Immobilienbewertung: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, ist schnell mit der Frage konfrontiert, ob der anvisierte Preis realistisch ist. Denn Käufer wollen nicht zu viel bezahlen, Verkäufer jedoch nicht unter Wert verkaufen. Dabei hilft eine Immobilienbewertung. Die wichtigsten Fragen und Antworten zur Immobilienbewertung im Überblick:

Wann lohnt eine Online-Immobilienbewertung, wann eine Bewertung mit Gutachter vor Ort?

Immobilienbewertung, Begutachtung der Immobilie vor Ort, Foto: RioPatuca Images/stock.adobe.com
Die Begutachtung der Immobilie vor Ort dient der vertiefenden Wertermittlung. Foto: RioPatuca Images/stock.adobe.com

Eine Online-Immobilienbewertung ist sinnvoll, um ein erstes Gefühl für den Wert einer Immobilie zu bekommen. Mit diesem Service bekommen Sie einen ersten Eindruck vom Wertniveau Ihres Objektes. Vor allem aber haben Sie das Ergebnis binnen weniger Minuten vorliegen. Damit kann die Online-Wertermittlung eine erste Verhandlungsgrundlage für Gespräche mit Käufern, Maklern, Banken oder Versicherungen sein.

Je nachdem, welchen Zweck Sie verfolgen, kann die Immobilienbewertung online damit bereits ein günstiger und schneller Weg sein, den Wert einer Immobilie festzustellen.

Die Online-Immobilienbewertung wird automatisch auf der Basis von Vergleichswerten erstellt. Genutzt werden dabei sowohl mathematische als auch statistische Methoden. Als Ergebnis wird eine Marktwertspanne ermittelt. Um für eine höhere Ergebnissicherheit zu sorgen und um eine unabhängige Beurteilung der Immobilie vorzuweisen, empfiehlt sich die vertiefende Wertermittlung durch einen qualifizierten Gutachter.

Diesen Service bietet Ihnen die Bewertung durch einen Gutachter vor Ort: Neben der Erfassung der vorherrschenden Merkmale der Immobilie in einem nachvollziehbaren Besichtigungsprotokoll mit Fotodokumentation enthält ein Wertgutachten vor Ort die gutachterliche Beurteilung der Immobilie hinsichtlich Lage, Ausstattung und Zustand.

Der resultierende Immobilienwert stellt in der Regel durch die Unabhängigkeit des beauftragten Experten auch für Dritte ein objektiv aussagekräftiges und nachvollziehbares Ergebnis dar. Es kann zudem die gutachterliche Beurteilung des Werteinflusses z. B. von ggf. bestehenden Rechten und Belastungen, von augenscheinlich erkennbaren, zwingend erforderlichen Investitionen und weiteren objektspezifischen Grundstücksmerkmalen erfolgen. Zudem sind die gutachterliche Plausibilisierung der Objektgröße und die Beschaffung wesentlicher Objektunterlagen gewöhnlich im Service enthalten.

Für welche Immobilien kann ich welche Wertermittlung nutzen?

Immobilienbewertung, Online, Frau vor Computer, Katze am Fenster, Foto: olezzo/stock.adobe.com
Eine Online-Immobilienbewertung eignet sich gut, um ein erstes Gefühl für den Wert einer Immobilie zu bekommen. Foto: olezzo/stock.adobe.com

Grundsätzlich können Sie die Online-Immobilienwertermittlung für jede Art von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien anwenden, dies sind konkret Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser.

Die Online-Immobilienbewertung ist eine automatische Wertermittlung, die auf Vergleichs- oder Durchschnittswerten basiert. Als Basis für den errechneten Wert liegen zum einen ausschließlich die Angaben des Bewertenden bzw. die daraus ermittelten Werte zu Grunde, die von keiner weiteren Partei geprüft wurden. Insbesondere wurde das zu bewertende Objekt nicht besichtigt. Da Anbieter oftmals selbst für ähnliche Immobilien sehr unterschiedliche Preise verlangen, kann es bei den Kaufpreisen zu Wertspannen kommen, die entsprechend auch die errechneten Durchschnittswerte heben oder senken können. Damit ist eine Online-Bewertung vor allem dann geeignet, wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt um eine marktübliche, normal geschnittene und durchschnittlich ausgestattete Immobilie handelt.

