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Die Warmmiete ist der Gesamtbetrag, den Mieter monatlich an den Vermieter zahlen: Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dazu zählen unter anderem Heizung, Warmwasser, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Grundsteuer – nicht aber Strom, Instandhaltung oder Verwaltungskosten. Seit 2023 zahlen Vermieter zusätzlich einen Teil der CO2-Kosten fürs Heizen mit fossilen Brennstoffen; wie hoch dieser Anteil ausfällt, hängt von der Energieeffizienz des Gebäudes ab. Formel: Warmmiete = Kaltmiete + umlagefähige Nebenkosten.
In der Warmmiete enthalten sind die „warmen“ Nebenkosten für Heizung und Warmwasser. Foto: USM-Photography / stock.adobe.com
Übersicht
Definition: Was ist Warmmiete?
Warmmiete ist der Betrag, den Mieter monatlich an den Vermieter überweisen. Die Warmmiete setzt sich zusammen aus Kaltmiete und umlagefähige Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Warmmiete = Kaltmiete + umlagefähige Nebenkosten
Darin enthalten sind unter anderem die „warmen" Nebenkosten für Heizung und Warmwasser, die den individuellen Verbrauch in der Wohnung abbilden. Warmmiete wird auch als Bruttowarmmiete, Bruttomiete oder Gesamtmiete bezeichnet – gemeint ist in allen Fällen derselbe Betrag.
Was gehört zur Warmmiete – und was nicht?
Ob eine Kostenart in der Warmmiete steckt, hängt davon ab, ob sie nach der BetrKV umlagefähig ist. Die folgende Tabelle zeigt den Unterschied:
| Gehört zur Warmmiete | Gehört nicht zur Warmmiete |
| Kaltmiete | Strom |
| Heizung und Warmwasser | Instandhaltung und Instandsetzung |
| Grundsteuer | Verwaltungsarbeit |
| Wasser und Abwasser | |
| Straßenreinigung und Müllabfuhr | |
| Hausmeisterkosten |
Kabelgebühren: Bis zum 30. Juni 2024 zählten auch Kabelanschlusskosten zur Warmmiete. Seit dem 1. Juli 2024 ist das Nebenkostenprivileg für Kabelgebühren gestrichen. Kabelgebühren sind seitdem nicht mehr automatisch Teil der Betriebskostenabrechnung und damit auch nicht mehr Teil der Warmmiete.
Ist Strom in der Warmmiete enthalten?
Nein. Stromkosten sind nicht Teil der Warmmiete, da jeder Mieter seinen Stromanbieter in der Regel selbst wählt und eigenständig dafür bezahlt. Tipp: Mit einem Stromanbietervergleich lässt sich oft bares Geld sparen.
Wie wird die Warmmiete berechnet?
Die Warmmiete berechnest du mit folgender Formel:
Warmmiete = Kaltmiete + umlagefähige Nebenkosten
Rechenbeispiel
Ein Vermieter verlangt für eine 90-Quadratmeter-Wohnung eine Kaltmiete von 8,70 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommen 1.200 Euro umlagefähige Nebenkosten pro Jahr.
Warmmiete = 8,70 €/m² × 90 m² + 1.200 € / 12 = 883 €
Der Mieter zahlt in diesem Beispiel 883 Euro Warmmiete pro Monat.
Bestandteile der Warmmiete (Beispiel: 883 €/Monat)
-
Kaltmiete783 € · 88,7 %
-
Heizung/Warmwasser50 € · 5,7 %
-
Wasser/Abwasser20 € · 2,3 %
-
Grundsteuer15 € · 1,7 %
-
Müll/Straßenreinigung, Hausmeister15 € · 1,7 %
Beispielhafte Aufteilung auf Basis des Rechenbeispiels im Artikel – keine amtliche Durchschnittsstatistik.
CO2-Kosten und Warmmiete: Wer zahlt was?
Seit dem 1. Januar 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Es regelt, dass Vermieter einen Teil der CO2-Kosten fürs Heizen mit Erdgas, Heizöl, Flüssiggas oder fossiler Fernwärme selbst tragen müssen – zusätzlich zur eigentlichen Warmmiete des Mieters.
