Aktualisiert am
Als Vermieter musst du deine Mieteinnahmen versteuern – aber du kannst im Gegenzug eine Vielzahl von Kosten als Werbungskosten geltend machen. In der Summe lassen sich so oft mehrere Tausend Euro im Jahr zurückholen. Dieser Artikel zeigt dir alle Abzugsposten 2026, erklärt die neuen AfA-Regeln und enthält konkrete Rechenbeispiele.
Checkliste: Steuertipps für Vermieter
Lade dir hier die kostenlose Checkliste herunter, was du als Vermieter von der Steuer absetzen kannst.
Übersicht
- Abschreibung (AfA): Der wichtigste Steuerposten für Vermieter
- Darlehenszinsen vollständig absetzen
- Reparaturen und Sanierungen: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
- Leerstandskosten absetzen
- Was viele Vermieter vergessen: Weitere absetzbare Kosten
- Steuerfalle: Vergünstigte Vermietung an Angehörige
- Anlage V richtig ausfüllen
Übersicht: Was können Vermieter absetzen?
| Kostenart | Absetzbar? | Höhe / Besonderheit |
| Gebäudeabschreibung (AfA) | Ja | 2–5% je nach Typ und Baujahr |
| Darlehenszinsen | Ja, vollständig | Sinkt mit laufender Tilgung |
| Instandhaltung & Reparaturen | Ja | Sofort oder auf 2–5 Jahre verteilt |
| Hausverwaltung & Makler | Ja, vollständig | Inkl. Mietersuche |
| Grundsteuer | Ja, vollständig | Auch wenn auf Mieter umgelegt |
| Versicherungen | Ja, vollständig | Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutz |
| Fahrtkosten zur Immobilie | Ja | 0,30 €/km (Pkw) oder ÖPNV-Kosten |
| Kontoführungsgebühren | Ja | Für das separate Mietkonto |
| Leerstandskosten | Ja, bei Vermietungsabsicht | Nachweis erforderlich |
| Steuerberatungskosten | Anteilig | Soweit auf Vermietung entfallend |
| Mitgliedsbeiträge Vermieterverband | Ja, vollständig | z.B. Haus & Grund |
| Denkmal-AfA (Sanierungskosten) | Ja | Bis 9% der Sanierungskosten / Jahr |
Zum allgemeinen Überblick: Steuern sparen mit Immobilien
Abschreibung (AfA): Der wichtigste Steuerposten für Vermieter
Die Abschreibung (AfA) ist das wirkungsvollste Instrument für Vermieter: Du ziehst jedes Jahr einen festen Betrag vom Gebäudewert von deinen Mieteinnahmen ab – ohne dass dir dabei tatsächlich Geld abfließt. Je nach Immobilientyp gelten unterschiedliche Regeln.
Das Wachstumschancengesetz (in Kraft seit 28. März 2024) hat die AfA-Möglichkeiten für Vermieter massiv verbessert: neue degressive AfA von 5%, erhöhte lineare AfA für Neubauten (3%) und verlängerte Sonder-AfA bis September 2029.
Alle AfA-Varianten im Überblick
| AfA-Variante | Satz | Für welche Immobilie? | Voraussetzung |
| Linear – Altbau | 2% / Jahr (50 Jahre) | Gebäude errichtet vor 1925 | Standard, keine Sonderbedingung |
| Linear – Standard | 2% / Jahr (50 Jahre) | Baujahr 1925 bis 31.12.2022 | Standard |
| Linear – Neubau | 3% / Jahr (33 Jahre) | Fertiggestellt ab 01.01.2023 | Jahressteuergesetz 2022 |
| Degressiv – Neubau | 5% vom Restwert / Jahr | Baubeginn Okt. 2023 – Sept. 2029 | Wachstumschancengesetz, § 7 Abs. 5a EStG |
| Sonder-AfA § 7b | 5% zusätzlich / Jahr, 4 Jahre | Energieeff. Neubau (EH40/QNG) | Bauantrag bis 31.12.2026, max. 5.200 €/m² |
| Denkmal-AfA | 9% / Jahr, 8 Jahre + 7%, 4 Jahre | Denkmalgeschützte Gebäude (vermietet) | Abstimmung mit Denkmalbehörde vorab |
So funktioniert die degressive AfA 2026
Die degressive AfA ist für Neubauten die attraktivste Abschreibungsvariante, weil die Steuerersparnis in den ersten Jahren deutlich höher ausfällt als bei der linearen Methode. Du schreibst nicht vom ursprünglichen Kaufpreis ab, sondern jedes Jahr vom verbleibenden Restwert.
