Schimmel entfernen

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Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ein optisches Problem, sondern kann auch die Bausubstanz schädigen und die Gesundheit gefährden. Doch woher kommt der Schimmel, wer haftet und wie lässt sich der Befall effektiv beseitigen?

Das Wichtigste in Kürze

Schimmel entsteht durch Feuchtigkeit – etwa durch undichte Stellen oder falsches Lüften.
Mieter müssen den Vermieter über Schimmelbefall informieren.
Wer für die Beseitigung zahlen muss, hängt von der Ursache ab.
Kleine Schimmelflecken lassen sich selbst entfernen, bei großflächigem Befall sollte ein Fachbetrieb beauftragt werden.

Übersicht

Gesundheitliche Aspekte: Was ist gefährlich bei Schimmel in der Wohnung?
Schimmel in der Wohnung: Wer haftet?
Wie vermeide ich Schimmel in der Wohnung?
FAQ: Schimmel in der Wohnung

Gesundheitliche Aspekte: Was ist gefährlich bei Schimmel in der Wohnung?

Schimmel in der Wohnung kann nicht nur Bauschäden verursachen, sondern auch die Gesundheit beeinträchtigen – besonders bei längerem Kontakt oder hoher Konzentration von Schimmelpilzen und ihren Sporen in der Luft.

Typische Symptome bei Schimmelbelastung sind:

Reizungen der Atemwege (Husten, Heiserkeit, Atemnot)
Hautreaktionen (Juckreiz, Ausschläge)
Kopfschmerzen und Konzentrationsprobleme
Allergien und Asthmaanfälle

Besonders gefährdet sind:

Kinder
Ältere Menschen
Schwangere
Menschen mit geschwächtem Immunsystem

Je nach Schimmelart und Empfindlichkeit der Person können bereits geringe Mengen ausreichen, um Beschwerden auszulösen. Wichtig ist eine frühzeitige ärztliche Abklärung bei Verdacht – insbesondere bei ungeklärten chronischen Symptomen. Ein Schimmeltest in der Wohnung kann helfen, eine Belastung nachzuweisen.

Schimmel in der Wohnung: Wer haftet?

Tritt ein Schimmelschaden auf, stellt sich die Frage nach der Haftung und den Kosten für die Beseitigung. Die Antwort hängt davon ab, ob es sich um eine Miet- oder Eigentumswohnung handelt und wer die Ursache gesetzt hat.

Schimmel in der Mietwohnung

Die Haftung hängt von der Ursache ab:

Haftung des Mieters: Hat der Mieter den Schaden durch unzureichendes Lüften oder Heizen verursacht, muss er die Kosten für die Schimmelbeseitigung tragen und kann die Miete nicht mindern.
Haftung des Vermieters: Ist ein Baumangel die Ursache, haftet der Vermieter. Der Mieter kann eine Mietminderung geltend machen (bis zu 100 %, wenn die Wohnung unbewohnbar ist).

Wichtig für Mieter:

Mängelanzeige: Der Mieter muss den Schimmel sofort beim Vermieter melden. Unterlässt er dies, kann er schadensersatzpflichtig werden, wenn sich der Schaden ausbreitet.
Beweislast: In Streitfällen muss der Mieter zunächst den Mangel beweisen. Der Vermieter muss anschließend belegen, dass er nicht verantwortlich ist. In der Praxis klären oft erst Sachverständigengutachten die genaue Ursache.
Vorgehen bei Untätigkeit des Vermieters: Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Beseitigung nicht nach, kann der Mieter nach angemessener Fristsetzung eine Mietminderung vornehmen oder eine Ersatzvornahme (Beauftragung eines Handwerkers auf Kosten des Vermieters) durchführen. Hierbei ist eine fachanwaltliche Beratung empfehlenswert.

Mietminderung nur, wenn der Vermieter von dem Schaden weiß

Der Mieter kann nur dann eine Mietminderung geltend machen, wenn er den Vermieter über den Schaden unterrichtet. Er ist sogar verpflichtet, den Schaden seinem Vermieter mitzuteilen, sobald er diesen bemerkt. Macht er dies nicht, droht ihm sogar Ärger: Denn wenn sich der Schimmelbefall weiter ausbreiten kann, ist der Mieter eventuell sogar schadensersatzpflichtig.

