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Räumungsklage: Ablauf, Dauer & Kosten

Der Vermieter hat gekündigt, der Mieter will aber nicht ausziehen: So ein Konflikt kann schnell in einer Räumungsklage gipfeln. Doch bis eine Zwangsräumung durchgeführt werden, kann es lange dauern und teuer werden. Alles Wichtige zu Ablauf, Dauer und Kosten der Räumungsklage – mit Tipps vom Mietrechtsexperten.

Das Wichtigste in Kürze zur Räumungsklage

  • Der Vermieter darf nach Paragraf 940a der Zivilprozessordnung eine Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter trotz rechtmäßiger Kündigung nicht aus der Wohnung auszieht.
  • Die Räumungsklage folgt einem gesetzlich vorgeschriebenen Ablauf.
  • Vorsicht: Eine Räumungsklage sollte das letzte Mittel sein, denn sie verursacht Kosten und kann bis zu 2 Jahre dauern.
  • Wenn die Räumungsklage erfolgreich war, wird der Mieter zwangsgeräumt und der Vermieter kann die Wohnung neu vermieten.

Was ist eine Räumungsklage?

Eine Räumungsklage ist ein rechtliches Verfahren, das von einem Vermieter eingeleitet wird, um die Räumung eines Mieters aus den Wohnräumen zu erzwingen (§ 940a Zivilprozessordnung). Dieses Verfahren kommt häufig zum Einsatz, wenn der Mieter seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt und trotz rechtmäßiger Kündigung nicht auszieht.

Was sind die Voraussetzungen für eine Räumungsklage?

Einer Räumungsklage geht oft ein schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus, dass einen Kündigungsgrund darstellt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter mit der Miete in Zahlungsverzug ist. 

Dann sollte der Vermieter folgendermaßen vorgehen, bevor es zur Räumungsklage kommt:

  1. Abmahnung: In den meisten Fällen muss der Vermieter den Mieter zuerst abmahnen und ihm eine Frist setzen, um die Vertragsverletzung zu beheben wie zum Beispiel die Miete nach Zahlungsverzug bezahlen. Diese Abmahnung ist ein wichtiger Schritt, da sie dem Mieter die Möglichkeit gibt, die Situation zu korrigieren.
  2. Rechtmäßige Kündigung: Wenn der Mieter nach der Abmahnung keine Besserung zeigt, kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen. Die Kündigung kann entweder ordentlich mit Einhaltung der Kündigungsfrist oder außerordentlich – fristlos, bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen – erfolgen.

Auch ohne schuldhaftes Verhalten des Mieters kann der Vermieter das Mietverhältnis beenden. Dafür gibt es folgende Kündigungsgründe:

  • Eigenbedarfskündigung: Der Vermieter muss einen nachvollziehbaren Grund nennen, warum und für wen er die Wohnung für Eigenbedarf benötigt. 
  • Mietaufhebungsvertrag: Der Vermieter bezahlt den Mieter dafür, dass er zu einem festen Termin auszieht. Beispielsweise wenn er die Wohnung sanieren will. Der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht, Dr. Jürgen Grimm, sagt: „Mit der Unterschrift des Mieters hat der Vermieter gute Aussichten auf Erfolg bei einer Räumungsklage.“

Wie können Mieter und Vermieter eine Räumungsklage noch abwenden?

Eine Räumungsklage lohnt sich in Regel weder für Mieter noch für Vermieter und sollte das letzte Mittel sein, wenn sich beide Seiten außergerichtlich nicht einigen können. Foto: Studio Firma / stock.adobe.com

Wenn der Mieter trotz rechtlich einwandfreier Kündigung nicht ausziehen will, hat der Vermieter noch 2 Möglichkeiten, beiden ein kostenintensives Gerichtsverfahren zu ersparen:

