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Staffelmietvertrag: Mieterhöhungen von Anfang an festlegen

Staffelmietverträge sind bei Vermietern äußerst beliebt. Sie regeln künftige Mieterhöhungen und ihre zeitlichen Abstände. Auch wenn diese Vertragsart auf den ersten Blick für Mieter nachteilig erscheinen mag, hat ein Staffelmietvertrag sowohl für Vermieter als auch für Mieter seine Vorzüge.

Staffelmietvertrag: Das Wichtigste in Kürze

  • In einem Staffelmietvertrag wird beim Vertragsschluss festgelegt, zu welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang sich die Miete automatisch erhöht.
  • Staffelerhöhungen dürfen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung erfolgen.
  • Im Staffelmietvertrag muss der konkrete Eurobetrag angegeben sein, um den die Nettokaltmiete in festgelegten Abständen erhöht wird (§ 557a Absatz 1 BGB).
  • Die Mietpreisbremse kann dazu führen, dass eine Staffelmietvereinbarung ihre Gültigkeit verliert.
  • Sonstige Mietsteigerungen, beispielsweise aufgrund von Modernisierungen, sind während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung nicht zulässig.

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Ein Staffelmietvertrag legt die Mieterhöhungen für die kommenden Jahre bereits bei Vertragsschluss fest. Vermieter sparen sich dadurch Aufwand, während Mieter sofort wissen, um welche Beträge die Miete in Zukunft steigen wird.

Im Gegensatz zu klassischen Mietverträgen mit ortsüblicher Vergleichsmiete, die mehr Begründungsaufwand und Formalitäten erfordern, ermöglicht die Staffelmiete automatische Mietsteigerungen zu vereinbarten Zeitpunkten.

Die Erhöhungen müssen weder regelmäßig erfolgen noch gleiche Beträge umfassen. Die Miete muss jedoch für mindestens 12 Monate unverändert bleiben.

Im Mietvertrag sind sowohl das Datum der Mietanpassung als auch die Erhöhung - entweder der Geldbetrag oder die neue Miethöhe - in Euro zu vermerken.

Auch in einem bereits bestehenden Mietvertrag kann eine Staffelmiete nachträglich festgelegt werden, vorausgesetzt, Mieter und Vermieter sind sich einig. Ebenso kann ein Staffelmietvertrag in einen Standard-Mietvertrag geändert werden.

Wie vereinbart man einen Staffelmietvertrag richtig?

Damit ein Staffelmietvertrag wirksam ist, muss er ordnungsgemäß vereinbart sein und bestimmte Formalitäten erfüllen:

  • Die Staffelvereinbarung muss immer schriftlich sein (§ 557a Abs. 1 BGB). Mieter und Vermieter müssen den Preiserhöhungen durch die Unterzeichnung des Mietvertrags zustimmen. Eine E-Mail wird nicht als Schriftform angesehen und ist daher unzulässig.
  • Der konkrete Eurobetrag muss immer im Vertrag angegeben sein (§ 557a BGB). Prozentuale Erhöhungen oder eine Klausel, die den erhöhten Preis pro Quadratmeter angibt, sind nicht zulässig. Formulierungen wie "die Nettokaltmiete erhöht sich jedes Jahr um 2 Prozent" oder "auf 8,20 Euro je Quadratmeter" sind folglich unwirksam. Auch wenn die Staffelungen zunächst als Geldbetrag und später in Prozent angegeben werden, ist die Vereinbarung unwirksam (BGH VIII ZR 197/11).
  • Im Vertrag muss klar erkennbar sein, wann die nächste Mietstaffel einsetzt. Mindestens ein Jahr muss zwischen den Erhöhungen vergehen, damit die Staffelmietvereinbarung wirksam ist.
  • Vermieter und Mieter müssen mindestens eine Staffel im Voraus vereinbaren.

Ein zulässiges Beispiel für eine Formulierung im Staffelmietvertrag könnte sein:

Die anfängliche Nettokaltmiete von 700 Euro tritt am 1.01.2022 in Kraft. Sie steigt jährlich: Ab dem 1.01.2023 auf 730 Euro, ab dem 1.01.2024 auf 770 Euro, ab dem 1.01.2025 auf 790 Euro und ab dem 1.01.2026 auf 820 Euro.

Staffelmiete entfällt, wenn der Mietvertrag falsch vereinbart wurde!

Wenn der Vermieter sich bei der Vereinbarung der Staffelmiete nicht an die gesetzlichen Vorgaben hält, sind sämtliche Staffeln unwirksam. Der Mietvertrag bleibt jedoch insgesamt wirksam. Die Folge: Der Vermieter muss es hinnehmen, wenn der Mieter nur die anfänglich vereinbarte Miete zahlt.

Kann man die Staffelmiete nachträglich ändern oder anpassen?

Nein. Die Staffelmiete ist während der vereinbarten Laufzeit des Mietverhältnisses bindend und kann grundsätzlich nicht nachträglich geändert oder angepasst werden, es sei denn, beide Parteien stimmen einer Änderung zu.

Mietvertrag Vorlage

Ein Staffelmietvertrag ermöglicht jährlich steigende Mieten. Die Staffeln dürfen unterschiedlich hoch sein, es gibt jedoch gesetzliche Grenzen.

Darf der Vermieter neben der Staffelmiete weitere Mieterhöhungen verlangen?

Nein. Während eines Staffelmietvertrags kann der Vermieter gemäß § 557a Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs keine zusätzlichen Mietpreiserhöhungen für Modernisierungen oder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen.

Jedoch dürfen Vermieter seit dem 1. Januar 2024 die Kosten für den Austausch einer Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz auf die Kaltmiete umlegen. Dabei werden Fördergelder und eine Instandsetzungspauschale von 15 Prozent abgezogen, und die Staffelmiete darf um nicht mehr als 50 Cent pro Quadratmeter steigen (§ 559e Abs. 3 BGB).

Darf der Vermieter die Nebenkosten bei der Staffelmiete erhöhen?

Ja. Es ist Vermietern nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung gestattet, die Vorauszahlungen für Betriebskosten neben der Mietstaffel aufgrund gestiegener Nebenkosten zu erhöhen. Dies erfordert jedoch eine klare Klausel im Mietvertrag.

Wie hoch darf die Mietstaffel sein?

Bei der Staffelmiete gibt es grundsätzlich keine Kappungsgrenze; die ortsübliche Vergleichsmiete spielt ebenfalls keine Rolle. Das bedeutet, der Vermieter kann die Miete über einen Zeitraum von 3 Jahren auch um mehr als 20 Prozent erhöhen. Das ändert sich aber, sobald die Miethöhe die Regelungen der Mietpreisbremse überschreitet.

Können Staffelmieten die Mietpreisbremse umgehen?

Nein. Der automatischen Mieterhöhung durch die Staffelmiete sind gesetzliche Grenzen gesetzt. „Ist die Miete zu hoch, so wird die aktuelle Staffel auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete gekappt, wenn der Mieter dies beanstandet“, erklärt Fachanwalt für Mietrecht Dirk Clausen.

In Regionen mit Wohnungsknappheit sollte die Staffelung der Mieten so geplant werden, dass sie keine gesetzlich vorgeschriebenen Begrenzungen überschreitet, wie etwa:

  • Mietpreisbremse
  • Mietpreisüberhöhung
  • Mietwucher
  1. Mietpreisbremse 
    In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse. Gemäß § 557a Abs. 4 BGB darf dort die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies gilt auch bei Staffelmieten.
    Bei Neuvermietungen in Regionen mit Mietpreisbremse muss bei einem neuen Staffelmietvertrag jede einzelne Staffel auf ihre Zulässigkeit geprüft werden. Dies geschieht, sobald die jeweilige Staffel fällig wird.
    Staffeln, die erst fällig werden, wenn die Mietpreisbremse nicht mehr gilt, sind von dieser Kappung nicht mehr betroffen.

