu 40 Prozent
Temperaturen zwischen 16 und 18 Grad: 20 Prozent
Kompletter Heizungsausfall bei Temperaturen unter 10 Grad: bis zu 100 Prozent

„Je nachdem, welche Temperatur in der Wohnung herrscht, bewegt sich die Mietminderung in der Regel zwischen 5 und 40 Prozent“, erklärt Hannemann.

Hole dir jetzt unsere Mietminderungstabelle und überprüfe, um wie viel Prozent du deine Miete bei einem Heizungsausfall mindern darfst.

Rechenbeispiel: Mietminderung defekte Heizung

Die Warmmiete einer Zwei-Zimmer-Wohnung beträgt 600 Euro monatlich. An 10 Tagen des Monats November wird es nur 15 Grad warm. Der Mieter mindert die Miete daraufhin um 40 Prozent. Zunächst wird die Miete für einen Tag berechnet, indem die Warmmiete durch die Monatstage geteilt wird:

600 Euro / 30 Tage = 20 Euro pro Tag

Anschließend wird dieser Betrag mit der Anzahl der Tage multipliziert, an denen es in der Wohnung zu kalt war:

20 Euro x 10 Tage = 200 Euro

40 Prozent dieses Betrags können nun von der gesamten Warmmiete abgezogen werden:

600 Euro – 80 Euro = 520 Euro

Die geminderte Miete beträgt für den Monat November also noch 520 Euro.

Der Rechtsexperte erklärt, dass Mieter die Mietminderung anteilig von der gesamten Monatsmiete inklusive Betriebskosten abziehen können – allerdings nur für die Tage, an denen es in der Wohnung wirklich zu kalt war.

Ist eine rückwirkende Mietminderung bei Heizungsausfall möglich?

Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. In der Regel ist eine rückwirkende Mietminderung nur dann möglich, wenn du den Vermieter rechtzeitig über den Mangel informiert hast. Versäumst du dies oder nimmst den Mangel über eine längere Zeit hin, kannst du dein Recht auf Mietminderung verwirken. Ein Beispiel für eine zulässige rückwirkende Minderung: Fällt die Heizung an einem Samstag aus und du erreichst deinen Vermieter nicht, teilst ihm den Mangel aber ein paar Tage später mit, kannst du die Miete dennoch rückwirkend zum Samstag mindern.

Vorsorge für den Streitfall: Schadensprotokoll anlegen

Kommt es zum Rechtsstreit oder ist der Vermieter länger nicht erreichbar, solltest du den Heizungsausfall beweisen können – vor allem bei einer Mietminderung. Dazu kannst du eine detaillierte Auflistung, etwa ein Schadensprotokoll, anlegen, welches auch noch einige Zeit später als Nachweis dient. Halte darin fest, wann oder wie lange die Heizung ausfiel und welche Temperaturen in welchem Raum herrschten. „Auch einen Zeugen hinzuzuziehen, der das bestätigen kann, ist ratsam“, so Rechtsanwalt Thomas Hannemann.

Ein weiterer Beweis kann ein Protokoll des Installateurs sein, das bestätigt, dass die Heizung kaputt war. Vorhandene kaputte Teile der Heizung kannst du zu Beweiszwecken aufbewahren. Gerechtfertigt sind allerdings nur Notmaßnahmen, nicht etwa der Austausch der gesamten Heizungsanlage.

Auch im Sommer muss der Vermieter eine angemessene Temperatur der Wohnung gewährleisten: Herrschen länger als 3 Tage nur Außentemperaturen von 12 Grad, muss er die Heizung anschalten. Das bedeutet: Eine Mietminderung bei Heizungsausfall ist nicht nur im Winter möglich.

Auch im Sommer muss der Vermieter eine angemessene Temperatur der Wohnung gewährleisten. Herrschen länger als 3 Tage nur Außentemperaturen von 12 Grad, muss er die Heizung anschalten. Das bedeutet: Eine Mietminderung bei Heizungsausfall ist nicht nur im Winter möglich.

FAQ: Mietminderung bei Heizungsausfall

Wann muss der Vermieter die Heizung einschalten?

Der Vermieter muss die zentrale Heizungsanlage in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April so einstellen, dass du eine Mindesttemperatur von 20 Grad tagsüber in der Wohnung erreichst. Nachts zwischen 23 und 6 Uhr reichen 18 Grad aus. Herrschen außerhalb dieser Zeitspanne drei Tage lang Temperaturen von 12 Grad oder weniger, muss der Vermieter die Heizung ebenfalls einschalten.

Mietminderung, wenn die Heizung nicht richtig warm wird?

In diesem Fall muss noch kein Mangel vorliegen. Gerade zu Beginn der Heizsaison kann sich noch Luft in den Heizkörpern befinden. Erst wenn du diese mit einem Entlüftungsschlüssel ablässt, kann sich der Heizkörper mit warmem Wasser füllen und seine maximale Leistung entfalten. Prüfe im Mietvertrag, ob du oder der Vermieter dafür verantwortlich ist.

Mietminderung, wenn die Heizung nicht warm genug ist?

Fällt die Raumtemperatur in der Wohnung unter 20 Grad tagsüber bzw. 18 Grad nachts, liegt ein Mangel an der Wohnung vor. Der Vermieter ist in der Pflicht, diesen Mangel durch die Reparatur der Heizung oder der Anlage zu beseitigen. Solange dies nicht geschieht, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Bei einem vollständigen Ausfall der Heizung kann die Mietminderung sogar bis zu 100 Prozent betragen.

Mietminderung, wenn die Heizung nicht mehr ausgeht?

Auch wenn die Heizung nicht mehr ausgeht, muss der Vermieter den Defekt reparieren. Raumtemperaturen über 26 Grad Celsius gelten als zu warm, sodass du eine Mietminderung aufgrund defekter Heizung durchsetzen kannst, wenn die Ursache bauliche Mängel oder technische Defekte sind.

Mietminderung, wenn das Warmwasser nicht warm genug ist?

Fällt die Warmwasserversorgung aus, stellt dies ebenfalls einen Wohnungsmangel dar, den der Vermieter beseitigen muss. Als Mieter hast du das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Versorgung unzureichend ist. Dazu zählt, wenn die Wassertemperatur nicht mindestens 40 bis 60 Grad Celsius erreicht oder ein Warmwasserausfall besteht.

Wie kann ich die Miete mindern?

Informiere zunächst deinen Vermieter und zeige den Mangel formal an (Mängelanzeige). Teile ihm anschließend in einem separaten Schreiben schriftlich mit, dass du die Miete mindern wirst. Nenne darin die Gründe für die Mietminderung und die genaue Minderungshöhe.

Was passiert, wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert?

Akzeptiert der Vermieter die Mietminderung nicht, kann der Mieter den Streit vor Gericht bringen.

Muss ich die Mietminderung schriftlich ankündigen?

Ja. Kündige die Mietminderung immer schriftlich an und nenne darin Grund, Zeitraum und Minderungshöhe. So kannst du die Kürzung im Streitfall belegen.

Kann der Vermieter mir wegen einer Mietminderung kündigen?

Nur wenn die Minderung unangemessen hoch oder unbegründet ist. Eine korrekt berechnete, gut dokumentierte Mietminderung bei nachweislichem Heizungsausfall rechtfertigt keine Kündigung.

Gilt die Mietminderung auch für Nebenkosten?

Ja. Die Minderung bezieht sich auf die gesamte Warmmiete inklusive Betriebskosten, nicht nur auf die Kaltmiete.