Immobilie finanzieren im Alter: Bekomme ich als Rentner noch einen Kredit?

Hauskauf, neue Wohnung oder Sanierung: Auch im Alter kann eine Finanzierung nötig werden. Worauf Banken bei älteren Kreditnehmern wirklich achten und wie eine Finanzierung auch im Ruhestand gelingen kann.

Das Wichtigste in Kürze:

• Keine gesetzliche Altersgrenze: Auch Rentner können grundsätzlich einen Immobilien- oder Sanierungskredit aufnehmen.
• Die Tragfähigkeit entscheidet: Einkommen, Vermögen, Eigenkapital und Laufzeit müssen so zusammenspielen, dass die monatliche Rate dauerhaft bezahlbar bleibt.
• Sicherheiten helfen: Eigenkapital und eine bereits weitgehend oder vollständig abbezahlte Immobilie können die Finanzierung erleichtern.

Bekomme ich als Rentner noch einen Immobilienkredit?

Ja. Eine gesetzliche Höchstaltersgrenze für Immobilienkredite gibt es in Deutschland nicht. Auch mit 65, 70 oder 75 Jahren ist eine Finanzierung grundsätzlich noch möglich.

„Finanzierungen im Alter sind grundsätzlich kein Problem. Entscheidend ist vielmehr die langfristige Tragfähigkeit der Finanzierung“, sagt Tom Kiske von BauDarlehen24.com.

Dafür prüft die Bank, ob die monatliche Rate dauerhaft zur finanziellen Situation passt. Neben der gesetzlichen Rente können dabei beispielsweise Betriebsrenten, Pensionen, Mieteinnahmen oder andere regelmäßige Einkünfte berücksichtigt werden. Hinzu kommen vorhandenes Eigenkapital und weitere Vermögenswerte.

In der Praxis legen Banken allerdings eigene Kriterien für Alter und Laufzeit fest. Dabei kann entscheidend sein, wie alt der Kreditnehmer bei der vollständigen Rückzahlung des Darlehens sein wird. Viele Institute orientieren sich beispielsweise daran, dass ein Kredit ungefähr bis zum 75. oder 80. Lebensjahr zurückgezahlt werden sollte. Andere Banken finanzieren auch ältere Kreditnehmer, verlangen dafür aber möglicherweise eine kürzere Laufzeit oder zusätzliche Sicherheiten.

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung kann deshalb vorhandenes Eigenkapital besonders wichtig werden. Wer beispielsweise das bisherige Haus verkauft und einen Teil des Erlöses in eine kleinere Eigentumswohnung investiert, benötigt möglicherweise nur noch eine vergleichsweise geringe Baufinanzierung.

Wie verändern Alter und Laufzeit die Finanzierung?

Eine feste Regel, dass man Beispielsweise mit 70 keine Finanzierung mehr bekäme, gibt es nicht. Die Kreditkriterien unterscheiden sich von Bank zu Bank. Grundsätzlich gilt jedoch: Je älter ein Kreditnehmer ist, desto wichtiger werden Laufzeit, Kreditsumme und vorhandene Sicherheiten.

Der Grund ist einfach: Nimmt ein 40-Jähriger einen Kredit mit 25 Jahren Laufzeit auf, ist er am Ende 65 Jahre alt. Bei einem 70-Jährigen würde derselbe Kredit rechnerisch bis zum 95. Lebensjahr laufen. Banken können bei älteren Kreditnehmern deshalb deutlich kürzere Laufzeiten vorsehen. Das wirkt sich unmittelbar auf die monatliche Belastung aus. Denn je kürzer ein Darlehen läuft, desto höher fällt bei ansonsten gleichen Bedingungen die monatliche Rate aus.

Alter bei Kreditaufnahme	Worauf es bei der Finanzierung besonders ankommt
bis etwa 65 Jahre	Finanzierung bereits auf das voraussichtliche Einkommen im Ruhestand ausrichten
65 bis 70 Jahre	Rente, Eigenkapital und eine realistische Restlaufzeit gewinnen an Bedeutung
70 bis 75 Jahre	Kürzere Laufzeiten und zusätzliche Sicherheiten können wichtiger werden
ab 75 Jahre	Die Auswahl der Kreditgeber kann kleiner werden; Vermögen und Sicherheiten gewinnen zusätzlich an Bedeutung

Die Altersstufen sind lediglich eine Orientierung und keine verbindlichen Grenzen. Ob und zu welchen Konditionen ein Kredit möglich ist, entscheidet die jeweilige Bank anhand der persönlichen finanziellen Situation.

Was gilt, wenn die Immobilienfinanzierung bis in die Rente läuft?

Das Thema betrifft nicht nur Menschen, die bereits im Ruhestand sind. Wer einige Jahre vor Rentenbeginn ein Haus oder eine Wohnung kauft, sollte die spätere Einkommenssituation von Anfang an berücksichtigen.

Ein Darlehen, dessen Rate heute problemlos aus dem Gehalt bezahlt werden kann, muss möglicherweise nach dem Renteneintritt mit deutlich niedrigeren monatlichen Einkünften weiter bedient werden.

„Läuft ein Darlehen kalkulatorisch über den Eintritt in die Rentenzeit hinaus, muss die Bank insbesondere die zukünftige Einkommens- und Vermögenssituation des Kunden berücksichtigen“, erklärt Tom Kiske.