  1. Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache widersprechen: Das ist vor allem deshalb wichtig, weil sich andernfalls das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert (§ 545 BGB) – unabhängig vom Kündigungsgrund. Um seinen Widerspruch zu äußern, hat der Vermieter 2 Wochen Zeit. Die Frist läuft, sobald der Vermieter von der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietwohnung durch den Mieter erfährt (§ 545 S. 2 Nr. 2 BGB).
    Praxis-Tipp: Vorher lohnt sich aber ein Blick in den Mietvertrag: Ist darin bereits die Verlängerung des Mietverhältnisses für den Fall, dass der Mieter den Gebrauch fortsetzt, ausgeschlossen, so muss der Vermieter nicht auch noch widersprechen.
  2. Reagiert der Mieter auf den Widerspruch des Vermieters nicht, so hat er die Option, den Zwist über die außergerichtliche Streitbeilegung zu klären: Will der Mieter zum Beispiel nicht ausziehen, weil dies mit Kosten verbunden ist, so könnte der Vermieter erwägen, sich an den Umzugskosten zu beteiligen. 
    Auch könnte er freiwillig eine Räumungsfrist gewähren, oder ihm bei der Wohnungssuche helfen. Die Vereinbarungen hierzu sollten sie schriftlich festhalten – sie können auch bereits Teil von einem Mietaufhebungsvertrag sein.

Ablauf einer Räumungsklage

Können sich beide Parteien außergerichtlich nicht einigen, dann kommt es zur Räumungsklage.

In Kurzform läuft eine Räumungsklage meist wie folgt ab:

  1. Der Vermieter reicht die Räumungsklage beim Amtsgericht ein.
  2. Der Mieter erhält die Mitteilung über die Räumungsklage.
  3. Anhörung von Mieter und Vermieter. Bekommt der Vermieter Recht, wird ein Räumungstitel erteilt.
  4. Der beauftragte Gerichtsvollzieher legt den Räumungstermin fest und vollstreckt die Zwangsräumung.

Wann und wie muss der Vermieter die Räumungsklage einreichen?

Finden Mieter und Vermieter keine gemeinsame Lösung, bleibt die Räumungsklage. Wann eine Räumungsklage eingereicht werden kann, richtet sich nach Art der Kündigung:

  • Liegt eine fristlose Kündigung vor, so kann der Vermieter die Klage bereits bei Kündigung des Mietvertrages einreichen. „Bei Mietrückständen empfehle ich, die Räumungsklage sofort einzureichen, da das Verfahren meist eine gewisse Vorlaufzeit braucht“, rät Mietrechtsexperte Dr. Jürgen Grimm.
  • Bei Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen Vermieter hingegen dem Mieter die Möglichkeit lassen, Widerspruch einzulegen und den Ablauf der Kündigungsfrist abwarten.

Der Vermieter reicht die Räumungsklage beim jeweils zuständigen Amtsgericht des Wohnbezirks ein, in dem sich das Mietobjekt befindet.

Bei Gewerbeobjekten kommt es bei der Zuständigkeit darauf an, wie hoch der Streitwert ist: Beträgt er weniger als 5.000 Euro, so ist die Räumungsklage beim Amtsgericht einzureichen. Sind es mehr, so ist das jeweilige Landgericht zuständig.

Was muss in einem Antrag auf Räumungsklage stehen?

Die wichtigsten Punkte im Antrag auf Räumungsklage, auch Räumungsantrag genannt, sind:

  • Name des Klägers
  • Name des Beklagten
  • Der Grund der Klage: zum Beispiel der Zahlungsverzug des Mieters
  • Gegebenenfalls der Widerspruchsgrund des Mieters gegen die Kündigung
  • Gegebenenfalls eine Stellungnahme des Vermieters, warum er trotz Widerspruch des Mieters die Räumungsklage einreicht.

Achtung: Damit die Räumungsklage eröffnet wird, muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss für das anstehende Gerichtsverfahren zahlen. Dieser richtet sich nach der Höhe des Streitwertes und beträgt meist einige hundert Euro.

Nutzungsentschädigung einklagen

Gleichzeitig mit der Räumungsklage kann der Vermieter auch eine Nutzungsentschädigung einklagen (§ 546a BGB). „Diese kann er ab dem Zeitpunkt fordern, zu dem die Kündigungsfrist endet“, sagt Mietrechtsexperte Dr. Jürgen Grimm. Laut Urteil des BGH darf der Vermieter statt der ehemaligen Miethöhe auch die marktübliche Miete als Entschädigung fordern.

Die gleichzeitige Klage hat jedoch Vor- und Nachteile für Vermieter:

  • Es gibt nur ein Verfahren, bei dem der Vermieter gleich den Zahlungstitel bekommt
  • Die Prozesskosten sind günstiger als bei zwei separaten Verfahren
  • Die Zahlungsklage kann die Räumungsklage verzögern, wenn es Unklarheiten gibt – etwa wegen der Höhe der Nutzungsentschädigung.
  • Bei einer Räumungsklage wegen Mietschulden hat der Mieter oft kein Geld, daher machen viele Vermieter ihren Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht geltend.

