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Ein Vermieter darf höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter verlangen. Bei Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete zu Mietbeginn höchstens 10 Prozent darüber liegen. Bei bestehenden Mietverträgen darf sie innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in angespannten Wohnungsmärkten um höchstens 15 Prozent. Den Richtwert für die ortsübliche Vergleichsmiete liefert der Mietspiegel.
Die wichtigsten Grenzen im Überblick
| Situation | Obergrenze | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Neuvermietung mit Mietpreisbremse | 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete | § 556d BGB |
| Mieterhöhung im Bestand | ortsübliche Vergleichsmiete | § 558 BGB |
| Kappungsgrenze (Normalfall) | 20 Prozent in drei Jahren | § 558 Abs. 3 BGB |
| Kappungsgrenze (angespannter Markt) | 15 Prozent in drei Jahren | § 558 Abs. 3 BGB |
| Abstand zwischen zwei Erhöhungen | mindestens 12 Monate | § 558 Abs. 1 BGB |
| Zustimmungsfrist des Mieters | bis Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang | § 558b BGB |
Übersicht
- Wie viel darf ein Vermieter pro Quadratmeter verlangen?
- Wie hoch ist die maximale Mieterhöhung pro Jahr?
- Was passiert, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?
- Was ist ein Mietspiegel?
- Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
- Was gilt, wenn es keinen Mietspiegel gibt?
- Was ändert sich durch die Mietrechtsreform 2026?
- Häufige Fragen zum Mietspiegel und zur Mieterhöhung
Wie viel darf ein Vermieter pro Quadratmeter verlangen?
Einen festen Preis pro Quadratmeter gibt es nicht. Die Obergrenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich je nach Stadt, Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung unterscheidet.
Bei Neuvermietung
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Mietbeginn höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Länder legen diese Gebiete per Verordnung fest. Die Mietpreisbremse wurde im Juni 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gelten Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze zusammen derzeit in 814 Gemeinden (Stand Februar 2026). Mehr dazu im Ratgeber Mietpreisbremse.
Es gibt Ausnahmen: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, nach umfassender Modernisierung vermietete Wohnungen und Fälle, in denen schon der Vormieter eine höhere Miete zahlte.
Im bestehenden Mietverhältnis
Bei Mieterhöhungen darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Zusätzlich greift die Kappungsgrenze (siehe unten).
Wann wird eine Miete zu hoch?
Eine Miete von mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete kann als Mietpreisüberhöhung eine Ordnungswidrigkeit sein, wenn der Vermieter ein knappes Wohnungsangebot ausnutzt. Bei Mietwucher kann sogar eine Straftat vorliegen. Im Zweifel hilft ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht.
Wie hoch ist die maximale Mieterhöhung pro Jahr?
Eine feste Obergrenze pro Jahr gibt es nicht. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze um höchstens 15 Prozent. Dabei darf die Vergleichsmiete nie überschritten werden.
Beispiel: Bei 650 Euro Kaltmiete sind in drei Jahren höchstens 780 Euro möglich (20 Prozent) oder 747,50 Euro (15 Prozent), sofern die ortsübliche Vergleichsmiete das hergibt.
Diese Regeln gelten zusätzlich:
- Die letzte Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr zurückliegen (Sperrfrist).
- Die neue Miete gilt frühestens ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Zwischen zwei Erhöhungen vergehen daher mindestens 15 Monate.
- Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet sein, zum Beispiel mit dem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten, einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen.
- Erhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten zählen nicht zur Kappungsgrenze.
- Bei Staffelmiete und Indexmiete gelten eigene Regeln.
Was passiert, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wird nur wirksam, wenn der Mieter zustimmt. Stimmt er nicht zu, zahlt er zunächst die bisherige Miete weiter. Der Vermieter kann dann innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Das Gericht prüft, ob das Verlangen formal korrekt ist und die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die Kappungsgrenze eingehalten wurden.
So läuft es ab:
- Prüfen: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens Zeit.
- Teilweise zustimmen: Ist nur ein Teil berechtigt, kann der Mieter nur insoweit zustimmen.
- Klage des Vermieters: Gibt das Gericht dem Vermieter recht, zahlt der Mieter die höhere Miete rückwirkend ab dem dritten Monat nach Zugang des Verlangens.
- Sonderkündigung: Der Mieter kann nach Zugang einer Mieterhöhung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung tritt dann nicht ein.
