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Der Ablauf einer Zwangsversteigerung – die richtige Bieterstrategie

Bei Zwangsversteigerungen gibt es immer wieder Immobilien unterhalb des Marktpreises. Doch oft gibt es nur unvollständige Informationen über die Immobilien und so bringt der Kauf immer auch ein gewisses Risiko mit sich. Wie der Ablauf einer Zwangsversteigerung aussieht und wie sich Interessenten am besten vor den Risiken schützen.

Zwangsversteigerung, Schnäppchen, Ablauf, Foto: iStock.com/izusek
Gibt es bei einer Zwangsversteigerungen Schnäppchen, müssen sich Interessenten oft gegen viele Mitbieter durchsetzen. Ob’s am Ende immer noch ein Schnäppchen ist? Foto: iStock.com/izusek

Sind Immobilien aus Zwangsversteigerungen immer preiswerter? So lautet die Frage vieler, die günstig an eine eigene Immobilie kommen wollen. Das kann stimmen – muss es aber nicht. Wirklich attraktive Immobilien finden oft auch bei Zwangsversteigerungen einen Käufer, der bereit ist, einen marktüblichen Preis zu zahlen. „Im Durchschnitt sind Immobilien in der Zwangsversteigerung aber günstiger als solche, die auf dem freien Markt angeboten werden“, sagt Axel Mohr vom Zwangsversteigerungs-Dienstleister Argetra: „Dies ist jedoch von Region zu Region sehr unterschiedlich“.

Nach Beobachtungen von Rainer Niermann vom Dateninfoservice Eibl hängt die Frage, ob Käufer ein Schnäppchen machen können oder nicht, stark davon ab, wie viele Interessenten mitbieten: „Gibt es mehrere Bieter, kann eine attraktive Immobilie auch zu einem Preis oberhalb des festgestellten Verkehrswertes über den Tisch gehen.“

Darauf sollten Bieter bei einer Zwangsversteigerung achten

Zu einer Zwangsversteigerung kommt es beispielsweise deswegen, weil der Eigentümer überschuldet ist oder weil sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen kann, wie mit einer gemeinsamen Immobilie verfahren werden soll. Die rechtliche Grundlage für Zwangsversteigerungen ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Demnach ist dasjenige Amtsgericht als Vollstreckungsgericht für die Zwangsversteigerung zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Bekanntgabe des Versteigerungstermins

Der Versteigerungstermin wird spätestens sechs Wochen im Voraus im Amtsblatt des Gerichtsbezirks, durch Aushänge im Gericht und auf diversen Internetportalen bekannt gegeben.

Achtung

Versteigerungstermine können aus diversen Gründen kurzfristig abgesagt oder verschoben werden. Interessenten sollten sich daher vor jedem Termin beim Amtsgericht informieren, ob die Versteigerung wirklich stattfindet.

Voraussetzungen und Unterlagen für eine Teilnahme an der Versteigerung

Versteigerungstermine sind öffentliche Termine, an denen jeder teilnehmen darf. Wer mitbieten möchte, muss voll geschäftsfähig, also über 18 Jahre alt sein und beim Termin seinen Personalausweis vorlegen. Wer nicht selbst vor Ort sein kann, kann jemand anderen mit einer Vollmacht ausstatten. Üblicherweise fordert der Gläubiger, dass Bieter eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent hinterlegen. Dies kann in Form eines bestätigten Bundesbank- oder Verrechnungsschecks, als Bankbürgschaft oder per Überweisung an das Gericht geschehen. Sicherheitsleistungen mit Bargeld sind nicht zulässig.

Info

Wie kann eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung finanziert werden?

Wenn Sie sich bereits für ein bestimmtes Versteigerungsobjekt interessieren, sollten Sie schon im Vorfeld mit einer Bank ihren Finanzierungsrahmen klären. Hier finden Sie günstige Baufinanzierungsangebote bei unseren Finanzierungspartnern.

