Kurzzeitvermietung: Was bisher gilt und was die Mietrechtsreform ändern soll

• Bisher entscheidet der Einzelfall, ob eine Kurzzeitvermietung im Sinne des § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB vorliegt. Das soll sich Mietrechtsreform 2026 ändern.
• Künftig soll die Ausnahme vom sozialen Mietrecht grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden.
• Derzeit gilt weiterhin das bisherige Recht, weil der Gesetzentwurf noch parlamentarisch beraten wird.

Was bedeutet Kurzzeitvermietung im Mietrecht?

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung verwendet für die Kurzzeitvermietung den Begriff „Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch“. Gemeint ist Wohnraum, der nur wegen eines zeitlich begrenzten Bedarfs angemietet wird. Typische Anlässe können ein Praktikum, ein Forschungsaufenthalt, ein befristetes berufliches Projekt oder eine vorübergehende Ausbildung sein.

Die Kurzzeitvermietung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist nicht automatisch mit der tageweisen touristischen Vermietung einer Ferienwohnung gleichzusetzen. Auch ein Vertrag über mehrere Monate kann dem vorübergehenden Gebrauch dienen. Entscheidend ist bislang nicht allein die Vertragsdauer, sondern der konkrete Zweck der Anmietung.

Ebenfalls zu unterscheiden ist die Kurzzeitvermietung von einem regulären Zeitmietvertrag nach § 575 BGB. Für einen solchen Vertrag gelten eigene Anforderungen an die Befristung, etwa ein späterer Eigenbedarf oder eine geplante bauliche Maßnahme.

Bisher: Keine feste Grenze im Gesetz

Nach der geltenden Fassung von § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB gelten mehrere wichtige Vorschriften des sozialen Mietrechts nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. Dazu gehören unter anderem die Mietpreisbremse, zahlreiche Vorschriften über Mieterhöhungen und Teile des Kündigungsschutzes.

Das Gesetz nennt bisher weder eine Mindest- noch eine Höchstdauer. Ob tatsächlich eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch vorliegt, muss deshalb anhand des konkreten Einzelfalls beurteilt werden.

Eine kurze Vertragslaufzeit allein reicht nicht aus. Maßgeblich ist, ob die Wohnung nur wegen eines besonderen, vorübergehenden Bedarfs genutzt werden soll. Wer bereits bei Vertragsschluss plant, seinen dauerhaften Lebensmittelpunkt in der Wohnung einzurichten, mietet sie in der Regel nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch.

Auch die Bezeichnung des Vertrags entscheidet nicht. Ein Dokument mit der Überschrift „Kurzzeitmietvertrag“ fällt nicht automatisch unter die Ausnahme des § 549 BGB. Umgekehrt kann ein Vertrag trotz einer anderen Bezeichnung dem vorübergehenden Gebrauch dienen, wenn der tatsächliche Anlass und die vereinbarte Nutzung dafür sprechen.

Die bisherige Rechtsprechung ist bei der zeitlichen Einordnung nicht einheitlich. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs wurden Mietzeiten von sieben Monaten in einzelnen Fällen nicht mehr als vorübergehender Gebrauch angesehen, während vier Monate als Indiz für eine vorübergehende Nutzung gewertet wurden. Der Entwurf erkennt darin eine Tendenz zu einer Grenze von ungefähr sechs Monaten, betont aber zugleich die bestehende Rechtsunsicherheit.

Zukunft: Sechs Monate werden zur Regelgrenze

Der Regierungsentwurf sieht eine Neufassung von § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB vor. Danach soll die Ausnahme künftig für Wohnraum gelten, der für einen besonderen vorübergehenden Bedarf und für einen Zeitraum von höchstens sechs Monaten angemietet wird.

Die geplante Dauer von sechs Monaten ist keine allgemeine Erlaubnis für jeden entsprechend kurzen Mietvertrag. Auch ein Vertrag über drei oder vier Monate soll nur dann als Kurzzeitvermietung im Sinne des § 549 BGB gelten, wenn ein besonderer zeitlich begrenzter Bedarf besteht.

Ein Vertrag über fünf Monate wegen eines befristeten Praktikums könnte darunterfallen. Ein ohne besonderen Anlass auf fünf Monate begrenzter Vertrag soll dagegen nicht automatisch von den üblichen Schutzvorschriften ausgenommen sein.

Der besondere Bedarf muss aufseiten der Person liegen, die den Wohnraum anmietet. Der Wunsch, eine Wohnung nur kurzfristig oder zu wechselnden Preisen anzubieten, genügt für sich genommen nicht.

Verlängerung nur bei einem längeren Bedarf

Beginnt das Mietverhältnis mit einer Laufzeit von höchstens sechs Monaten, soll es unter bestimmten Voraussetzungen auf insgesamt acht Monate verlängert werden können. Voraussetzung ist, dass sich der ursprüngliche besondere Bedarf erst nach Mietbeginn verlängert.

