Mietpreisbremse 2025: Wo sie gilt, wie sie funktioniert und welche Ausnahmen es gibt

Die Mietpreisbremse soll hohe Mieten in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt bremsen. Wo sie gilt und welche Pflichten Vermieter erfüllen müssen, liest du hier.

• Die Mietpreisbremse wird bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ursprünglich war die 2015 eingeführte Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2025 befristet.
• Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können eine Mietpreisdeckelung für 5 Jahre einführen.
• Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• In bestimmten Ausnahmefällen gilt die Mietpreisbremse nicht.

In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete nur bis zu 10 Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Die Mietpreisbremse ist ein Instrument zum Schutz von Mietern und soll die Mietentwicklung auf ein bezahlbares Niveau begrenzen. Die rechtliche Grundlage dafür bildet das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), konkret §§ 556d bis 556g.

Die jeweiligen Landesregierungen können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung festlegen. In diesen Gebieten gilt die Mietpreisbremse für maximal 5 Jahre und kann bei Bedarf verlängert werden. Für Vermieter bedeutet das: Bei Neuvermietung müssen sie die ortsübliche Vergleichsmiete kennen und dürfen diese nur innerhalb des gesetzlichen Rahmens überschreiten – es sei denn, eine Ausnahme greift.

Seit ihrer Einführung im Jahr 2015 war die Mietpreisbremse zunächst bis Ende 2020 vorgesehen. Danach wurde sie um weitere 5 Jahre bis Ende 2025 verlängert. Die neue Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD hat nach einiger Diskussion eine Verlängerung der Regelung bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen. Damit bleibt das Instrument weiterhin eine zentrale Maßnahme zur Begrenzung von Mieterhöhungen bei der Wiedervermietung von Wohnraum.

Laut aktueller Gesetzeslage müssen Städte, die ein Gebiet erneut als angespannten Wohnungsmarkt ausweisen möchten, künftig auch nachweisen, welche Maßnahmen bereits ergriffen wurden und warum die Lage weiterhin angespannt ist.

In vielen Städten gelten zusätzlich zur Mietpreisbremse auch abgesenkte Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Diese Grenze liegt in betroffenen Gebieten bei maximal 15  Prozent innerhalb von 3 Jahren.

Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend, sondern nur in bestimmten Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ob und wo sie gilt, bestimmen die Bundesländer. Insgesamt haben 13 von 16 Ländesregierungen entsprechende Verordnungen erlassen – in Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und im Saarland gibt es keine Mietpreisbremse:

Gilt in einem Gebiet die Mietpreisbremse, richtet sich die zulässige Miethöhe nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei handelt es sich um die durchschnittliche Nettokaltmiete vergleichbarer Wohnungen. Seit 2020 umfasst der Betrachtungszeitraum 6 Jahre (zuvor 4).

In Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern ist die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels verpflichtend. Ein solcher Mietspiegel bildet die ortsübliche Vergleichsmiete rechtssicher ab und ist für die Beurteilung zulässiger Miethöhen essenziell.

Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist, können Vermieter und Mieter auf Vergleichswohnungen, Gutachten oder Datenbanken zurückgreifen (§ 558a BGB).

Rechenbeispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 10 Euro pro Quadratmeter, darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 11 Euro pro Quadratmeter betragen. Liegt die verlangte Miete darüber, ist sie zu beanstanden – es sei denn, eine gesetzliche Ausnahme greift.

Die Mietpreisbremse gilt nicht in allen Regionen und nicht für jede Wohnung. Ausnahmen bestehen in folgenden Fällen:

• Neubauten: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.
• Umfassende Modernisierung: Wurde eine Wohnung umfassend modernisiert – z. B. mit Investitionen von mindestens einem Drittel der Neubaukosten –, darf die Miete bei der ersten Wiedervermietung frei vereinbart werden.
• Hohe Vormiete: War die Vormiete bereits oberhalb der zulässigen Grenze, darf diese Miethöhe auch beim neuen Mietverhältnis beibehalten werden.
• Sozialwohnungen: Öffentlich geförderter Wohnraum mit Mietbindung fällt nicht unter die Mietpreisbremse.
• Kurzzeitvermietung: Bei kurzfristigen Mietverhältnissen, etwa als Zwischenmiete oder Ferienvermietung, greift die Mietpreisbremse in der Regel nicht.

