Aktualisiert am 02.06.2026
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Egal ob du in deiner eigenen Wohnung lebst, vermietest oder gerade eine Immobilie kaufst oder verkaufst – das Steuerrecht bietet an vielen Stellen echte Einsparpotenziale. Wer sie kennt, kann jedes Jahr mehrere Hundert bis mehrere Tausend Euro zurückbekommen. In diesem Ratgeber bekommst du einen vollständigen Überblick über alle relevanten Steuervorteile 2026 – je nach deiner Situation.
Welche Situation trifft auf dich zu?
Abschnitt 1: Als Eigennutzer Steuern sparen
Wer im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung lebt, kann zwar nicht so viele Kosten absetzen wie ein Vermieter – aber die Möglichkeiten sind trotzdem erheblich. Das Finanzamt akzeptiert vor allem Kosten, die mit dem Erhalt, der Modernisierung oder dem Betrieb deiner Immobilie zusammenhängen.
| Kostenart | Was absetzbar? | Maximale Ersparnis |
| Handwerkerleistungen | 20% der Arbeitskosten | 1.200 € / Jahr |
| Haushaltsnahe Dienste | 20% der Kosten | 4.000 € / Jahr |
| Energetische Sanierung | 20% der Sanierungskosten | 40.000 € (über 3 Jahre) |
| Homeoffice-Pauschale | 6 € pro Tag | 1.260 € / Jahr |
| Arbeitszimmer | Anteilig nach Fläche | Unbegrenzt (bei Mittelpunkt) |
| WEG-Kosten | 20% der Arbeitskosten | 1.200 € / Jahr |
| Denkmal-AfA | 9% der Sanierungskosten | 10 Jahre lang |
Handwerkerleistungen absetzen
Makler, Vermieter, Mieter, Eigentümer – sie alle können Steuern sparen bei Immobilien. Foto: Nana_studio / stock.adobe.com
Wenn du Handwerker in deinem Haus oder deiner Wohnung beschäftigst, kannst du 20 Prozent der reinen Arbeitskosten direkt von deiner Steuerschuld abziehen – bis zu 1.200 Euro im Jahr.
Wichtig: Nur Arbeitskosten, Fahrtkosten und Maschinenkosten zählen. Materialkosten – zum Beispiel Fliesen, Farbe oder Dämmmaterial – kannst du nicht absetzen. Lass dir die Rechnung deshalb immer aufgeteilt ausstellen.
Beispielrechnung: Du lässt das Badezimmer renovieren. Die Rechnung lautet: 3.200 Euro Arbeitskosten, 800 Euro Material. Du kannst 20 Prozent von 3.200 Euro absetzen = 640 Euro weniger Steuern.
Was zählt als Handwerkerleistung?
- Renovierung und Modernisierung (Streichen, Fliesen, Bodenbelag verlegen)
- Reparaturen (Heizung, Elektrik, Dach)
- Wartungsarbeiten (Schornstein, Aufzug, Heizungsinspektion)
- Gartengestaltung durch Fachbetriebe
Nicht absetzbar:
Eigenleistungen (du kannst nicht deine eigene Arbeit absetzen), Neubaukosten, Materialkosten.
Haushaltsnahe Dienstleistungen
Für Tätigkeiten, die regelmäßig im Haushalt anfallen, kannst du ebenfalls Steuern sparen. Die Förderung gilt für alle Arbeiten, die auf deinem Grundstück oder in deiner Wohnung stattfinden.
Was zählt? Reinigungskraft, Gärtner, Kinderbetreuung im Haushalt, Pflegedienste, Schneeräumen, Winterdienst.
| Beschäftigungsart | Max. abzugsfähiger Betrag |
| Minijob (über Minijobzentrale gemeldet) | 510 € / Jahr |
| Sozialversicherungspflichtig oder selbstständig | 4.000 € / Jahr |
Tipp
Zahlungen immer per Überweisung leisten – Barzahlung erkennt das Finanzamt nicht an. Die Rechnung muss die Arbeitskosten gesondert ausweisen.
