Bundesweiter Mietendeckel: Vorschlag der Linken erhält nach Wahlsieg in Berlin neue Aufmerksamkeit

Nach ihrem Wahlsieg in Berlin rückt Die Linke die Wohnungsfrage ins Zentrum der politischen Debatte. Ihr geplanter bundesweiter Mietendeckel soll weiter gehen als die geltende Mietpreisbremse. Verfassungsrechtlich wäre das möglich, weil ökonomisch bleibt der Eingriff umstritten.

Die Linke hat die Berliner Abgeordnetenhauswahl gewonnen. Nach dem vorläufigen amtlichen Ergebnis erreicht sie 25,7 Prozent der Zweitstimmen und wird damit erstmals stärkste Kraft in der Hauptstadt. Gegenüber der vorherigen Wahl gewinnt sie 13,4 Prozentpunkte hinzu. Die bislang regierenden Parteien CDU und SPD verlieren dagegen deutlich.

Das Ergebnis ist auch ein wohnungspolitisches Signal. In kaum einer anderen deutschen Großstadt bestimmt die Sorge um steigende Mieten den Alltag so stark wie in Berlin, wie Zahlen von immowelt zeigen. Die Linke hat dieses Thema ins Zentrum ihres Wahlkampfs gestellt. Nun dürfte auch eine alte Forderung wieder größere Aufmerksamkeit erhalten: der Mietendeckel.

Dabei geht es inzwischen nicht mehr nur um Berlin. Die Linksfraktion im Bundestag fordert einen bundesweiten Mietendeckel und hat dazu einen Antrag eingebracht. Zunächst sollen Mieterhöhungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vollständig ausgesetzt werden. In weniger angespannten Regionen sollen sie auf höchstens 6 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt werden.

Später sollen Kommunen eigene Mietobergrenzen festlegen können. Grundlage wäre nach den Vorstellungen der Linken eine sogenannte echte Durchschnittsmiete. In deren Berechnung sollen auch ältere Bestandsmieten und Sozialmieten einfließen. Neubauten der ersten fünf Jahre und besonders überhöhte Mieten sollen dagegen unberücksichtigt bleiben. Bei Neuvermietungen wären ebenfalls Obergrenzen vorgesehen; bereits überhöhte Mieten könnten abgesenkt werden.

Der Vorschlag erinnert zwangsläufig an den Berliner Mietendeckel von 2020. Damals wurden Mieten auf einem bestimmten Stand eingefroren, Obergrenzen nach Baujahr und Ausstattung eingeführt und teilweise sogar bestehende Mieten abgesenkt.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte das Gesetz im April 2021 für nichtig. Häufig wird das Urteil so zusammengefasst, ein Mietendeckel sei verfassungswidrig. Das trifft jedoch nur eingeschränkt zu.

Die Richter entschieden nicht abschließend, dass eine weitreichende Begrenzung von Mieten grundsätzlich gegen die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes verstößt. Ausschlaggebend war vielmehr die fehlende Zuständigkeit des Landes Berlin. Weil der Bund das Mietpreisrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch bereits umfassend geregelt hatte, blieb dem Land nach Auffassung des Gerichts kein Raum für ein eigenes, danebenstehendes Mietpreisrecht.

Ein Bundesgesetz wäre deshalb juristisch anders zu beurteilen. Der Bund besitzt grundsätzlich die Kompetenz, das soziale Mietrecht zu regeln. Das bedeutet allerdings noch nicht, dass jede denkbare Ausgestaltung eines Mietendeckels automatisch verfassungsgemäß wäre.

Ein von der Linksfraktion in Auftrag gegebenes Rechtsgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass ein bundesweiter Mietendeckel mit dem Grundgesetz vereinbar sein könne, wie ZDFheute berichtet. Die Eigentumsgarantie schließe auch starke Eingriffe in die Mietpreisbildung nicht grundsätzlich aus. Wohnraum habe eine besondere soziale Bedeutung, weshalb dem Gesetzgeber ein beträchtlicher Gestaltungsspielraum zukomme.

Grenzen sieht das Gutachten dort, wo Vermieter durch die Regulierung dauerhaft Verluste erleiden würden. Besonders strenge Obergrenzen oder die Absenkung bestehender Mieten müssten zudem auf tatsächlich angespannte Wohnungsmärkte beschränkt und sachlich begründet werden.

