Möblierungszuschlag: Was bisher gilt und was die Mietrechtsreform ändern soll

Für möbliert vermietete Wohnungen gibt es bislang keine gesetzlich festgelegte Berechnung des Möblierungszuschlags. Auch eine gesonderte Ausweisung ist nicht vorgeschrieben. Der Gesetzentwurf „Miete II“ soll das ändern: Geplant sind eine Berechnung anhand des Zeitwerts, eine Pauschale für vollständig ausgestattete Wohnungen und eine Auskunftspflicht vor Vertragsabschluss.

Was ist ein Möblierungszuschlag?

Der Möblierungszuschlag ist der Teil der Miete, der für die Nutzung der mitvermieteten Einrichtung verlangt wird. Dazu können etwa Bett, Schrank, Sofa, Tisch oder andere Möbel gehören. Der Zuschlag kommt zur Miete für den Wohnraum hinzu.

Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung handelt es sich mietrechtlich dennoch um ein einheitliches Mietverhältnis. Die Wohnungsmiete und der Wert der Möblierung werden nicht zu zwei voneinander unabhängigen Verträgen.

Die geplanten Vorschriften der Mietrechtsreform 2026 betreffen vor allem Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen die Mietpreisbremse gilt. Sie sollen eine Berechnung ermöglichen, welche Miete für den unmöblierten Wohnraum zulässig ist und welcher zusätzliche Betrag für die Einrichtung hinzukommen darf.

Bisher: Keine feste Berechnung im Gesetz

Das geltende Bürgerliche Gesetzbuch enthält keine eigene Vorschrift zur Höhe des Möblierungszuschlags. Es legt weder eine bestimmte Abschreibungsmethode noch einen festen Prozentsatz fest.

Wie hoch ein angemessener Zuschlag ist, muss deshalb anhand des Einzelfalls beurteilt werden. Eine Rolle spielen insbesondere der Anschaffungspreis, das Alter, der Zustand und der verbleibende Wert der Möbel. In Rechtsprechung und Fachliteratur gibt es unterschiedliche Berechnungsansätze.

Auch eine Pflicht, den Zuschlag im Mietvertrag getrennt von der übrigen Miete auszuweisen, besteht bisher nicht. Häufig wird lediglich eine Gesamtmiete für die Möblierte Wohnung vereinbart. Dadurch ist nicht ohne Weiteres erkennbar, welcher Betrag auf den Wohnraum und welcher auf die Einrichtung entfällt.

Das erschwert in angespannten Wohnungsmärkten die Prüfung der Mietpreisbremse. Dafür muss zunächst bestimmt werden, welche Vergleichsmiete für die unmöblierte Wohnung gilt und welcher Zuschlag wegen der Möblierung hinzukommen darf.

Jetzt: Die bisherigen Regeln gelten weiter

Das Bundeskabinett hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete am 29. April 2026 beschlossen. Im Juli 2026 wurde der Entwurf im Bundestag in erster Lesung beraten und zur weiteren Beratung an die Ausschüsse überwiesen. Das Gesetzgebungsverfahren ist damit noch nicht beendet. Stand des Gesetzgebungsverfahrens beim Deutschen Bundestag

Aktuell gibt es daher noch keine gesetzliche Ein-Prozent-Grenze und keine Zehn-Prozent-Pauschale. Auch die geplante Pflicht zur Auskunft über den Möblierungszuschlag gilt noch nicht.

Für bestehende und jetzt abgeschlossene Verträge ist weiterhin die bisherige Rechtslage maßgeblich. Ob ein Zuschlag angemessen ist, muss im Streitfall anhand der konkreten Wohnung und der überlassenen Einrichtung beurteilt werden.

Zukunft: Ein Prozent des Zeitwerts pro Monat

Der Regierungsentwurf sieht einen neuen § 556d Absatz 1a BGB vor. Danach soll sich die ortsübliche Vergleichsmiete bei möbliertem Wohnraum um einen angemessenen Möblierungszuschlag erhöhen.

Als angemessen soll ein Zuschlag gelten, der monatlich höchstens ein Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel bei Vertragsabschluss beträgt. Maßgeblich ist damit nicht der ursprüngliche Kaufpreis, sondern der Wert, den die Einrichtung beim Beginn des Mietverhältnisses noch hat.

Hat die überlassene Einrichtung bei Vertragsabschluss beispielsweise einen geschätzten Zeitwert von 8.000 Euro, könnte der monatliche Zuschlag höchstens 80 Euro betragen.

Mit zunehmendem Alter und Verschleiß sinkt der Zeitwert. Eine ältere Einrichtung kann deshalb nicht auf Dauer denselben Zuschlag rechtfertigen wie eine neuwertige Ausstattung.