  2. Ortsübliche Vergleichsmiete in Kombination mit Wohnungsknappheit
    Liegt die Staffelmiete 20 Prozent oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete und herrscht in der Stadt Wohnungsknappheit, kann die Mieterhöhung unangemessen sein gemäß § 5 Abs. 2 des Wirtschaftsstrafrechts (WiStrG).
    In diesem Fall ist eine solche Vereinbarung im Mietvertrag nichtig und es handelt sich um eine Mietpreisüberhöhung. Dem Vermieter kann für diese Ordnungswidrigkeit ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro drohen.

  3. Mietwucher
    Liegt die Miete 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt, handelt es sich um Mietwucher – eine Straftat.

Beispielrechnung:

Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt bei 500 Euro. Im Mietvertrag wird eine Staffelmiete vereinbart; die Anfangsmiete beträgt 550 Euro (500 Euro plus 10 Prozent).

Nach einem Jahr soll die Miete um 20 Euro auf 570 Euro steigen. Doch die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht sich um 2 Prozent auf 510 Euro. Damit wäre eine Miete von 570 Euro zu hoch, da sie mehr als 10 Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Stattdessen kann der Vermieter den Teil der Staffelmieterhöhung geltend machen, der diese Zehn-Prozent-Grenze nicht überschreitet: 510 Euro plus 10 Prozent, was 561 Euro ergibt.

▶ Der Vorteil für den Vermieter liegt also darin, dass die Miete durch einen Staffelmietvertrag trotz der Mietpreisbremse um bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen kann. Im Vergleich dazu wäre bei einem herkömmlichen Mietvertrag nur eine Mietpreiserhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

Was gilt für Staffelmietverträge, die vor der Mietpreisbremse bestanden haben?

Staffelmietverträge, die vor Einführung der Mietpreisbremse abgeschlossen wurden, bleiben von dieser Regelung  unberührt, erklärt Mietrechtsexperte Dirk Clausen.

Das bedeutet, dass jede noch ausstehende Staffel trotz der Mietpreisbremse in vollem Umfang gültig ist (Artikel 229 § 35 Absatz 1 EGBGB). Folglich ist es durch einen vorher abgeschlossenen Staffelmietvertrag möglich, eine Mieterhöhung trotz Mietpreisbremse durchzuführen.

Staffelmiete zu hoch: So können sich Mieter wehren

Mieter haben das Recht, die Höhe der Miete zu rügen, wenn die Ausgangsmiete höher liegt als die von der Mietpreisbremse erlaubte Höchstgrenze, auch nach Unterzeichnung des Mietvertrags.

Die Mietpreisbremse gilt auch für jede einzelne Staffel im Staffelmietvertrag (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei jeder Mietstaffelerhöhung sollten Mieter überprüfen, ob die neue Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Wenn das der Fall ist, ist die Staffelmieterhöhung nicht zulässig und kann beanstandet werden. Sobald der Mieter die erforderliche Rüge gemäß dem Gesetz erhoben hat, muss er sie nicht erneut für jede folgende Staffel wiederholen. Die Rüge gilt automatisch auch für alle nachfolgenden Staffeln (BGH, 30.03.2022, Az. VIII ZR 279/21).

Mietspiegel anfordern

Der Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde, oft auf deren Website verfügbar, gibt Auskunft darüber, wie hoch die übliche Miete für eine Wohnung ist. Einige Städte bieten sogar Online-Formulare an, um den passenden Mietpreis schnell zu ermitteln.

Welche Kündigungsfrist gilt für einen Staffelmietvertrag?

Beim Staffelmietvertrag können die Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses variieren. Üblicherweise beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate und für den Vermieter entweder 3, 6 oder 9 Monate, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Im Staffelmietvertrag können Vermieter optional einen einseitigen Kündigungsausschluss vereinbaren. Der Mieter stimmt durch seine Unterschrift zu, für eine bestimmte Zeit nicht zu kündigen, was dem Vermieter weitere Planungssicherheit gewährt. Zudem behält er das Recht, die Wohnung innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu kündigen, beispielsweise wegen Eigenbedarfs (BGH VIII ZR 270/07).

