Mietminderung bei Heizungsausfall: Tipps für Mieter

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Ist die Heizung defekt, kühlt die Wohnung im Herbst und Winter schnell aus. Erfahre hier, ob Mieter im Fall eines Heizungsausfalls eine Mietminderung durchsetzen können.

Das Wichtigste zur Mietminderung bei Heizungsausfall

Als Mieter hast du die Pflicht, den Ausfall der Heizung unverzüglich dem Vermieter zu melden.
Fällt die Heizung längere Zeit aus und erreichen die regulären Zimmertemperaturen nicht mehr als zwischen 18 und 22 Grad, kannst du als Mieter unter Umständen die Miete mindern.
Die Höhe der Mietminderung bei Heizungsausfall ist vom Einzelfall abhängig. Fällt die Heizung etwa vollständig aus, kannst du die Miete um 20 bis 100 Prozent reduzieren.
Genaue Angaben dazu findest du in der Mietminderungstabelle. Hier kannst du nachsehen, um wie viel Prozent du deine Miete tatsächlich mindern darfst.
Beabsichtigst du, deine Miete aufgrund einer defekten Heizung zu mindern, ist es ratsam, ein Schadensprotokoll anzulegen und eine formgerechte Mängelanzeige zu verfassen. Unterstützen können dabei auch digitale Hilfsmittel, wie zum Beispiel ein Temperatur-Datenlogger.

Mietminderung bei Heizungsausfall: So gehst du vor

Wenn du deine Miete mindern möchtest, weil deine Heizung nicht funktioniert oder nicht richtig warm wird, solltest du dies vom ersten Tag an dokumentieren. Am besten gehst du so vor:

Erstelle dazu ein Protokoll, miss regelmäßig die Temperatur in deiner Wohnung und fotografiere zum Beweis das Thermometer.
Aufgrund der defekten Heizung erreichen die Temperaturen in den jeweiligen Zimmern nicht die Mindesttemperaturen? Dann informiere deinen Vermieter darüber.
Schreibe zudem eine Mängelanzeige an deinen Vermieter mit der Bitte, die defekte Heizung zu reparieren. Dafür solltest du ihm eine angemessene Frist setzen, die üblicherweise bei 3 bis 4 Tagen liegt.
Wenn der Vermieter nichts unternimmt oder den Heizungsdefekt nicht beheben kann, kannst du mit einem weiteren Schreiben die Mietminderung gemäß § 536 BGB ankündigen.

Übersicht

Kann ich die Miete bei Heizungsausfall mindern?
Heizperiode – Wann muss der Vermieter eine funktionierende Heizung garantieren?
Was ist die gesetzliche Raumtemperatur im Mietrecht?
Wie schnell muss der Vermieter die kaputte Heizung reparieren?
Wer zahlt die Reparatur der Heizung in der Mietwohnung?
Wie kann ich die Miete bei defekter Heizung mindern?
FAQ: Mietminderung bei Heizungsausfall

Kann ich die Miete bei Heizungsausfall mindern?

Es gilt also zu Beginn zu klären, ob eine Mietminderung bei einem Heizungsausfall zulässig ist. Die grundsätzliche Antwort hierauf lautet „Ja“. Ist die Heizung kaputt, hast du als Mieter fast immer ein Recht auf Mietminderung – und zwar prinzipiell ab dem ersten Tag. Du fragst dich, wie kalt es in einer Wohnung ohne Heizung sein darf? Orientiere dich an der als normal geltenden Zimmertemperatur zwischen 20 und 22 Grad Celsius. In Schlafzimmern, dem Flur und nachts darf die Temperatur auch bis auf 18 Grad sinken.

Ist der Ausfall der Heizung jedoch im Winter, wird die Wohnung schnell kälter. Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Miet- und Immobilienrecht beim Deutschen Anwaltverein, betont daher: „Wenn diese Temperaturen länger als 3 Tage nicht erreicht werden, liegt ein Mietmangel vor“.

RA Thomas Hannemann, Foto: Hannemann, Eckl & Moersch Rechtsanwälte PartG mbB

RA Thomas Hannemann, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Miet- und Immobilienrecht beim Deutschen Anwaltverein Foto: Hannemann, Eckl & Moersch Rechtsanwälte PartG mbB

Sinken die Temperaturen durch den Heizungsausfall noch weiter, ist der Vermieter in der Pflicht, sofort zu handeln – andernfalls muss er mit einer Mietminderung rechnen. Eine Zimmertemperatur unter 16 Grad gilt sogar als gesundheitsgefährdend.

Heizperiode – Wann muss der Vermieter eine funktionierende Heizung garantieren?

