Geschrieben am 02.04.2025
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Das Sachwertverfahren ist eine Methode, um Wert einer Immobilie festzustellen. Die Immobilienbewertung setzt sich aus dem Boden- und dem Gebäudewert zusammen. Wenn du wissen möchtest, was deine eigengenutzte Immobilie wert ist, kommt das Verfahren zum Tragen. Im folgenden Ratgeber erfährst du, wie der Sachwert berechnet wird, welche Vor- und Nachteile es gibt und was die Unterschiede zu anderen Bewertungsmethoden sind.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Sachwertverfahren dient der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie anhand ihrer Baukosten und des Bodenwerts.
- Es wird hauptsächlich bei selbstgenutzten Wohnimmobilien und Spezialimmobilien angewendet.
- Die Berechnung erfolgt auf Basis von Herstellungskosten, Alterswertminderung und Bodenwert.
- Die Methode hat Vor- und Nachteile gegenüber anderen Bewertungsverfahren wie dem Ertrags- oder Vergleichswertverfahren.
Definition: Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist eine Bewertungsmethode für Immobilien, die sich an den aktuellen Herstellungskosten und dem Bodenwert orientiert. Es kommt bei Objekten zum Einsatz, für die es keine marktfähigen Vergleichswerte gibt oder die keinen regelmäßigen Ertrag erwirtschaften. Der Wert wird aus Baukosten abzüglich Alterswertminderung und zuzüglich Bodenwert ermittelt.
Wie berechnet man den Sachwert?
Formel: Sachwert = Bodenwert + (Bauwert – Altersminderung) + Wert der baulichen Anlagen
Schritt-für-Schritt-Anleitung
- Bodenwert: Fläche × Bodenrichtwert (von Gutachterausschüssen veröffentlicht)
- Herstellungskosten: Entsprechend ImmoWertV, angepasst mit dem aktuellen Baupreisindex
- Altersminderung: Lineare Abschreibung, i. d. R. 1,25 % pro Jahr
- Bauliche Anlagen: Garagen, Schuppen etc. separat bewerten
- Summierung: Vorläufiger Sachwert, anschließend Marktanpassungsfaktor anwenden
Beispielrechnung
| Einzelwert | Größe | Betrag | Gesamt |
|---|---|---|---|
| Bodenwert | 450 qm | 300 €/qm | 135.000 € |
| Gebäudesachwert | 200 qm | 1.200 €/qm | 240.000 € |
| Außenanlagen | – | – | 3.000 € |
| Altersminderung | 10 Jahre | 12,5 % | –30.375 € |
| Vorläufiger Sachwert | – | – | 347.625 € |
| Marktanpassung | – | Faktor: 0,9 | 312.862,50 € |
| Endgültiger Sachwert | – | – | 312.900 € |
Welche Faktoren beeinflussen den Sachwert?
Sachwertverfahren zur Wertermittlung einer Immobilie. Foto: iStock.com / phototechno
- Bodenrichtwert: Lageabhängig
- Baukosten: Materialqualität, regionale Unterschiede
- Alterswertminderung: je nach Zustand und Sanierung
- Modernisierungsgrad: Höherer Wert bei renovierten Objekten
- Grundriss: Effiziente Nutzung steigert den Wert
- Bauliche Besonderheiten: z. B. energieeffiziente Bauweise
- Zusätzliche Anlagen: Zäune, Garagen etc.
- Lage & Infrastruktur: ÖPNV, Einkauf, Bildung
- Marktbedingungen: beeinflussen Baukosten & Richtwerte
- Baupreisindex: zur Aktualisierung der Werte notwendig
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Vorteile
- Objektive Wertermittlung
- Unabhängig vom Markt
- Ideal bei fehlenden Vergleichsdaten oder Erträgen
- Transparente Berechnungsgrundlage
Nachteile
- Markttrends werden kaum abgebildet
- Hoher Rechenaufwand
- Altersminderung pauschal, Zustand bleibt unberücksichtigt
- Nur durch Sachverständige sinnvoll durchführbar
Weitere Bewertungsverfahren
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eine der gängigsten Methoden zur Immobilienbewertung:
- Wert anhand Verkaufspreise ähnlicher Immobilien
- Vorteile: Marktnah, einfach, transparent
- Nachteile: Datenabhängig, schwankend
- Geeignet für: Eigentumswohnungen, Baugrundstücke, Einfamilienhäuser
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren basiert auf erzielbaren Erträgen:
- Wert anhand künftiger Mieteinnahmen
- Vorteile: Investorenorientiert, Einnahmenbasiert
- Nachteile: Prognoserisiko, Marktunsicherheit
- Geeignet für: Mietobjekte, Gewerbeimmobilien
Besondere Anwendungsfälle des Sachwertverfahrens
Erbschaft und Schenkung
Fehlen Vergleichswerte oder Erträge, nutzt das Finanzamt das Sachwertverfahren zur Bewertung vererbter oder geschenkter Immobilien.
Bewertung durch das Finanzamt
Insbesondere bei selbstgenutzten Objekten ohne Mieteinnahmen greift das Finanzamt auf das Sachwertverfahren zurück.
Fazit: Sachwertverfahren – Objektiv, aber mit Grenzen
Das Sachwertverfahren ist besonders für Spezial- und Eigenheimimmobilien geeignet. Es bietet eine transparente und sachliche Wertermittlung. Marktgegebenheiten werden jedoch nur begrenzt berücksichtigt – eine professionelle Einschätzung ist daher empfehlenswert.
FAQ zum Sachwertverfahren
Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
Durch Addition von Bodenwert, Herstellungskosten (abzüglich Altersminderung) und baulichen Anlagen – anschließend mit Marktanpassungsfaktor korrigiert.
Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Ertragswert?
Sachwert = Baukosten + Bodenwert (für Eigenbedarf); Ertragswert = Mieterträge (für Renditeobjekte)
Wie hoch ist die Altersminderung?
Im Schnitt 1,25 % pro Jahr – nach 10 Jahren also 12,5 % Abschlag vom ursprünglichen Wert
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