Mietminderung, wenn der Balkon nicht nutzbar ist: wenn der Sommer ins Wasser fällt

Ein Balkon gehört für viele Mieter als Rückzugsort, Frischluftzone oder Platz zum Entspannen zur Wohnung einfach dazu. Umso ärgerlicher ist es, wenn der Balkon plötzlich nicht mehr nutzbar ist, etwa wegen einer Sanierung, einem Baugerüst oder einer defekten Balkontür. Doch musst du in solchen Fällen die volle Miete zahlen? Hier erfährst du, wann eine Mietminderung infrage kommt und was rechtlich gilt, wenn dein Balkon nicht nutzbar ist.

• Ist dein Balkon nicht nutzbar, darfst du bei einer erheblichen Beeinträchtigung die Miete kürzen.
• Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß, der Dauer und dem Zeitpunkt der Einschränkung ab.
• Damit dein Minderungsrecht greift, musst du den Mangel umgehend schriftlich melden.

Ein unbenutzbarer Balkon kann deine Wohnqualität spürbar beeinträchtigen. Wenn zum Beispiel ein Baugerüst den Zugang versperrt, die Balkontür defekt ist oder der Balkon wegen Bauarbeiten nicht nutzbar ist, kommt deshalb eine Mietminderung infrage. Das gilt umso mehr in den Jahreszeiten, in denen du den Balkon typischerweise häufiger brauchst, also vor allem im Sommer. Auch wenn der Balkon wegen einer Sanierung längere Zeit nicht nutzbar ist, kann das eine Mietkürzung rechtfertigen.

Wichtig ist: Die Beeinträchtigung muss erheblich sein. Wenn du den Balkon gar nicht betreten kannst oder ein Baugerüst dauerhaft die Aussicht blockiert, liegt eine solche erhebliche Einschränkung vor. Du musst deinen Vermieter sofort informieren, sobald du den Mangel bemerkst. Dann hast du ein Minderungsrecht – unabhängig davon, ob der Vermieter etwas für die Ursache kann.

Du darfst die Miete hingegen nicht kürzen, wenn die Einschränkung deines Balkons nur geringfügig ist oder bereits bei Vertragsschluss bekannt war. Wenn du zum Beispiel bei Einzug wusstest, dass eine Sanierung mit Baugerüst ansteht, besteht in der Regel kein Anspruch die Miete zu kürzen. Hier wäre eine Möglichkeit auf Mietminderung wegen Baulärm zu plädieren.

Auch darfst du die Miete nicht kürzen, wenn du den Balkon trotz Baugerüst grundsätzlich weiter nutzen kannst und keine wesentliche Beeinträchtigung vorliegt. Ein Baugerüst allein reicht nicht aus, wenn es die Nutzung nicht stark einschränkt. Auch bei kurzzeitigen Maßnahmen, die nur wenige Tage dauern, sprechen Gerichte Mietminderungen oft nicht zu.

Entscheidend ist immer, wie spürbar und dauerhaft die Einschränkung ausfällt. Dementsprechend lässt sich pauschal auch nur schwer sagen, in welcher Höhe eine Mietminderung in deinem konkreten Fall zulässig ist. Grundsätzlich erkennen Gerichte bei einem vollständig unbenutzbaren Balkon Mietminderungen zwischen 5 und 15 Prozent der Miete an. Maßgeblich ist, ob du den Balkon gar nicht betreten kannst, ob die Aussicht dauerhaft blockiert ist oder ob Lärm und Schmutz deine Nutzung erheblich beeinträchtigen.

Zur ungefähren Orientierung kannst du vergangene Entscheidungen der Gerichte heranziehen. In der folgenden Tabelle findest du ein paar Beispielurteile.

Damit du dein Minderungsrecht rechtssicher durchsetzen kannst, solltest du systematisch vorgehen. Unsere Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt dir, wie das funktioniert.

1. Prüfe die Beeinträchtigung genau!

Stelle fest, wie stark du den Balkon nicht nutzen kannst. Kannst du ihn gar nicht betreten? Ist der Lärm oder Dreck durch Bauarbeiten unzumutbar? Und ist die Beeinträchtigung wirklich groß genug? Gerade bei Einrüstung, also wenn ein Gerüst vor deinem Haus steht, ist der Balkon unter Umständen noch nutzbar und eine Mietminderung nicht durchsetzbar.

2. Dokumentiere den Mangel!

Mache Fotos von der Sache oder Situation, die deinen Balkon unbenutzbar macht. Notiere das Datum, die Art der Beeinträchtigung und ob etwa Krach oder Staub deinen Alltag zusätzlich erschweren. Diese Unterlagen brauchst du als Beleg.

3. Informiere deinen Vermieter schriftlich!

Schreibe dem Vermieter eine formelle Mängelanzeige, in der du klar beschreibst, seit wann und warum der Balkon nicht nutzbar ist. Fordere den Vermieter auf, den Mangel zu beheben, und kündige an, dass du die Miete kürzen wirst, solange die Einschränkung besteht.

4. Kürze die Miete angemessen!

Reduziere die Miete ab dem Tag der Mängelanzeige. Unter bestimmten Voraussetzungen kannst du wegen des nicht nutzbaren Balkons auch die Mietminderung rückwirkend geltend machen. Das ist jedoch eher die Ausnahmen. Bei Unsicherheit oder wenn dein Vermieter deine Mietkürzung ablehnt, der Balkon jedoch weiterhin nicht nutzbar ist, kannst beziehungsweise solltest du dir professionelle Rechtsberatung suchen.

Der wichtigste Schritt ist die schriftliche Meldung an deinen Mieter. Damit dieses Schreiben rechtmäßig ist, muss es die folgenden Informationen beinhalten: 

• Deine vollständige Adresse und die Mietvertragsdaten
• Beschreibung des Mangels und Zeitpunkt des Auftretens
• Erläuterung der Beeinträchtigungen und Auswirkungen
• Aufforderung zur (schnellstmöglichen) Mängelbeseitigung
• Ankündigung der Mietminderung plus Hinweis auf § 536 BGB

Du möchtest deinen Vermieter wegen eines unbenutzbaren Balkons anschreiben, bist dir aber unsicher, wie du das am besten formulierst? Kein Problem: Mit einer Künstlichen Intelligenz (z. B. ChatGPT) kannst du dir in wenigen Sekunden ein individuell angepasstes Schreiben erstellen lassen. Wenn du lieber eine sofort nutzbare Vorlage verwenden möchtest, kannst du auch direkt unseren Mietminderung Musterbrief nutzen und individuell anpassen.

So funktioniert’s:

1. Kopiere den folgenden Prompt und füge ihn in eine KI ein (z. B. auf chat.openai.com).
2. Ersetze die Platzhalter in den eckigen Klammern durch deine persönlichen Angaben.
3. Lass dir dein fertiges Schreiben erstellen – schnell, kostenlos und rechtssicher.

Prompt zum Kopieren:

„Erstelle ein Musterschreiben für eine Mietminderung wegen nicht nutzbarem Balkon mit folgenden Angaben in eckigen Klammern:
[Vor- und Nachname], [Straße und Hausnummer], [PLZ und Ort], [Datum des Schreibens], [Datum der Beeinträchtigung], [konkrete Beschreibung des Mangels, z. B. Baugerüst, defekte Balkontür], [Name und Adresse des Vermieters], [Höhe der Minderung in Prozent], [§ 536 BGB].
Das Schreiben soll die Mietminderung ankündigen, zur Mängelbeseitigung auffordern und einen formellen Abschluss enthalten – inkl. Platz für Unterschrift.
Stil: sachlich, bestimmt, rechtssicher.“