Was kann ich tun bei Schimmel in der Mietwohnung?

Wenn Schimmelbildung auftritt: Umgehend dem Vermieter melden, mittels einer Mängelanzeige
Beseitigung des Schadens anmahnen, sofern der Mieter nicht selbst den Schimmel verursacht hat.
Wenn der Vermieter der Aufforderung nicht nachkommt, ist eine Mietminderung möglich. Wer eine solche Minderung vornehmen will, sollte vorher aber die angemessene Höhe ermitteln und sich im Zweifel durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Mieterverein dazu beraten lassen.
Wenn der Vermieter die Beseitigung verweigert, ist eine Ersatzvornahme möglich. Dabei beauftragt der Mieter einen Handwerker mit der Schadensbeseitigung und rechnet die Kosten später mit dem Vermieter ab.

Schimmel in einer Eigentumswohnung: meist haftet der Eigentümer

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Lage komplexer:

Schaden im Sondereigentum (durch Eigentümer verursacht): Der Eigentümer haftet selbst für die Kosten.
Schaden im Gemeinschaftseigentum: Liegt die Ursache im Gemeinschaftseigentum (z.B. Fassade, Dach), tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig.

Fall 1: Das Gemeinschaftseigentum ist betroffen

Tritt der Schaden nur am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach oder der Fassade auf, so tragen alle Eigentümer anteilig die Kosten.

Fall 2: Nur die Wohnung eines Eigentümers ist betroffen, die Ursache liegt bei ihm

Ist nur die Wohnung des Eigentümers – also sein Sondereigentum – betroffen und liegt die Ursache nicht an einem Schaden am Gemeinschaftseigentum, so ist der Eigentümer allein verantwortlich für die Beseitigung des Schadens und trägt auch alle Kosten.

Fall 3: Nur die Wohnung eines Eigentümers ist betroffen, die Ursache liegt im Gemeinschaftseigentum

Schwieriger wird es, wenn der Schimmelschaden im Sondereigentum auftritt, aber die Ursache im Gemeinschaftseigentum zu finden ist: Denn auch in diesem Fall trägt der Wohnungseigentümer oftmals selbst die Kosten.

Die Gemeinschaft haftet nur dann, wenn der Schaden schuldhaft etwa dadurch verursacht wurde, dass ein bekannter Schaden am Gemeinschaftseigentum nicht beseitigt wurde.

Grundsätzlich gilt allerdings: Der Verwalter einer Wohnanlage muss den Ursachen eines Schimmelschadens auch im Sondereigentum nachgehen und Defekte am Gemeinschaftseigentum wie etwa undichte Stellen am Dach, die einen Schimmelschaden im Sondereigentum verursachen könnten, umgehend beseitigen. Weigert sich hier die Eigentümergemeinschaft, kann ein betroffener Eigentümer die Beseitigung solcher Schäden notfalls sogar gerichtlich durchsetzen.

Schimmel in einer zum Verkauf stehenden Immobilie - in der Regel haftet der Verkäufer

Ein Verkäufer, der einen ihm bekannten Schimmelschaden arglistig verschweigt (z.B. durch Überstreichen), kann trotz des üblichen Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag haftbar gemacht werden.

Der Käufer kann dann Schadensersatz oder unter Umständen sogar eine Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen.
Offenlegungspflicht: Der Verkäufer muss alle Mängel offenlegen, die die Kaufentscheidung beeinflussen könnten. Dies gilt unter Umständen auch für größere, in der Vergangenheit fachmännisch sanierte Schäden.

Schimmel im Neubau: Was tun bei Erstbezug?

Schimmel im Neubau ist kein Einzelfall – oft ausgelöst durch sogenannte Baufeuchte. Frischer Beton, Estrich und Putz geben lange Zeit Feuchtigkeit ab. Wird zu früh tapeziert oder bezogen, droht Schimmelbildung.