Rechenbeispiel: Degressive AfA 5% vs. linear 3%
Gebäudewert: 400.000 € (Neubau, Baubeginn November 2024)
Linear 3%: 12.000 € Abschreibung / Jahr (konstant)
Degressiv 5%: Jahr 1: 20.000 € | Jahr 2: 19.000 € | Jahr 3: 18.050 € ...
Vorteil degressiv in den ersten 10 Jahren: ca. 80.500 € mehr abschreiben als linear. Bei 35% Steuersatz = ca. 28.175 € mehr Steuerersparnis in 10 Jahren.
Hinweis: Ein Wechsel von degressiv auf linear ist jederzeit möglich – umgekehrt nicht.
Wer kann die degressive AfA nutzen? Vermieter, deren Immobilie zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 fertiggestellt oder gekauft wurde (Kaufvertrag muss vor dem 30.09.2029 rechtswirksam sein, Übergabe noch im Fertigstellungsjahr). Umbauten von Gewerbe in Wohnraum sind grundsätzlich nicht begünstigt.
Kombination: Degressive AfA + Sonder-AfA § 7b
Wer einen energieeffizienten Neubau (mindestens Effizienzhaus EH40 mit QNG-Siegel) kauft oder baut, kann die degressive AfA zusätzlich mit der Sonder-AfA kombinieren – sofern die Baukosten 5.200 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten.
| Kombiniertes Modell | Jahr 1–4 (Gesamt-AfA) | Auf Basis 400.000 € |
| Degressiv 5% + Sonder-AfA 5% | bis zu 10% / Jahr | bis 40.000 € / Jahr |
| Steuerersparnis (42% Steuersatz) | – | bis 16.800 € / Jahr |
| Linear 3% allein (Vergleich) | 3% / Jahr | 12.000 € / Jahr |
Wichtig – Baukostenobergrenze:
Die Sonder-AfA gilt nur, wenn die Baukosten 5.200 € pro m² nicht übersteigen. In Großstädten wie München oder Frankfurt kann das die Kombination unmöglich machen. Lass das vor Kaufabschluss prüfen.
Restnutzungsdauer-Gutachten: Höhere AfA bei Bestandsimmobilien
Bei älteren Gebäuden lässt sich die jährliche Abschreibung oft erheblich steigern – durch ein Sachverständigengutachten, das nachweist, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich angenommene.
Beispiel: Statt 2% (50 Jahre Nutzungsdauer) bestätigt ein Gutachter nur noch 25 Jahre Restnutzungsdauer. Erlaubte AfA steigt auf 4% – der jährliche Steuerabzug verdoppelt sich.
Neue Anforderungen ab 2026:
Das Finanzamt prüft Restnutzungsdauer-Gutachten seit 2026 deutlich strenger. Beauftrage ausschließlich zertifizierte Bausachverständige (z.B. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige nach § 36 GewO).
Das Gutachten muss vor Abgabe der Steuererklärung erstellt sein. Nachträglich eingereichte Gutachten werden häufig abgelehnt.
Darlehenszinsen vollständig absetzen
Die Zinsen auf ein Baudarlehen oder eine Hypothek können vollständig als Werbungskosten geltend gemacht werden – und zwar nur die Zinsen, nicht der Tilgungsanteil. Bei einem typischen Annuitätendarlehen sinkt der absetzbare Betrag mit der Zeit, da der Tilgungsanteil steigt.
Rechenbeispiel Darlehenszinsen:
Darlehen: 300.000 € | Zinssatz: 3,8% | Annuität: 1.400 €/Monat
Zinsanteil Jahr 1: ca. 11.400 € → bei 35% Steuersatz: 3.990 € Ersparnis
Zinsanteil Jahr 10: ca. 8.200 € → Ersparnis sinkt auf ca. 2.870 €
Tipp: Sondertilgungen reduzieren zwar die Zinslast, aber auch den Steuerabzug – Rendite-Kalkulation sinnvoll.
