Immobilien kaufen bei Berlin: Im Umland über 200.000 Euro sparen

In Berlin kostet eine Immobilie durchschnittlich knapp 5.000 Euro pro Quadratmeter. Wer außerhalb der Stadtgrenzen sucht, findet vielerorts deutlich günstigere Angebote. Besonders groß sind die Preisunterschiede im Havelland und im Landkreis Barnim. Eine immowelt Analyse zeigt, wo Käufer sparen können und welche Orte sich für Pendler anbieten.

Berlins Immobilienpreise seit 2017 um rund 66 Prozent gestiegen

Wer in Berlin eine Immobilie kaufen möchte, muss heute deutlich mehr bezahlen als noch vor einigen Jahren. Im Oktober 2026 liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 4.992 Euro pro Quadratmeter. Anfang 2017 waren es noch 3.015 Euro. Damit sind die Immobilienpreise innerhalb von knapp zehn Jahren um rund 66 Prozent gestiegen.

Für eine 100 Quadratmeter große Immobilie müssen Käufer in Berlin aktuell rechnerisch 499.200 Euro einplanen – ohne Kaufnebenkosten. Im brandenburgischen Umland kann dieselbe Wohnfläche erheblich günstiger sein. In mehreren Landkreisen liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zwischen 2.700 und 3.500 Euro.

Allerdings sind die Preisunterschiede rund um die Hauptstadt groß. Während Potsdam mit durchschnittlich 4.963 Euro pro Quadratmeter nahezu das Berliner Preisniveau erreicht, ist Eigentum in den Landkreisen Havelland, Barnim und Dahme-Spreewald deutlich günstiger. Wer bei der Standortwahl flexibel ist, kann deshalb viel Geld sparen. Entscheidend ist jedoch, wie gut der konkrete Wohnort an Berlin angebunden ist.

Havelland, Barnim und Dahme-Spreewald: Wo Käufer besonders viel sparen

Den größten rechnerischen Preisvorteil unter den betrachteten, für Pendler interessanten Landkreisen bietet das Havelland. Dort liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei 2.711 Euro pro Quadratmeter und damit rund 46 Prozent unter dem Berliner Niveau. Bei einer 100 Quadratmeter großen Immobilie entspricht das einem Preisunterschied von 228.100 Euro.

Auch im Landkreis Barnim ist Eigentum mit durchschnittlich 2.844 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger als in Berlin. Käufer sparen dort rechnerisch rund 43 Prozent. Im Landkreis Dahme-Spreewald liegt der Quadratmeterpreis bei 3.036 Euro, im Landkreis Teltow-Fläming bei 3.099 Euro. Das entspricht Preisvorteilen von rund 39 beziehungsweise 38 Prozent.

Etwas höher sind die Durchschnittspreise im Landkreis Oberhavel mit 3.407 Euro und in Potsdam-Mittelmark mit 3.455 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen beide Regionen noch immer rund 31 bis 32 Prozent unter dem Berliner Niveau. Deutlich geringer fällt der Unterschied in der Stadt Potsdam aus: Dort werden durchschnittlich 4.963 Euro pro Quadratmeter verlangt – nur rund 0,6 Prozent weniger als in Berlin.

Die günstigsten Werte finden sich nicht zwangsläufig an den am besten angebundenen Standorten. So sind die Immobilienpreise im Landkreis Oder-Spree mit durchschnittlich 2.374 Euro pro Quadratmeter nochmals niedriger. Der Landkreis erstreckt sich jedoch weit über das unmittelbare Berliner Pendlerumland hinaus. Käufer sollten deshalb die Durchschnittspreise ganzer Landkreise nicht mit den Preisen einzelner, gut angebundener Städte gleichsetzen.

Mit Regionalzug und S-Bahn nach Berlin: Welche Orte für Pendler infrage kommen

Für Käufer, die weiterhin in Berlin arbeiten, ist die Bahnverbindung ein wichtiger Faktor. Besonders interessant ist Falkensee im Landkreis Havelland. Von dort erreichen Pendler den Berliner Hauptbahnhof mit Regionalzügen je nach Verbindung in ungefähr 20 bis 30 Minuten. Auch Bernau bei Berlin im Landkreis Barnim verfügt über eine gute Bahnanbindung. Regionalzüge benötigen von dort bis Berlin Hauptbahnhof ungefähr 20 bis 30 Minuten.

Im Landkreis Oberhavel ist Oranienburg ein wichtiger Bahnstandort. Von dort dauert die Fahrt mit Regionalzügen zum Berliner Hauptbahnhof ungefähr 25 bis 35 Minuten. Aus Königs Wusterhausen im Landkreis Dahme-Spreewald sind es je nach Verbindung ungefähr 35 bis 45 Minuten. Auch Potsdam ist gut mit der Hauptstadt verbunden: Vom Potsdamer Hauptbahnhof erreichen Regionalzüge Berlin Hauptbahnhof häufig in rund 25 bis 30 Minuten.

Bei der Standortwahl sollten Käufer allerdings nicht allein auf die Quadratmeterpreise achten. Die Landkreise rund um Berlin umfassen sowohl gut angebundene Städte als auch ländliche Gemeinden mit längeren Wegen zum nächsten Bahnhof. Ein günstiger Durchschnittspreis bedeutet daher nicht automatisch, dass Immobilien direkt an einem schnellen Regionalbahnhof genauso preiswert sind. Entscheidend sind der konkrete Wohnort, die Entfernung zum Bahnhof und die gesamte Pendelzeit bis zum Arbeitsplatz.

Immobilienpreise im Berliner Umland im Vergleich

Quellen: immowelt Analyse der Kaufpreise, Oktober 2026. Zur Prüfung konkreter Bahnverbindungen: VBB und Deutsche Bahn.