Immobilienbewertung für Eigentümer, Verkäufer und Käufer

Sie möchten eine Immobilie verkaufen oder kaufen und sind sich nicht sicher, ob der angegebene Preis realistisch ist? Lassen Sie den marktüblichen Erlös für das Objekt ermitteln – sicher, schnell und einfach.

Immobilienbewertung online
  • automatisierte Bewertung anhand von Vergleichsimmobilien aus der Immowelt-Datenbank
  • kurzfristig und jederzeit einen ersten Eindruck vom Wert Ihrer Immobilien gewinnen
  • besonders geeignet für marktübliche, normal geschnittene und durchschnittlich ausgestattete Wohnimmobilien
  • Ergebnis sofort als ausführliches PDF inkl. Immobilienbeschreibung anhand der eingegebenen Daten, Lagebeurteilung, Stadt- und Übersichtskarte
  • bis zu zwei weitere Bewertungen pro Adresse und Objektart innerhalb von 14 Tagen
19,90 €  inkl. MwSt.
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Über die Fertigstellung Ihrer Bewertung informieren wir Sie per E-Mail spätestens 7 Tage nach Besichtigung. Ihr fertiges und leicht verständliches Bewertungs-PDF können Sie in Ihrem Immowelt-Benutzerkonto abrufen.

Beispiel Online-Bewertung

Wie bereite ich mich auf die Immobilienbewertung vor?

Um die Online-Immobilienbewertung schnell und bequem durchzuführen, sollten Sie bereits im Vorfeld einige Daten zu Ihrer Immobilie zusammentragen. Welche Informationen Sie für Ihren Immobilientyp brauchen, erfahren Sie in der jeweiligen Checkliste:

Wann lohnt eine Online-Immobilienbewertung, wann eine Bewertung mit Gutachter vor Ort?

Eine Online-Immobilienbewertung ist sinnvoll, um ein erstes Gefühl für den Wert einer Immobilie zu bekommen. Mit diesem Service bekommen Sie für einen geringen Mitteleinsatz einen ersten Eindruck vom Wertniveau Ihres Objektes. Vor allem aber haben Sie das Ergebnis binnen weniger Minuten vorliegen. Damit kann die Online-Wertermittlung eine erste Verhandlungsgrundlage für Gespräche mit Käufern, Maklern, Banken oder Versicherungen sein.

Neben dem Verkehrswert selbst erhalten Sie durch die Online-Wertermittlung wertvolle soziodemografische Informationen und Daten zu Wohnumfeld und Infrastruktur der Immobilie. Dadurch ergibt sich ein umfassendes Bild nicht nur der Immobilie selbst sondern auch der Umgebung, in der die Immobilie sich befindet.

Je nachdem, welchen Zweck Sie verfolgen, kann die Immobilienbewertung online damit bereits ein günstiger und schneller Weg sein, den Wert einer Immobilie festzustellen.

Die Online-Immobilienbewertung ist ein automatisiert erstelltes Dokument auf Basis von Vergleichswerten aus den Immowelt-Datenbanken. Um für eine höhere Ergebnissicherheit zu sorgen und um eine unabhängige Beurteilung der Immobilie vorzuweisen, empfiehlt sich die vertiefende Wertermittlung durch einen qualifizierten Gutachter.

Diesen Service bietet Ihnen die Bewertung durch einen Gutachter vor Ort: Neben der Erfassung der vorherrschenden Merkmale der Immobilie in einem nachvollziehbaren Besichtigungsprotokoll mit Fotodokumentation enthält ein Wertgutachten vor Ort die gutachterliche Beurteilung der Immobilie hinsichtlich Lage, Ausstattung und Zustand.

Der resultierende Immobilienwert stellt in der Regel durch die Unabhängigkeit des beauftragten Experten auch für Dritte ein objektiv aussagekräftiges und nachvollziehbares Ergebnis dar. Es kann zudem die gutachterliche Beurteilung des Werteinflusses z. B. von ggf. bestehenden Rechten und Belastungen, von augenscheinlich erkennbaren, zwingend erforderlichen Investitionen und weiteren objektspezifischen Grundstücksmerkmalen erfolgen. Zudem sind die gutachterliche Plausibilisierung der Objektgröße und die Beschaffung wesentlicher Objektunterlagen gewöhnlich im Service enthalten.

