Mieter finden 2026: So findest du den passenden Mieter

Angemessene Wohnungsmiete festlegen: Ist beispielsweise die Miete für eine eher einfache Wohnung zu hoch angesetzt, besteht die Gefahr, seriöse Interessenten zu verschrecken. Stattdessen ziehst du vielleicht Interessenten mit fragwürdiger Bonität an: Menschen, die beispielsweise aus einer Notsituation heraus eine Wohnung suchen und sich deswegen gezwungenermaßen auf eine zu teure Miete einlassen, diese aber eigentlich gar nicht bezahlen können. Schlimmstenfalls gerätst du an einen Mietnomaden, der gar nicht vorhat, die geforderte Miete zu zahlen.

Übrigens: In etlichen Gebieten gilt die Mietpreisbremse. Das heißt, bei der Festsetzung der Miete bist du an gewisse Regeln gebunden.

Interessenten richtig suchen: Inseriere deine Immobilie zielgruppengerecht, beispielsweise in Immobilienportalen und vereinbare zügig Besichtigungstermine mit den Interessenten.

Keine Massenbesichtigungen: Vereinbare möglichst keine Termine für die Wohnungsbesichtigung mit einer Vielzahl von Interessenten. Plane besser nacheinander folgende Einzelbesichtigungen. So gewinnst du einen besseren Eindruck von den Mietinteressenten.
 

Das DSK-Phasenmodell: Wann du welche Daten verlangen darfst

Die Datenschutzkonferenz (DSK) der Bundes- und Länder-Datenschutzbehörden hat im Januar 2026 eine aktualisierte Orientierungshilfe zur Mieterselbstauskunft veröffentlicht. Sie unterscheidet klar drei Phasen im Vermietungsprozess – und was in welcher Phase verhältnismäßig ist:

• Phase 1 – Besichtigung: In der Regel reichen Name, Anschrift und Kontaktdaten. Wirtschaftliche Angaben wie Einkommen oder Bonität sind hier normalerweise noch nicht erforderlich. Eine Ausweiskopie ist unzulässig – der Ausweis darf lediglich zur Identitätsprüfung vorgezeigt werden.
• Phase 2 – Konkretes Mietinteresse: Erklärt ein Interessent, die Wohnung tatsächlich mieten zu wollen, darfst du eine Mieterselbstauskunft mit Angaben zu Beruf, Arbeitgeber, ungefährem Nettoeinkommen und Anzahl der einziehenden Personen einholen.
• Phase 3 – Auswahl des künftigen Mieters: Erst jetzt sind Einkommensnachweis und ein spezieller, auf das Mietverhältnis zugeschnittener Bonitätsnachweis verhältnismäßig – nicht aber eine vollständige Datenkopie nach Art. 15 DSGVO, die weit mehr Informationen enthält, als für die Vermietung nötig sind.

Praktisch bedeutet das: Wer schon im Inserat oder direkt bei der Besichtigung eine vollständige Selbstauskunft samt Schufa und Gehaltsnachweisen verlangt, verstößt nach dieser Orientierungshilfe in der Regel gegen den datenschutzrechtlichen Grundsatz der Datenminimierung (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO).

 

Absichern: Das sollte man von Interessenten verlangen

Sind alle Vorbereitungen erledigt, geht es darum, den passenden Mieter unter den Interessenten zu finden. Er sollte solvent und zuverlässig sein. Um das Risiko zu minimieren, sollten einige wesentliche Absicherungen getroffen werden, doch Vorsicht: Bei manchen Fragen darf der Mieter in der Mieterselbstauskunft auch lügen.

Hole die vollständige Selbstauskunft nicht schon beim Besichtigungstermin ein, sondern erst, wenn ein Interessent konkretes Mietinteresse erklärt (siehe Phasenmodell in Tipp 1). Bei der Besichtigung selbst reichen Name und Kontaktdaten.

