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Immobilien als Kapitalanlage

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Neubau kaufen: So gehen Käufer vor

Eigentum ist bei Privatpersonen äußerst beliebt. Oft stellt sich die Frage: Eine Bestandsimmobilie kaufen oder doch einen Neubau? Letzteres kann Vorteile haben.

Neubau, Baustelle, Foto: Smileus/stock.adobe.com
In vielen Städten boomt der Neubau von Wohnungen. Für Kapitalanleger sind Neubauwohnungen oft attraktiv, weil sie im Gegensatz zu Festgeld und Co. Solide Erträge liefern.

Es gibt in vielen deutschen Städten zu wenig Wohnraum. Deshalb steigen vielerorts die Mieten seit Jahren immer stärker an. Bei Mietern ist der Wunsch, Eigentum zu besitzen deshalb immer mehr in den Fokus des Interesses gerückt. Dann stellt sich die Frage: Lohnt sich eher der Kauf einer Bestandsimmobilie oder doch ein Neubau?

Ob Alt- oder Neubau: Beides hat Vor- und Nachteile: Der Eigentumswechsel einer Bestandsimmobilie geht schneller als Planung und Bau eines Neubauvorhabens. Auf der anderen Seite sind Neubauhäuser oft moderner und besser ausgestattet und punkten mit niedrigem Energieverbrauch. Teure Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen sind in den ersten Jahren nicht zu erwarten oder fallen unter die Gewährleistung. Das kann die unter Umständen anfallenden Mehrkosten eines Neubaus im Vergleich zur Bestandsimmobilie mitunter ausgleichen.

Lage und Grundstückssuche

Wer sich dann für einen Neubau entscheidet, sollte sich zuerst Gedanken über die Lage machen. In Großstädten kosten gutgelegene Grundstücke oftmals horrende Summen. In weniger begehrten ländlichen Lagen sind Grundstücke dagegen oft günstiger. Doch die Möglichkeit auf Home Office bedingt durch die Coronapandemie haben die Preise auch dort mitunter steigen lassen.

Oftmals ist es sinnvoller, etwas mehr für das Grundstück auszugeben und sich für eine bessere Lage zu entscheiden. Der Vorteil: Aufgrund der auf Dauer wahrscheinlich steigenden Grundstückspreise wird der Neubau in der Zukunft vermutlich eine Preissteigerung erfahren.

Wer baut?

Neubau, Architekt, Foto: Jacob Lund/stock.adobe.com
Bauträger oder Architekt? Ein Architektenhaus hat den Vorteil, dass sich die individuellen Wünsche des Bauherrn verwirklichen lassen.

Künftige Eigentümer müssen sich entscheiden, ob sie ein Neubau-Projekt von einem Bauträger erwerben, oder ein nach individuellen Wünschen entworfenes Architektenhaus bauen wollen. Der Erwerb vom Bauträger ist dabei meist mit weniger Aufwand verbunden. Beim Architektenhaus folgt nach der Grundstückssuche durch den Bauherren die individuelle Planung. Dadurch ist der Bauherr zeitlich wesentlich mehr eingespannt, hat aber mehr Freiheiten, Ausstattung, Wohnfläche und Architekturstil im Rahmen der baurechtlichen Möglichkeiten frei zu gestalten.

Kosten ermitteln

Beim Neubau geht es immer auch darum, die Kosten im Griff zu haben. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die von ihr abgelöste Energieeinsparverordnung (EnEV), haben das Bauen in den vergangenen Jahren immer teurer gemacht und Handwerker sind wegen des Baubooms so gut ausgelastet, dass sie ihre Dienste nicht zum Schnäppchenpreis anbieten müssen. Hinzu kommen die ebenfalls gestiegenen Rohstoff- und Grundstückspreise. Ein Neubau muss also wohl kalkuliert sein.

Objekte vom Bauträger werden üblicherweise zum Festpreis verkauft. Hinzu kommen noch die Erwerbsnebenkosten, eventuell Erschließungskosten sowie unter Umständen Zusatzkosten für Extras oder Sonderwünsche. Die Gesamtkostenermittlung, die Basis für die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist, ist also relativ einfach.

Etwas komplexer ist die Kostenermittlung, wenn mit einem Architekten gebaut wird. Denn die einzelnen Gewerke werden im Gegensatz zum Bauen mit dem Bauträger einzeln ausgeschrieben, der Architekt kann zunächst die Baukosten also nur schätzen. Hinzu kommt, dass auch der Architekt gemäß HOAI entlohnt wird. Außerdem fallen Kosten für Bauanträge, Erschließung und Versicherungen während der Bauphase sowie eventuell Kaufnebenkosten für das Grundstück an, die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt wurde.

Finanzierung des Neubaus sichern

Neubau, Bank, Foto: iStock.com/Ridofranz
Um die Rendite eines Neubaus zu berechnen, muss man sämtliche Faktoren berücksichtigen – so auch die Kosten der Finanzierung durch die Bank.

Angenommen, der künftige Eigentümer Max Maier entschließt sich, von einem Bauträger eine Neubauwohnung für 400.000 Euro zu erwerben, so muss er folgende Faktoren bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigen: die Kaufnebenkosten. Sie sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch, da die Grunderwerbsteuersätze Ländersache sind. Die Steuer beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar- und Gerichtskosten in Höhe von rund 1,5 Prozent. In vielen Fällen fällt eine Maklerprovision an, die je nach Region ebenfalls variieren kann. Oft sind es 3,57 Prozent. Im nachfolgenden Beispiel gehen wir von insgesamt zehn Prozent Kaufnebenkosten bei einer Neubauimmobilie, hier also von 40.000 Euro aus, die auf den Kaufpreis aufgerechnet werden.