Wichtige Maßnahmen vor dem Einzug:

Trocknungszeiten der Baustoffe einhalten
Neubau ausreichend durchlüften (auch im Winter)
Baufeuchte mit Feuchtemessung kontrollieren
Erstbezug ggf. mit Bausachverständigem begleiten

Verantwortlich für baubedingten Schimmel ist in der Regel der Bauträger oder Bauunternehmer – sofern keine nachträglichen Veränderungen durch den Käufer erfolgt sind.

Tipp: Käufer sollten sich bei der Abnahme alle Mängel bestätigen lassen und Dokumentationen über Lüftung und Trocknung einholen.

Schimmel von der Wand entfernen: So geht's

Egal, ob es sich um einen kleineren oder größeren Schimmelbefall handelt: zunächst gilt es, Ursachenforschung zu betreiben. Denn den Schimmel zum Beispiel nur mit einer Anti-Schimmel-Farbe zu überstreichen oder mit Antischimmelspray oder Schimmelentferner zu behandeln mag optischen Erfolg bringen, beseitigt aber nicht die Ursache. Die Folge: Der Schimmel kommt wieder.

1. Erst Ursachen erkennen, dann Schimmel entfernen

Grundsätzlich gibt es verschiedene Ursachen, die ein unterschiedliches Handeln erfordern:

Ursache: zu hohe Luftfeuchtigkeit

Durch Atmen, Duschen und Kochen werden in einem Vierpersonenhaushalt täglich etwa 15 Liter Wasser in Form von Wasserdampf freigesetzt, weitere Feuchtigkeitsquellen sind zum Beispiel Zimmerpflanzen und Aquarien.

Maßnahmen: Diese Feuchtigkeit muss durch regelmäßiges Stoßlüften nach draußen gebracht werden. Empfehlenswert ist es deshalb, etwa dreimal täglich für 5 bis 10 Minuten die Fenster zu öffnen.

Geschieht dies nicht, kann sich die Feuchtigkeit vornehmlich an kalten Wandstellen absetzen und bildet dabei einen idealen Nährboden für Schimmel. Neubauten sind üblicherweise sehr dicht und gut gedämmt. Auch hier ist häufiges Lüften oder auch der Einbau einer Lüftungsanlage empfehlenswert, um die Feuchtigkeit nach draußen zu transportieren und Schimmel zu vermeiden.

Achtung: Insbesondere viele Altbauten sind schimmelgefährdet: Schlecht gedämmte Außenwände und Fensterlaibungen werden im Winter besonders kalt. Die warme und feuchtigkeitsgesättigte Innenluft kann dann leicht an den kalten Stellen kondensieren. Werden neue Fenster eingebaut, die besser dämmen als die Außenwände, kann an diesen Feuchtigkeit kondensieren – auch hier droht Schimmelgefahr. Häufiges Lüften hilft nicht in allen Fällen. Oft kann das Problem der Wärmebrücken nur durch Dämmmaßnahmen beseitigt werden.

Ursache: Wasseraustritt in der Wohnung

Temporäre Ereignisse wie das Platzen des Abflussschlauchs der Waschmaschine, eine übergelaufene Badewanne oder auch ein Wasserrohrbruch bringen in kürzester Zeit viel Feuchtigkeit ins Bauwerk. Auch ohne Vorliegen von substanziellen baulichen Mängeln wird so ein ideales Klima für Schimmelpilz geschaffen.

Maßnahmen: Deshalb sollte nach einem solchen Vorfall so schnell wie möglich gehandelt werden. Bei einem Wasserrohrbruch sofort den Hauptwasserhahn zudrehen und einen Handwerker mit der Reparatur des defekten Rohres beauftragen.

Ansonsten gilt: Sofort nach Schadenseintritt das oberflächliche Wasser gründlich wegwischen und viel lüften. Ist das Wasser schon in Bauteile eingedrungen, ist in vielen Fällen der Einsatz eines Bautrockners empfehlenswert. Solche Geräte können Betroffene zum Beispiel in Baumärkten mieten.