Vorbereitung: Informationen zum Objekt einholen

Zwangsversteigerung, Haus, Foto:  AdobeStock.com/ArTo
Wer sich für eine Immobilie in der Zwangsversteigerung interessiert, sollte vorab möglichst viele Informationen über diese einholen. Foto: ArTo/stock.adobe.com

Viele Interessenten fragen sich: Kann man die Immobilie vor der Zwangsversteigerung besichtigen? und würden es auch gerne tun. Doch der aktuelle Eigentümer oder Mieter ist gesetzlich nicht verpflichtet, jemanden hereinzulassen – nicht einmal den Gutachter für die Zwangsversteigerung. In der Regel können Interessenten darum das Gebäude meist nur von außen betrachten und manchmal kann auch der Gutachter nur von außen den Wert schätzen.
Aber: Sie können bei der Geschäftsstelle des zuständigen Amtsgerichtes die Versteigerungsakte einsehen und sich die wichtigsten Eckdaten notieren, oder kostenpflichtige Kopien anfertigen lassen. Hier enthalten sind meist folgende Unterlagen:

  • ein Gutachten zum Verkehrswert der Immobilie
  • der Grundbuchauszug
  • ein Baulastenverzeichnis
  • die Forderungsanmeldungen
  • gegebenenfalls andere, dem Gericht vorgelegte Schriftstücke

Welche genaue Bedeutung hat der Verkehrswert einer Immobilie bei Zwangsversteigerung?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Marktwert einer Immobilie, also der Preis, der am Tag der Verkehrswertermittlung tatsächlich erzielt werden würde. In einem Verkehrswertgutachten werden unter anderem rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften der Immobilie sowie die Beschaffenheit und Lage des Grundstücks berücksichtigt. Dazu zählt zum Beispiel auch, ob die Immobilie Schäden oder Baumängel wie Feuchteschäden im Keller hat. Allerdings ist die Aussagekraft des Gutachtens begrenzt, denn oft kann der Gutachter die Immobilie nur von außen besichtigen.

Informationen aus dem Grundbuch: Ist eine Grundschuld ein Hindernis bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie?

Im Grundbuch finden sich wichtige Informationen zur zwangsversteigerten Immobilie – zum Beispiel, ob Lasten, wie ein lebenslanges Wohnrecht Dritter, übernommen werden müssen oder ob die Nutzung uneingeschränkt möglich ist.

Auch können mehrere Gläubiger im Grundbuch eingetragen sein – was bei der Zwangsversteigerung zum Problem werden kann. Denn in manchen Fällen gibt es einen Gläubiger, der im ersten Rang im Grundbuch eingetragen ist und einen Gläubiger, der nachrangig im zweiten Rang eingetragen ist. Wenn dieser nachrangige Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt, dient der Barbetrag, der den Zuschlag erhält, der Befriedigung der Rechte dieses Gläubigers. Weitere im Rang vorstehende Grundpfandrechte bleiben dabei allerdings bestehen und müssen dann vom Erwerber abgelöst werden. Die erstrangige Grundschuld ist zwar kein Hindernis bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie. Allerdings können in diesem Fall neben dem Barbetrag zusätzlich erhebliche Kosten auf den Erwerber zukommen. Bieter sollten dies darum zuvor in Erfahrung bringen und ihr Bargebot dann um den Betrag der stehenbleibenden Grundpfandrechte reduzieren.

Tipp: Wer nicht genau genug ins Grundbuch geschaut hat, sollte gleich zu Beginn der Versteigerung aufmerksam zuzuhören. Denn dann wird über Existenz und Umfang bestehender weiterer Rechte von Gläubigern informiert.

Beim Versteigerungstermin

Der Versteigerungstermin beginnt mit der Feststellung der Verfahrensbeteiligten und der Mitteilung der relevanten Daten zum Versteigerungsobjekt: Der Rechtspfleger verliest zum Beispiel den Grundbucheintrag und nennt den Verkehrswert der Immobilie sowie das Mindestgebot. Anschließend beginnt die Bieterstunde, die mindestens 30 Minuten dauern muss, theoretisch aber beliebig lang sein kann, bis das letzte Gebot abgegeben ist. Die Gebote müssen mündlich abgegeben werden.

Ablauf einer Zwangsverteigerung, Grafik: immowelt.de

Der Zuschlag

Der Rechtspfleger verkündet drei Mal das letzte Gebot und fordert dazu auf, weitere Gebote abzugeben. Meldet sich kein weiterer Interessent, ist die Bieterstunde abgeschlossen und der Höchstbieter erhält den Zuschlag.