Wer beispielsweise mit 58 Jahren eine langfristige Finanzierung abschließt, sollte deshalb nicht nur fragen, welche Rate mit dem heutigen Gehalt möglich ist. Ebenso wichtig ist, wie hoch die Einkünfte im Ruhestand voraussichtlich sein werden, welche Restschuld dann noch besteht und welche Rücklagen vorhanden sind.

Kann ich im Alter auch eine Sanierung oder Wärmepumpe finanzieren?

Nicht immer geht es um den Kauf einer neuen Immobilie. Gerade im Alter kann eine größere Investition in das vorhandene Eigenheim notwendig oder sinnvoll werden. Das Dach muss erneuert, die Fenster ausgetauscht, das Badezimmer altersgerecht umgebaut oder das Haus energetisch saniert werden.

Für solche Vorhaben kommen je nach Umfang Modernisierungs- oder Sanierungskredite infrage. Wer bereits eine weitgehend oder vollständig abbezahlte Immobilie besitzt, bringt zudem einen Vermögenswert mit, den die Bank bei ihrer Entscheidung berücksichtigen kann.

Das gilt auch für eine neue Wärmepumpe. Vor der Finanzierung sollten zunächst die Gesamtkosten und mögliche staatliche Förderungen geklärt werden. Erst danach steht fest, welcher Betrag tatsächlich aus Eigenmitteln oder über einen Kredit finanziert werden muss.

Für Kauf, Sanierung und energetische Maßnahmen gibt es unterschiedliche Förderprogramme. Einen Überblick bietet der immowelt-Ratgeber zu Förderungen für Hauskauf, Hausbau und Sanierung.

Wer über ausreichend Ersparnisse verfügt, könnte eine solche Maßnahme zwar vollständig selbst bezahlen. Gerade im Ruhestand kann es jedoch sinnvoll sein, nicht sämtliche Rücklagen in die Immobilie zu stecken. Ein finanzieller Puffer für weitere Reparaturen, steigende laufende Kosten oder unerwartete Ausgaben sollte erhalten bleiben.

Wie verbessern Eigenkapital und eine abbezahlte Immobilie die Chancen?

Je geringer die benötigte Kreditsumme, desto leichter lässt sich ein Darlehen innerhalb einer überschaubaren Laufzeit zurückzahlen. Ein hoher Eigenkapitalanteil kann deshalb gerade für ältere Kreditnehmer hilfreich sein.

Eine weitgehend oder vollständig schuldenfreie Immobilie kann die Ausgangslage zusätzlich verbessern. Sie stellt einen Vermögenswert dar und kann je nach Gestaltung des Darlehens als Sicherheit für die Bank dienen. Das kann beispielsweise interessant sein, wenn das Eigenheim behalten werden soll, aber eine größere Summe für eine energetische Sanierung oder einen altersgerechten Umbau benötigt wird.

Bei einer Immobilienfinanzierung dient dafür in der Regel eine Grundschuld. Ist der frühere Immobilienkredit bereits zurückgezahlt, muss eine eingetragene Grundschuld nicht zwangsläufig gelöscht worden sein. Sie kann unter Umständen für eine spätere Finanzierung erneut interessant werden. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Grundschuld löschen oder behalten?.

Gleichzeitig sollte nicht automatisch das gesamte verfügbare Vermögen als Eigenkapital eingesetzt werden. Insbesondere Immobilieneigentümer sollten ausreichend Rücklagen für Reparaturen und unerwartete Ausgaben behalten.

Da Banken Alter, Laufzeit und Sicherheiten unterschiedlich bewerten, kann außerdem der Vergleich verschiedener Finanzierungsmöglichkeiten wichtig sein.

Tom Kiske rät deshalb zu einer langfristigen Planung: „Umso wichtiger sind eine vorausschauende Finanzierungsstrategie und die Beratung durch einen unabhängigen Finanzierungsexperten, der verschiedene Lösungen und Kreditinstitute miteinander vergleichen kann.“

Was passiert mit dem Immobilienkredit im Todesfall?

Ein laufender Immobilienkredit verschwindet mit dem Tod des Kreditnehmers nicht automatisch. Offene Verbindlichkeiten gehören grundsätzlich zum Nachlass.

Wer ein Erbe annimmt, übernimmt grundsätzlich auch die dazugehörigen Verbindlichkeiten. Dem offenen Darlehen steht bei einer Immobilienfinanzierung allerdings auch der Wert der Immobilie gegenüber.

Gibt es einen zweiten Kreditnehmer, kann dieser weiterhin für die Rückzahlung des Darlehens verantwortlich sein. Gerade bei einer größeren Finanzierung im höheren Alter sollte deshalb frühzeitig geklärt werden, was mit Immobilie und Restschuld im Todesfall geschehen soll.

Nicht das Alter allein entscheidet über den Immobilienkredit

Ob neues Haus, Eigentumswohnung, Sanierung oder Wärmepumpe: Eine Finanzierung ist grundsätzlich auch im Rentenalter möglich. Eine gesetzliche Altersgrenze gibt es nicht.

Wichtiger ist, ob die Finanzierung langfristig tragfähig bleibt. Mit zunehmendem Alter rücken deshalb Einkommen im Ruhestand, Laufzeit, Eigenkapital und vorhandene Sicherheiten stärker in den Mittelpunkt.

Wer bereits Vermögen oder eine weitgehend abbezahlte Immobilie besitzt, kann gute Voraussetzungen mitbringen. Entscheidend ist letztlich, dass Kreditsumme und monatliche Rate nicht nur heute, sondern über die gesamte Finanzierung hinweg zur finanziellen Situation passen.