Maier verfügt über ein Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro. Das bedeutet, dass er sich 300.000 Euro zu einem Beispiel-Zinssatz von 1,8 Prozent bei der Bank leihen muss. Die anfängliche Tilgung beläuft sich in unserem Beispiel auf zwei Prozent. Daraus ergibt sich eine Monatsrate in Höhe von 950 Euro, was jährlich 11.400 Euro entspricht. Bei gleichbleibenden Zinsen nach der Zinsbindung wäre das Immobiliendarlehen für den Neubau nach 35 Jahren und 10 Monaten abgezahlt.

Im Gegensatz zu einer Denkmalimmobilie kann Maier bei einer selbstgenutzten Neubauimmobilie keine Abschreibung (AfA) steuerlich geltend machen. Er hat allerdings die Möglichkeit, an günstige Förderungen über die KfW-Bank zu kommen.

Neubau vermieten

Neubau, vermieten, Foto: WavebreakmediaMicro/stock.adobe.com
Der Neubau ist fertig: Jetzt geht es an die Vermietung. Eigentümer sollten den künftigen Mieter sorgfältig auswählen, um beispielsweise Mietnomaden keine Chance zu geben.

Anstelle in der Neubauimmobilie zu wohnen, hat Herr Maier aber die Möglichkeit, sie zu vermieten. Dabei sollte er auf einiges achten:

Miethöhe ermitteln

Für Neubauten werden üblicherweise höhere Mieten verlangt als für Bestandsimmobilien. In vielen Städten gibt es Mietspiegel, die die marktüblichen Mieten abbilden. Bei Neubauten hat der Eigentümer den Vorteil, dass er sich nicht an die Mietpreisbremse halten muss, die in vielen Gebieten Deutschlands gilt. Das bedeutet, dass er auch eine Miete verlangen darf, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Wir gehen davon aus, dass Max Maier monatlich Kaltmiete von 1.100 Euro einnehmen wird. Also einen jährlichen Überschuss vor Steuern und Abschreibungen in Höhe von 13.200 Euro aus den Netto-Mieteinnahmen erzielt. Davon muss er die Neubauimmobilie finanzieren.

Bei oben genannten Finanzierungsdarlehen, bei dem Maier 950 Euro monatlich als Darlehen an die Bank überweist, bleibt ihm monatlich 150 Euro Überschuss, also 1.800 Euro pro Jahr.

Abschreibung (Afa) und Steuer

Maier kann zusätzlich Zinsen und die Abschreibung (AfA) für seine Neubauwohnung steuerlich geltend machen. Abgeschrieben werden kann nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, beträgt in unserem Beispiel 300.000 Euro. Hiervon kann Maier 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent von seinem zu versteuernden Einkommen abziehen – das sind hier 6.000 Euro. Zudem kann Maier auch die Zinsen, die er an die Bank zahlt, steuerlich geltend machen. Dabei gilt es zu beachten, dass jeden Monat der Zinsanteil der Rate sinkt, während der Tilgungsanteil – der steuerlich irrelevant ist – steigt. Im ersten Jahr sind es rund 5.350 Euro Zinsen.

Das bedeutet: Während sich das zu versteuernde Einkommen um jährlich 13.200 Euro erhöht (unter der Prämisse, dass die Rücklagen auch tatsächlich für Reparaturen ausgegeben werden), kann Maier rund 11.350 Euro absetzen. Dadurch steigt Maiers zu versteuerndes Einkommen – wenn auch nur unerheblich. In der Gesamtbetrachtung hat er einen kleinen Überschuss: jährlich rund 1.850 Euro, abzüglich zusätzlicher Einkommensteuer im zweistelligen Bereich – je nach individuellem Steuersatz. Hinzu kommt, dass jedes Jahr ein Teil der Immobilie abbezahlt ist und langfristig auch mit einer steigenden Miete zu rechnen ist – das Vermögen des Herrn Maier wächst also.

Solvente Mieter finden

Ein zahlungsunfähiger- oder unwilliger Mieter kann Vermieter schnell viel Geld kosten. Nicht nur, dass die Mieteinnahmen wegfallen – der Eigentümer muss auch noch für die laufenden Kosten der Immobilie aufkommen. Und auch Räumungsprozesse und Rechtsanwälte kosten erst einmal Zeit und Geld. Daher ist es ratsam, bei der Prüfung der Solvenz von Mietinteressenten sehr sorgfältig vorzugehen.

Mietvertrags-Fallen vermeiden

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren die Rechte von Mietern immer mehr gestärkt. Das betrifft vor allem Schönheitsreparaturen und Betriebskosten. Als Vermieter solltest du deshalb immer aktuelle Mietvertragsmuster verwenden und keine veralteten. Denn diese können unwirksame Klauseln enthalten.

Alternative zum Neubau: Gebraucht kaufen

Wenn du kein passendes Neubauprojekt findest, kannst du auch nach gebrauchten Immobilien Ausschau halten. Diese haben den Vorteil, dass sie in der Regel bereits vermietet sind. Allerdings solltest du den Zustand der Immobilie von einem Sachverständigen genau prüfen lassen.

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