Untermiete und Zwischenmiete in Berlin: Regeln, Rechte, Preise

In Berlin lohnt es sich, mehrere Kanäle parallel zu nutzen, denn die besten Untermiet-Angebote sind oft schnell weg und werden nicht nur über die großen Portale vermittelt.
 

• Suchfilter „Wohnen auf Zeit": Auf Immobilienportalen wie immowelt gezielt auf befristete Angebote und Untermiete in Berlin filtern 
• Spezialisierte Wohnungsportale: für WG-Zimmer und Zwischenmiete, teils auch für möblierte Angebote ohne Kaution oder Schufa-Auskunft
• Soziale Netzwerke: schnell und unkompliziert, aber mit Vorsicht vor Vorkasse-Betrug
• Uni-Schwarzbretter und Studierendenwerk Berlin: digital und analog, besonders ergiebig für Studierende
• Firmen- und Kollegennetzwerke: Corporate-Housing-Listen oder interne Kanäle bei größeren Arbeitgebern
• Freundes- und Bekanntenkreis: Mundpropaganda schlägt in Berlin oft alle Portale
• Timing rund um den Semesterwechsel: im März/April und September/Oktober wird das Angebot deutlich größer, weil viele Studierende ins Ausland gehen oder umziehen

Untermiete ist rechtlich klarer geregelt, als viele denken. Diese drei Punkte solltest du zuerst klären:

1. Erlaubnis beim Vermieter einholen: Als Hauptmieter brauchst du für jede Untervermietung die Zustimmung deines Vermieters (§ 540 BGB). Bei einem berechtigten Interesse – etwa einem längeren Auslandsaufenthalt oder einer veränderten Lebenssituation – muss der Vermieter die Erlaubnis in der Regel erteilen, kann aber im Gegenzug einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Untervermietung sonst wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Ohne diese Erlaubnis drohen Abmahnung und im Wiederholungsfall die fristlose Kündigung.
2. Teiluntermiete oder komplette Untermiete unterscheiden: Bei der Teiluntermiete vermietest du nur ein Zimmer und wohnst selbst weiter in der Wohnung, etwa wenn du vorübergehend Platz für eine Person aus dem Ausland oder einer WG-Situation schaffen willst. Bei der kompletten Untermiete ziehst du selbst für die Dauer aus, zum Beispiel bei einer Zwischenmiete während eines Auslandssemesters.
3. Schriftlichen Untermietvertrag aufsetzen: Auch zwischen Haupt- und Untermieter gehört ein eigener, schriftlicher Untermietvertrag mit klaren Regelungen zu Mietdauer, Miethöhe, Kaution und Kündigungsfristen dazu. Das schützt beide Seiten, falls es später Streit gibt.

Zwischenmiete bezeichnet meist eine möblierte Untermiete auf Zeit, oft für wenige Monate bis zu einem Jahr. Typische Situationen sind ein Auslandssemester, eine berufliche Entsendung, Elternzeit oder eine Renovierung in der eigenen Wohnung. Für Studierende, die selbst ein Auslandssemester planen, haben wir das auch im Guide für Studierende als Option zur eigenen Wohnung aufgegriffen. 

Preislich liegt Zwischenmiete meist über der klassischen Kaltmiete pro Quadratmeter, weil Möblierung, Nebenkosten und die zeitliche Flexibilität mit eingepreist sind. Der Berliner Durchschnitt für unmöblierte Wohnungen liegt laut immowelt Angebotsdaten bei rund 14,26 €/m² Kaltmiete – bei einer möblierten Zwischenmiete kannst du realistisch mit einem Aufschlag von grob 10 bis 20 Prozent darauf rechnen, auch wenn es dafür keine gesonderte offizielle Preisstatistik gibt und die Höhe bislang im Einzelfall anhand von Anschaffungspreis, Alter und Zustand der Möbel beurteilt wird. Das könnte sich mit der geplanten Mietrechtsreform 2026 ändern, die erstmals eine gesetzliche Berechnung vorsieht.

Laut immowelt Preisindex von August 2026 unterscheiden sich die Kaltmieten zwischen den bei Untermiete und Zwischenmiete gefragten, zentralen Lagen deutlich.

Wedding (13,63 €/m², 489 Euro warm für 30 m²) ist die günstigste Option in der Auswahl. Neukölln (14,42 €/m², 513 Euro), Moabit (14,76 €/m², 523 Euro) und Schöneberg (14,81 €/m², 524 Euro) liegen im Mittelfeld. Prenzlauer Berg (15,04 €/m², 531 Euro), Kreuzberg (15,09 €/m², 533 Euro) und Charlottenburg (15,11 €/m², 533 Euro) sind beliebte, aber teurere Lagen. Am teuersten sind Friedrichshain (16,02 €/m², 561 Euro) und Mitte (16,20 €/m², 566 Euro).

Untervermietung ohne Erlaubnis

Vermietest du ohne Zustimmung unter, gilt das als Vertragsverletzung. Selbst wenn eigentlich ein Anspruch auf Erlaubnis bestanden hätte, kann der Vermieter abmahnen oder kündigen, wenn du ihn nicht vorher gefragt hast. Hol die Erlaubnis deshalb immer schriftlich ein, bevor du untervermietest.

Kein Kündigungsschutz gegenüber dem Vermieter

Als Untermieter hast du einen Vertrag mit deiner Hauptmieterin oder deinem Hauptmieter, nicht mit dem Vermieter. Endet der Hauptmietvertrag, zum Beispiel durch Eigenbedarfskündigung, endet in der Regel auch dein Untermietverhältnis, ohne dass du dich direkt gegenüber dem Vermieter darauf berufen kannst.

Verkürzte Kündigungsfrist bei Teiluntermiete

Vermietest du als Hauptmieter nur ein einzelnes möbliertes Zimmer innerhalb deiner eigenen Wohnung unter, gilt für die Kündigung des Untermietverhältnisses ein erleichtertes Kündigungsrecht mit kürzeren Fristen (§ 573a BGB). Das gilt in diesem Umfang nicht, wenn du die komplette Wohnung untervermietest.

Haftung für Schäden der Untermieter

Als Hauptmieter bleibst du gegenüber deinem Vermieter für die Wohnung verantwortlich, auch wenn eine Untermieterin oder ein Untermieter dort wohnt. Schäden, die während der Untermiete entstehen, kannst du zivilrechtlich zwar gegenüber der Untermieter geltend machen, haftest aber zunächst selbst gegenüber deinem Vermieter.

Der komplette Guide zur Wohnungssuche in Berlin zeigt dir alle Wege im Überblick, inklusive landeseigener Gesellschaften, Genossenschaften und WBS.