Dieser einseitige Kündigungsverzicht darf höchstens für 4 Jahre vereinbart werden, sonst ist er unwirksam (§ 557a, Abs. 3 BGB). Die Frist beginnt mit Vertragsschluss, also sobald der Mieter den Mietvertrag unterschreibt. Nach Ablauf des Kündigungsverzichts gilt wieder die reguläre Kündigungsfrist von 3 Monaten für den Mieter.

Eine weitere Option ist der beidseitige Kündigungsverzicht, bei dem beide Parteien sicherstellen, dass keine ordentliche Kündigung möglich ist.

Kündigungsverzicht greift nicht bei massiven Mietmängeln

Der Kündigungsverzicht bezieht sich nur auf das ordentliche Kündigungsrecht. Eine außerordentliche Kündigung muss der Vermieter dennoch akzeptieren, wenn sie berechtigt ist (BGH VIII ZR 3/05 und § 568 BGB). Zum Beispiel wenn der Zustand der Wohnung nachweislich die Gesundheit des Mieters gefährdet.

Wie lange ist ein Staffelmietvertrag erlaubt?

Ein Staffelmietvertrag kann entweder unbefristet oder befristet abgeschlossen werden.

  • Bei einem unbefristeten Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete regelmäßig um den festgelegten Betrag. Diese Erhöhung kann theoretisch unbegrenzt fortgesetzt werden.
  • Im Gegensatz dazu können in einem befristeten Mietvertrag die Staffeln bis zu einem bestimmten Jahr festgelegt sein. Nach Erreichen der letzten Staffel und ohne weitere Festlegungen läuft der Mietvertrag als unbefristeter Standard-Mietvertrag weiter. Ab diesem Zeitpunkt gelten andere Voraussetzungen für Mieterhöhungen. Diese sind dann nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich, wobei Modernisierungskosten zukünftig auf die Mieter umgelegt werden können. Es ist auch möglich, einen Nachtrag zum Staffelmietvertrag zu vereinbaren, um eine neue Staffelung festzulegen und den Mietvertrag als Staffelvertrag fortzusetzen.

Was passiert nach Ende der befristeten Staffelmiete?

Nach Abschluss der letzten Mietstaffel können andere Formen der Mieterhöhung gemäß den §§ 557–561 BGB eintreten, darunter:

Indexmiete vs Staffelmiete

Indexmietverträge orientieren sich nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind eine spezielle Vertragsform, bei der die Kaltmiete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes – also der Inflationsrate - gebunden ist. 

Was passiert, wenn der Mieter vergisst, die Staffelmieterhöhung zu zahlen?

Wenn ein Mieter vergisst, die Staffelmieterhöhung zu zahlen, entsteht dadurch ein Mietrückstand. Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt. Um Mietrückstände zu vermeiden, sollte der Mieter sofort die Differenz überweisen, sobald er bemerkt, dass er eine zu geringe Miete gezahlt hat.

Wenn der Vermieter das Versäumnis erst nach Jahren bemerkt, muss der Mieter nicht unbegrenzt nachzahlen. Der Anspruch auf die höhere Miete verjährt nach 3 Jahren. Zudem kann die Nachforderung der Staffelmiete unter bestimmten Bedingungen ausgeschlossen sein, beispielsweise wenn der Mieter bei Vertragsabschluss eine Einzugsermächtigung erteilt hat und die Erhöhungsbeträge nicht eingezogen wurden (LG Hamburg, Urteil vom 13.03.1997, Az.: 334 S 118/96). Oder wenn das Verhalten des Vermieters den Verzicht auf die höhere Miete signalisiert (LG Osnabrück, Urteil vom 02.04.2004, Az.: 12 S 46/04).