Reparaturen und Sanierungen: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Nicht alle Investitionen kannst du sofort absetzen. Das Finanzamt unterscheidet streng zwischen Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar) und Herstellungskosten (nur über AfA). Dieser Unterschied ist einer der häufigsten Fehler bei Vermietersteuererklärungen.
| Art der Maßnahme | Steuerliche Behandlung | Beispiele |
| Erhaltungsaufwand | Sofort oder auf 2–5 Jahre verteilt absetzbar | Heizungsreparatur, Dachreparatur, Fensteraustausch 'wie für wie' |
| Herstellungskosten | Nur über AfA (Jahrzehnte) | Anbau, Aufstockung, grundlegende Qualitätsverbesserung |
| Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) | Zwingend über AfA – keine Sofortabsetzung | Renovierungen > 15% des Gebäudekaufpreises in ersten 3 Jahren nach Kauf |
Die 15%-Falle – der teuerste Fehler für Vermieter:
Wer in den ersten drei Jahren nach Kauf mehr als 15% des Netto-Gebäudekaufpreises (ohne Grundstück, ohne USt.) für Instandsetzung ausgibt, verliert die Sofortabsetzung für alle Maßnahmen dieses Zeitraums rückwirkend.
Beispiel: Gebäudekaufpreis 400.000 € → Grenze liegt bei 60.000 €. Wer 65.000 € investiert, muss alles über AfA abschreiben.
Dieser Fehler ist nicht rückgängig zu machen. Vor größeren Maßnahmen in den ersten 3 Jahren unbedingt Steuerberater konsultieren.
Tipp: Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen. Wer in einem Jahr sehr hohe Reparaturkosten hat, kann den Abzug freiwillig auf 2–5 Jahre verteilen – das verhindert, dass der Betrag in einem Jahr die Steuerprogression hochtreibt.
Leerstandskosten absetzen
Auch wenn eine Wohnung vorübergehend leer steht, können alle laufenden Kosten weiterhin als Werbungskosten geltend gemacht werden – Grundsteuer, Versicherung, Gebäudeabschreibung, Zinsen. Voraussetzung ist eine nachweisbare Vermietungsabsicht.
Was als Nachweis gilt:
- Aktive Inserate auf Immobilienportalen (Datum und Anzeigeninhalt dokumentieren)
- Maklerauftrag mit schriftlichem Vertrag
- Durchgeführte Renovierungsmaßnahmen zur Vermietungsvorbereitung
- Besichtigungstermine protokollieren
- Angepasster Mietpreis bei längerem Leerstand
Vorsicht bei langem Leerstand:
Dauert der Leerstand mehrere Jahre an, kann das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht anzweifeln und die Werbungskosten rückwirkend aberkennen.
Spätestens nach 12 Monaten Leerstand sollte die Dokumentation der Vermietungsbemühungen intensiviert werden.
Was viele Vermieter vergessen: Weitere absetzbare Kosten
Neben den großen Posten gibt es eine Reihe kleinerer Ausgaben, die Vermieter häufig nicht geltend machen – obwohl sie vollständig absetzbar sind:
| Kostenart | Absetzbar als | Hinweis |
| Kontoführungsgebühren Mietkonto | Werbungskosten | Gesondertes Konto empfehlenswert |
| Fachliteratur (Mietrecht, Steuer) | Werbungskosten | Quittungen aufbewahren |
| Prozesskosten bei Mietstreitigkeiten | Werbungskosten | Inkl. Anwalt und Gericht |
| Porto, Briefmarken, Büromaterial | Werbungskosten | Für die Immobilienverwaltung |
| Abschreibung Einrichtung (möbliert) | Sonderabschreibung GWG | Bis 800 € netto: Sofortabzug im Kaufjahr |
| Mitgliedsbeitrag Haus & Grund / DMB | Werbungskosten | Vollständig absetzbar |
| Fahrtkosten zur Immobilie | Werbungskosten | 0,30 €/km (einfache Strecke) |
| Steuerberatungskosten | Werbungskosten (anteilig) | Soweit auf Vermietung entfallend |
Steuerfalle: Vergünstigte Vermietung an Angehörige
Wer Wohnraum an Verwandte zu einem reduzierten Mietpreis vermietet, verliert unter Umständen das Recht, alle Kosten vollständig abzusetzen.