Für welche Immobilien kann ich welche Wertermittlung nutzen?

Grundsätzlich können Sie die Online-Immobilienwertermittlung für jede Art von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien anwenden, dies sind konkret Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser.

Die Online-Immobilienbewertung ist eine automatische Wertermittlung, die auf Vergleichs- oder Durchschnittswerten basiert. Als Basis für den errechneten Wert liegen zum einen ausschließlich die Angaben des Bewertenden bzw. die daraus ermittelten Werte zu Grunde, die von keiner weiteren Partei geprüft wurden. Insbesondere wurde das zu bewertende Objekt nicht besichtigt. Es werden für die Ermittlung von Bodenpreisen Kaufpreise der Immowelt-Datenbank bzw. durchschnittliche Werte der örtlichen Gutachterausschüsse zu Grunde gelegt. Hier gilt: da Anbieter oftmals selbst für ähnliche Immobilien sehr unterschiedliche Preise verlangen, kann es bei den Kaufpreisen zu Wertspannen kommen, die entsprechend auch die errechneten Durchschnittswerte heben oder senken können. Damit ist eine Online-Bewertung vor allem dann geeignet, wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt um eine marktübliche, normal geschnittene und durchschnittlich ausgestattete Immobilie handelt.

Weist Ihre Immobilie Objektbesonderheiten auf, ist in der Regel die Wertspanne größer. Es empfiehlt sich einen Gutachter hinzuzuziehen, der sich durch eine Begehung vor Ort ein genaues Bild der Immobilie machen und wertbeeinflussende Faktoren wie durchgeführte Modernisierungen aufgrund seiner Erfahrungswerte sachrichtig und objektiv einpreisen kann. Der Gutachter bringt zudem seine lokale Marktkenntnis in die Wertermittlung ein und berücksichtigt damit z.B. auch wertbeeinflussende Lagebesonderheiten. Weiterhin sorgt die Durchführung der Wertermittlung durch einen unabhängigen Experten dafür, dass der ausgewiesene Immobilienwert ein objektives und nachvollziehbares Ergebnis darstellt.

Was leistet die Immobilienbewertung?

Die Online-Immobilienbewertung ist ein Online-Verfahren zur Ermittlung des Marktwertes überwiegend wohnwirtschaftlich genutzter Immobilien.

Mit der Online-Bewertung lässt sich schnell ein erster Eindruck über den aktuellen Marktwert einer Immobilie ermitteln. Sie eignet sich insbesondere für normale Immobilien mit üblicher Architektur und Ausstattung.

Die Online-Bewertung ersetzt in keinem Fall ein Wertgutachten durch einen Experten, da noch niemand vor Ort die Immobilie und deren Umgebung genau inspiziert hat. Je spezieller eine Immobilie ist, desto eher empfiehlt sich ein professionelles, objektives Gutachten.

Für unsere Online-Bewertung benötigen Sie nur wenige Basis-Informationen über die zu bewertende Immobilie. In wenigen Minuten erhalten Sie als Ergebnis nicht nur den ermittelten Marktwert zu Ihrem Objekt, sondern auch ein ausführliches Bewertungsexposé mit Kartenmaterial, Standortfaktoren, soziodemografischen Daten, Umgebungsinformationen sowie Infrastrukturdaten.

Was kostet eine Immobilienbewertung bei Immowelt?

Die Online-Immobilienbewertung können sie zu einem einmaligen Preis von 19,90 € inkl. MwSt. buchen. Die Buchung erfolgt auf Basis der zu bewertenden Adresse (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort). Haben Sie die Buchung einmal durchgeführt, können Sie die Adresse der zu bewertenden Immobilie nicht mehr ändern. Sie können jedoch jeden anderen Parameter innerhalb des Bewertungsformulars ändern und so bis zu drei Bewertungen für ein und dieselbe Adresse generieren. So können Sie beispielsweise prüfen, ob eine Änderung des Ausstattungsstandards den Wert Ihrer Immobilie in angemessenem Maß steigern würde oder verschiedene Wohnobjekte an der gleichen Adresse bewerten. Bewertungen sind bis maximal 14 Tage ab der ersten Buchung möglich; über diesen Zeitraum hinaus nicht genutzte Bewertungen verfallen ersatzlos.

Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Für eine Immobilienbewertung gibt es verschiedene Bewertungsverfahren: Das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Welches dieser Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Art der zu bewertenden Immobilie ab.

1. Vergleichswertverfahren

Geeignet für: Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen bietet sich in der Regel das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung an. Hierbei suchen wir auf Basis von Lage, Ausstattung und Eigenschaften der Wohnung nach ähnlichen Objekten in unserem Datenbestand. Liegen mindestens elf vergleichbare Objekte vor, wird die Wertermittlung auf Basis der Werte der Vergleichsimmobilien vorgenommen.

Zu beachten gilt hierbei, dass der Vergleichswert damit ein Richtwert ist, der aus vergleichbaren Immobilienangeboten ermittelt wird. Da Anbieter selbst für ähnliche Immobilien sehr unterschiedliche Preise verlangen, kann es zu Wertspannen kommen; diese sind in Ballungsräumen mit hoher Homogenität des Angebots in der Regel geringer als in Märkten mit geringem Angebot und Nachfrage, beispielsweise in ländlichen Regionen. Je ungewöhnlicher Ihre Immobilie ist, desto höher ist in der Regel die Wertspanne; hier empfiehlt sich zusätzlich das Hinzuziehen eines Sachverständigen.

Die Datenbasis, auf die sich die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren stützt, ist die Datenbank der Immowelt AG.

Bei der Experten-Bewertung vor Ort wird der Vergleichswert vom marktkundigen Wertermittlungs-Experten abgeleitet und sachrichtig angepasst.

2. Sachwertverfahren

Geeignet für: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, teilweise auch bei Eigentumswohnungen

Das Sachwertverfahren wird bei eigengenutzten Wohnimmobilien, d.h. Ein- und Zweifamilienhäuser, angewendet. Ziel des Verfahrens ist, die Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung der Immobilie unter Berücksichtigung von Lage, Baukosten und Abnutzung sowie Wert des Grundstückes zu bemessen.

Die Sachwertermittlung basiert auf dem Sachwert des Gebäudes und dem Grundstückswert: letzterer lässt sich besonders exakt feststellen, wenn ein geeigneter Bodenrichtwert angegeben wird. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, die von den kommunalen Gutachterausschüssen aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes ermittelt werden. Für die Bundesländer Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Berlin, Brandenburg und Sachsen-Anhalt werden die Bodenrichtwerte bereits in die automatisierte Online-Bewertung eingebunden; für die übrigen Bundesländer können diese bei den regionalen Gutachterausschüssen i.d.R. kostenlos telefonisch erfragt werden. Liegt der exakte Bodenrichtwert bei der Online-Immobilienbewertung nicht vor, wird der Bodenwert anhand der Angebotspreise vergleichbarer Objekte gleicher Lage automatisch ermittelt. Datenbasis ist hierbei der Datenbestand der Immowelt AG.

Bei der Experten-Bewertung vor Ort sind die Ermittlung des Bodenrichtwertes und zudem auch die Berücksichtigung von Lagebesonderheiten durch den Gutachter im Service enthalten.

Zum Grundstückswert wird der Gebäudesachwert der Immobilie hinzugerechnet. Er beziffert die Neubau- bzw. Wiederherstellungskosten der Immobilie samt Baunebenkosten und abnutzungsbedingter Abschläge. Die Ermittlung der Neubaukosten erfolgt dabei auf Basis der im Bewertungsformular getätigten Angaben zu Objektausstattung und -bauweise. Als Basis für die Kostenermittlung wird die Baukostentabelle NHK 2000 (Normalherstellungskosten) herangezogen. Diese enthält für die verschiedenen Ausstattungen und Bauweisen die durchschnittlichen Kosten, die für einen Neubau der zu bewertenden Immobilie anfallen würden. Die NHK 2000 berücksichtigen dabei jedoch nicht sämtliche Kombinationen von Objektarten und -ausstattungen. In speziellen Fällen, die von der NHK 2000 nicht abgedeckt werden, wird daher ein hinreichend passender Alternativwert zur Berechnung herangezogen.