Allerdings: Der Gläubiger ist bei Zwangsversteigerungen Herr des Verfahrens und kann auch noch während des Termins die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung erwirken. Wenn das höchste Gebot bei weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts liegt, kann der Gläubiger außerdem einen zweiten Verhandlungstermin beantragen. Liegt das Höchstgebot bei weniger als 50 Prozent des Verkehrswertes, muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen. Beim zweiten Versteigerungstermin gelten dann die 50-Prozent- und die 70-Prozent-Regel nicht mehr.

Die Immobilienübergabe

Das Gericht legt einen Termin zur Übergabe der Immobilie fest, der üblicherweise sechs bis acht Wochen nach der Versteigerung stattfindet. Dann wird das Eigentum im Grundbuch übertragen. Der Beschluss über den Zuschlag ist zugleich auch der Räumungstitel gegen den Schuldner, sofern dieser die Immobilie selbst bewohnt. Ist die ersteigerte Immobilie hingegen vermietet, bleibt das Mietverhältnis bestehen.

Die Kosten

Bei einer Zwangsversteigerung wird eine Gebühr in Höhe von etwa einem Prozent des Versteigerungsbetrags fällig. Notar- oder Maklergebühren fallen nicht an. Daneben verlangt das Gericht Zinsen in Höhe von vier Prozent auf den Zuschlagsbetrag für den Zeitraum zwischen Ersteigerung und Verteilungstermin. Die Kosten für die Eintragung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer entsprechen denjenigen, die auch bei einem regulären Kauf anfallen.

Die Risiken einer Zwangsversteigerung

Bei einer Zwangsversteigerung können Immobilieninteressenten unter Umständen ein Schnäppchen machen. Doch es gibt auch einige Risiken.

Alt-Tags: Zwangsversteigerung, Risiken, Foto: ArTo/stock.adobe.com
Von außen sehen diese Häuser weitgehend in Ordnung aus, aber von innen? Wer hier bei einer Zwangsversteigerung mitbietet, geht ein gewisses Risiko ein. Foto: ArTo/stock.adobe.com

Fehlende Informationen

Ist die Immobilie bewohnt, muss der Bewohner niemanden hineinlassen, auch nicht die Gutachter des Gerichts. Das Gutachten ist dann unvollständig, der Wert nur geschätzt und Informationen zum Innenzustand des Gebäudes fehlen. Außerdem kann sich eine Zwangsversteigerung über viele Monate und zum Teil sogar Jahre hinziehen. Das Gutachten wird aber nicht aktualisiert und der tatsächlichen Zustand der Immobilie kann von dem einst begutachteten abweichen. Der Vorbesitzer muss auch keine Informationen zu Schäden oder Altlasten im Gebäude oder auf dem Grundstück herausrücken. Auf die Informationen des Gutachters gibt es keine Gewähr. Schimmelprobleme, ein nicht reparierter Wasserrohrbruch oder gesundheitsschädliche Baustoffe offenbaren sich möglicherweise erst nach der Übergabe der Immobilie.

Fehlende Unterlagen

Manchmal fehlen Baupläne oder gar Mietverträge, weil sie der bisherige Eigentümer verloren hat oder nicht rausgibt. Zwischen dem neuen Besitzer und dem bestehenden Mieter gilt aber der alte Mietvertrag – und der neue Vermieter weiß nicht, was der alte Eigentümer und der Mieter einst vereinbart haben.

Probleme bei der Übergabe

Weigert sich der bisherige Eigentümer auszuziehen, muss der neue Eigentümer zwar nicht erst eine Zwangsräumung beantragen, denn der Beschluss über den Zuschlag gilt automatisch als Räumungstitel. Durchsetzen muss der neue Eigentümer die Räumung dennoch. Der Vollstreckungstermin wird vom Gerichtsvollzieher festgesetzt. Die Kosten trägt zwar eigentlich der bisherige Eigentümer – doch der hat ja üblicherweise ohnehin schon Schulden, wegen derer sein Haus zwangsversteigert wurde. Dann entstehen dem neuen Eigentümer zusätzliche Kosten, die einen vierstelligen Betrag erreichen können.

Überstürzter Bieterwettstreit

Wer unvorbereitet in eine Zwangsversteigerung geht, zahlt nicht nur möglicherweise einen Preis, der den Wert der Immobilie übersteigt. Er lässt sich im Eifer des Gefechts auch über die eigenen finanziellen Möglichkeiten hinaus nach oben treiben. Er haftet aber für die volle Summe – und überschuldet sich im schlimmsten Fall selbst.