Wie lässt sich der Zeitwert bestimmen?

Der Gesetzentwurf schreibt keine einzelne Methode für die Schätzung vor. Nach seiner Begründung sollen unter anderem der Anschaffungspreis, das Alter, der Zustand und die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer der Möbel berücksichtigt werden.

Für die Berechnung ist zunächst der aktuelle Wert jedes erfassten Einrichtungsgegenstands zu bestimmen. Die einzelnen Werte werden anschließend addiert. Ein Prozent der Gesamtsumme ergibt den höchstens angemessenen monatlichen Zuschlag.

Ein Sofa, das ursprünglich 1.500 Euro gekostet hat, ist nach mehreren Jahren regelmäßig nicht mehr mit dem vollen Kaufpreis anzusetzen. Dasselbe gilt für Betten, Schränke, Tische und andere gebrauchte Möbel.

Normale Gebäudebestandteile sind davon zu unterscheiden. Eine Einbauküche kann je nach Mietspiegel bereits bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt sein. In diesem Fall darf sie nicht zusätzlich ein zweites Mal über den Möblierungszuschlag berechnet werden.

Zehn Prozent bei vollständig ausgestatteten Wohnungen

Für vollständig ausgestatteten Wohnraum sieht der Entwurf eine vereinfachte Berechnung vor. Bei einem Zuschlag von bis zu zehn Prozent der Miete für den unmöblierten Wohnraum soll gesetzlich vermutet werden, dass er angemessen ist.

Beträgt die zulässige Miete für die unmöblierte Wohnung 1.000 Euro, könnte der pauschale Möblierungszuschlag danach 100 Euro im Monat betragen.

Diese Regelung ist keine allgemeine Erhöhung der Mietpreisbremse um zehn Prozent. Sie betrifft ausschließlich den Möblierungszuschlag für vollständig ausgestatteten Wohnraum.

Als vollständig ausgestattet gilt eine Wohnung nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung, wenn die für eine normale Lebensführung üblicherweise benötigten Möbel vorhanden sind und die Wohnung ohne weitere wesentliche Anschaffungen bewohnt werden kann. Geschirr, Besteck und ähnliche Haushaltsgegenstände sollen dafür nicht zwingend erforderlich sein.

Bei einer Teilmöblierung soll die Zehn-Prozent-Pauschale nicht greifen. Hier wäre der Zuschlag anhand des tatsächlichen Zeitwerts der überlassenen Gegenstände zu berechnen.

Der Zuschlag muss vor Vertragsabschluss genannt werden

Zusätzlich ist ein neuer § 556g Absatz 1b BGB geplant. Danach muss die Höhe des Möblierungszuschlags unaufgefordert mitgeteilt werden, bevor die mietinteressierte Person ihre Vertragserklärung abgibt.

Die Information darf daher nicht erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrags erfolgen. Die Miethöhe soll bereits vor der verbindlichen Entscheidung nachvollziehbar sein.

Erfolgt die Auskunft nicht rechtzeitig, soll die Wohnung bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe zunächst als unmöbliert vermietet gelten. Der Zuschlag kann dann nicht ohne Weiteres berücksichtigt werden.

Die Auskunft darf nachgeholt werden. Nach dem Regierungsentwurf soll die Wohnung im Hinblick auf die zulässige Miethöhe jedoch noch zwei Jahre nach der nachträglichen Auskunft als unmöbliert gelten. Damit hätte eine verspätete Mitteilung längerfristige Folgen.

Was ändert sich konkret?

Der Möblierungszuschlag wird nicht neu eingeführt. Auch nach der bisherigen Rechtslage kann für mitvermietete Möbel ein angemessener Betrag verlangt werden. Neu sind vor allem die gesetzliche Berechnung, die Pauschale für vollständig ausgestattete Wohnungen und die Auskunftspflicht.

 

Für welche Verträge sollen die neuen Regeln gelten?

Nach der vorgesehenen Übergangsvorschrift sollen die neuen Regelungen zum Möblierungszuschlag nur für Mietverträge gelten, die nach dem Inkrafttreten geschlossen werden. Für ältere Verträge soll die bisherige Rechtslage weiter gelten.

Die Änderungen sollen am ersten Tag des vierten Kalendermonats nach der Verkündung in Kraft treten. Wird das Gesetz beispielsweise im September verkündet, würden die neuen Vorschriften nach dem bisherigen Entwurf am 1. Januar des folgenden Jahres gelten.

Ein konkretes Datum steht noch nicht fest. Bundestag und Bundesrat müssen das Gesetzgebungsverfahren zunächst abschließen. Bis zur Verkündung bleiben die Ein-Prozent-Grenze, die Zehn-Prozent-Pauschale und die neue Auskunftspflicht geplantes Recht.