Indexmiete: Was bisher gilt und was die Mietrechtsreform 2026 ändern soll

• Bisher kann eine Indexmiete grundsätzlich entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex steigen.
• Derzeit gilt weiterhin die bisherige Rechtslage, weil die Reform noch nicht in Kraft ist.
• Künftig sollen Indexsteigerungen laut Mietrechtsreform 2026 oberhalb von 3 Prozent in angespannten Wohnungsmärkten nur zur Hälfte die Miete erhöhen.

Was ist eine Indexmiete?

Bei einer Indexmiete vereinbaren die Vertragsparteien, dass sich die Miethöhe nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet. Die gesetzliche Grundlage dafür ist § 557b BGB.

Steigt der Index seit Mietbeginn oder seit der letzten Anpassung, kann die Miete entsprechend erhöht werden. Sinkt der Index, kann sich daraus grundsätzlich auch ein Anspruch auf eine Absenkung der Miete ergeben.

Die Miete ändert sich nicht automatisch. Die Anpassung muss in Textform erklärt werden. Dabei sind die Veränderung des Preisindex und die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats zu zahlen.

Bisher: Die Indexentwicklung bestimmt die mögliche Erhöhung

Nach der geltenden Rechtslage kann die Miete grundsätzlich im selben Verhältnis steigen wie der Verbraucherpreisindex. Eine besondere Obergrenze für Jahre mit hoher Inflation enthält § 557b BGB bislang nicht.

Steigt der maßgebliche Index innerhalb eines Jahres beispielsweise um acht Prozent, kann die Miete grundsätzlich ebenfalls um acht Prozent erhöht werden. Voraussetzung ist, dass die Indexmiete wirksam vereinbart wurde und die gesetzlichen Anforderungen an die Erhöhungserklärung erfüllt sind.

Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Anpassung kann deshalb grundsätzlich frühestens ein Jahr nach Mietbeginn oder nach der letzten Indexmieterhöhung verlangt werden.

Die Mietpreisbremse begrenzt bei einem Indexmietvertrag vor allem die Ausgangsmiete. Spätere Erhöhungen aufgrund des Preisindex werden von ihr grundsätzlich nicht erfasst. In Zeiten hoher Inflation können Indexmieten daher erheblich steigen.

Die neue Mietrechtsreform kappt die Indexmiete

Die neue Regel soll nur für Wohnungen in Gebieten gelten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Gemeint sind sogenannte angespannte Wohnungsmärkte.

Welche Städte und Gemeinden dazugehören, sollen die Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmen. Eine solche Verordnung darf jeweils für höchstens fünf Jahre gelten.

Die geplante Indexbegrenzung ist daher keine bundesweit einheitliche Kappungsgrenze. Außerhalb der durch Landesverordnung ausgewiesenen Gebiete soll eine Indexmiete weiterhin grundsätzlich vollständig entsprechend der Indexentwicklung angepasst werden können.

Auch die Geltung der Mietpreisbremse in einem Gebiet bedeutet nicht zwingend, dass die geplante Begrenzung sofort greift. Maßgeblich wird sein, ob eine passende Landesverordnung auf Grundlage des neuen § 557b Absatz 4 BGB besteht.

Wie wird bei mehreren Jahren gerechnet?

Wurde die Miete länger als ein Jahr nicht angepasst, soll die Begrenzung für jedes einzelne Jahr getrennt berechnet werden. Maßgeblich ist dabei nicht zwingend das Kalenderjahr, sondern jeweils der Zeitraum seit Mietbeginn beziehungsweise seit der letzten Indexmieterhöhung. Eine Indexentwicklung über mehrere Jahre soll deshalb nicht einfach durch die Zahl der Jahre geteilt werden. Für jedes einzelne Jahr ist zu prüfen, ob die Entwicklung über drei Prozent lag. Nur der jeweilige Anteil oberhalb dieser Grenze wird zur Hälfte berücksichtigt.

Das verhindert, dass eine besonders hohe Inflation in einem Jahr durch eine niedrigere Inflation in einem anderen Jahr vollständig ausgeglichen wird. Gleichzeitig bleibt eine spätere Erhöhung möglich, wenn die Indexmiete nicht jedes Jahr angepasst wurde.

Der Regierungsentwurf erläutert diese jährliche Berechnung ausdrücklich in seiner Begründung. Gesetzentwurf der Bundesregierung, Bundestagsdrucksache 21/6807

Gilt die Begrenzung auch für bestehende Verträge?

Die geplante Vorschrift soll nicht nur für neu abgeschlossene Indexmietverträge gelten. Sie kann nach dem Entwurf auch bestehende Verträge erfassen. Entscheidend soll der Zeitpunkt sein, an dem die Erklärung über die Mietanpassung zugeht.

Liegt die Wohnung zu diesem Zeitpunkt in einem Gebiet, das durch eine entsprechende Landesverordnung bestimmt wurde, ist die neue Begrenzung anzuwenden. Ein bereits bestehender Indexmietvertrag wird dadurch nicht unwirksam. Lediglich die Berechnung künftiger Anpassungen verändert sich. Bereits vor dem Inkrafttreten wirksam gewordene Mieterhöhungen werden nicht rückwirkend neu berechnet.

Was ändert sich konkret?

Die Indexmiete wird durch die Reform weder abgeschafft noch allgemein auf drei Prozent pro Jahr begrenzt. Die Drei-Prozent-Marke entscheidet lediglich darüber, ab wann die weitere Indexsteigerung nur noch zur Hälfte berücksichtigt wird.

Außerhalb eines ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarktes bleibt es nach dem Entwurf bei der bisherigen Berechnung.

Wann soll die neue Regel gelten?

Die Änderung des § 557b BGB soll nach dem Regierungsentwurf am Tag nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten. Praktisch kann sie jedoch nur in einem Gebiet angewendet werden, das durch eine entsprechende Landesverordnung bestimmt wurde.

Ein verbindliches Datum steht noch nicht fest. Zunächst muss das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen werden. Bis dahin gelten weder die Drei-Prozent-Grenze noch die Halbierung des darüber liegenden Indexanteils.

Für aktuelle Mieterhöhungen bleibt deshalb die derzeitige Fassung des § 557b BGB maßgeblich.