Vor- und Nachteile eines Staffelmietvertrags für Vermieter

  • Mehr Planungssicherheit: Wurde im Vertrag ein einseitiger Kündigungsverzicht vereinbart, können Vermieter sicherstellen, dass der Mieter für die kommenden Jahre in der Wohnung bleibt und regelmäßige Mietzahlungen leistet.
  • Höhere Mieteinnahmen: Bei der Staffelmiete gibt es keine Kappungsgrenze, sodass der Vermieter die Miete über einen Zeitraum von 3 Jahren um mehr als 20 Prozent erhöhen kann, ohne sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren zu müssen. Jedoch müssen die Grenzen der Mietpreisüberhöhung (plus 20 Prozent) und des Mietwuchers (plus 50 Prozent) bedacht werden. In Regionen mit Mietpreisbremse darf die Miete durch die Staffelungen auch einen Wert erreichen, der 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
  • Verwaltungsaufwand und Konfliktpotenzial werden reduziert: Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Mietsteigerung zu begründen oder anzukündigen. Wenn die im Mietvertrag festgelegte Staffelung fällig wird, muss der Mieter den höheren Betrag ohne weitere Aufforderung zahlen.
  • Mieterhöhungen in kürzeren Abständen möglich: Im Gegensatz zu normalen Mietverträgen, bei denen Mietpreiserhöhungen nur alle 15 Monate erlaubt sind, können bei Staffelmieten jährliche Erhöhungen vorgenommen werden. Dies liegt daran, dass für einen Staffelmietvertrag keine Zustimmung des Mieters erforderlich ist und somit die Zustimmungsfrist entfällt.
  • Modernisierungskosten dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden: In diesem Fall tragen Vermieter die Kosten allein, auch wenn die Arbeiten gesetzlich durchgeführt werden müssen. Eine Ausnahme bilden die Kosten für den Heizungsaustausch zugunsten des GEG.
  • Regelmäßige Mieterhöhungen und ein einseitiger Kündigungsverzicht können potenzielle Mieter abschrecken: Deshalb sollten Vermieter die Miete, insbesondere an weniger begehrten Standorten, nicht zu hoch ansetzen und sich am örtlichen Mietspiegel orientieren.
  • Vereinbarte Staffelung der Miete kann während des laufenden Mietverhältnisses nicht angepasst werden: Daher ist es wichtig, bei der Festlegung der Mietstaffeln sorgfältig vorzugehen, um die gewünschte Rendite zu erzielen. Die Gefahr von Fehleinschätzungen ist bei Staffelmieten besonders hoch, da Mieterhöhungen über Jahre im Voraus festgelegt werden müssen und sich die Lage im Laufe der Zeit ändern kann. Die Konsequenz: Geringere Renditen.
  • Anspruch auf Nachzahlung der Mieterhöhung kann verfallen: Wenn der Mieter die Anpassung der Miethöhe versäumt und der Vermieter ihn nicht darauf hinweist, könnte dies als stillschweigendes Einverständnis gedeutet werden. Im ungünstigsten Fall verfällt nach mehreren Jahren der Anspruch auf die höhere Miete.

Vor- und Nachteile eines Staffelmietvertrags für Mieter

  • Planungssicherheit: Mieter wissen von Beginn an, in welchem Umfang die Miete in den nächsten Jahren steigen wird und können entscheiden, ob sie die Höhe der Miete akzeptieren möchten. Dadurch wird die Entwicklung der Miete planbar und finanziell kalkulierbar. Mieter werden zudem nicht von plötzlichen Mieterhöhungen nach einigen Jahren überrascht. Dadurch können auch Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien vermieden werden.
  • Weitere Erhöhungen ausgeschlossen: Mieter können sich darauf einstellen, dass es neben der Erhöhung durch die Staffelmiete keine weiteren Mietpreisanpassungen, wie beispielsweise Modernisierungsmieterhöhungen, gibt.
  • Fristlose Kündigung bei Mietrückstand möglich: Ein versäumter Zahlungseingang der neuen Miethöhe kann zu einem Mietrückstand führen. Übersteigt dieser Rückstand mehr als eine Monatsmiete, ist der Vermieter berechtigt, fristlos zu kündigen.
  • Seltener durchgeführte Modernisierungen: Die Tatsache, dass Vermieter die Kosten für Modernisierungen nicht über die Kaltmiete umlegen können, bietet zwar Vorteile für Mieter, jedoch führt dies auch dazu, dass Modernisierungen seltener oder gar nicht durchgeführt werden. Dies kann langfristig die Wohnqualität negativ beeinflussen.
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