Mietrechtsreform 2026: Was bedeutet „Miete II“ für Vermieter?

Der Gesetzentwurf „Miete II“ soll für Vermieter neue Vorgaben bei möblierten Wohnungen, Indexmieten und Kurzzeitverträgen bringen. Zugleich soll das vereinfachte Verfahren für Modernisierungen ausgeweitet werden. Die Änderungen sind Teil des Entwurfs eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete. Noch gelten sie nicht.

Möblierte Wohnungen: Zuschläge müssen nachvollziehbar sein

Wer eine Möblierte Wohnung vermietet, soll den Zuschlag für die Einrichtung künftig gesondert im Mietvertrag ausweisen. Die Vorgabe soll für neue Verträge in angespannten Wohnungsmärkten gelten und die Regelungen zur Mietpreisbremse in § 556d BGB ergänzen.

Der Zuschlag soll sich am Zeitwert der überlassenen Möbel orientieren. Vorgesehen ist ein monatlicher Betrag von höchstens einem Prozent des Zeitwerts. Für vollständig Möblierte Wohnungen soll alternativ eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden können.

Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro könnte der pauschale Möblierungszuschlag für eine vollständig eingerichtete Wohnung beispielsweise 100 Euro im Monat betragen.

Für Vermieter steigt damit der Dokumentationsaufwand. Wer den Zuschlag anhand des Zeitwerts berechnet, sollte Anschaffungskosten, Alter und Zustand der Einrichtung festhalten. Auch eine Inventarliste und Fotos der überlassenen Möbel können dabei helfen.

Wird der Möblierungszuschlag nicht ausgewiesen, soll die Wohnung bei der Anwendung der Mietpreisbremse zunächst als unmöbliert gelten. Eine spätere Ausweisung soll zwar möglich sein, nach dem Entwurf aber für zwei Jahre keine Wirkung auf die zulässige Miethöhe haben. Fehler bei der Vertragsgestaltung könnten somit zu finanziellen Einbußen führen.

Indexmieten: Erhöhungen fallen teilweise geringer aus

Bei Indexmietverträgen kann die Miete nach § 557b BGB entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex angepasst werden. In angespannten Wohnungsmärkten soll diese Möglichkeit künftig eingeschränkt werden.

Steigerungen bis zu drei Prozent sollen vollständig berücksichtigt werden können. Vom darüber liegenden Anteil soll nur noch die Hälfte auf die Miete umgelegt werden dürfen.

Steigt der maßgebliche Index beispielsweise um acht Prozent, könnte die Miete nur um 5,5 Prozent erhöht werden: drei Prozent vollständig und die weiteren fünf Prozent zur Hälfte.

Für Vermieter bedeutet das geringere Einnahmesteigerungen in Zeiten hoher Inflation. Gleichzeitig bleiben Indexmieten grundsätzlich zulässig. Die Begrenzung soll nach dem Entwurf ab dem Inkrafttreten auch für bereits bestehende Indexmietverträge gelten. Gesenkt werden können die Mieten aber nicht mehr

Vermieter sollten bei jeder Anpassung genau prüfen, ob die Wohnung in einem durch Landesverordnung bestimmten angespannten Wohnungsmarkt liegt. Außerdem müssen die bisher schon geltenden formalen Anforderungen an eine Indexmieterhöhung eingehalten werden.

Kurzzeitvermietungen: Ein besonderer Bedarf wird Pflicht

Für Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch gelten nach § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB Ausnahmen von verschiedenen mietrechtlichen Schutzvorschriften. Wann ein solcher vorübergehender Gebrauch vorliegt, ist bislang nicht eindeutig zeitlich festgelegt.

Künftig sollen Kurzzeitmietverträge grundsätzlich höchstens sechs Monate dauern. Eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate soll nur zulässig sein, wenn sich der besondere Bedarf des Mieters nach Vertragsbeginn verlängert – beispielsweise ein Praktikum, ein Forschungsaufenthalt oder ein zeitlich begrenztes Projekt.

Der Wunsch des Vermieters, die Wohnung nur für einen kurzen Zeitraum anzubieten, soll nicht genügen. Entscheidend ist der konkrete vorübergehende Bedarf des Mieters. Dieser sollte im Vertrag genannt und möglichst durch geeignete Unterlagen belegt werden.

Auch aufeinanderfolgende Verträge sollen die Höchstdauer nicht umgehen können. Wird die zulässige Dauer überschritten oder fehlt der besondere Anlass, können die allgemeinen Vorschriften des sozialen Mietrechts gelten. In angespannten Wohnungsmärkten kann dann auch die Mietpreisbremse anwendbar sein.

Für Anbieter von Business-Apartments und anderen Kurzzeitwohnungen wird die Vertragsgestaltung dadurch anspruchsvoller. Sie sollten den Anlass, die Dauer und eine mögliche Verlängerung sorgfältig dokumentieren.

Mietrückstände: Kündigungen verlieren leichter ihre Wirkung

Bei erheblichen Mietrückständen können Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Eine vollständige Zahlung innerhalb der gesetzlichen Schonfrist kann die fristlose Kündigung nach § 569 BGB unwirksam machen.

Bislang kann eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 BGB trotz der Nachzahlung bestehen bleiben. Nach dem Gesetzentwurf soll sich das ändern: Eine rechtzeitige Schonfristzahlung soll einmalig auch die ordentliche Kündigung wegen derselben Rückstände beseitigen können.

Für Vermieter wird es dadurch schwieriger, das Mietverhältnis nach einem einmaligen erheblichen Zahlungsrückstand zu beenden. Das gilt auch dann, wenn eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter die offenen Beträge übernimmt.

Der Schutz soll nur einmal pro Mietverhältnis greifen. Kommt es später erneut zu erheblichen Mietrückständen, soll eine weitere Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung nicht noch einmal unwirksam machen. Andere Kündigungsgründe bleiben davon unberührt.

Modernisierungen: Vereinfachtes Verfahren wird ausgeweitet

Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen nach § 559c BGB soll von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung steigen.

Davon profitieren vor allem private Vermieter, die kleinere oder mittlere Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Aufgrund gestiegener Bau- und Handwerkerkosten überschreiten viele Arbeiten inzwischen die bisherige Grenze von 10.000 Euro.

Das vereinfachte Verfahren reduziert den Berechnungs- und Nachweisaufwand. Im Gegenzug wird von den berücksichtigungsfähigen Kosten pauschal ein Anteil für Erhaltungsmaßnahmen abgezogen. Vermieter sollten deshalb vorab prüfen, ob das vereinfachte oder das reguläre Verfahren für die konkrete Maßnahme günstiger ist.

Die neue Grenze soll nur für Modernisierungen gelten, die nach dem Inkrafttreten angekündigt werden. Bereits angekündigte Maßnahmen sollen weiterhin nach der bisherigen Rechtslage behandelt werden.