Dauert ein Praktikum zunächst fünf Monate und wird später um sechs Wochen verlängert, könnte auch das Mietverhältnis entsprechend verlängert werden. Gleiches gilt nach der Gesetzesbegründung, wenn sich eine Prüfung oder der Abschluss eines Projekts kurzfristig verschiebt.

Die Verlängerung soll sich auf denselben vorübergehenden Bedarf beziehen. Entsteht später ein anderer Anlass, darf damit die Sechs-Monats-Grenze nicht umgangen werden. Mehrere Verlängerungen wären zwar möglich, insgesamt dürften acht Monate aber nicht überschritten werden.

Was passiert nach Ablauf der Höchstdauer?

Wird der Vertrag über die zulässige Grenze hinaus verlängert, sollen die Ausnahmen des § 549 Absatz 2 BGB ab der fristüberschreitenden Verlängerung nicht mehr gelten. Dann findet das soziale Mietrecht Anwendung. Dazu kann in einem angespannten Wohnungsmarkt auch die Mietpreisbremse gehören.

Das gilt nach der Entwurfsbegründung ebenfalls bei einer stillschweigenden Fortsetzung nach § 545 BGB. Bleibt die Wohnung nach Vertragsende weiter überlassen und widerspricht keine Vertragspartei rechtzeitig, lässt sich die Kurzzeitregelung damit nicht unbegrenzt fortführen.

Auch unmittelbar aufeinanderfolgende Verträge sollen keine neue Sechs-Monats-Frist eröffnen. Ein zunächst sechsmonatiger Vertrag könnte somit nicht einfach durch einen weiteren Kurzzeitvertrag über sechs Monate ersetzt werden. Entscheidend bleibt, ob weiterhin nur ein vorübergehender Bedarf besteht oder inzwischen ein dauerhafter Lebensmittelpunkt entstanden ist.

Was ändert sich konkret?

Der größte Unterschied liegt in der festen zeitlichen Grenze. Bisher muss aus Vertragsdauer, Nutzungszweck und weiteren Umständen abgeleitet werden, ob eine Vermietung noch vorübergehend ist. Künftig soll zunächst eine klare Grenze von sechs Monaten gelten.

Der besondere vorübergehende Bedarf ist dagegen keine völlig neue Voraussetzung. Er spielt bereits nach der heutigen Rechtslage eine zentrale Rolle. Durch die Reform soll er ausdrücklich in den Wortlaut des Gesetzes aufgenommen werden.

Neu wäre außerdem die geregelte Verlängerung auf insgesamt acht Monate. Sie soll begrenzte Abweichungen ermöglichen, wenn sich der ursprüngliche Bedarf nach Vertragsbeginn unerwartet verlängert.

 

Für welche Verträge sollen die neuen Regeln gelten?

Nach der Übergangsvorschrift des Regierungsentwurfs soll die neue Fassung des § 549 BGB nur auf Verträge angewendet werden, die nach ihrem Inkrafttreten geschlossen werden. Für vorher abgeschlossene Verträge soll die bisherige Fassung weitergelten.

Die Änderung zur Kurzzeitvermietung soll nicht sofort am Tag nach der Verkündung wirksam werden. Vorgesehen ist das Inkrafttreten am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats. Dadurch bleibt nach der Verabschiedung eine Übergangszeit.

Ein konkretes Datum gibt es noch nicht. Voraussetzung ist, dass Bundestag und Bundesrat das Verfahren abschließen und das Gesetz verkündet wird. Bis dahin handelt es sich bei der Sechs- und Acht-Monats-Grenze ausschließlich um geplantes Recht.

Jetzt: Die alte Rechtslage gilt weiter

Das Bundeskabinett hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete am 29. April 2026 beschlossen. Der Bundestag hat ihn im Juli 2026 in erster Lesung beraten und zur weiteren Beratung an die zuständigen Ausschüsse überwiesen. Damit ist das Gesetzgebungsverfahren noch nicht abgeschlossen. Stand des Gesetzgebungsverfahrens beim Deutschen Bundestag

Für aktuell geschlossene Kurzzeitmietverträge gibt es daher weiterhin keine gesetzliche Sechs-Monats-Grenze. Es bleibt bei der Prüfung des Einzelfalls nach der geltenden Fassung von § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB. 

Ein Vertrag über mehr als sechs Monate ist gegenwärtig also nicht allein wegen seiner Dauer unwirksam. Allerdings kann eine längere Laufzeit dagegen sprechen, dass die Wohnung tatsächlich nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird. Fehlt außerdem ein besonderer zeitlich begrenzter Anlass, können die allgemeinen Vorschriften des sozialen Mietrechts anwendbar sein.