Ratgeber

Wann kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen?

Wann du Deinem Mieter fristlos kündigen kannst: Das Wichtigste in Kürze

  • Vermieter können ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn schwerwiegende Verstöße und Gründe vorliegen.
  • Typische Gründe für die Kündigung des Mietvertrags: Ausbleibende Mietzahlungen, Störung des Hausfriedens beziehungsweise Unzumutbarkeit des Mieters, Vernachlässigung der Wohnung und Straftaten.

Wie du deinem Mieter fristlos kündigen kannst: So gehst du vor

  • Vor einer fristlosen Kündigung musst du als Vermieter in der Regel eine Abmahnung aussprechen.
  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die gesetzlichen Anforderungen erfüllen.
  • Zieht dein Mieter nach einer Kündigung nicht aus, solltest du eine Räumungsklage einreichen.

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Wann ist eine fristlose Kündigung des Mieters gerechtfertigt?

Im Gegensatz zu Mietern haben es Vermieter schwerer, wenn sie das Mietverhältnis kündigen wollen. Zum Beispiel aufgrund von Eigenbedarf des Vermieters. Das Mietrecht zur Vermietung von Wohnräumen ist in den Paragraphen 549 bis 577a BGB festgelegt. Eine fristlose Kündigung kann laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) Paragraph 569 nur dann ausgesprochen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, diese ist jedoch nur bei schwerwiegenden Verstößen des Mieters zulässig.

Häufige Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags

Mietrückstand durch Zahlungsverzug

Mieter, die 2 Monate hintereinander nicht oder nur teilweise zahlen, können fristlos gekündigt werden. Dabei muss der Rückstand einen "nicht unerheblichen Teil der Miete" ausmachen. Ein Rückstand von 2 Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) rechtfertigt die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat betont, dass Rückstände erheblich sein müssen, um die Kündigung zu rechtfertigen.

Wichtig: Begleicht der Mieter binnen einer Frist von 2 Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage die Rückstände, wird die außerordentliche Kündigung unwirksam und der Mieter darf in der Wohnung bleiben. Es gibt jedoch zwei Ausnahmen:

  • Hat der Mieter die Schonfristzahlung in den letzten 2 Jahren bereits einmal in Anspruch genommen, ist die Kündigung weiterhin wirksam.
  • Hat der Vermieter nicht nur fristlos, sondern auch ordentlich wegen Mietrückstand gekündigt, muss der Mieter nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist ausziehen (BGH, Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

 

​​​​​​Beispielsweise urteile der BGH im Dezember 2021, dass für die Kündigung wegen Mietrückstand der Gesamtrückstand erheblich ist. Eine Mieterin hatte 2 aufeinanderfolgende Mieten nicht komplett gezahlt, wobei bei der ersten kein erheblicher Teil fehlte. Ihre Klage gegen die Räumung wies der BGH nun ab und urteilte, dass die Mietrückstände nicht einzeln betrachtet werden, sondern der Gesamtmietrückstand als Kündigungsgrund entscheidend ist. (BGH, Urteil v. 8.12.2021, VIII ZR 32/20)

Unpünktliche Mietzahlungen

Eine fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter fortwährend mit seinen Mietzahlungen im Verzug ist. In der Regel ist eine vorherige Abmahnung erforderlich, um dem Mieter die Konsequenzen seines Verhaltens zu verdeutlichen.

Störung des Hausfriedens oder Unzumutbarkeit des Mieters

Gründe wie Drogenkonsum oder unzumutbares Verhalten, die den allgemeinen Hausfrieden erheblich beeinträchtigen, können ein Kündigungsgrund sein. Zeugen sind wichtig, um das Fehlverhalten vor Gericht zu belegen. Bei weniger schwerwiegenden Fällen – zum Beispiel bei Ruhestörungen – ist eine vorherige Abmahnung vor der Kündigung notwendig.

Vernachlässigung der Mietwohnung

Mieter, die ihre Sorgfaltspflichten gegenüber der Mietsache verletzen und dadurch die Sicherheit oder Gesundheit gefährden, können abgemahnt und im Wiederholungsfall nach Paragraph 543 II Nr. 2 BGB fristlos gekündigt werden. Die Schwere des Verstoßes ist entscheidend, ob das Mietverhältnis aufgelöst wird. Beispiele für schwerwiegende Verstöße sind:

  • Unerlaubte Veränderung der Bausubstanz, wie etwa Wände einreißen
  • Starke Vermüllung und Verwahrlosung der Wohnung
  • Brandgefahr durch Lagerung brennbarer Stoffe
  • Nichtaufdrehen der Heizung bei Frostgefahr

Untervermietung

Ohne Genehmigung des Vermieters darf keine Untervermietung erfolgen.

Wenn ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters einen Untermieter einquartiert oder die Wohnung einem Dritten überlässt, liegt oftmals eine Vertragsverletzung des Mietverhältnisses vor, dabei sind folgende Dinge zu beachten:

Hinweise für Mieter und Vermieter:

  • Laut Gesetz braucht der Mieter deine Zustimmung – außer es handelt sich um enge Familienangehörige.
  • Ignoriert der Mieter die Erlaubnispflicht, kannst du nach einer Abmahnung auf Unterlassung klagen und fristlos kündigen.
  • Hat dein Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung, kannst du ihm nicht kündigen und musst zustimmen oder du riskierst Schadensersatz (BGH, Az.: VIII ZR 349/13).
  • Untervermietung über Plattformen wie Airbnb kann als gewerbliche Nutzung und Zweckentfremdung der Wohnung gelten, was zu Bußgeldern führen kann.
  • Vermietet dein Mieter ohne Erlaubnis, drohen ihm Abmahnung und fristlose Kündigung.