Es muss aber sichergestellt sein, dass der Bautrockner auch die gesamte Feuchtigkeit beseitigen kann. Das kann schwierig werden, wenn zum Beispiel Feuchtigkeit in die Dämmung des Estrichs eingedrungen ist, was für den Laien oft schwer zu erkennen ist. Dann muss unter Umständen ein Fachmann Bohrungen in den Estrich vornehmen, um das Material zu entfeuchten. Hat sich schon Schimmel gebildet, müssen betroffene Stellen nach der Trocknung entfernt und erneuert werden.

Ursache: Bauliche Mängel

Bauliche Mängel sind eine häufige Ursache für Schimmelpilzbefall. Die Anfälligkeit eines Gebäudes für Schimmelbildung kann schon beim Neubau gelegt werden: Konnte dieser nicht richtig austrocknen, bietet sich dem Schimmel ein guter Nährboden.

Bei Bestandsgebäuden treten die verursachenden Schäden meist zunächst unbemerkt und schleichend ein. Oft sind es undichte Stellen am Bauwerk wie etwa defekte Dächer, beschädigte Dachrinnen und Fallrohre, Mauerwerksrisse, schadhafte Kellerabdichtungen oder defekte Zu- und Abwasserrohre, die die Feuchtigkeit im Bauwerk erhöhen.

Maßnahmen: Neubauten müssen gut austrocknen, bevor sie bezogen werden, technische Trockengeräte können diesen Vorgang beschleunigen. Tritt in einem Altbau ein Schimmelbefall auf, gilt es, möglichst schnell die Ursache zu finden und diese vollständig zu beseitigen, bevor der Schimmel entfernt wird, ansonsten bringt die Schimmelsanierung nur temporären Erfolg.

2. Schimmelabstriche analysieren lassen

Wer von einem Schimmelschaden in seiner Wohnung betroffen ist und an gesundheitlichen Einschränkungen leidet, sollte herausfinden, ob ein Zusammenhang besteht. Dann ist es sinnvoll, den Schimmel in einem Labor untersuchen zu lassen.

In solchen Fällen wird ein Schimmelabstrich gemacht und ins Labor eingeschickt. Die Auskunft über die Art des Schimmelpilzes kann zu einer fundierten Diagnostik der gesundheitlichen Beschwerden beitragen.

3. Schimmel entfernen: Wann brauche ich einen Fachmann?

Bei größeren Schimmelschäden sollte zur Schimmelbekämpfung grundsätzlich ein Fachmann hinzugezogen werden: Ist die Ursache unklar, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen mit der Begutachtung zu beauftragen.

Kleinere Schimmelschäden können Heimwerker bisweilen aber auch selbst beseitigen. Bewohner, die eine Allergie gegen Schimmelpilzsporen haben, sollten hierfür einen Fachmann zurate ziehen. Generell versteht das Umweltbundesamt unter kleineren Schäden Flächen von weniger als einem halben Quadratmeter.

Zudem sollten Heimwerker bei den Arbeiten Atemschutz und Handschuhe tragen. Die befallenen Flächen müssen bei der Schimmelentfernung befeuchtet werden, um zu verhindern, dass Sporen in die Luft gelangen.

Bei glatten, nicht porösen Flächen wie etwa Glas reicht eine Reinigung der befallenen Stellen mit Haushaltsreiniger und ein anschließendes Abreiben mit 70-prozentigem Alkohol.

Bei porösen Baumaterialien wie etwa Putz muss oft davon ausgegangen werden, dass der Pilz schon in das Material eingedrungen ist. Dieses muss zur Schimmelbekämpfung entfernt und ausgetauscht werden. Grundsätzlich sollte aber auch bei einem kleinen Schimmelschaden die Ursache ermittelt werden, um einem erneuten Befall vorzubeugen.

Wie vermeide ich Schimmel in der Wohnung?