Wer mehrere Monate die erhöhte Miete ohne Vorbehalt zahlt, kann damit konkludent zugestimmt haben. Im Zweifel solltest du die Zustimmung schriftlich ablehnen oder dir Rat beim Mieterverein holen.
Was ist ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde. Er dient Vermietern und Mietern als wichtigstes Begründungsmittel bei Mieterhöhungen und bei Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse.
Der Mietspiegel bildet die Mieten der vergangenen sechs Jahre ab. Gemeinden sollen ihn nach zwei Jahren an die Marktentwicklung anpassen. Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach vier Jahren neu erstellt werden.
Pflicht für Städte ab 50.000 Einwohnern
Seit dem Mietspiegelreformgesetz (Juli 2022) müssen Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern einen Mietspiegel erstellen. Die Frist dafür war der 1. Januar 2023. Entscheidet sich eine Stadt für einen qualifizierten Mietspiegel, galt die Frist 1. Januar 2024. Mieter und Vermieter müssen für die Erstellung Auskunft über Miete und Wohnungsmerkmale geben. Wer das verweigert, riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.
Wie berechne ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
Du ermittelst die ortsübliche Vergleichsmiete in drei Schritten: Grundpreis ablesen, Zu- und Abschläge bestimmen, beides verrechnen. Fast alle Mietspiegel sind ähnlich aufgebaut: Geltungsbereich und Methode, Tabelle mit Grundpreisen, Anhang für Zu- und Abschläge, oft ergänzt um Straßenverzeichnis oder Karte zur Wohnlage. Du findest den Mietspiegel meist auf der Website deiner Stadt, teils kostenlos, teils für wenige Euro.
Schritt 1: Grundpreis ermitteln
Ein Mietspiegel gibt zunächst einen Grundpreis für eine Wohnung an. Dieser hängt vom Baujahr des Hauses und der Größe der Wohnung ab und ist in der ersten aufgeführten Tabelle des Mietspiegels abzulesen.
Manche Städte machen den Grundpreis zusätzlich von der Wohnlage abhängig. Ob das eigene Haus in einer normalen oder guten Wohnlage steht, ist im beigefügten Verzeichnis nachzulesen. Auch bestimmte Aspekte der Sanitärausstattung und der Heizungen werden hier manchmal schon mitberücksichtig.
Grafik: immowelt
Grafik: immowelt
Grafik: immowelt
Nicht irritieren lassen: Spannwerte
Einige Mietspiegel geben bereits in der Tabelle, aus der der Grundpreis abgelesen wird, Spannenwerte an, also einen Mittelwert, einen unteren und einen oberen Wert, zwischen denen die später ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete liegen kann. Die Spanneneinordnung spielt beim Ermitteln des Grundpreises aber noch keine Rolle. Bei einer solchen Mietspiegeltabelle wird in der Regel vom Mittelwert ausgegangen.
Übrigens: Die Spannenwerte geben an, in welchem Bereich die Mietpreise von zwei Drittel aller im Mietspiegel berücksichtigten Wohnungen liegen.
Schritt 2: Zu- und Abschläge zum Grundpreis errechnen
Grafik: immowelt
Bestimmte Ausstattungsmerkmale sorgen für Zu- und Abschläge vom Grundpreis. Die Details dieser Ausstattungsmerkmale sind von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich. Sie beziehen sich aber fast immer auf:
- Bad
- Küche
- Böden
- Heizung
- Wohnlage
- weitere Merkmale
Die Zu- und Abschläge vom Grundpreis gibt der Mietspiegel oft direkt in Cent-Beträgen an, die addiert oder subtrahiert werden. In einigen Mietspiegeln werden die Zu- und Abschläge auch mit einem Punktesystem errechnet.
Schritt 3: Die ortsübliche Vergleichsmiete berechnen
Sind alle Zu- und Abschläge ermittelt, kann die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet werden.
In Mietspiegeln, die die wohnwerterhöhenden und -senkenden Ausstattungsmerkmale in Eurobeträgen angeben, wird die Summe der Zu- und Abschläge direkt vom Grundpreis abgezogen beziehungsweise hinzugezählt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu errechnen.
Mietspiegel, die mit einem Punktesystem arbeiten, geben häufig auch Preisspannen bei den Grundpreisen an. Überwiegen die Pluspunkte, tendiert die ortsübliche Vergleichsmiete in Richtung des oberen Wertes. Überwiegen die Minuspunkte, wird sie eher im unteren Bereich der Preisspanne angesetzt. Die Spannenobergrenze gibt den Maximalwert der Miete an. Die Spannen dienen jedoch in erster Linie als Orientierungshilfen.