| Miete im Vergleich zur Ortsmiete | Steuerliche Folge |
| Mindestens 66% der ortsüblichen Kaltmiete | Voller Werbungskostenabzug erlaubt |
| 50–65% der ortsüblichen Kaltmiete | Nur anteiliger Abzug (Verhältnis Miete/Ortsmiete) |
| Unter 50% der ortsüblichen Kaltmiete | Kein Werbungskostenabzug möglich |
Tipp: Die Grenze von 66% bezieht sich auf die Kaltmiete ohne Nebenkosten. Maßgeblich ist der Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde. Auch bei Vermietung unter dem Grenzwert gilt: Einkünfteerzielungsabsicht muss erkennbar sein – z.B. durch schriftlichen Mietvertrag zu marktüblichen Bedingungen.
Anlage V richtig ausfüllen
Alle Einkünfte und Kosten aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben werden – für jede Immobilie separat.
Was in die Anlage V gehört:
- Mieteinnahmen (Kalt- und Warmmiete getrennt)
- Umgelegte Nebenkosten (als Einnahmen und Ausgaben)
- Alle Werbungskosten einzeln aufgeführt
- AfA-Berechnung (Gebäudewert, AfA-Satz, jährlicher Betrag)
- Finanzierungskosten (nur Zinsen, nicht Tilgung)
Wichtig für die Belegpflicht:
Das Finanzamt verlangt für alle Ausgaben Belege – Quittungen, Rechnungen, Kontoauszüge. Belege mindestens 10 Jahre aufbewahren (Aufbewahrungspflicht § 147 AO). Rechnungen müssen auf den Eigentümer ausgestellt sein – nicht auf Mieter oder andere Personen.
Häufige Fragen für Vermieter
Was ist der Unterschied zwischen Abschreibung und Werbungskosten?
Werbungskosten sind alle sofort abzugsfähigen Kosten (Zinsen, Reparaturen, Verwaltung). Die Abschreibung (AfA) ist ein jährlicher Abzug für die Wertminderung des Gebäudes, der über viele Jahre verteilt wird – kein Geld fließt dabei ab.
Kann ich Tilgung von der Steuer absetzen?
Nein. Nur der Zinsanteil des Darlehens ist absetzbar. Die Tilgung ist eine Vermögensumschichtung und kein steuerlich relevanter Aufwand.
Was passiert steuerlich, wenn die Wohnung länger leer steht?
Solange eine nachweisbare Vermietungsabsicht besteht, sind alle laufenden Kosten weiterhin absetzbar. Bei mehrjährigem Leerstand ohne aktive Vermietungsbemühungen kann das Finanzamt die Werbungskosten rückwirkend aberkennen.
Lohnt sich die degressive AfA immer?
Nicht automatisch. Die degressive AfA ist in den ersten Jahren vorteilhafter, aber über die gesamte Nutzungsdauer summieren sich beide Varianten auf dasselbe Gesamtvolumen. Bei niedrigem Steuersatz heute und erwartet höherem Satz in der Zukunft kann linear attraktiver sein. Ein Steuerberater kann das für deine Situation durchrechnen.
Wie lange muss ich Belege für Vermietungskosten aufbewahren?
Mindestens 10 Jahre (§ 147 AO). Bei Immobilien empfiehlt sich eine noch längere Aufbewahrung, da Betriebsprüfungen rückwirkend bis zu 10 Jahre greifen können.
Anzeige:
Immobilienanzeige kostenlos aufgeben
Finde erfolgreich Käufer oder Mieter für deine Immobilie über immowelt. Neue und regelmäßige Privatvermieter inserieren Wohnungen oder Häuser zur Miete jetzt 1 Monat kostenlos1!
Seite weiterleiten
Artikel drucken