Vermieter sollten wissen, dass kein Mietinteressent dazu verpflichtet ist, eine Selbstauskunft auszufüllen oder Gehaltsnachweise einzufordern. Allerdings sind die meisten Interessenten dazu bereit, da sie wissen, sonst wohl eher nicht den Zuschlag für die Wohnung zu bekommen. Dabei gilt: Fragen zur finanziellen Situation und zu den Personen, die einziehen sollen, müssen vom Mietinteressenten wahrheitsgemäß beantwortet werden. Der Vermieter kann, sollten sich die Auskünfte später als unwahr erweisen, unter Umständen fristlos kündigen. Bei Fragen zu privaten Vorlieben wie Musikgeschmack oder Religionszugehörigkeit dürfen Mietinteressenten allerdings folgenlos lügen – solche Informationen gehen den Vermieter nichts an.

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Auch bei einer Schufa-Auskunft gilt, dass kein Mietinteressent verpflichtet ist, eine solche vorzulegen, damit aber auch bei manchen Vermietern die Chance auf einen Zuschlag sinkt. Manche Mietinteressenten legen deshalb von sich aus eine solche Selbstauskunft vor.

Grundsätzlich hat jeder Bürger das Recht, in bestimmten Zeitintervallen kostenlos in elektronischer Form die Informationen zu erhalten, die Auskunfteien über seine Bonität gespeichert haben. In einer solchen Auskunft stehen aber auch Dinge, die den Vermieter eigentlich nicht interessieren müssen. Mietinteressenten können – allerdings gegen Bezahlung – eine spezielle Mieterselbstauskunft anfordern, in der nur die wichtigsten Infos enthalten sind, die für den Vermieter von Interesse sind.

Wichtig seit März 2026: Die Schufa hat ihr Bewertungssystem grundlegend reformiert. Statt eines Prozentwerts (0–100 %) gibt es jetzt einen einheitlichen Punktwert von 100 bis 999, berechnet aus 12 statt zuvor rund 250 Kriterien. Der neue Score ersetzt den bisherigen Basisscore und alle bisherigen Branchen-Scores. Für Vermieter bedeutet das: Eine „gute Bonität" lässt sich nicht mehr an einem Prozentsatz nahe 100 % ablesen, sondern an einem Punktwert im oberen Bereich der 100–999er-Skala. Fordere dafür gezielt den kostenpflichtigen Bonitätsnachweis an, nicht die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO – diese enthält zu viele Informationen, die für die Vermietung nicht erforderlich sind (siehe Phasenmodell in Tipp 1).

Manche Mieter, die umziehen wollen, fragen ihren aktuellen Vermieter nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, in der dieser dem Mieter bescheinigt, dass er immer pünktlich die Miete gezahlt hat. Allerdings: Ein Mieter hat kein Recht auf eine solche Bescheinigung, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 238/08) – der Vorvermieter ist also nicht verpflichtet, sie auszustellen. Als Vermieter solltest du ihre Vorlage deshalb nicht pauschal von jedem Bewerber voraussetzen; die neue DSK-Orientierungshilfe stuft eine pauschale Forderung ausdrücklich als unzulässig ein. Für Vermieter bedeutet das: Kann ein Interessent eine solche Bescheinigung nicht vorlegen, muss das nicht bedeuten, dass dieser ein unzuverlässiger Mieter ist. Legt er aber eine solche Bescheinigung vor, spricht dies für seine Zuverlässigkeit.

Alternativ kann auch ein Makler beauftragt werden, der sich bei der Auswahl des passenden Mieters um alles kümmert und der aufgrund seiner Erfahrung oft ein Gespür für den passenden Mieter hat.

 

Gegen Mietausfälle absichern

Selbst wenn es scheint, den richtigen Mieter gefunden zu haben: Dieser kann später in eine finanzielle Notsituation kommen und die Miete nicht mehr zahlen. Davor kann sich ein Vermieter aber in gewissem Umfang absichern.

Eine Rechtschutzversicherung für Vermieter kostet zwar einiges; im Schadensfall zahlt sie aber die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.

Eine Mietausfallversicherung kommt für Mietausfälle auf. Die meisten solcher Policen sind allerdings mit Einschränkungen und Ausschlussklauseln versehen. Das sind etwa Sperrfristen zu Beginn des Mietverhältnisses oder auch ein maximaler Zeitraum, für den die Versicherung für Mietausfälle aufkommen muss. Zudem greift ein solcher Versicherungsschutz nur dann, wenn die Versicherung schon vor Eintreten des Mietausfalls abgeschlossen wurde. Die Konditionen, die die Versicherungsgesellschaften anbieten, variieren.

