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Immobilien als Kapitalanlage

In den letzten Jahren ist die Immobilie zu einer echten Alternative geworden, wenn es um Kapitalanlagen geht. Denn verglichen mit anderen klassischen Anlageformen versprechen Immobilien oft eine deutlich höhere und sichere Rendite.

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Neubau kaufen: So gehen Kapitalanleger vor

Immobilien sind bei Kapitalanlegern beliebt. Oft stellt sich die Frage: Sollte ich besser in eine Bestandsimmobilie investieren oder in einen Neubau? Letzteres kann durchaus Vorteile haben.

Neubau, Baustelle, Foto: Smileus/stock.adobe.com
In vielen Städten boomt der Neubau von Wohnungen. Für Kapitalanleger sind Neubauwohnungen oft attraktiv, weil sie im Gegensatz zu Festgeld und Co. Solide Erträge liefern.

In vielen deutschen Städten gibt es zu wenig Wohnraum und die Mieten steigen immer weiter. Bei Kapitalanlegern ist die vermietete Immobilie deshalb in den Fokus des Interesses gerückt. Doch es stellt sich die Frage: Lohnt sich eher die Investition in eine Bestandsimmobilie oder in einen Neubau?

Beides hat Vor- und Nachteile: Bei einer Bestandsimmobilie bist du schneller Eigentümer, als wenn du erst einen Neubau planen und umsetzen lassen musst. Die Mieter sind meist schon da. Auf der anderen Seite sind Neubauten oft moderner und besser ausgestattet. Sie punkten mit niedrigem Energieverbrauch und teure Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen sind in den ersten Jahren nicht zu erwarten oder fallen unter die Gewährleistung. Daher kannst du meist eine höhere Quadratmetermiete erzielen als bei einem in die Jahre gekommenen Altbau.

Lage und Grundstückssuche

Wenn du dich für einen Neubau entscheidest, solltest du dir zuerst Gedanken über die Lage machen. In Großstädten sind Mietwohnungen zwar begehrt und erzielen hohe Mieten, dafür kosten Grundstücke dort oftmals horrende Summen. In weniger begehrten ländlichen Lagen sind Grundstücke dagegen günstiger. Doch auch die Mieten sind niedriger und manchmal ist es gar nicht so einfach, einen Mieter zu finden.

Oft ist es sinnvoller, etwas mehr für das Grundstück auszugeben und sich für eine bessere Lage zu entscheiden, denn nur dann ist die Wahrscheinlichkeit hoch, die Immobilie langfristig zu einem guten Preis vermieten zu können.

Wer baut?

Neubau, Architekt, Foto: Jacob Lund/stock.adobe.com
Bauträger oder Architekt? Ein Architektenhaus hat den Vorteil, dass sich die individuellen Wünsche des Bauherrn verwirklichen lassen.

Investoren müssen sich entscheiden, ob sie ein Neubau-Projekt von einem Bauträger erwerben, oder ein nach individuellen Wünschen entworfenes Architektenhaus bauen wollen. Der Kauf vom Bauträger ist dabei mit weniger Aufwand verbunden. Du erhältst einen fertig geplanten und gebauten Neubau samt Grundstück. Erst wenn das Haus fertig ist, geht es in deinen Besitz über.   Bei einem Architektenhaus bist du der Bauherr. Du planst den Neubau zusammen mit dem Architekten, musst dich um eine Baugenehmigung kümmern, die einzelnen Arbeiten beauftragen, koordinieren und Bauherrenpflichten wie die Baustellensicherung oder eine ordnungsgemäße Bauabnahme übernehmen. Dafür hast du mehr Freiheiten, Ausstattung und Architekturstil im Rahmen der baurechtlichen Möglichkeiten frei zu gestalten.

Kosten ermitteln

Beim Neubau geht es immer auch darum, die Kosten im Griff zu haben. Das Gebäudeenergiegesetz hat das Bauen in den vergangenen Jahren immer teurer gemacht und Handwerker sind wegen des Baubooms so gut ausgelastet, dass sie ihre Dienste nicht zum Schnäppchenpreis anbieten müssen. Hinzu kommen die ebenfalls gestiegenen Grundstückspreise. Ein Neubau sollte also wohl kalkuliert sein.

Objekte vom Bauträger werden üblicherweise zum Festpreis verkauft. Hinzu kommen die Baunebenkosten, eventuell Erschließungskosten sowie unter Umständen Zusatzkosten für Extras oder Sonderwünsche. Die Gesamtkostenermittlung, die Basis für deine Wirtschaftlichkeitsberechnung, ist noch relativ einfach.

Etwas komplexer ist die Kostenermittlung, wenn du mit einem Architekten baust. In diesem Fall schreibst du die einzelnen Gewerke aus. Der Architekt kann die Baukosten zunächst nur schätzen. Hinzu kommt das Architektenhonorar gemäß HOAI. Weitere Kosten fallen an für Bauanträge, Erschließung und Versicherungen während der Bauphase sowie eventuell Kaufnebenkosten für das Grundstück. All das solltest du in der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigen.

Finanzierung sichern und mögliche Rendite berechnen

Neubau, Bank, Foto: iStock.com/Ridofranz
Um die Rendite eines Neubaus zu berechnen, muss man sämtliche Faktoren berücksichtigen – so auch die Kosten der Finanzierung durch die Bank.

