Geschrieben am
Die Mietrechtsreform 2026 ist ein Gesetzentwurf der Bundesregierung, der das Wohnraummietrecht an mehreren Stellen verändern soll. Vorgesehen sind unter anderem neue Regeln für Indexmieten, Möblierte Wohnungen, Kurzzeitvermietungen, Kündigungen wegen Mietrückständen und Modernisierungsmieterhöhungen. Ziel: den Mieterschutz stärken und gleichzeitig Rechtssicherheit für Vermieter zu schaffen.
Mietwohnung: Bundesjustizministerin Stefanie Hubig will den Spielraum von Vermietern einengen und Mieter besser schützen. Foto: stock.adobe.com/peopleimages.com
In Kürze
- Die geplante Mietrechtsreform greift in mehrere Bereiche des Mietrechts ein. Besonders betroffen sind Vermieter möblierter Wohnungen, Eigentümer mit Indexmietverträgen sowie Anbieter von Kurzzeitvermietungen.
- Gleichzeitig sollen Mieter künftig besser vor stark steigenden Wohnkosten und Wohnungsverlust durch kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten geschützt werden.
- Die Mietwohnungsmarkt in Deutschland ist vielerorts weiterhin sehr angespannt: Die Angebotsmieten in den 14 größten deutschen Städten haben sich von 2010 bis 2024 durchschnittlich verdoppelt, allein von 2022 bis 2024 um über 20 Prozent gestiegen.
Was ist die Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II)?
Die Mietrechtsreform 2026 ist ein umfassendes Gesetzespaket, mit dem die Bundesregierung mehrere Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) anpassen möchte. Auslöser sind die stark gestiegenen Mieten in vielen deutschen Städten, die hohe Inflation der vergangenen Jahre (besonders nach dem Beginn des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine) sowie die zunehmende Bedeutung möblierter Wohnungen und befristeter Vermietungen.
Nach Auffassung des Bundesministeriums der Justiz reichen die bisherigen gesetzlichen Regelungen in einigen Bereichen nicht mehr aus und hat deswegen eine Gesetzesänderung zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete auf den Weg gebracht. Ein wesentliches genanntes Problem: Vermieter profitieren von Unklarheiten des geltenden Rechts und umgehen gezielt die Mietpreisbremse durch Möblierte Wohnungen, Kurzzeitverträge oder extreme Indexmietsteigerungen. Außerdem sollen Mieter mit Indexmietverträgen künftig besser vor außergewöhnlich hohen Mietsteigerungen geschützt werden.
Von den geplanten Änderungen sind Millionen Mietverhältnisse betroffen. Besonders relevant dürfte die Reform – auch Mietrecht II genannt – für private Vermieter sein, die Wohnungen möbliert vermieten oder Indexmietverträge abgeschlossen haben.
Der neue immowelt Werbespot
Such nicht "irgendwie, irgendwo, irgendwas". Finde genau, was du willst, wo du willst. Mit immowelt.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
Nicht jede Vorschrift des Mietrechts wird geändert. Der Regierungsentwurf konzentriert sich auf fünf Bereiche, die in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten führen oder nach Auffassung der Bundesregierung angepasst werden sollen.
1. Indexmieten sollen begrenzt werden
Steigerungen bis 3 Prozent bleiben unberührt, alles darüber soll nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden können. Bislang dürfen Indexmieten gemäß der Inflation jährlich erhöht werden können (§ 557b BGB).
Damit sollen künftig starke inflationsbedingte Steigerungen begrenzt werden. Mit dieser Regelung reagiert die Bundesregierung auf künftige Inflationsphasen wie 2022–2023, in denen Mietsteigerungen von über 10 Prozent im Jahr möglich waren, was Mieter mit plötzlichen Kostenschocks belastete.
Konkrete Berechnungsregel:
Übersteigt die Entwicklung des Preisindex im Zeitraum von einem Jahr 3,0 Prozent, bleibt die Hälfte des diesen Wert übersteigenden Teils unberücksichtigt.
Beispiel bei einer Inflation von 8 Prozent:
- Erste 3 Prozent werden vollständig auf die Miete übertragen
- Die restlichen 5 Prozent werden nur zur Hälfte berücksichtigt
- Gesamte Mietsteigerung: 5,5 % statt 8 %.
Was gibt es zu beachten:
- Diese Regelung gilt auch für bereits bestehende Indexmietverträge, nicht nur für neue. Sie greift ab Inkrafttreten des Gesetzes. Einen Zeitpunkt gibt es noch nicht.