Steuerbonus für energetische Sanierungen
Wenn du dein selbst genutztes Haus oder deine Wohnung energetisch sanierst, beteiligt sich das Finanzamt direkt an den Kosten – und zwar erheblich. Die Förderung läuft nach § 35c EStG und gilt bis Ende 2029.
| Förderjahr | Abzug von Steuerschuld | Auf Basis von max. 200.000 € |
| 1. Jahr | 7% der Sanierungskosten | bis 14.000 € |
| 2. Jahr | 7% der Sanierungskosten | bis 14.000 € |
| 3. Jahr | 6% der Sanierungskosten | bis 12.000 € |
| Gesamt | 20% über 3 Jahre | bis 40.000 € |
Was wird gefördert? Wärmedämmung von Wänden, Dach und Keller, neue Fenster und Außentüren, Heizungsanlage (keine fossilen Brennstoffe), Lüftungsanlage, Solarthermie.
Was nicht? Einbau von Gas- oder Ölheizungen, Maßnahmen an vermieteten Immobilien, Neubauten. Wer eine KfW- oder BAFA-Förderung nutzt, kann den Steuerbonus nicht zusätzlich beanspruchen – beides gleichzeitig geht nicht.
Sonderregel Energieberater:
Die Kosten für einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten werden sogar mit 50 Prozent gefördert. Ein Gutachten eines Energieberaters kostet typischerweise 1.000 bis 2.500 Euro – du trägst also effektiv nur die Hälfte.
Homeoffice-Pauschale 2026
Seit 2023 gilt die dauerhaft erhöhte Homeoffice-Pauschale: Pro Tag im Homeoffice kannst du 6 Euro geltend machen, maximal jedoch 1.260 Euro pro Jahr (entspricht 210 Homeoffice-Tagen).
Wichtig: Die Pauschale gilt für alle – egal ob du Eigentümer oder Mieter bist, und egal ob du ein separates Arbeitszimmer hast oder nicht. Du musst dich aber entscheiden: entweder die Homeoffice-Pauschale oder das Arbeitszimmer – beides gleichzeitig geht nicht.
Rechenbeispiel:
Du arbeitest 150 Tage im Homeoffice. 150 × 6 Euro = 900 Euro Werbungskosten. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent bedeutet das: 270 Euro weniger Steuern im Jahr.
Arbeitszimmer steuerlich absetzen
Für das Arbeitszimmer gelten strengere Regeln als für die Homeoffice-Pauschale. Zwei Fälle erlauben den Abzug:
| Fall | Voraussetzung | Abzug |
| Mittelpunkt der Tätigkeit | Vollzeit-Heimarbeiter, Selbstständige ohne anderen Arbeitsplatz | Unbegrenzt (alle anteiligen Kosten) |
| Kein anderer Arbeitsplatz | z.B. Lehrer, Außendienstler | Max. 1.250 €/Jahr |
Was kannst du anteilig absetzen? Gebäudeabschreibung (AfA), Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Müllgebühren, Renovierungskosten für Flur und Treppenhaus – jeweils im Verhältnis der Arbeitszimmerfläche zur Gesamtfläche.
Als WEG-Eigentümer Steuern sparen
Wenn du Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bist, kannst du deinen Anteil an bestimmten Arbeitskosten des Gemeinschaftseigentums absetzen – auch wenn du nicht selbst Auftraggeber warst.
- Hausmeisterleistungen
- Wartung von Heizung, Aufzug, Warmwasseranlage
- Schornsteinreinigung
- Gartenpflege der Gemeinschaftsflächen
- Prüfung der Elektroanlagen
So funktioniert es:
Die Hausverwaltung muss dir eine Jahresabrechnung mit gesondert ausgewiesenen Arbeitskosten ausstellen. Diese Bescheinigung legst du deiner Steuererklärung bei.
Denkmalschutz-AfA für Eigennutzer
Wer ein Baudenkmal kauft und saniert, kann die Sanierungskosten über 10 Jahre mit jeweils 9 Prozent von der Steuer absetzen – auch wenn er selbst darin wohnt. Das entspricht insgesamt 90 Prozent der Sanierungskosten.