Die Heizperiode beginnt in der Regel am 1. Oktober und endet am 30. April.

Gesetzlich ist jedoch keine Zeitspanne festgelegt, wodurch du und dein Vermieter eine andere Regelung im Mietvertrag vereinbaren könnt.
Der Vermieter hat die Pflicht, die Heizung instand und funktionsfähig zu halten. (Unabhängig, ob es sich um eine Fußbodenheizung, eine Gasheizung, eine Ölheizung oder um eine Wärmepumpenheizung handelt.)
Als Mieter hast du Anspruch auf eine angemessene Raumtemperatur in deiner Wohnung.
Wenn außerhalb der vereinbarten Zeitspanne die Temperaturen sinken, muss der Vermieter dafür sorgen, dass du heizen kannst.

Rechtsanwalt Thomas Hannemann sagt dazu: „Auch wenn es im Sommer außergewöhnlich kalt wird, muss die Wohnung beheizbar sein“. Das bedeutet, dass der Vermieter die Heizung zwar ausschalten darf, dass er sie aber wieder einschalten muss, sobald es außergewöhnlich kalt ist.

Der Vermieter hat damit nicht nur die Pflicht, die Heizung instand zu halten und ihre Funktion sicherzustellen. Er ist darüber hinaus auch in der Pflicht sicherzustellen, dass Mieter heizen können. Mehrere Urteile verschiedener Gerichte bestätigten das. Da eine rechtliche Grundlage fehlt, orientieren sich die Gerichte meist an der Norm DIN 4701, die bestimmte Raumtemperaturen empfiehlt.

Wenn die Temperaturen zu heiß werden

Im Umgekehrten Fall ist eine Mietminderung auch möglich, wenn in den Sommermonaten die Temperaturen ansteigen und die Wohn- bzw. Schlafräume immer wärmer werden. Informiere dich hier, unter welchen Umständen eine Mietminderung wegen Hitze zulässig wäre.

Was ist die gesetzliche Raumtemperatur im Mietrecht?

Die Mindesttemperaturen in der Wohnung sind gesetzlich nicht geregelt. Es gibt aber verschiedene Urteile, wie das vom Landgericht Berlin, 64 S 266/97. Schau dir vor der Mietminderung bei defekter Heizung oder eines kompletten Heizungsausfalls die Tabelle an und vergleiche die Werte:

Heizperiode 1. Oktober bis 30. April	Tags (6 bis 23 Uhr)	Nachts (23 bis 6 Uhr)
Wohnräume	20 Grad	18 Grad
Küche	21 Grad	18 Grad
Bad	21 Grad	18 Grad
Schlafzimmer	20 Grad	18 Grad

Ausnahmen

Es gibt besondere Fälle, bei denen auch niedrigere Temperaturen zulässig sind. Etwa, wenn es eine sehr gut gedämmte Wohnung ist oder wenn der Mieter die Temperatur selbst regulieren kann. Möchte dein Vermieter im Mietvertrag eine niedrigere Temperatur als Normalwert vereinbaren oder die Heizpflicht für bestimmte Zeiträume generell ausschließen? Merke dir bei solchen Vereinbarungen, dass diese nicht zulässig sind.

Achtung: Fällt die Heizung nur kurz aus (für wenige Stunden) und stellt dies lediglich eine geringfügige Beeinträchtigung dar? Dann rechtfertigt das laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 536) keine Mietminderung.

Wie schnell muss der Vermieter die kaputte Heizung reparieren?

Als Mieter musst du den Heizungsausfall dem Vermieter mitteilen, vorher darfst du auch keine Mietminderung geltend machen – am besten per schriftlicher Mängelanzeige. "Der Vermieter muss unverzüglich reagieren und gegebenenfalls auch eine Fachfirma einschalten“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Einen Handwerker darfst du nur selbst beauftragen, wenn du etwa bei Minusgraden in der Wohnung das Wochenende verbringen müsstest. Allerdings dürfen sich diese Reparaturen dann nur auf das Nötigste beschränken.

Wer zahlt die Reparatur der Heizung in der Mietwohnung?

Die Instandsetzung der Heizung und die damit verbundenen Kosten obliegen in der Regel dem Vermieter. Der Mietvertrag gibt jedoch vor, wann ein Mieter seine Wohnung renovieren muss. Ist dies der Fall, zahlst du jedoch nur Kleinreparaturen bis zum vereinbarten Betrag. Rechnungen, die höher ausfallen, muss der Vermieter komplett übernehmen.

Wie kann ich die Miete bei defekter Heizung mindern?

