Änderungen für Mieter

Der Gesetzentwurf „Miete II“ soll Mieter vor schwer nachvollziehbaren Zuschlägen, starken Erhöhungen der Indexmiete und dem Verlust ihrer Wohnung wegen kurzfristiger Zahlungsprobleme schützen. Auch Kurzzeitverträge sollen klarer geregelt werden. Ein Überblick, wie Mieter entlastet werden sollen.

Möblierte Wohnungen: Zuschläge werden überprüfbar

Bei möblierten Wohnungen ist heute oft nicht klar, welcher Teil der Gesamtmiete auf die Möbel entfällt. Mieter können deshalb nur schwer feststellen, ob der Zuschlag angemessen ist und ob die Mietpreisbremse eingehalten wird.

Künftig soll der Möblierungszuschlag in angespannten Wohnungsmärkten gesondert ausgewiesen werden. Er soll sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für vollständig Möblierte Wohnungen soll alternativ eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete möglich sein. Die geplante Regelung ergänzt die Vorschriften zur Mietpreisbremse in § 556d BGB. Das hilft Mietern vor allem bei der Prüfung ihrer Miete. Alte oder kaum noch wertvolle Möbel sollen keinen beliebig hohen Aufschlag mehr rechtfertigen. Wird kein Zuschlag ausgewiesen, soll die Wohnung bei der Anwendung der Mietpreisbremse grundsätzlich als unmöbliert gelten.

Bei einer Nettokaltmiete von 1.000 Euro könnte die Pauschale für eine vollständig Möblierte Wohnung beispielsweise 100 Euro im Monat betragen. Der Aufschlag wäre damit im Mietvertrag erkennbar und könnte geprüft werden.

Indexmieten: Schutz vor besonders starken Erhöhungen

Indexmieten können nach § 557b BGB entsprechend dem Verbraucherpreisindex steigen. In Jahren mit hoher Inflation sind deshalb deutliche Mietsteigerungen möglich.

In angespannten Wohnungsmärkten soll künftig eine Grenze greifen: Eine jährliche Steigerung von bis zu drei Prozent darf vollständig berücksichtigt werden. Von dem darüber liegenden Anteil soll nur noch die Hälfte die Miete erhöhen. Bei einem Anstieg des Preisindex um acht Prozent könnte die Miete dadurch nur um 5,5 Prozent steigen: Die ersten drei Prozent würden vollständig angerechnet, die restlichen fünf Prozent nur zur Hälfte.

Für Mieter bedeutet das eine direkte finanzielle Entlastung. Die Miete steigt zwar weiterhin, aber weniger stark als der Preisindex. Nach dem Entwurf soll diese Begrenzung ab dem Inkrafttreten auch für bestehende Indexmietverträge gelten.

Kurzzeitmieten: Mehr Schutz vor Scheinbefristungen

Für Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch gelten nach § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB nicht alle üblichen Mieterschutzvorschriften. Bisher fehlt jedoch eine eindeutige zeitliche Grenze. Das macht es möglich, normale Mietverhältnisse als Kurzzeitvermietung zu gestalten.

Kurzzeitmietverträge sollen künftig grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden. Eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate soll nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein. Zusätzlich muss beim Mieter ein besonderer vorübergehender Bedarf bestehen, etwa wegen eines Praktikums, eines Forschungsaufenthalts oder eines zeitlich begrenzten beruflichen Projekts.

Davon profitieren Mieter, weil Vermieter die Schutzvorschriften für normale Mietverhältnisse nicht mehr so leicht durch immer neue Kurzzeitverträge umgehen können. Besteht kein besonderer Anlass oder wird die zulässige Dauer überschritten, können die allgemeinen Regelungen des sozialen Mietrechts und in angespannten Märkten die Mietpreisbremse greifen.

Mietrückstände: Nachzahlen kann die Wohnung retten

Wer mit der Miete erheblich in Rückstand gerät, kann eine fristlose Kündigung erhalten. Werden die offenen Beträge innerhalb der gesetzlichen Schonfrist vollständig bezahlt, wird die fristlose Kündigung nach § 569 BGB unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam.

Vermieter sprechen häufig zusätzlich eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB aus. Diese kann bisher trotz vollständiger Nachzahlung bestehen bleiben. Der Mieter muss dann unter Umständen dennoch ausziehen.

Nach der geplanten Reform soll die Schonfristzahlung einmalig auch die ordentliche Kündigung wegen derselben Mietrückstände beseitigen können. Das schützt Menschen, die vorübergehend in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind, aber ihre Schulden rechtzeitig begleichen. Die Zahlung kann auch durch eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter erfolgen.

Modernisierungen: Nicht jede Änderung hilft Mietern

Bei Modernisierungen soll die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren nach § 559c BGB von 10.000 auf 20.000 Euro steigen. Vermieter könnten das vereinfachte Verfahren damit auch bei höheren Modernisierungskosten nutzen.

Für Mieter bringt dieser Punkt keinen unmittelbaren zusätzlichen Schutz. Im Gegenteil: Er kann es Vermietern erleichtern, Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen. Die höheren Grenzen sollen allerdings nur für Modernisierungen gelten, die nach dem Inkrafttreten angekündigt werden.

Wann können Mieter die neuen Rechte nutzen?

Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf am 29. April 2026 beschlossen. Er befindet sich im parlamentarischen Verfahren und kann noch geändert werden. Bis zur Verabschiedung und zum Inkrafttreten gelten die bisherigen Vorschriften.

Die Begrenzung von Indexmieten, die neue Regelung zur Schonfristzahlung und die höhere Modernisierungsgrenze sollen nach dem Entwurf am Tag nach der Verkündung gelten. Die Vorschriften für Möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen sollen am ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung folgen.

Mieter können sich deshalb derzeit noch nicht auf die geplanten Änderungen berufen. Wer schon jetzt eine hohe Mieterhöhung, eine Kündigung oder einen auffälligen Möblierungszuschlag erhält, sollte die Forderung nach dem geltenden Recht prüfen lassen.