Zusätzlich zur finanziellen Absicherung gilt bei der gesamten Mieterauswahl: Verwende nachvollziehbare, mietvertragsbezogene Kriterien wie Zahlungsfähigkeit und vorgesehene Nutzung der Wohnung. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verbietet eine Benachteiligung wegen geschützter Merkmale wie Herkunft, Religion oder Geschlecht – auch wenn es für Wohnraum und insbesondere private Kleinvermieter mit wenigen Wohnungen Sonderregeln und Ausnahmen vorsieht (§ 19 Abs. 5 AGG). Sortiere Interessenten daher nie allein aufgrund von Namen oder Herkunft aus.

Trotz Sorgfalt kann es aber immer noch vorkommen, dass man als Vermieter an einen unzuverlässigen Mieter gerät. Doch auch in solchen Fällen kann man vorbeugen oder durch schnelles Handeln den Schaden begrenzen.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass einem Mieter in Zahlungsverzug unter bestimmten Voraussetzungen fristlos gekündigt werden kann. Das ist entweder dann der Fall, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete nicht oder nur teilweise zahlt und so ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete entsteht. Oder wenn im Laufe einer längeren Zeit Mietrückstände von mindestens 2 Monatsmieten auflaufen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Nach gefestigter BGH-Rechtsprechung kann ein Mietverhältnis auch dann fristlos gekündigt werden, wenn ein Mieter immer wieder unpünktlich zahlt – vorausgesetzt, der Vermieter hat den Mieter zuvor wegen der wiederholten Verspätung abgemahnt und die Zahlungen bleiben trotzdem unpünktlich. Ohne vorherige Abmahnung ist eine Kündigung allein wegen Unpünktlichkeit in der Regel nicht wirksam. Ein aktuelles Beispiel aus der Praxis: Das Amtsgericht Essen bestätigte eine solche Kündigung nach vorheriger Abmahnung und fortgesetzt verspäteten Zahlungen (AG Essen, Beschluss v. 17.03.2026, Az. 138 C 288/25).

Vermieter sollten bei säumigen Mieten von ihrem Kündigungsrecht so schnell wie möglich Gebrauch machen, denn jede Verzögerung stellt ein Risiko dar, noch höhere finanzielle Verluste hinnehmen zu müssen. Eine unangemessene Härte gegenüber dem Mieter stellt dies nicht dar – denn er kann die fristlose Kündigung noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage rückgängig machen, wenn er alle Schulden begleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, „Schonfristzahlung"). Wird im Kündigungsschreiben neben der fristlosen gleichzeitig auch noch eine ordnungsgemäße fristgerechte Kündigung ausgesprochen, bleibt diese allerdings weiterhin wirksam.

Diese Unterscheidung hat der BGH zuletzt ausdrücklich bestätigt und einer abweichenden Auffassung des LG Berlin eine erneute Absage erteilt: Die Schonfristzahlung heilt ausschließlich die fristlose, nicht aber eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung (BGH, Urteil v. 23.07.2025, Az. VIII ZR 287/23).

Einen zuverlässigen Mieter erkennst du nicht an einem einzelnen Dokument, sondern an einem gestuften, nachvollziehbaren Auswahlprozess: erst die richtige Miethöhe, dann Basisdaten bei der Besichtigung, Selbstauskunft erst bei konkretem Interesse und Bonitätsnachweise erst kurz vor Vertragsabschluss. Wer diese Reihenfolge einhält, bewegt sich rechtlich auf der sicheren Seite und bekommt trotzdem alle Informationen, die er für eine fundierte Entscheidung braucht. Zusätzliche Sicherheit bieten Kaution, Bürgschaft oder eine Mietausfallversicherung – und wer trotz aller Sorgfalt an einen zahlungsunwilligen Mieter gerät, sollte bei Zahlungsverzug konsequent und zügig handeln.