Vor der Mängelanzeige oder gar einer Mietminderung bei Heizungsausfall solltest du immer das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Dazu rät auch Rechtsanwalt Thomas Hannemann: „Ich persönlich rate, den Mangel erst einmal dem Vermieter zu melden und die Miete ungekürzt, aber ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen“.

Ein Muss ist dies allerdings nicht. „Reagiert der Vermieter auf die nicht funktionierende Heizung nicht, ist es sinnvoll, eine angemessene Frist für die Reparatur der Heizung zu setzen“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Wie lang diese sein darf, legt das Gesetz nicht fest. Als angemessen gilt jedoch eine Frist von 3 oder 4 Tagen. Als Mieter solltest du deinem Vermieter diese Zeit geben, bevor du eine Mietkürzung bei Heizungsausfall erwägst.

Nach dieser Frist kannst du auch selbst einen Installateur beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.

Kann der Vermieter nachweisen, dass du als Mieter selbst für den Defekt der Heizung verantwortlich bist? Dann kann er verlangen, dass du die Kosten der Reparatur übernimmst. Je nach Höhe der Kosten und Deckungssumme springt unter Umständen deine Haftpflichtversicherung ein – vorausgesetzt, dieser Schaden ist mitversichert.

Vorsicht: Wenn du bei Heizungsausfall eine zu hohe Mietminderung durchführst oder diese grundlos ist, gehst du ein Risiko ein! Im Extremfall kann dein Vermieter den Mietvertrag sogar kündigen, wenn der Betrag unverhältnismäßig ist oder du die Miete zu Unrecht minderst.

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Wie hoch kann die Mietminderung bei Heizungsausfall sein?

Wenn deine Heizung nicht geht, hängt die Höhe der Mietminderung immer vom Einzelfall ab.

Es existieren keine gesetzlichen Regelungen, um wie viel Prozent du die Miete bei Mängeln mindern darfst.
Daher ist auch nicht vorgeschrieben, um wie viel du die Miete kürzen kannst, wenn die Heizung nicht funktioniert.
Es gibt aber gängige Minderungsquoten, nach denen du dich richten kannst.

„Je nachdem, welche Temperatur in der Wohnung herrscht, bewegt sich die Mietminderung in der Regel bei zwischen 5 und 40 Prozent“, erklärt Hannemann. In Extremfällen, wenn die Wohnung durch den Heizungsausfall praktisch unbewohnbar wird, kann die Mietminderung auch bis zu 100 Prozent betragen.

Als Richtwerte der zulässigen Mietkürzung bei Heizungsausfall können folgende Werte gelten:

Zimmertemperatur bis 15 Grad: bis zu 40 Prozent
bei Temperaturen zwischen 16 und 18 Grad: 20 Prozent
bei komplettem Heizungsausfall und Temperaturen von etwa unter 10 Grad: bis zu 100 Prozent

Hole dir jetzt unsere Mietminderungstabelle und überprüfe, um wie viel Prozent du deine Miete bei einem Heizungsausfall mindern darfst.

Rechenbeispiel: Mietminderung defekte Heizung

Die Warmmiete einer Zwei-Zimmer-Wohnung beträgt 600 Euro monatlich. An 10 Tagen des Monats November wird es nur 15 Grad warm. Der Mieter mindert die Miete daraufhin um 40 Prozent. Es gilt nun, zunächst die Miete für einen Tag auszurechnen. Hierzu kannst du die Warmmiete durch die Monatstage teilen:
600 Euro
/ 30 Tage
__________
= 20 Euro pro Tag
Im Anschluss musst du diesen Betrag mit der Anzahl der Tage multiplizieren, an denen es in der Wohnung zu kalt war:
20 Euro
x 10 Tage
__________
= 200 Euro

40 Prozent dieses Betrags kannst du nun von der gesamten Warmmiete abziehen:
600 Euro
– 80 Euro
__________
= 520 Euro
Die geminderte Miete beträgt für den Monat November also noch 520 Euro.

Der Rechtsexperte erklärt, dass Mieter die Mietminderung anteilig von der gesamten Monatsmiete inklusive Betriebskosten abziehen können. Allerdings nur für jene Tage, an denen es in der Wohnung wirklich zu kalt war.

Ist eine rückwirkende Mietminderung bei Heizungsausfall möglich?

Du möchtest eine rückwirkende Mietminderung erwirken, weil die Heizung defekt ist? In der Regel ist das nur dann möglich, wenn du den Vermieter rechtzeitig über den Mangel informiert hast. Versäumst du dies oder nimmst diesen Mangel über eine längere Zeit hin, kannst du dein Recht auf das Mindern der Miete verwirken. Eine rückwirkende Mietminderung ist allerdings in manchen Fällen dennoch möglich. Etwa, wenn die Heizung am Samstag ausfällt, du deinen Vermieter jedoch nicht erreichst. Teilst du ihm dies ein paar Tage später mit, kannst du die Miete dennoch rückwirkend zum Samstag mindern.