- Gilt nur in angespannten Wohnungsmärkten (festgelegt durch Landesverordnungen)
Weiterführende Artikel:
2. Neue Regeln für möblierte Wohnungen
Der Möblierungszuschlag muss künftig separat ausgewiesen werden und darf monatlich maximal 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel betragen. Für voll Möblierte Wohnungen kann eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden.
Das Problem: In den letzten Jahren werden in angespannten Wohnungsmärkten immer mehr Wohnungen nur noch möbliert angeboten – oft, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Für Mieter ist nicht transparent, wie sich die Miete zusammen setzt (§BGB2 549). Sie müssen erst Fragen stellen, um zu erfahren, welcher Anteil für Möbel anfällt.
Neue Regelung – drei Säulen:
- Transparenz: Vermieter müssen die Höhe des Möblierungszuschlags gesondert ausweisen. Dadurch können Mieter leicht überprüfen, ob die Gesamtmiete die Mietpreisbremse einhält.
- Angemessenheit: Der Zuschlag muss angemessen sein und sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Alte, wertlose Möbel rechtfertigen keinen Zuschlag.
- Einfache Handhabung: Für voll ausgestattete Wohnungen kann eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden – ohne dass Vermieter im Einzelnen den Zeitwert nachweisen müssen.
Beispiel Pauschale
Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro kann der Vermieter einen monatlichen Möblierungszuschlag von 100 Euro (10%) ansetzen. Das es keine Ausweisung nötig.
Wenn der Vermieter aber keinen Möblierungszuschlag ausweist, gilt die Wohnung automatisch als unmöbliert vermietet. Mieter zahlen dann nur die Miete für unmöblierte Wohnräume – nach Mietpreisbremse.
Der Vermieter kann die Ausweisung noch nachholen, dann gilt die Wohnung aber für die nächsten 2 Jahre weiterhin als unmöbliert.
Geltungsbereich
- Nur in angespannten Wohnungsmärkten
- nur für neue Mietverträge ab Inkrafttreten.
Weiterführende Artikel:
Infos zur neuen Regel des Möblierungszuschlags
So funktioniert die Mietpreisbremse
3. Kurzzeitvermietungen erhalten klare Grenzen
Kurzzeitvermietungen dürfen maximal 6 Monate dauern. Unter bestimmten Voraussetzungen können sie auf insgesamt bis zu 8 Monate verlängert werden.
Das Problem: Bislang entscheidet häufig der Einzelfall darüber, wann eine Vermietung noch als vorübergehender Gebrauch gilt (§ 549 Absatz 1 Nummer 1 BGB).
Rechtsunsicherheit führt dazu, dass Vermieter Kurzzeitmietverträge abschließen, obwohl kein hinreichender Grund vorliegt – nur um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Neue Regelung
- 6-Monate-Regelung: Kurzzeitvermietungen sind nur für einen Zeitraum von bis zu 6 Monaten zulässig.
- Ausnahmeverlängerung (bis zu 8 Monaten): Die 6 Monate dürfen unter bestimmten Voraussetzungen auf insgesamt 8 Monate verlängert werden – aber nur, wenn sich der besondere Bedarf des Mieters nach Mietbeginn um eine kurze Zeit verlängert (z.B. Praktikum, Prüfung oder Projektabschluss verzögert sich um wenige Wochen).
- Besonderer Bedarf erforderlich: Es reicht nicht, dass Vermieter einfach kurz vermieten wollen. Der Mieter muss einen besonderen Grund haben (z.B. Praktikum, Auslandssemester, Forschungsaufenthalt). Das wird nun ausdrücklich gesetzlich festgeschrieben.
- Keine Hintereinander-Verkettung: Wer einen Kurzzeitmietvertrag über 4 Monate abschließt, kann danach nur noch 2 Monate verlängern, nicht wieder 4 oder 6 Monate. Die 6 bzw. 8 Monate sind eine Gesamtgrenze pro Mietverhältnis.
Die Folge: Überschreitet eine Vermietung die 8-Monate-Grenze, greift die Mietpreisbremse (in angespannten Märkten) und das sozialen Mietrecht vollständig.
Geltungsbereich: Grundsätzlich bundesweit; in angespannten Wohnungsmärkten greift zusätzlich die Mietpreisbremse.
