Nebenkosten beim Hauskauf 2026: Alle Kosten auf einen Blick

Hat dir als Hauskäufer ein Makler deine neue Immobilie vermittelt, musst du diesem dafür eine Provision zahlen. Bei einem Hausverkauf dürfen Makler allerdings seit dem 23. Dezember 2020 gemäß Bestellerprinzip beim Kauf vom Käufer nur eine Provision verlangen, wenn diese für den Verkäufer ebenfalls in gleicher Höhe anfällt. Im Durchschnitt zahlen Käufer und Verkäufer etwa jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Die Provision ist jedoch verhandelbar.

Außerdem darf die Käuferprovision nie höher als die Verkäuferprovision sein darf. Günter Jarrass, Diplom-Ingenieur und Bauherrenberater des Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) in Köln gibt zu bedenken: „Wie verhandelbar die Maklerprovision ist, hängt von der Marktsituation ab. Käufer in Ballungsgebieten haben oft weniger Verhandlungsspielraum.“

Ist die Bausubstanz der Immobilie gut oder besteht Renovierungsbedarf? Diese Fragen kannst du klären, indem du einen Gebäudegutachter beauftragst. Frank Frommholz, unabhängiger Finanzberater aus Hamburg, schätzt die Gutachterkosten für einen Architekten oder Bauingenieur auf etwa 500 Euro.

Er sagt: „Wenn ich vor der Entscheidung stehe, 250.000 Euro oder mehr in ein Haus zu investieren, sollte mir das ein Gutachten wert sein.“ Frommholz weist zudem auf eine günstigere Möglichkeit hin: Wer jemanden im Freundschaftskreis kennt, der auf dem Bau arbeitet, kann diesen um eine Einschätzung des Zustandes des Gebäudes bitten und so Nebenkosten beim Hauskauf sparen.

Um die neu erworbene Immobilie abzusichern, ist es nötig, verschiedene Versicherungen abzuschließen.

Eine Wohngebäudeversicherung kommt für Schäden am Gebäude auf, die etwa durch Feuer, Blitz, Sturm ab Windstärke 8, Hagel oder Leitungswasser entstehen. Wasserschäden durch Überschwemmung oder Starkregen benötigen zusätzlichen Versicherungsschutz. Alexander Wunder vom VZ schätzt bei der Standard-Wohngebäudeversicherung: „Pro Jahr kann man mit Kosten von etwa 250 Euro pro 100 Quadratmeter rechnen.“ Dadurch erhöhen sich die Nebenkosten auch nach dem eigentlichen Hauskauf langfristig.

Zusätzlich benötigen Vermieter eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung, für den Fall, dass eine Drittperson durch ihr Haus zu Schaden kommt. Alexander Wunder schätzt die Kosten hierfür auf etwa 60 Euro im Jahr. Eigenheimbesitzern rät er zu prüfen, ob dieser Teil bereits von ihrer privaten Haftpflichtversicherung abgedeckt ist, so dass es nicht zu einer Doppelversicherung kommt.

Wer ein Haus kauft, hat in Sachen Gestaltung oft andere Vorstellungen als der Vorbesitzer. Um das neue Heim nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten, fallen deshalb gegebenenfalls zahlreiche Arbeiten an – auch, wenn objektiv kein Renovierungsbedarf besteht.

Neben dem Tapetenwechsel möchtest du vielleicht auch neue Lampen, Badarmaturen, Kücheneinrichtung oder Gartenpflanzen besorgen. All diese Neuanschaffungen und Erneuerungen solltest du schon vorher in die Nebenkosten deines Hauskaufs mit einrechnen.

• Wie du die Renovierungskosten im Blick behältst, liest du hier.

Eine gesetzliche Bestimmung, die insbesondere Bauherren betrifft, wirkt sich auch auf Hauskäufer aus: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht für ältere Immobilien eine Nachrüstpflicht vor.

Von einigen dieser Pflichten sind aber Eigenheimbesitzer von Ein- oder Zweifamilienhäusern ausgenommen: So müssen sie etwa nicht ihre oberste Geschossdecke nachdämmen, die Heizungsrohre dämmen oder bestimmte alte Heizungen und Heizkessel austauschen. Kaufst du also vom Eigenheimbesitzer dessen älteres Ein- oder Zweifamilienhaus, schaffst du dir damit unter Umständen eine Renovierungsfalle an. Alexander Wunder vom VZ erklärt: „Wenn der Verkäufer darin gewohnt hat, musste er nicht dämmen. Für den Käufer gilt diese Pflicht wiederum.“

• Das energetische Sanieren wird auch 2024 von der KfW gefördert. Entdecke hier die Förderungen für Bestandsimmobilien.

Beim Kauf eines älteren Hauses solltest du dich zudem auf weitere Modernisierungskosten gefasst machen: Oft wird ein neuer Heizkessel benötigt. Bei sehr alten Häusern weist Finanzberater Dr. Frommholz auf Folgendes hin: „Wenn das Haus 50 oder 60 Jahre alt ist und es müssen Wärmedämmung oder Elektroleitungen erneuert oder Bleileitungen ersetzt werden, wird das deutlich teurer.“ In diesem Fall sollten Hauskäufer einen Bausachverständigen hinzuziehen. Die Kosten hierfür schätzt Frommholz auf bis zu 4.000 Euro.

Ein Hauskauf ist auch immer mit einem Umzug verbunden. Diese Kosten solltest du in die Kalkulation der Nebenkosten für deinen Hauskauf einbeziehen.