Angenommen, Kapitalanlegerin Maja Maier entschließt sich, von einem Bauträger eine Neubauwohnung für 250.000 Euro zu kaufen. Folgende Faktoren muss sie bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigen:

  • Die Kaufnebenkosten: Sie sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch, da die Grunderwerbsteuersätze Ländersache sind. Die Steuer beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar- und Gerichtskosten in Höhe von rund 1,5 Prozent. In vielen Fällen fällt eine Maklerprovision an, die je nach Region ebenfalls variieren kann. Oft sind es 3,57 Prozent. Im nachfolgenden Beispiel gehen wir von insgesamt 10 Prozent Kaufnebenkosten aus, hier also 25.000 Euro.
  • Die erzielbaren Mieteinnahmen für die Neubauwohnung: Im Beispiel gehen wir von einer monatlichen Kaltmiete in Höhe von 700 Euro aus, jährlich also 8.400 Euro.
  • Die Instandhaltungsrücklage und Verwalterkosten: Für spätere Reparaturen und die Kosten für einen Verwalter werden monatlich 100 Euro veranschlagt.

Maja Maier wird also einen jährlichen Überschuss vor Steuern und Abschreibungen in Höhe von 7.200 Euro aus den Mieteinnahmen erzielen. Davon muss sie die Immobilie finanzieren.

Maier verfügt über ein Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro. Das bedeutet, dass sie sich 175.000 Euro bei der Bank leihen muss. Wir gehen von einem Zinssatz von 1,8 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent aus. Daraus ergibt sich eine Monatsrate in Höhe von 555 Euro, das sind jährlich 6.650 Euro, also etwas weniger als die Mieteinnahmen.

Frau Maier kann allerdings die Zinsen und die Abschreibung (AfA) für ihre Neubauwohnung steuerlich geltend machen. Abgeschrieben werden kann nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, beträgt 200.000 Euro. Hiervon kann Frau Maier 50 Jahre lang jährlich 2 Prozent von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen – das sind hier 4.000 Euro. Zudem kann Frau Maier auch die Zinsen, die sie an die Bank zahlt, steuerlich geltend machen. Dabei gilt es zu beachten, dass jeden Monat der Zinsanteil der Rate sinkt, während der Tilgungsanteil – der steuerlich irrelevant ist – steigt. Im ersten Jahr sind es rund 3.100 Euro Zinsen.

Das bedeutet: Während sich das zu versteuernde Einkommen um jährlich 7.200 Euro erhöht (unter der Prämisse, dass die Rücklagen auch tatsächlich für Reparaturen ausgegeben werden), kann Frau Maier rund 7.100 Euro absetzen. Dadurch steigt ihr zu versteuerndes Einkommen – wenn auch nur unerheblich. In der Gesamtbetrachtung erzielt sie einen kleinen Überschuss: jährlich rund 550 Euro, abzüglich zusätzlicher Einkommensteuer im zweistelligen Bereich – je nach individuellem Steuersatz. Hinzu kommt, dass jedes Jahr ein Teil der Immobilie abbezahlt ist und langfristig auch mit einer steigenden Miete zu rechnen ist – das Vermögen von Frau Maier wächst also.

Neubau vermieten

Neubau, vermieten, Foto: WavebreakmediaMicro/stock.adobe.com
Der Neubau ist fertig: Jetzt geht es an die Vermietung. Eigentümer sollten den künftigen Mieter sorgfältig auswählen, um beispielsweise Mietnomaden keine Chance zu geben.

Die Immobilie ist fertiggestellt und Frau Maier will ihre Wohnung vermieten. Dabei sollte sie auf einiges achten:

Miethöhe ermitteln

Für Neubauten werden üblicherweise höhere Mieten verlangt als für Bestandsimmobilien. In vielen Städten gibt es Mietspiegel, die die marktüblichen Mieten abbilden. Bei Neubauten haben Eigentümer den Vorteil, dass sie sich nicht an die Mietpreisbremse halten müssen, die in vielen Gebieten Deutschlands gilt. Die Miete darf dann auch mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Solvente Mieter finden

Ein zahlungsunfähiger- oder unwilliger Mieter kann Vermieter schnell viel Geld kosten. Nicht nur, dass die Mieteinnahmen wegfallen – der Eigentümer muss auch noch für die laufenden Kosten der Immobilie aufkommen. Und auch Räumungsprozesse und Rechtsanwälte kosten erst einmal Zeit und Geld. Daher ist es ratsam, bei der Prüfung der Solvenz von Mietinteressenten sehr sorgfältig vorzugehen.

Mietvertrags-Fallen vermeiden

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren die Rechte von Mietern immer mehr gestärkt. Das betrifft vor allem Schönheitsreparaturen und Betriebskosten. Als Vermieter solltest du deshalb immer aktuelle Mietvertragsmuster verwenden und keine veralteten. Denn diese können unwirksame Klauseln enthalten.

Info

Alternative zum Neubau: Gebraucht kaufen

Wenn du kein passendes Neubauprojekt findest, kannst du auch nach gebrauchten Immobilien Ausschau halten. Diese haben den Vorteil, dass sie in der Regel bereits vermietet sind. Allerdings solltest du den Zustand der Immobilie von einem Sachverständigen genau prüfen lassen.

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