Weiterführende Artikel:
4. Kündigungen wegen Mietrückständen werden angepasst
Mieter, die Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Schonfrist vollständig begleichen, sollen künftig auch eine ordentliche Kündigung abwenden können – und nicht nur die außerordentliche (fristlose) (§ 569 und § 573 BGB). Sie können dann in der Wohnung bleiben.
Bislang gilt die Schutzwirkung der Schonfristzahlung nur für fristlose Kündigungen. Vermieter kündigen aber oft ordentlich – also mit Frist - und fristlos hilfsweise – und schützen sich so ab, dass der Mieter keine Möglichkeit hat, seine Versäumnis zu begleichen und in der Wohnung zu bleiben. Mieter haben also selbst bei Schonfristzahlung keine Sicherheit vor Wohnungsverlust.
Die neue Regelung gibt ihnen mehr Spielraum. Die Schonfristzahlung macht die ordentliche Kündigung in Zukunft unwirksam – allerdings nur einmalig pro Mietvertrag. Der Mieter kann also kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten überwinden, ohne wohnungslos zu werden. Auch die öffentliche Hand kann die Schonfristzahlung übernehmen, etwa das Jobcenter. Erst beim zweiten Vergehen gibt es keine Möglichkeit mehr, die Kündigung zu umgehen.
Weiterführender Artikel: Wann kann der Vermieter fristlos kündigen?
5. Modernisierungsmieterhöhungen werden vereinfacht
Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungen wird von 10.000 Euro auf 20.000 Euro angehoben.
Hintergrund: Seit 2019 gibt es ein vereinfachtes Verfahren für kleinere Modernisierungen bis 10.000 Euro – deutlich weniger Aufwand als das normale Verfahren (§ 559c BGB) Doch die Bau- und Handwerkerkosten sind seitdem extrem gestiegen, teils um 50 Prozent. Damit viele Modernisierungen noch unter diese Grenze fallen, wird sie jetzt auf 20.000 Euro angehoben.
Wichtig: Die neue Grenze gilt nur für Modernisierungsankündigungen ab Inkrafttreten des Gesetzes. Bereits angekündigte Modernisierungen rechnen noch nach der alten 10.000-Euro-Grenze ab. Von der Änderung sollen vor allem private Kleinvermieter profitieren, die modernisieren wollen.
Weiterführende Infos: Mieterhöhung nach Modernisierung: Worauf Vermieter achten sollten
6. Was ändert sich für Vermieter?
Die geplanten Änderungen im Mietrecht betreffen private Vermieter unterschiedlich stark. Wer eine klassische unmöblierte Wohnung vermietet und einen gewöhnlichen Mietvertrag nutzt (ohne Indexmietvertrag, ohne möblierte Ausstattung), wird von der Reform voraussichtlich weniger spüren als Eigentümer mit möblierten Wohnungen oder Indexmietverträgen. Besonders relevant sind die geplanten Vorschriften für:
- Vermieter möblierter Wohnungen (müssen Zuschlag separat ausweisen)
- Anbieter von Business Apartments
- Eigentümer mit Indexmietverträgen (höhere Planungssicherheit dank Deckelung)
- Vermieter von Kurzzeitwohnungen
- private Kleinvermieter, die Modernisierungen planen (höhere Wertgrenze hilft)
Dokumentationsaufwand
Für viele Vermieter dürfte der Dokumentationsaufwand steigen – besonders bei Möblierungszuschlägen (Zeitwertberechnung) und Indexmietverträgen (Transparenzvorgaben). Gleichzeitig können höhere Wertgrenzen bei Modernisierungen einzelne Investitionen erleichtern und den Aufwand senken.
Was ändert sich für Mieter?
Aus Sicht der Bundesregierung steht der Mieterschutz im Mittelpunkt der Reform. Mieter sollen künftig:
- leichter nachvollziehen können, wie sich die Miete bei möblierten Wohnungen zusammensetzt und fordern vom Vermieter mehr Transparenz ein.
- vor außergewöhnlich hohen Mietsteigerungen bei Indexmieten geschützt werden
- durch Schonfristzahlung ihre Wohnung behalten können, wenn kurzfristige Zahlungsschwierigkeiten überwunden werden
- nicht mehr durch Kurzzeit-Verstecke um Mietpreisbremse-Schutz gebracht werden
Ob diese Ziele erreicht werden, wird sich allerdings erst nach Inkrafttreten der Reform zeigen. Eigentümerverbände kritisieren bereits, dass zusätzliche Vorgaben private Vermieter belasten und Investitionen in Mietwohnungen erschweren könnten.