Voraussetzung der Denkmal-AfA: Die Sanierungsmaßnahmen müssen vor Beginn mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt sein. Ohne diese Bescheinigung gibt es keine Förderung – egal wie viel investiert wurde.
Mit Schenkung statt Erbschaft Steuern sparen
Immobilien lassen sich erheblich günstiger auf Kinder oder Enkel übertragen, wenn man frühzeitig plant statt abzuwarten. So umgeht man die Erbschaftssteuer.
| Verwandtschaft | Freibetrag | Erneuerbar nach |
| Kinder | 400.000 € | 10 Jahren |
| Enkel | 200.000 € | 10 Jahren |
| Ehepartner | 500.000 € | 10 Jahren |
Strategie-Tipp:
Wer eine Immobilie mindestens 10 Jahre vor dem Tod an Kinder verschenkt und sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lässt, kann die Schenkungssteuer umgehen und gleichzeitig im Haus wohnen bleiben. Alle 10 Jahre lässt sich der Schenkungsfreibetrag erneut nutzen.
Achtung Spekulationssteuer
Wenn deine Kinder eine geerbte Immobilie verkaufen und der Kauf weniger als 10 Jahre zurückliegt, kann eine Spekulationssteuer anfallen.
Bei der Schenkung zu Lebzeiten lässt sich das vermeiden.
Abschnitt 2: Als Vermieter Steuern sparen
Vermieter haben deutlich mehr Möglichkeiten, Steuern zu sparen als Eigennutzer. Fast alle Kosten, die mit der Immobilie und dem Mietverhältnis zusammenhängen, können als Werbungskosten in der Anlage V geltend gemacht werden – von der Abschreibung über Darlehenszinsen bis zu Reparaturkosten.
Die wichtigsten Abzugsposten im Überblick
| Kostenart | Absetzbar? | Maximale Ersparnis |
| Abschreibung AfA (Neubau degressiv) | Ja | 5% des Gebäudewerts / Jahr |
| Darlehenszinsen | Ja, vollständig | Abhängig vom Kreditvolumen |
| Reparaturen & Instandhaltung | Ja | Sofort oder auf 2–5 Jahre verteilt |
| Hausverwaltung & Versicherungen | Ja, vollständig | Alle nachgewiesenen Kosten |
| Leerstandskosten | Ja, bei nachweisbarer Vermietungsabsicht | Alle anfallenden Kosten |
| Fahrtkosten zur Immobilie | Ja | 0,30 €/km |
Lesetipp
Die vollständige Erklärung aller Abzugsmöglichkeiten für Vermieter – AfA-Varianten, Restnutzungsdauer-Gutachten, 15%-Regel, Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten –
findest du im Detailartikel: Das können Vermieter von der Steuer absetzen
Abschnitt 3: Beim Kauf und Verkauf Steuern sparen
Grunderwerbsteuer sparen
Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland ein erheblicher Kostenfaktor. Sie wird auf den Kaufpreis der Immobilie berechnet und ist einmalig beim Kauf fällig.
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz |
| Bayern, Sachsen | 3,5% |
| Hamburg | 4,5% |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5% |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt, Rheinland-Pfalz | 5,0% |
Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer reduzieren?
- Beim Neubau: Grundstückskauf und Bauleistung in getrennten Verträgen abschließen – nur der Grundstückspreis unterliegt dann der Steuer.
- Bei Bestandsimmobilien: Bewegliches Inventar (Einbauküche, Sauna, Gartenhaus) separat im Kaufvertrag ausweisen und herausrechnen.
- Bei Eigentumswohnungen (WEG): Die Instandhaltungsrücklage gesondert im Kaufvertrag ausweisen – sie unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Kauf zwischen Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern, Kauf von Eltern an Kinder oder Enkel (direkte Linie). Zwischen Geschwistern gilt die Befreiung nicht.
Spekulationssteuer: Wann fällt sie an und wie vermeidest du sie?