Betrieb eines Gewerbes in der Wohnung

Bei erkennbarem gewerblichem Betrieb in den Räumen der Mietsache, insbesondere bei regelmäßigem Kundenverkehr, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Eine rechtliche Beratung kann Unklarheiten vermeiden.

Straftaten des Mieters

Beleidigungen, Tätlichkeiten, Stromdiebstahl, Bedrohung oder Hausfriedensbruch rechtfertigen eine mögliche sofortige fristlose Kündigung. Wer die Bescheinigung seines vorherigen Vermieters fälscht, kann ebenfalls fristlos gekündigt werden (BGH, 09.04.2014, Az. VIII ZR 107/13). Wichtig sind dabei immer die konkrete Situation und mögliche vorherige Provokationen.

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Wie kann ich meinem Mieter fristlos kündigen?

Bevor du deinem Mieter fristlos kündigen kannst, musst du ihm zuerst in einer Abmahnung auf sein pflichtverletzendes Verhalten hinweisen:

1. Abmahnung

  • Oft muss der Mieter zunächst abgemahnt werden.
  • Die Abmahnung muss die Pflichtverletzung klar benennen und dem Mieter eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen.
  • Zustellung per Einschreiben mit Rückschein oder durch einen Gerichtsvollzieher.

Wenn dein Mieter die Abmahnung nicht berücksichtigt und seine Pflichten weiterhin verletzt:

2. Fristlose Kündigung

  • Das Kündigungsschreiben muss die gesetzliche Schriftform einhalten.
  • Eigenhändige Unterschrift des Vermieters oder Bevollmächtigten.
  • Ausführliche Begründung der Kündigung.
  • Eine Auszugsfrist muss nicht genannt werden, da dem Mieter eine Ziehfrist von 2 Wochen zusteht.
  • Zustellung der Kündigung sollte nachweisbar sein (Einschreiben, Gerichtsvollzieher, Bote oder persönliche Übergabe mit Zeugen).

Wenn dein Mieter nach der fristlosen Kündigung nicht auszieht:

3. Räumungsklage:

  • Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, muss der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.
  • Das Gericht prüft die Rechtmäßigkeit der fristlosen Kündigung.
  • Ist das gerichtliche Räumungsurteil rechtskräftig, kommt der Gerichtsvollzieher zum Einsatz, um die Zwangsräumung innerhalb einer Räumungsfrist durchzuführen.

FAQ – Mieter fristlos kündigen

Was tun, wenn der Mieter nicht auszieht?

Der Vermieter muss beim Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft, ob die fristlose Kündigung rechtens war und ob ein schwerwiegender Grund vorliegt. Ist ein gerichtliches Räumungsurteil rechtskräftig geworden, kommt der Gerichtsvollzieher ins Spiel. Der Vermieter muss ihn mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur der Gerichtsvollzieher kann dem Mieter den Zutritt zur Wohnung verwehren. Die Kosten der Räumung muss zunächst der Vermieter vorstrecken, grundsätzlich trägt sie aber der Mieter. Das bedeutet, dass sich der Vermieter das Geld später von seinem Ex-Mieter zurückholen muss. Das kann Probleme bereiten, wenn dieser beispielsweise zahlungsunfähig ist – in einem solchen Fall sollte ein Anwalt für Mietrecht hinzugezogen werden.

Was, wenn dein Mieter behauptet, dass er die fristlose Kündigung nicht bekommen hat?

Es gibt Fälle, in denen Mieter behaupten, sie hätten die fristlose Kündigung des Mietvertrags gar nicht bekommen. Darum sollten Vermieter nachweisen können, dass das Schreiben zugegangen ist: mit einer Kündigung per Einschreiben, Gerichtsvollzieher oder Bote beziehungsweise persönlicher Übergabe zusammen mit einem Zeugen.

Warum kündigt der Vermieter zusätzlich mit einer ordentlichen Kündigung?

Vermieter sprechen oft neben der fristlosen auch gleichzeitig eine ordentliche Kündigung aus. Auch wenn die fristlose Kündigung vom Gericht für unwirksam erklärt wird oder der Mieter innerhalb der Schonfrist die Schulden zahlt, bleibt die ordentliche Kündigung des Mietvertrags bestehen (BGH, Az. VIII ZR 238/15; VIII ZR 231/17; VIII ZR 261/17). Nach Ablauf der regulären Kündigungsfrist muss der Mieter dennoch ausziehen.

Ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich?

Eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung ist möglich, wenn es schwerwiegende Gründe gibt, wie erhebliche Mietschulden oder illegale Aktivitäten in der Wohnung. Besonders bei Straftaten wie Bedrohung, Hausfriedensbruch oder Stromdiebstahl kann der Vermieter sofort fristlos kündigen.

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