Damit wäre der neue Vorschlag nicht bloß eine Wiederholung des 2021 gescheiterten Berliner Modells. Ein Bundesgesetz würde das damalige Kompetenzproblem umgehen. Ob seine konkrete Ausgestaltung auch verhältnismäßig wäre, könnte am Ende jedoch erneut das Bundesverfassungsgericht beschäftigen. Das Gutachten der Linken ist eine juristische Position – keine vorweggenommene Entscheidung aus Karlsruhe.

Für die Befürworter liegt der wichtigste Vorteil auf der Hand: Ein Deckel kann Bestandsmieter unmittelbar vor starken Erhöhungen schützen. Haushalte erhalten Planungssicherheit und müssen nicht allein wegen steigender Mieten ihr vertrautes Umfeld verlassen. Gerade weil neue Wohnungen nicht kurzfristig entstehen, kann eine Regulierung die soziale Belastung während einer akuten Knappheitsphase begrenzen.

Die geltende Mietpreisbremse leistet dies nur teilweise. Sie greift vor allem bei neuen Mietverträgen in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten und erlaubt grundsätzlich eine Miete von bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zahlreiche Ausnahmen und Schwierigkeiten bei der Durchsetzung begrenzen ihre Wirkung.

Der Vorschlag der Linken wäre erheblich weitreichender. Er beträfe auch laufende Mietverhältnisse und könnte nicht nur weitere Erhöhungen verhindern, sondern in bestimmten Fällen bestehende Mieten senken.

Die zentrale ökonomische Kritik lautet, dass ein niedrigerer Preis keine zusätzliche Wohnung schafft. Werden Wohnungen deutlich unter dem Preis vermietet, der sich bei großer Nachfrage bilden würde, bewerben sich noch mehr Menschen um ein ohnehin knappes Angebot. Die Verteilung erfolgt dann nicht mehr hauptsächlich über den Preis, sondern über Suchdauer, Beziehungen, Auswahlentscheidungen der Vermieter oder sehr hohe Anforderungen an Einkommen und Bonität.

Untersuchungen zum Berliner Mietendeckel zeigen genau dieses Spannungsverhältnis. Die regulierten Mieten entwickelten sich schwächer, gleichzeitig ging die Zahl der angebotenen Mietwohnungen im regulierten Segment zurück. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung fasste die unmittelbare Wirkung entsprechend zusammen: Wohnungen wurden günstiger, aber schwieriger zu finden. Auch das ifo Institut stellte eine Zweiteilung des Marktes und einen Rückgang der Mietangebote im regulierten Bereich fest.

Davon profitieren insbesondere Menschen, die bereits eine Wohnung besitzen und dort bleiben möchten. Schwieriger kann es für Neuankömmlinge, junge Familien, Studierende oder Menschen nach einer Trennung werden. Auch der Anreiz für Neubau, Modernisierung und die Vermietung bislang anderweitig genutzter Wohnungen kann sinken, wenn Investoren dauerhaft mit begrenzten Erträgen rechnen.

Die Linke will diesen Einwand unter anderem durch eine zeitweilige Ausnahme für Neubauten abfedern. Ob fünf Jahre ausreichen, um langfristige Investitionsentscheidungen abzusichern, dürfte jedoch einer der zentralen Streitpunkte werden.

Der Wahlsieg verschafft der Forderung politische Sichtbarkeit, aber noch keine unmittelbare Umsetzungsmacht. Selbst eine von der Linken geführte Berliner Landesregierung könnte den früheren Mietendeckel nicht einfach wieder in Kraft setzen. Dafür wäre eine bundesgesetzliche Regelung oder zumindest eine vom Bund beschlossene Öffnungsklausel zugunsten der Länder erforderlich.

Im Bundestag ist eine Mehrheit für den Antrag derzeit nicht absehbar. Die Union lehnt einen Mietendeckel ab und warnt vor einem Einbruch des Wohnungsbaus. Teile der SPD zeigen sich offener für zusätzliche Mietobergrenzen, setzen bislang aber nicht auf das vollständige Modell der Linken.

Damit wird der Mietendeckel zunächst vor allem zu einem politischen Prüfstein. Der Berliner Wahlsieg zeigt, wie mobilisierend das Thema Wohnen inzwischen ist. Er löst aber den grundlegenden Zielkonflikt nicht: Mieter brauchen kurzfristig Schutz vor Überforderung, während der Wohnungsmarkt langfristig vor allem mehr verfügbare Wohnungen benötigt.