Die richtige Strategie des Bieters bei einer Zwangsversteigerung

Um die Risiken zumindest abzuschwächen und keine zu hohen Summen zu bieten, sollten sich Interessenten gut auf den Versteigerungstermin vorbereiten.

Zwangsversteigerung, Bieterstrategie, Strategie Bieter, Foto: Minerva Studio/stock.adobe.com
Nur nichts überstürzen: Wer sich vor einer Zwangsversteigerung gut informiert und vorbereitet, kann ganz entspannt zum Versteigerungstermin gehen.

Erstmal beobachten

Beim Verhandlungstermin sollten Interessenten zunächst mal beobachten, wie viele Konkurrenten sie haben und wie sich diese verhalten. Gibt es keine weiteren Interessenten, kann man die Immobilie dennoch nicht für einen Spottpreis erstehen. Denn das Gericht muss zumindest beim ersten Termin Gebote unter 50 Prozent ablehnen. In einem solchen Fall könnten Interessenten von vorne herein auf den zweiten Termin setzen, bei dem diese Grenze nicht mehr gilt.

Allerdings können sie sich nicht sicher sein, beim zweiten Termin ebenfalls konkurrenzlos zu bleiben. Gibt es andere Bieter, kann man sein Verhalten den anderen Bietern anpassen. Überbieten sich diese in kleinen Schritten, könnte beispielsweise ein Angebot, das deutlich darüber liegt und schon recht nah an der eigenen Höchstgrenze liegt, Mitbieter abschrecken.

Maximalgebot festlegen

Auf Basis aller Informationen und der eigenen Finanzkraft sollten Interessenten für sich selbst eine absolute Obergrenze festlegen. Diese Obergrenze sollte knapp oberhalb oder unterhalb von Tausenderschritten, also beispielsweise bei 151.300 Euro liegen. So kann man das Risiko verringern, dass sich das eigene Limit mit dem von Mitbietern deckt. Auch lässt sich ein solcher Betrag von Mitbietern nicht so einfach als Obergrenze identifizieren – und dann durch eine minimale Summe überbieten.

Nicht zu niedrig einsteigen

Gibt es mehrere Bieter, sollten Interessenten nicht zu niedrig einsteigen und lieber einen Betrag knapp unterhalb des eigenen Maximalgebots bieten.
Ein Beispiel: Der Verkehrswert der Immobilie liegt laut Gutachten bei 170.000 Euro, die individuelle Obergrenze bei 151.300 Euro. Angenommen, das erste Gebot liegt bei 120.000 Euro, das zweite bei 122.000 Euro. Wer jetzt mit 124.000 Euro einsteigt, lässt sich auf einen nervenaufreibenden Wettstreit ein. Wer dagegen 145.000 Euro bietet, schüttelt möglicherweise Konkurrenten ab und hat noch etwas Spielraum nach oben.

Info

Wie unterscheiden sich Immobilienauktion, Zwangsversteigerung von Immobilien und Bieterverfahren?

Immobilienauktionen werden anders als die Zwangsversteigerung nicht von Gläubigern, sondern freiwillig, im Auftrag der Eigentümer von spezialisierten Auktionshäusern betrieben.

Auch Bieterverfahren  werden freiwillig durchgeführt und von spezialisierten Maklern angeboten. Im Gegensatz zu einer Zwangsversteigerung gibt es hierbei keine Rechtspflicht, dass der Verkäufer das höchste Gebot akzeptieren muss.

Fazit: Erst rechnen, dann bieten

Zwangsversteigerung, Kalkulation, Foto: morganka/stock.adobe.com
Handelt es sich bei der Immobilie wirklich um ein Schnäppchen? Und bis zu welchem Preis? Kann ich mir den überhaupt leisten? Lieber alles sauber durchrechnen. Foto: morganka/stock.adobe.com

Ob sich der Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung lohnt, hängt von der Immobilie und dem Preis ab, den man letztendlich zahlen muss. Und genau das lässt sich eben im Vorfeld nicht immer einschätzen. Interessenten sollten deswegen alle Informationen zusammentragen, die sie haben und sich klarmachen, welche Informationen sie nicht haben. Sie sollten dann das Risiko einschätzen.

*| Nur für Neukunden mit Immobilienanzeige zur Vermietung, abhängig von der Lage der Immobilie