Wenn du eine Immobilie verkaufst und dabei einen Gewinn machst, kann Spekulationssteuer anfallen. Ob und wie viel du zahlst, hängt von zwei Faktoren ab: Haltedauer und Eigennutzung.
| Situation | Spekulationssteuer? |
| Immobilie länger als 10 Jahre gehalten | Nein – steuerfrei |
| In den letzten 3 Jahren selbst bewohnt (inkl. Verkaufsjahr) | Nein – steuerfrei |
| Weniger als 10 Jahre gehalten, vermietet | Ja – mit individuellem Steuersatz |
| Immobilie im Betriebsvermögen | Immer steuerpflichtig |
Kurz selbst einziehen kann Steuern sparen:
Wer eine vermietete Immobilie verkaufen möchte, die noch keine 10 Jahre im Eigentum ist, kann durch Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren die Spekulationssteuer umgehen. In der Praxis reicht nach Rechtsprechung eine Eigennutzung am 31.12. des Vorvorjahres, das gesamte Vorjahr und am 01.01. des Verkaufsjahres.
Kaufnebenkosten: Was Vermieter absetzen können
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, kann die Kaufnebenkosten anteilig als Werbungskosten geltend machen. Eigennutzer haben diese Möglichkeit nicht.
- Maklercourtage (soweit auf Vermietungsanteil entfallend)
- Notarkosten für den Kaufvertrag
- Grundbuchkosten
- Kosten für Gutachten und Bewertungen
Steuer-Schnellcheck: Was kann ich absetzen?
Was trifft auf dich zu?
Wähle deine Situation, um die passenden Steuersparmöglichkeiten zu berechnen.
Nicht sicher? 30% ist ein guter Mittelwert für durchschnittliche Einkommen.
Deine geschätzte Steuerersparnis
Unverbindliche Schätzung auf Basis der von dir eingegebenen Werte. Kein Ersatz für individuelle Steuerberatung. Abweichungen durch persönliche Situation, Jahresgrenzen und aktuelle Gesetzesänderungen möglich.
Häufige Fragen: Steuern sparen mit Immobilien 2026
Kann ich als Eigennutzer Steuern sparen?
Ja – auch wer im eigenen Heim lebt, kann eine Reihe von Kosten absetzen: Handwerker bis 1.200 Euro, haushaltsnahe Dienste bis 4.000 Euro, energetische Sanierungen bis 40.000 Euro und die Homeoffice-Pauschale von bis zu 1.260 Euro pro Jahr.
Was kann ich als Vermieter von der Steuer absetzen?
Als Vermieter fast alles: Darlehenszinsen, Abschreibung (AfA), Hausverwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer, Maklerkosten, Fahrtkosten und vieles mehr. Alle Kosten, die mit der Vermietung in Zusammenhang stehen, sind grundsätzlich als Werbungskosten absetzbar.
Wie funktioniert die degressive AfA 2026?
Die degressive AfA ermöglicht Vermietern neuer Wohngebäude, jährlich 5 Prozent vom jeweiligen Restwert abzuschreiben statt vom ursprünglichen Anschaffungswert. Sie gilt für Gebäude, bei denen der Baubeginn oder der Kaufvertrag zwischen Oktober 2023 und September 2029 liegt. In den ersten Jahren fallen die Abschreibungsbeträge deutlich höher aus als bei der linearen Methode.
Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an?
Spekulationssteuer fällt an, wenn du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst und sie nicht selbst bewohnt hast. Ausnahme: Wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst genutzt hast, ist der Verkauf steuerfrei.
Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten und lohnt es sich?
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen kann nachweisen, dass dein Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat als die gesetzlich unterstellte. Das erlaubt eine höhere jährliche Abschreibung. Es lohnt sich besonders bei älteren Gebäuden, Immobilien mit Sanierungsbedarf oder untypischen Konstruktionen. Ab 2026 gelten strengere Anforderungen an diese Gutachten.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Steuerliche Regelungen können sich ändern. Bitte konsultiere für deine persönliche Situation einen zugelassenen Steuerberater.
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