In strittigen Fällen kann nur ein Gutachter oder ein Richter klären, wie die Miete eingeordnet werden muss.
Grafik: immowelt
Grafik: immowelt
Was gilt, wenn es keinen Mietspiegel gibt?
Gibt es keinen Mietspiegel, lässt sich die ortsübliche Vergleichsmiete über ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen belegen. Alternativ benennt der Vermieter drei Vergleichswohnungen oder nutzt eine Mietdatenbank. In Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern ist ein Mietspiegel Pflicht.
Kennt der Vermieter einen qualifizierten Mietspiegel, muss er dessen Werte im Erhöhungsverlangen auch dann nennen, wenn er die Erhöhung mit einem anderen Mittel begründet.
Was ändert sich durch die Mietrechtsreform 2026?
Das Mietrechtspaket II ist noch kein geltendes Recht. Das Bundeskabinett hat den Regierungsentwurf am 29. April 2026 beschlossen, der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Für den 14. Oktober 2026 ist eine Anhörung im Rechtsausschuss angekündigt.
Geplant sind unter anderem eine Begrenzung von Indexmieterhöhungen, Regeln zum Möblierungszuschlag, Einschränkungen bei Kurzzeitmietverträgen und eine Ausweitung der Schonfristzahlung. Die Kappungsgrenze nach § 558 BGB und die Regeln zum Mietspiegel stehen darin nach dem aktuellen Entwurf nicht im Mittelpunkt. Der Entwurf kann sich im weiteren Verfahren noch ändern.
Beratung
Wer Fragen zum Mietspiegel oder zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat, kann sich als Mieter beispielsweise an den Mieterverein und als Vermieter an Haus & Grund wenden. Beide Verbände bieten Mitgliedern eine kostenlose Beratung an.
Häufige Fragen zum Mietspiegel und zur Mieterhöhung
Wo finde ich den Mietspiegel meiner Stadt?
Die meisten Städte veröffentlichen ihren Mietspiegel auf der städtischen Website. Teils ist er kostenlos abrufbar, teils für wenige Euro bestellbar. Mieterverein und Haus & Grund haben ihn in der Regel ebenfalls.
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich. Weil die neue Miete erst ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang gilt, liegen zwischen zwei Erhöhungen mindestens 15 Monate. Innerhalb von drei Jahren gilt zusätzlich die Kappungsgrenze.
Welche Form muss ein Mieterhöhungsverlangen haben?
Das Verlangen muss in Textform erfolgen, also zum Beispiel per Brief oder E-Mail. Es muss begründet sein, etwa mit dem Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Fehlt die Begründung, ist das Verlangen formal unwirksam.
Zählen Modernisierung und Betriebskosten zur Kappungsgrenze?
Nein. Mieterhöhungen wegen Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten zählen nicht zur Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent. Sie folgen eigenen Regeln.
Gilt die Kappungsgrenze auch bei Staffel- und Indexmiete?
Nein. Bei Staffelmiete und Indexmiete ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Hier gelten die Vereinbarungen im Mietvertrag und die gesetzlichen Sonderregeln. Für Indexmieten sind Änderungen im Gesetzgebungsverfahren.
Darf der Mieter nach einer Mieterhöhung kündigen?
Ja. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung wird dann nicht wirksam.
Gilt die Mietpreisbremse überall?
Nein. Sie gilt nur in Gebieten, die die Länder per Verordnung als angespannte Wohnungsmärkte festlegen. Die bundesrechtliche Grundlage wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Ob deine Gemeinde betroffen ist, steht in der Landesverordnung deines Bundeslands.
Darf der Vermieter den oberen Wert der Mietspiegel-Spanne verlangen?
Nur, wenn wohnwerterhöhende Merkmale das rechtfertigen. Die Spanne dient als Orientierung. Überwiegen die Pluspunkte, liegt die Vergleichsmiete eher oben, überwiegen die Minuspunkte, eher unten.
Wer berät bei Fragen zur Mieterhöhung?
Mieter wenden sich an den Mieterverein, Vermieter an Haus & Grund. Beide Verbände beraten ihre Mitglieder, in der Regel zu den Konditionen der Mitgliedschaft. Rechtsverbindliche Auskünfte gibt ein Fachanwalt für Mietrecht.
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