Zeitplan und Inkrafttreten
Die Reform hat mehrere Phasen – und wird gestaffelt wirksam:
- Februar 2026: Referentenentwurf veröffentlicht
Bundesministerium der Justiz Anfang Februar 2026 veröffentlichte den ersten Entwurf zur öffentlichen Stellungnahme für Länder und Verbände. - Frühjahr 2026: Beschluss im Bundeskabinett
Das Bundeskabinett beschloss den Regierungsentwurf am 29. April 2026 und leitete das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren ein. Im Vergleich zum Referentenentwurf wurden wichtige Anpassungen vorgenommen (z.B. Möblierungspauschale von 5% auf 10% erhöht, Indexmietgrenze auf 3,0% präzisiert). - Sommer 2026: Parlamentarische Beratung
Der Bundestag hat den Entwurf bereits in erster Lesung beraten (Sommer 2026). Es folgen nun die Beratungen in den zuständigen Ausschüssen sowie die zweite und dritte Lesung.
Inkrafttreten – gestaffelt in zwei Tranchen
Tranche 1 (am Tag nach Verkündung im Bundesgesetzblatt):
- Begrenzung Indexmieten (§ 557b)
- Schonfristzahlung (§ 569, § 573)
- Wertgrenze Modernisierungen 20.000€ (nur für Ankündigungen ab Inkrafttreten, § 559c)
Tranche 2 (am 1. Tag des 4. Monats nach Verkündung)
- Möblierungszuschlag-Regelungen (§ 556d Absatz 1a) • Kurzzeitvermietung-Regelungen (§ 549)
- Begründung für Übergangsfrist: Vermieter erhalten Gelegenheit, sich auf die neue Rechtslage einzustellen und ihre Mietverträge anzupassen
- Ein verbindlicher Inkrafttretungs-Termin: Steht zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht fest – das Gesetzgebungsverfahren im Bundestag muss erst abgeschlossen werden.
Du suchst ein neues Zuhause?
FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Mietrechtsreform 2026
Was ist die Mietrechtsreform 2026 (Miete II)?
Die Mietrechtsreform 2026 ist ein Gesetzentwurf der Bundesregierung. Sie soll den Mieterschutz bei Indexmieten, möblierten Wohnungen, Kurzzeitvermietungen, Kündigungen wegen Mietrückständen und Modernisierungen stärken. Gleichzeitig soll sie mehr Rechtssicherheit für Vermieter schaffen.
Was ändert sich 2026 beim Mietrecht insgesamt?
Die Reform bringt Änderungen bei Indexmieten, möblierten Wohnungen, Kurzzeitvermietungen, der Schonfristzahlung bei Mietrückständen und Modernisierungen. Die neuen Regelungen treten gestaffelt in Kraft.
Wie funktioniert die geplante Indexmiete-Deckelung 2026?
In angespannten Wohnungsmärkten werden Inflationssteigerungen über 3 Prozent künftig nur noch zur Hälfte auf die Miete übertragen. Bei 8 Prozent Inflation steigt die Miete dadurch beispielsweise um 5,5 statt um 8 Prozent.
Wie hoch dürfen Indexmieten künftig steigen?
Bis zu einer Inflation von 3 Prozent gelten die bisherigen Regeln. Darüber hinaus wird nur noch die Hälfte des überschießenden Betrags berücksichtigt. Die Regelung gilt auch für bestehende Indexmietverträge.
Was ist bei Staffel- und Indexmietverträgen 2026 zu beachten?
Staffelmietverträge bleiben unverändert zulässig. Für Indexmietverträge gilt künftig die neue Begrenzung, die auch bestehende Verträge erfasst. Während einer vereinbarten Staffelmiete sind zusätzliche Indexanpassungen weiterhin ausgeschlossen.
Was können Mieter tun, wenn die Indexmiete zu stark steigt?
Verlangt ein Vermieter trotz der neuen Begrenzung eine unzulässige Mieterhöhung, können Mieter widersprechen, zu viel gezahlte Miete zurückfordern oder rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Es empfiehlt sich, die Berechnung sorgfältig zu prüfen.
Was ist der Möblierungszuschlag und wie wird er künftig geregelt?
Der Möblierungszuschlag muss künftig separat ausgewiesen werden. Er darf monatlich höchstens 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel betragen. Für vollständig Möblierte Wohnungen ist alternativ eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete zulässig. Ohne Ausweisung gilt die Wohnung als unmöbliert.