Schimmelprävention beginnt mit dem richtigen Wohnverhalten. Diese Maßnahmen helfen:

Checkliste zur Selbstkontrolle:

2–4 Mal täglich stoßlüften (5–10 Minuten, Fenster ganz geöffnet)
Raumtemperatur konstant halten (mind. 19–21 °C)
Möbel 5–10 cm von Außenwänden entfernt aufstellen
Hygrometer zur Luftfeuchteüberwachung nutzen (Idealwert: 40–60 %)
Wäsche nicht in der Wohnung trocknen
Im Winter nicht „zu kalt“ heizen – auch in wenig genutzten Räumen

Digitale Helfer wie smarte Thermostate oder Lüftungssysteme können helfen, Temperatur und Luftfeuchtigkeit automatisch zu regeln. Tipp: Besonders im Sommer sollte bei hoher Außenfeuchte nur früh morgens oder spät abends gelüftet werden.

FAQ: Schimmel in der Wohnung

Was ist zu tun bei Schimmel in der Wohnung?

Taucht Schimmel auf, sollte bei Mietwohnungen umgehend der Vermieter, bei Eigentumswohnungen die Hausverwaltung informiert werden, um schnell etwaige Ursachen ausfindig zu machen.

Wie lange darf man in einem Raum mit Schimmel sein?

Je nach Ausmaß des Befalls und Art des Schimmelpilzes kann bereits ein kurzer Aufenthalt gesundheitliche Beschwerden auslösen – insbesondere bei empfindlichen Personen. Bei kleineren Schimmelflecken ohne sichtbare Sporenbildung ist ein kurzzeitiger Aufenthalt meist unbedenklich. Bei starkem oder flächigem Befall sollte der Raum jedoch gemieden werden, bis der Schimmel fachgerecht entfernt wurde.

Wer muss die Ursache von Schimmel beweisen: Vermieter oder Mieter?

Zunächst gilt die Vermutung, dass der Vermieter zuständig ist. Dieser hat dann die Beweislast, dass der Schimmel vom Mieter verursacht wurde. Wird der Beweis erbracht, hat der Mieter dann die Möglichkeit, den Gegenbeweis zu erbringen, dass er eben doch nicht den Schimmel verursacht hat. Gelingt dies, ist der Vermieter endgültig in der Pflicht.

Kann Schimmel durch zu viel Lüften entstehen?

Ja – wenn durch dauerhaftes Kipplüften im Winter kalte Wände entstehen, kann sich Feuchtigkeit aus der warmen Raumluft an der kalten Oberfläche niederschlagen und Schimmel begünstigen. Besser ist kurzes, intensives Stoßlüften bei weit geöffnetem Fenster.

Ist bei Schimmel eine Mietminderung möglich?

Sofern der Mieter nicht selbst für den Schimmel verantwortlich ist, kann er unter Umständen die Miete mindern. Dafür muss er umgehend den Vermieter informieren. Die Minderung steht dem Mieter ab Auftreten des Mangels zu. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung, die sie beim Nutzen der Mietwohnung verursacht. Ist die Wohnung so schwer vom Schimmel befallen, dass sie praktisch unbewohnbar ist, so kann die Minderungsquote bis zu 100 Prozent betragen. Es ist jedoch empfehlenswert, sich über die mögliche Höhe der Minderung rechtlich beraten zu lassen, denn eine zu hoch angesetzte Minderungsquote kann als Mietrückstand ausgelegt werden.

Wer zahlt bei Schimmel in der Wohnung den Sachverständigen?

Zunächst zahlt derjenige den Sachverständigen, der ihn beauftragt. Kommt es zum Streit, trägt die unterlegene Prozesspartei die Kosten.

Ist eine fristlose Kündigung wegen Schimmelbefalls möglich?

Laut Paragraf 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dabei reicht es aus, wenn der Mieter dem Vermieter den Schimmelschaden mitteilt, dann ist der Vermieter in der Beweislast, dass die Ursache des Schimmelbefalls nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt, sondern dass der Mieter verantwortlich ist. Will er deshalb kündigen, sollte er sich allerdings rechtlich beraten lassen. Doch auch der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser die Bausubstanz gefährdet.

Schimmel: Ursachen erkennen, Schäden beseitigen