Vermieter müssen Mieter über das Vorliegen einer Ausnahme spätestens bei Vertragsabschluss informieren – andernfalls kann die Mietpreisbremse trotzdem geltend gemacht werden.

Wenn ein Mieter vermutet, dass die Miete unzulässig hoch ist, kann er diese rügen. Das bedeutet: Er teilt dem Vermieter mit, dass er die Miethöhe für überhöht hält und fordert eine Offenlegung der Vormiete und möglicher Ausnahmetatbestände. Erfolgt diese nicht oder zu spät, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete rückwirkend zurückverlangen.

Wichtig: Die Rüge muss schriftlich erfolgen und idealerweise gut begründet sein. Unterstützung bieten Mietervereine oder Fachanwälte für Mietrecht.

Die Rechtsverordnung eines Bundeslandes legt fest, in welchen Städten oder Gemeinden die Mietpreisbremse gilt. Sie ist zeitlich auf 5 Jahre begrenzt und darf nur bei anhaltendem Wohnungsmangel verlängert werden.

Mietervereine bieten rechtssichere Beratung zu zulässiger Miethöhe, zur ortsüblichen Vergleichsmiete und zum Vorgehen bei einem Verdacht auf Verstöße gegen die Mietpreisbremse.

Die Mietpreisbremse gilt bei jeder Neuvergabe eines Mietvertrags – unabhängig davon, ob es sich um eine Erst- oder Wiedervermietung handelt. Entscheidend ist, dass ein neuer Mietvertrag für eine bereits bestehende Wohnung abgeschlossen wird.

Nach 5 Jahren läuft die Mietpreisverordnung einer Gemeinde automatisch aus. Eine Verlängerung ist nur möglich, wenn die Landesregierung den Wohnungsmarkt erneut als angespannt einstuft und entsprechende Maßnahmen begründet.

Ja. Wird die Miethöhe gerügt, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, über die bisherige Miethöhe, den Mietbeginn und etwaige Ausnahmetatbestände der Mietpreisbremse Auskunft zu geben – schriftlich und nachvollziehbar.

Ja, auch Möblierte Wohnungen unterliegen grundsätzlich der Mietpreisbremse – sofern es sich um ein reguläres Mietverhältnis handelt und keine kurzfristige Zwischenvermietung vorliegt.

Wenn die Investitionen rund ein Drittel der Neubaukosten erreichen und die Wohnung durch die Maßnahmen deutlich aufgewertet wurde, spricht man von einer umfassenden Modernisierung. Das kann z. B. eine energetische Sanierung oder eine vollständige Erneuerung der Ausstattung sein.

Vermieter sind verpflichtet, im Mietvertrag offenzulegen, wenn eine gesetzliche Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt – etwa wegen Neubau, umfassender Modernisierung oder hoher Vormiete. Erfolgt diese Auskunft nicht, kann sich der Vermieter später nicht darauf berufen.

In solchen Fällen können Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder Datenbanken von Mieter- oder Vermieterverbänden herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.

Rückzahlungen sind ab dem Zeitpunkt der Rüge möglich – für die Zeit davor besteht kein Anspruch. Daher ist es wichtig, frühzeitig zu reagieren.

Ja, die anfängliche Miethöhe bei Abschluss des Staffelmietvertrags muss die Mietpreisbremse einhalten. Künftige Staffelungen müssen sich ebenfalls im Rahmen des zulässigen Rechts bewegen.

Ja, die Mietpreisbremse greift auch bei Indexmietverträgen – allerdings nur bei Vertragsbeginn. Die vereinbarte Anfangsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent übersteigen. Spätere Anpassungen an den Verbraucherpreisindex sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen.