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Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt vor, wie Vermieter die Heizkosten in Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung verbrauchsabhängig erfassen und abrechnen müssen. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen dafür alle bestehenden Messgeräte auf Fernablesbarkeit umgerüstet sein – diese Frist rückt jetzt näher. Hier erfährst du, welche Pflichten für Vermieter und Rechte für Mieter aktuell gelten.
Übersicht
- Was ist die Heizkostenverordnung?
- Was regelt die Heizkostenverordnung?
- Fristen der Heizkostenverordnung 2026 im Überblick
- Wärmepumpen: Abrechnungspflicht seit Oktober 2024
- Was passiert, wenn der Vermieter die Fristen verpasst?
- Welche Wohnungen sind ausgenommen?
- Häufig gestellte Fragen zur Heizkostenverordnung
Was ist die Heizkostenverordnung?
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) enthält die gesetzlichen Vorschriften für die korrekte Heizkostenabrechnung in einem Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung. Sie ist für Vermieter, Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaften rechtlich bindend und hat Vorrang vor abweichenden Regelungen im Mietvertrag.
Nicht von der Heizkostenverordnung erfasst sind:
- Mehrfamilienhäuser mit Etagenheizung
- Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt
- Einfamilienhäuser
Die aktuelle Fassung basiert auf der Novelle vom 1. Dezember 2021, mit der Deutschland die EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) umgesetzt hat. Seither kamen weitere Änderungen hinzu – zuletzt zum 1. Oktober 2024 mit neuen Regeln für Wärmepumpen (siehe unten).
Was regelt die Heizkostenverordnung?
Die Heizkostenverordnung regelt vier zentrale Bereiche:
Pflicht zur Verbrauchserfassung (§ 3, § 5 HeizkostenV). Der Heizenergieverbrauch muss in jeder Wohneinheit gemessen werden – über Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder Wärmemengenzähler in der Heizungsanlage. Diese Messgeräte müssen fernablesbar und interoperabel sein sowie an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können.
Verteilerschlüssel (§§ 7 bis 9 HeizkostenV). Die Heizkosten werden nach einem festgelegten Verteilerschlüssel auf die Nutzer verteilt, zum Beispiel nach Verbrauch oder nach Wohnfläche.
Verbrauchsabhängige Abrechnung (§ 6 HeizkostenV). Mindestens 50 bis 70 Prozent der warmen Nebenkosten müssen nach individuellem Verbrauch abgerechnet werden.
Heizkostenabrechnung (§ 6a HeizkostenV). Die Heizkostenabrechnung muss unter anderem den Gesamtverbrauch, den individuellen Verbrauch, den Verteilerschlüssel, den Abrechnungszeitraum und die zugrunde gelegten Kosten enthalten.
Fristen der Heizkostenverordnung 2026 im Überblick
| Frist | Pflicht | Betrifft |
|---|---|---|
| Seit 1.12.2021 | Neu eingebaute Messgeräte müssen fernablesbar sein | Neubau, Austausch |
| Seit 1.1.2022 | Monatliche Verbrauchsinformation, sofern fernablesbare Geräte installiert sind | Vermieter mit Bestandsgeräten |
| Seit 1.12.2022 | Neu eingebaute Messgeräte müssen zusätzlich interoperabel und Smart-Meter-Gateway-fähig sein | Neubau, Austausch |
| Seit 1.10.2024 | Wärmepumpen-Strom zählt als umlagefähige Heizkosten, Wärmepumpen-Privileg entfällt | Gebäude mit Wärmepumpe |
| Bis 31.12.2026 | Alle bestehenden Messgeräte müssen auf Fernablesbarkeit umgerüstet sein | Alle Bestandsgebäude |
| Ab 1.1.2027 | Nur noch fernablesbare Messgeräte dürfen zur Verbrauchserfassung genutzt werden | Alle Gebäude |
| Bis 2031 | Anbindung an Smart-Meter-Gateway für Geräte, die bis 30.11.2022 installiert wurden | Übergangsfrist Bestandsgeräte |
| Ab 2032 | Alle fernablesbaren Messgeräte müssen an ein Smart-Meter-Gateway angebunden sein | Alle Gebäude |
Die wichtigste Frist für 2026: Bis zum 31. Dezember müssen Vermieter alle noch nicht fernablesbaren Messgeräte – etwa ältere Heizkostenverteiler mit Verdunsterröhrchen – nachrüsten oder austauschen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Umrüstung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.
Monatliche Verbrauchsinformation für Mieter
Vermieter mit bereits fernablesbaren Messgeräten müssen Mietern seit 2022 monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitteilen – etwa zum Brennstoffmix oder zu erhobenen Steuern. Die Mitteilung muss so zugänglich sein, dass Mieter nicht danach suchen müssen: per Brief, E-Mail oder Webportal mit aktiver Benachrichtigung.
Wärmepumpen: Abrechnungspflicht seit Oktober 2024
Seit 1. Oktober 2024 gilt das sogenannte Wärmepumpen-Privileg nicht mehr: Mehrfamilienhäuser, die zu mindestens 50 Prozent mit einer Wärmepumpe beheizt werden, mussten ihre Heizkosten bislang nicht verbrauchsabhängig abrechnen. Diese Ausnahme ist mit der Novelle entfallen.
Konkret ändert sich:
- Umlagefähigkeit (§ 7 HeizkostenV): Der Strom, den eine Wärmepumpe zur Wärmeerzeugung verbraucht, zählt jetzt als umlagefähige Heizkosten.
- Verteilung (§ 9 HeizkostenV): Die Wärmepumpe wird explizit als Energiequelle genannt, deren Kosten verbrauchsabhängig verteilt werden müssen.
- Messtechnik: Gebäude mit Wärmepumpe brauchen eine Ausstattung, die den Verbrauch für Heizung und Warmwasser getrennt erfasst.
War zum Stichtag 1. Oktober 2024 noch keine passende Messtechnik vorhanden, galt eine einjährige Übergangsfrist bis zum 30. September 2025. Diese Frist ist bereits abgelaufen – Gebäude mit Wärmepumpe müssen die verbrauchsabhängige Abrechnung inzwischen umsetzen.
Was passiert, wenn der Vermieter die Fristen verpasst?
Nach Inkrafttreten der neuen Heizkostenverordnung müssen Vermieter unter anderem dafür sorgen, dass die Messgeräte bis spätestens Ende 2026 fernablesbar sind. Foto: sanderforsberg / stock.adobe.com
Verletzt der Vermieter seine Pflichten aus der Heizkostenverordnung – etwa weil Messgeräte nicht fristgerecht fernablesbar sind oder die monatliche Verbrauchsinformation fehlt –, darf der Mieter nach § 12 HeizkostenV seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften steht dieses Kürzungsrecht dem einzelnen Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft allerdings nicht zu.
Welche Wohnungen sind ausgenommen?
Nach § 11 HeizkostenV bleiben unter anderem folgende Wohnungen von den Pflichten ausgenommen:
- eine Einliegerwohnung, die im Haus die einzige Wohnung neben der des Vermieters ist
- Wohnungen mit Etagenheizung
- Wohnungen, bei denen die Umrüstung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden wäre
- Wohnungen, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig waren und bei denen der Mieter den Wärmeverbrauch nicht steuern kann
- Wohnungen, die überwiegend mit erneuerbaren Energien beheizt werden
- Studenten-, Alters- und Pflegeheime
Häufig gestellte Fragen zur Heizkostenverordnung
Was ist die Heizkostenverordnung?
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) ist ein Bundesgesetz, das die Verbrauchserfassung und die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heizkosten in Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizung regelt.
Welche Gebäude fallen unter die Heizkostenverordnung?
Sie gilt für Mehrfamilienhäuser mit Zentralheizung. Ausgenommen sind Einfamilienhäuser, Gebäude mit Etagenheizung und Häuser mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.
Bis wann müssen Messgeräte fernablesbar sein?
Alle bestehenden, noch nicht fernablesbaren Messgeräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Ab dem 1. Januar 2027 sind ausschließlich fernablesbare Geräte zulässig.
Was passiert, wenn der Vermieter die Frist zur Fernablesbarkeit verpasst?
Der Mieter darf seinen Anteil an den Heizkosten nach § 12 HeizkostenV um 3 Prozent kürzen, wenn der Vermieter seine Pflichten zur Fernablesbarkeit oder Verbrauchsinformation verletzt.
Gilt die Heizkostenverordnung auch für Wärmepumpen?
Ja. Seit 1. Oktober 2024 müssen auch Gebäude, die überwiegend mit Wärmepumpe beheizt werden, ihre Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen. Der Strom zur Wärmeerzeugung zählt als umlagefähige Kosten.
Welche Wohnungen sind von der Heizkostenverordnung ausgenommen?
Unter anderem Einliegerwohnungen, Wohnungen mit Etagenheizung, vor 1981 bezugsfertige Wohnungen ohne Verbrauchssteuerung, überwiegend mit erneuerbaren Energien beheizte Wohnungen sowie Studenten- und Pflegeheime.
Was ist ein Smart-Meter-Gateway und wann muss die Anbindung erfolgen?
Ein Smart-Meter-Gateway ist die zentrale Kommunikationseinheit eines fernablesbaren Messgeräts. Für Geräte, die bis zum 30. November 2022 installiert wurden, gilt eine Übergangsfrist bis Ende 2031; ab 2032 müssen alle fernablesbaren Geräte angebunden sein.
Kann der Mieter die Heizkostenabrechnung wegen einer fehlenden Fernablesbarkeit anfechten?
Der Mieter hat kein Recht auf Nachrüstung, darf aber seinen Kostenanteil um 3 Prozent kürzen, solange der Vermieter seine Pflichten aus § 5 oder § 6a HeizkostenV nicht erfüllt.
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