Weist Ihre Immobilie Objektbesonderheiten auf, ist in der Regel die Wertspanne größer. Es empfiehlt sich einen Gutachter hinzuzuziehen, der sich durch eine Begehung vor Ort ein genaues Bild der Immobilie machen und wertbeeinflussende Faktoren wie durchgeführte Modernisierungen aufgrund seiner Erfahrungswerte sachrichtig und objektiv einpreisen kann. Der Gutachter bringt zudem seine lokale Marktkenntnis in die Wertermittlung ein und berücksichtigt damit zum Beispiel auch wertbeeinflussende Lagebesonderheiten. Weiterhin sorgt die Durchführung der Wertermittlung durch einen unabhängigen Experten dafür, dass der ausgewiesene Immobilienwert ein objektives und nachvollziehbares Ergebnis darstellt.

Achtung

Die Online-Bewertung ersetzt in keinem Fall ein Wertgutachten durch einen Experten, da noch niemand vor Ort die Immobilie und deren Umgebung genau inspiziert hat. Je spezieller eine Immobilie ist, desto eher empfiehlt sich ein professionelles, objektives Gutachten.

Für unsere Online-Bewertung benötigen Sie nur wenige Basis-Informationen über die zu bewertende Immobilie. In wenigen Minuten erhalten Sie als Ergebnis eine Marktwertspanne, die Ihnen auch die Streuung der Preise verdeutlicht. Je nach Ausstattung und Zustand der Immobilie können Sie so eine gute Einschätzung des Immobilienwerts erhalten.

Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Für eine Immobilienbewertung gibt es verschiedene Bewertungsverfahren: Das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Welches dieser Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von der Art der zu bewertenden Immobilie ab.

1. Vergleichswertverfahren

Geeignet für: Eigentumswohnungen

Immobilienbewertung, Eigentumswohnung, Foto: Photographee.eu/stock.adobe.com
Das Vergleichsverfahren ist gut geeignet, um den Wert von Eigentumswohnungen zu ermitteln. Foto: Photographee.eu/stock.adobe.com

Bei Eigentumswohnungen bietet sich in der Regel das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung an. Hierbei suchen wir auf Basis von Lage, Ausstattung und Eigenschaften der Wohnung nach ähnlichen Objekten in unserem Datenbestand. Liegen mindestens elf vergleichbare Objekte vor, wird die Wertermittlung auf Basis der Werte der Vergleichsimmobilien vorgenommen.

Zu beachten gilt hierbei, dass der Vergleichswert damit ein Richtwert ist, der aus vergleichbaren Immobilienangeboten ermittelt wird. Da Anbieter selbst für ähnliche Immobilien sehr unterschiedliche Preise verlangen, kann es zu Wertspannen kommen; diese sind in Ballungsräumen mit hoher Homogenität des Angebots in der Regel geringer als in Märkten mit geringem Angebot und Nachfrage, beispielsweise in ländlichen Regionen. Je ungewöhnlicher Ihre Immobilie ist, desto höher ist in der Regel die Wertspanne; hier empfiehlt sich zusätzlich das Hinzuziehen eines Sachverständigen.

Bei der Experten-Bewertung vor Ort wird der Vergleichswert vom marktkundigen Wertermittlungs-Experten abgeleitet und sachrichtig angepasst.

2. Sachwertverfahren

Geeignet für: Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, teilweise auch bei Eigentumswohnungen

Immobilienbewertung, Einfamilienhaus, Foto: KatarzynaBialasiewicz/iStock.com
Um Einfamilienhäuser zu bewerten, wird häufig das Sachwertverfahren benutzt. Foto: KatarzynaBialasiewicz/iStock.com

Das Sachwertverfahren wird bei eigengenutzten Wohnimmobilien, d.h. Ein- und Zweifamilienhäuser, angewendet. Ziel des Verfahrens ist, die Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung der Immobilie unter Berücksichtigung von Lage, Baukosten und Abnutzung sowie Wert des Grundstückes zu bemessen.
Die Sachwertermittlung basiert auf dem Sachwert des Gebäudes und dem Grundstückswert: letzterer lässt sich besonders exakt feststellen, wenn ein geeigneter Bodenrichtwert angegeben wird. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, die von den kommunalen Gutachterausschüssen aus den Kaufpreisen von Grundstücken unter Berücksichtigung ihres Entwicklungszustandes ermittelt werden.