Vorsorge für den Streitfall: Schadensprotokoll anlegen

Kommt es zum Rechtsstreit oder ist der Vermieter länger nicht erreichbar, solltest du den Heizungsausfall beweisen können – vor allem bei einer Mietminderung. Dazu kannst du eine detaillierte Auflistung, etwa ein Schadensprotokoll, anlegen, welches auch noch einige Zeit später als Nachweis dient. Halte darin fest, wann oder wie lange die Heizung ausfiel und welche Temperaturen in welchem Raum herrschten. „Auch einen Zeugen hinzuzuziehen, der das bestätigen kann, ist ratsam“, so Rechtsanwalt Thomas Hannemann.

Ein weiterer Beweis könnte ein Protokoll des Installateurs sein, das bestätigt, dass die Heizung kaputt war. Vorhandene kaputte Teile der Heizung kannst du zu Beweiszwecken aufbewahren. Gerechtfertigt sind allerdings nur Notmaßnahmen, nicht etwa der Austausch der gesamten Heizungsanlage.

Auch im Sommer muss der Vermieter eine angemessene Temperatur der Wohnung gewährleisten. Herrschen länger als 3 Tage nur Außentemperaturen von 12 Grad, muss er die Heizung anschalten. Das bedeutet: Eine Mietminderung bei Heizungsausfall ist nicht nur im Winter möglich.

FAQ: Mietminderung bei Heizungsausfall

Wann muss der Vermieter die Heizung einschalten?

Der Vermieter muss die zentrale Heizungsanlage in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April so einstellen, dass du eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius in der Wohnung erreichst. Nachts zwischen 23 oder 24 Uhr bis 6.00 Uhr reichen 18 Grad Celsius aus. Herrschen außerhalb dieser Zeitspanne drei Tage lang Temperaturen von 12 Grad oder weniger, muss der Vermieter die Heizung ebenfalls einschalten.

Mietminderung, wenn die Heizung nicht richtig warm wird?

In diesem Fall muss noch kein Mangel vorliegen. Gerade zu Beginn der Heizsaison kann sich noch Luft in den Heizkörpern befinden. Erst wenn du diese mit einem Entlüftungsschlüssel ablässt, kann sich der Heizkörper mit warmem Wasser füllen und seine maximale Leistung entfalten. Prüfe im Mietvertrag, ob du oder der Vermieter dafür verantwortlich ist.

Mietminderung, wenn die Heizung nicht warm genug ist?

Fällt die Raumtemperatur in der Wohnung unter 20 bis 22 Grad Celsius, liegt ein Mangel an der Wohnung vor. Der Vermieter ist in der Pflicht, diesen Mangel durch die Reparatur der Heizung oder der Anlage zu beseitigen. Solange dies nicht geschieht und eine ausreichende Beheizung sichergestellt ist, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Bei einem vollständigen Ausfall der Heizung kann die Mietminderung sogar bis zu 100 Prozent betragen.

Mietminderung, wenn die Heizung nicht mehr ausgeht?

Auch wenn die Heizung nicht mehr ausgeht, muss der Vermieter den Defekt reparieren. Raumtemperaturen über 26 Grad Celsius gelten als zu warm, sodass du eine Mietminderung aufgrund defekter Heizung durchsetzen kannst, wenn die Ursache bauliche Mängel oder technische Defekte sind.

Mietminderung, wenn das Warmwasser nicht warm genug ist?

Fällt die Warmwasserversorgung aus, stellt dies ebenfalls einen Wohnungsmangel dar, den der Vermieter beseitigen muss. Als Mieter hast du das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Versorgung unzureichend ist. Dazu zählt, wenn die Wassertemperatur nicht mindestens 40 bis 60 Grad Celsius erreicht oder ein Warmwasserausfall besteht.

Wie kann ich die Miete mindern?

Ist die Heizung defekt und du möchtest eine Mietminderung, musst du zunächst den Vermieter informieren und den Mangel anzeigen (Mängelanzeige). Anschließend solltest du in einem separaten Schreiben schriftlich mitteilen, dass du die Miete mindern wirst. In dieser Mitteilung solltest du die Gründe für die Mietminderung und die genaue Minderungshöhe angeben.

Was passiert, wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert?

Wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptiert, kann der Mieter den Streit vor Gericht bringen.

Mietminderung bei Heizungsausfall