Wie hoch der Vermieteranteil ausfällt, richtet sich nach einem 10-Stufen-Modell: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto mehr CO2-Kosten trägt der Vermieter.
- Bei besonders schlecht gedämmten Gebäuden zahlt der Vermieter bis zu 95 Prozent der CO2-Kosten.
- Bei sehr energieeffizienten Gebäuden trägt der Mieter die CO2-Kosten allein.
- Ein Mehrfamilienhaus mit Gasheizung und rund 42 bis 47 Kilogramm CO2-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr liegt beispielsweise in einer mittleren Stufe: Hier zahlt der Mieter etwa 30 Prozent, der Vermieter etwa 70 Prozent der CO2-Kosten.
Aktueller CO2-Preis 2026: In der Auktionsphase liegt der Preis bei 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2, ab November 2026 gilt ein Festpreis von 68 Euro pro Tonne.
Wichtig für Mieter: Die CO2-Kostenaufteilung muss in der Heizkostenabrechnung nachvollziehbar ausgewiesen sein – mit CO2-Ausstoß des Gebäudes, Einstufung und Vermieteranteil. Fehlt diese Angabe oder ist sie unvollständig, dürfen Mieter die abgerechneten Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen.
Eine Sonderregel gilt seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, in Kraft seit 29. Juli 2026) für neu eingebaute fossile Heizungen: Hier werden CO2-Kosten unabhängig von der Energiebilanz des Gebäudes grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Details dazu und zur genauen Berechnung findest du im Artikel CO2-Steuer: Das zahlen Mieter und Vermieter.
Darf mein Vermieter die Warmmiete erhöhen?
Eine Erhöhung der Warmmiete muss der Vermieter immer begründen. Dafür hat er 2 Möglichkeiten:
- Höhere Kaltmiete: Der Vermieter kann die Kaltmiete erhöhen. Dabei muss er den geltenden Mietspiegel beachten, der für die zulässige Mieterhöhung auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete entscheidend ist. Der Vermieter muss dem Mieter eine Mieterhöhung immer schriftlich ankündigen.
- Gestiegene umlagefähige Nebenkosten: Der Vermieter kann die umlagefähigen Nebenkosten erhöhen. Grundlage dafür ist eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung, aus der gestiegene Nebenkosten hervorgehen. Die Betriebskostenvorauszahlung darf der Vermieter nur unmittelbar im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung erhöhen (§ 560 Abs. 4 BGB).
Achtung: Die Warmmiete kann auch steigen, wenn Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung gleichzeitig erhöht werden. Voraussetzung: Der Vermieter kann beide Erhöhungen begründen.
Rechenbeispiel: Warmmiete-Erhöhung
Fall 1 – höhere Kaltmiete: Ein Vermieter erhöht die Kaltmiete für eine 90-Quadratmeter-Wohnung von 8,70 Euro auf 9,70 Euro pro Quadratmeter. Die umlagefähigen Nebenkosten bleiben konstant bei 1.200 Euro pro Jahr.
- Warmmiete alt: 8,70 €/m² × 90 m² + 1.200 € / 12 = 883 €
- Warmmiete neu: 9,70 €/m² × 90 m² + 1.200 € / 12 = 973 €
Die Warmmiete steigt von 883 Euro auf 973 Euro pro Monat.
Fall 2 – höhere Nebenkosten: Die Nebenkosten sind laut Abrechnung gestiegen, der Vermieter erhöht die Betriebskostenvorauszahlung von 1.200 Euro auf 1.800 Euro pro Jahr. Die Kaltmiete bleibt bei 8,70 Euro pro Quadratmeter.
- Warmmiete alt: 8,70 €/m² × 90 m² + 1.200 € / 12 = 883 €
- Warmmiete neu: 8,70 €/m² × 90 m² + 1.800 € / 12 = 933 €
Die Warmmiete steigt von 883 Euro auf 933 Euro pro Monat.
Wie können Mieter bei der Warmmiete sparen?
Mieter können ihre Warmmiete über 3 Hebel senken:
- Heizkosten senken: Am ehesten lässt sich die Warmmiete in der aktuellen Wohnung senken, indem Mieter bei den Heizkosten sparen. Viele andere Nebenkosten wie Grundsteuer, Hausmeisterkosten oder Abwassergebühr kann der Mieter dagegen nicht beeinflussen.