Zum Grundstückswert wird der Gebäudesachwert der Immobilie hinzugerechnet. Er beziffert die Neubau- bzw. Wiederherstellungskosten der Immobilie samt Baunebenkosten und abnutzungsbedingter Abschläge. Die Ermittlung der Neubaukosten erfolgt dabei auf Basis der im Bewertungsformular getätigten Angaben zu Objektausstattung und -bauweise. Als Basis für die Kostenermittlung wird die Baukostentabelle NHK2010 (Normalherstellungskosten) herangezogen. Diese enthält für die verschiedenen Ausstattungen und Bauweisen die durchschnittlichen Kosten, die für einen Neubau der zu bewertenden Immobilie anfallen würden. Die NHK2010 berücksichtigen dabei jedoch nicht sämtliche Kombinationen von Objektarten und -ausstattungen. In speziellen Fällen, die von der NHK2010 nicht abgedeckt werden, wird daher ein hinreichend passender Alternativwert zur Berechnung herangezogen.

Da eine Immobilie durch Altersabschreibungen, Abnutzung, Baumängel, etc. über die Zeit an Wert verliert, wird der ermittelte Neubauwert um Abschläge sowie ggf. lagebedingte Zuschläge korrigiert. Der daraus resultierende Grundstückswert ergänzt um den Gebäudesachwert und eine angemessene Anpassung an die Marktlage ergeben den Marktwert der Immobilie.

3. Ertragswertverfahren

Geeignet für: Mietimmobilien, vor allem Mehrfamilienhäuser

Immobilienbewertung, Mehrfamilienhäuser, Foto: Anselm Baumgart/stock.adobe.com
Im Ertragswertverfahren werden insbesondere Mehrfamilienhäuser bewertet. Foto: Anselm Baumgart/stock.adobe.com

Das Ertragswertverfahren findet überwiegend bei Mietimmobilien, vorrangig Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Immobilien, Einsatz; Immobilien also, die einen Ertrag erwirtschaften. Ziel des Verfahrens ist neben den Kosten für Grund und Boden auch den nachhaltig erzielbaren Mietertrag der Immobilie in die Wertermittlung einfließen zu lassen.

Analog zum Sachwertverfahren wird zunächst der Grundstückswert anhand eines vorhandenen Bodenrichtwertes oder eines ermittelten Bodenwertes berechnet (siehe Erläuterungen zum Sachwertverfahren).

Neben dem Bodenwert wird anhand eines komplexen Rechenverfahrens eine Prognose über den zu erwartenden Reinertrag der Immobilie abgegeben. Um den Reinertrag zu errechnen, reduziert man die jährlichen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück (Mieteinnahmen) um veranschlagte Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis) sowie um die durchschnittliche Bodenwertverzinsung. Diese ergibt sich aus der Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszins. Der Liegenschaftszins ist ein von Gutachterausschüssen veröffentlichter Zinssatz, welcher die üblichen Renditeerwartungen in Abhängigkeit von Lage und Nutzung des Grundstückes beschreibt.

Da die gewöhnliche Nutzungsdauer von Gebäuden endlich ist, muss die vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer in die Werterhebung einfließen. Der hieraus resultierende Gebäudereinertrag ergänzt um den Grundstückswert ergibt den Ertragswert oder Marktwert des bebauten Grundstücks.

Wie genau ist die Immobilienbewertung online?

Die Online-Immobilienbewertung ist eine automatische Wertermittlung.  Der genutzte Algorithmus stützt sich auf statistische Methoden auf der Basis hedonischer Preismodelle – also solcher Modelle, die die Auswirkungen bestimmter Qualitätsmerkmale einer Wohnung im zeitlichen Verlauf analysieren. Er liefert deshalb eine sehr genaue Wertindikation für lageübliche Objekte. Je nach Ausstattung und Besonderheiten der Immobilie lässt sich so eine Einschätzung treffen, wo die Immobilie auf einer Marktwertspanne einzuordnen ist.

Ein Online-Wertgutachten kann niemals ein objektives Vor-Ort-Gutachten ersetzen. Die Expertise und Erfahrungswerte eines Gutachters kann erheblichen Einfluss auf die Ermittlung der zu Grunde liegende Wertfaktoren haben, die sich über eine Online-Bewertung eben nicht abbilden lassen.