Da eine Immobilie durch Altersabschreibungen, Abnutzung, Baumängel, etc. über die Zeit an Wert verliert, wird der ermittelte Neubauwert um Abschläge sowie ggf. lagebedingte Zuschläge korrigiert. Der daraus resultierende Grundstückswert ergänzt um den Gebäudesachwert und eine angemessene Anpassung an die Marktlage ergeben den Marktwert der Immobilie.

3. Ertragswertverfahren

Geeignet für: Mietimmobilien, vor allem Mehrfamilienhäuser

Das Ertragswertverfahren findet überwiegend bei Mietimmobilien, vorrangig Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Immobilien, Einsatz; Immobilien also, die einen Ertrag erwirtschaften. Ziel des Verfahrens ist neben den Kosten für Grund und Boden auch den nachhaltig erzielbaren Mietertrag der Immobilie in die Wertermittlung einfließen zu lassen.

Analog zum Sachwertverfahren wird zunächst der Grundstückswert anhand eines vorhandenen Bodenrichtwertes oder eines ermittelten Bodenwertes berechnet (siehe Erläuterungen zum Sachwertverfahren).

Bei der Wertermittlung vor Ort sind die Abfrage des Bodenrichtwertes beim örtlichen Gutachterausschuss und zudem auch die Berücksichtigung von Lagebesonderheiten durch den Experten im Service enthalten.

Neben dem Bodenwert wird anhand eines komplexen Rechenverfahrens eine Prognose über den zu erwartenden Reinertrag der Immobilie abgegeben. Um den Reinertrag zu errechnen, reduziert man die jährlichen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück (Mieteinnahmen) um veranschlagte Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis) sowie um die durchschnittliche Bodenwertverzinsung. Diese ergibt sich aus der Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszins. Der Liegenschaftszins ist ein von Gutachterausschüssen veröffentlichter Zinssatz, welcher die üblichen Renditeerwartungen in Abhängigkeit von Lage und Nutzung des Grundstückes beschreibt; bei der Online-Bewertung wird aktuell mit dem auch bei Banken verwendeten 5%-Ansatz gerechnet. Am Ende der Berechnung steht der Reinertrag des Gebäudes.

Da die gewöhnliche Nutzungsdauer von Gebäuden endlich ist, muss die vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer in die Werterhebung einfließen. Der hieraus resultierende Gebäudereinertrag ergänzt um den Grundstückswert ergibt den Ertragswert oder Marktwert des bebauten Grundstücks.

Wie genau ist die Immobilienbewertung online?

Die Online-Immobilienbewertung ist eine automatische Wertermittlung. Sie ist so genau, wie die Werte, die der Anwender zur Bewertung seiner Immobilie angibt. Auf Basis dieser Werte und der daraus resultierend angesetzten Daten wird ein erster Marktwert ermittelt. Daneben beruht der Wert auf Vergleichsdaten von Kaufpreisen und Gutachterausschüssen. Diese unterliegen auf Grund der unterschiedlichen Bepreisungen durch die Anbieter Wertschwankungen, die sich wiederum in den Durchschnittswerten niederschlagen können. Je näher die zu bewertende Immobilie daher am Durchschnitt des am Markt vorhandenen Immobilienangebotes ist, desto genauer wird auch der ermittelte Immobilienwert sein.

Ein Online-Wertgutachten kann niemals ein objektives Vor-Ort-Gutachten ersetzen. Die Expertise und Erfahrungswerte eines Gutachters kann erheblichen Einfluss auf die Ermittlung der zu Grunde liegende Wertfaktoren haben, die sich über eine Online-Bewertung eben nicht abbilden lassen.

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