Welche neuen Regeln gelten 2026 für möblierte Wohnungen?
Der Möblierungszuschlag muss künftig transparent ausgewiesen und angemessen berechnet werden. Fehlt die Ausweisung, wird die Wohnung für zwei Jahre als unmöbliert behandelt. Damit sollen Umgehungen der Mietpreisbremse verhindert werden.
Wird die Kurzzeitvermietung 2026 eingeschränkt?
Ja. Kurzzeitvermietungen sollen grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden. Nur bei berechtigtem Bedarf des Mieters ist eine Verlängerung auf bis zu acht Monate möglich.
Wie lange darf man eine Wohnung 2026 kurzzeitig vermieten?
Die Höchstdauer beträgt grundsätzlich sechs Monate. In Ausnahmefällen kann sie auf insgesamt acht Monate verlängert werden. Diese Grenze gilt pro Mietverhältnis.
Was ändert sich 2026 für bestehende Mietverträge?
Welche Auswirkungen die Reform hat, hängt vom Vertrag ab. Die neue Begrenzung für Indexmieten und die Regelung zur Schonfristzahlung gelten auch für bestehende Verträge. Die neuen Vorgaben für möblierte Wohnungen gelten dagegen nur für neu abgeschlossene Mietverträge.
Wann tritt die Mietrechtsreform 2026 in Kraft?
Ein verbindlicher Termin steht noch nicht fest. Nach dem Gesetzentwurf sollen die Regelungen in zwei Stufen in Kraft treten: Ein Teil gilt unmittelbar nach der Verkündung, die Vorschriften zu möblierten Wohnungen und Kurzzeitvermietungen folgen mit einer Übergangsfrist von rund vier Monaten.
Ab wann gilt die neue Mietrechtsreform?
Die meisten Regelungen sollen am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt gelten. Für möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen ist eine Übergangsfrist vorgesehen. Das genaue Datum steht erst nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens fest.
Wie wirkt sich die Reform in angespannten Wohnlagen aus?
In angespannten Wohnungsmärkten greifen die neuen Regeln besonders stark. Dort gelten die Begrenzung von Indexmieten und die neuen Transparenzpflichten für möblierte Wohnungen. Dadurch soll die Mietpreisbremse wirksamer werden.
Was ändert sich für Mieter durch die Mietrechtsreform 2026?
Mieter profitieren von einer Begrenzung der Indexmieten, transparenteren Möblierungszuschlägen, strengeren Regeln für Kurzzeitvermietungen und einem besseren Kündigungsschutz bei Mietrückständen.
Was ändert sich für Vermieter durch die Mietrechtsreform 2026?
Vermieter müssen bei möblierten Wohnungen mehr Transparenz schaffen und haben bei Indexmieten weniger Spielraum. Gleichzeitig wird die Wertgrenze für vereinfachte Modernisierungen auf 20.000 Euro angehoben.
Wird die Mietpreisbremse 2026 weiter verschärft?
Die Mietpreisbremse selbst bleibt unverändert. Die Reform soll jedoch bestehende Umgehungsmöglichkeiten bei möblierten Wohnungen, Kurzzeitvermietungen und Indexmieten schließen.
Welche Fristen müssen Vermieter bei Mieterhöhungen 2026 beachten?
An den bisherigen Fristen ändert sich grundsätzlich nichts. Die Reform betrifft vor allem die zulässige Höhe bestimmter Mieterhöhungen, nicht die geltenden Fristen.
Mietrechtsreform 2026: Überblick über alle geplanten Änderungen?
Geplant sind eine Begrenzung von Indexmieten, neue Regeln für Möblierungszuschläge, Einschränkungen bei Kurzzeitvermietungen, ein erweiterter Schutz durch die Schonfristzahlung und eine höhere Wertgrenze für vereinfachte Modernisierungen. Die Regelungen treten gestaffelt in Kraft.
Was bedeutet die Mietrechtsreform für bestehende Mietverträge?
Bestehende Indexmietverträge profitieren von der neuen Begrenzung nach Inkrafttreten der Reform. Die neuen Transparenzpflichten für möblierte Wohnungen gelten nur für neue Verträge. Laufende Kurzzeitmietverhältnisse bleiben bestehen, neue Verträge müssen die künftigen Vorgaben einhalten. Die neue Regelung zur Schonfristzahlung gilt auch für bestehende Mietverhältnisse.
Seite weiterleiten
Artikel drucken