- Heizkostenabrechnung prüfen: Mieter sollten kontrollieren, ob die CO2-Kostenaufteilung korrekt in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen ist. Fehlt sie, lassen sich die Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen. Eine Anleitung dazu gibt es im Artikel Heizkostenabrechnung prüfen.
- Neue Wohnung mit guter Energieeffizienz suchen: Da Energiekosten und CO2-Kosten in den letzten Jahren gestiegen sind, wird die Energieeffizienzklasse des Hauses für die Warmmiete immer wichtiger. In jedem Wohnungsinserat ist inzwischen ein Energieausweis Pflicht – ein Blick darauf lohnt sich vor der Wohnungssuche.
Häufig gestellte Fragen zur Warmmiete
Wie ist die Warmmiete im Mietvertrag geregelt?
Warmmiete ist im Mietvertrag über die Kosten geregelt, die Mieter neben der reinen Miete für die Wohnfläche (Kaltmiete) zu tragen haben. Im Mietvertrag sollten die Bestandteile der Warmmiete klar und detailliert aufgeführt werden: Hierbei geht es vor allem um die Nebenkosten oder Betriebskosten, die über die Kaltmiete hinausgehen und Grundlage für die Nebenkostenabrechnung beziehungsweise Betriebskostenabrechnung sind.
Wo ist die Warmmiete gesetzlich geregelt?
Wird die Mietkaution auf Grundlage der Warmmiete berechnet?
Nein, die Mietkaution wird auf Grundlage der Kaltmiete berechnet, nicht der Warmmiete. Das bedeutet, dass alle Nebenkosten, die zur Warmmiete hinzugerechnet werden, bei der Berechnung der Kautionssumme nicht berücksichtigt werden dürfen. Laut dem deutschen Mietrecht darf die Höhe der Mietkaution maximal das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen.
Was ist der Unterschied zwischen Warmmiete und Kaltmiete?
Kaltmiete ist der Grundbetrag, den der Mieter für die Nutzung der Wohnfläche bezahlt. Sie beinhaltet nicht die Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausreinigung und Grundsteuer. Kaltmiete wird mit den Begriffen Nettokaltmiete, Nettomiete und Grundmiete synonym verwendet.
Warmmiete hingegen umfasst die Kaltmiete und zusätzlich die Nebenkosten.
Ist die Bruttokaltmiete die Warmmiete?
Nein, die Bruttokaltmiete ist nicht dasselbe wie die Warmmiete. Bruttokaltmiete umfasst die Kaltmiete plus die Nebenkosten ohne Kosten für Heizung und Warmwasser.
Die Warmmiete hingegen beinhaltet sowohl die Bruttokaltmiete plus Heizkosten und die Kosten für Warmwasser.
Wer zahlt die CO2-Kosten bei der Warmmiete – Mieter oder Vermieter?
Beide, aufgeteilt nach einem 10-Stufen-Modell: Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil – bis zu 95 Prozent bei besonders ineffizienten Gebäuden. Bei sehr energieeffizienten Gebäuden zahlt der Mieter die CO2-Kosten allein.
Muss die CO2-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung stehen?
Ja. Der Vermieter muss die CO2-Kosten gesondert ausweisen und nachvollziehbar aufschlüsseln. Fehlt diese Angabe, dürfen Mieter die abgerechneten Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen.
Kann ich als Mieter gegen eine Warmmieten-Erhöhung widersprechen?
Ja, wenn die Erhöhung nicht ordnungsgemäß begründet ist – etwa weil der Mietspiegel bei der Kaltmiete nicht beachtet wurde oder die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist. Bei formalen oder inhaltlichen Fehlern kann der Mieter der Erhöhung widersprechen.
Zahlt man die Warmmiete auch bei Leerstand der Wohnung, wenn man im Urlaub ist?
Ja. Die Warmmiete ist ein fester monatlicher Betrag und unabhängig davon fällig, ob und wie oft die Wohnung tatsächlich genutzt wird.
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verwundert am 09.11.2025 09:32
Vorschlag: zeigt doch mal die Warmmiete in den Mietinseraten an, von mir aus optional. Aktuell muss man alle weiteren Nebenkosten selbst zur Kaltmiete addieren.
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