Wie kann der Mieter die Räumungsklage noch abwenden?

Nach Eröffnung der Räumungsklage wird dem Mieter die Mitteilung darüber zugestellt. Nun kann er versuchen die Räumungsklage doch noch abzuwenden – beispielsweise indem er ausstehende Mietzahlungen leistet. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch würden Kündigung und Räumungsklage dann unwirksam. Ab Zustellung der Räumungsklage bleiben dem Mieter 2 Monate Zeit, um seine Mietschulden zu begleichen und die Mietzahlungen nachträglich zu leisten. 

Mietrechtsexperte Dr. Jürgen Grimm rät dazu: „Wenn das Verfahren schon läuft, sollte der Mieter den Zahlungsbeleg auch an das Gericht senden.“ Grimm schränkt jedoch ein: „Schwierig wird es, wenn der Vermieter zusammen mit der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin erteilt hat.“

Diese bliebe laut aktueller Rechtsprechung auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Schulden begleicht.

Wie läuft die Verhandlung der Räumungsklage ab?

Am Gerichtstermin muss der Vermieter Beweise für die Kündigung vorlegen und der Mieter seine Verteidigungs- oder Widerspruchsgründe darlegen – beide Seiten werden in der Regel von einem Anwalt vertreten. „Hier dienen Urkunden, Zeugenaussagen oder Gutachten von Sachverständigen als Beweise“, sagt Mietrechtsexperte Dr. Jürgen Grimm.

Nach der mündlichen Anhörung wird das Urteil geschrieben und den Parteien zugestellt. Dieser Schritt im Prozess der Räumungsklage dauert 4 Wochen – dann wird das Urteil rechtskräftig.

Wie wird die Zwangsräumung vollstreckt?

Wenn der Räumungstitel erteilt ist, bestimmt der Gerichtsvollzieher den Vollstreckungstermin. „Zwischen der Mitteilung des Räumungstermins und der Räumung müssen mindestens 3 Wochen liegen“, sagt der Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht Dr. Jürgen Grimm. Die Dauer der Zwangsräumung hängt vom Vermieter ab: Er kann eine herkömmliche Räumung, oder eine Räumung nach dem Berliner Modell wählen. Den Vorschuss für die Räumungskosten zahlt der Vermieter, er kann sie aber hinterher vom Mieter einklagen.

  Herkömmliche Räumung Berliner Räumung
Kosten Bis zu 5.000 Euro bei einer mittleren Wohnung (rund 1.000 Euro pro Zimmer) Bis zu 500 Euro bei einer mittleren Wohnung (inklusive Kostenvorschuss)
Vorteile Kaum Aufwand für den Vermieter, da der Gerichtsvollzieher die Firmen für die Räumung beauftragt. Günstig, da kein Umzugsunternehmen beauftragt werden muss.
Nachteile Gefahr für den Vermieter, dass er auf den Kosten sitzen bleibt. Der Vermieter muss sich selbst um alles kümmern.

Herkömmliche Räumung: Die einfache Art

Ablauf der Räumung: Weigert sich der Mieter standhaft auszuziehen, oder zieht er einfach aus, ohne die Schlüssel zu übergeben, kommt es zur Zwangsräumung. Der Gerichtsvollzieher bestellt zum Räumungstermin auch einen Schlosser und ein Umzugsunternehmen. Mietrechtsexperte Dr. Jürgen Grimm erklärt: „Der Gerichtsvollzieher öffnet die Wohnung, übergibt sie zurück an den Vermieter und der Schlosser tauscht die Schlösser aus.“ Der Hausrat des Mieters wird auf Veranlassung des Gerichtsvollziehers bei einem Spediteur oder einer sonstigen Firma für eine gewisse Zeitdauer eingelagert. „Nach Ablauf der Zeit werden verwertbare Gegenstände nach den hierfür vorgesehenen Vorschriften verwertet und der Unrat entsorgt.“

Kosten der Räumung: Je nach Wohnungsgröße. Bei einer mittleren Wohnung liegen die Räumungskosten laut Dr. Grimm bei circa 4.000, 5.000 Euro. „Man kann mit nahezu 1.000 Euro pro Zimmer rechnen.“

Wann Vermieter sich dafür entscheiden: „Es lohnt sich, wenn der Vermieter möglichst wenig Aufwand will, oder eine Rechtschutzversicherung für Mietrecht hat, die die Kosten übernimmt.“

Berliner Räumung: Die günstige Art

Ablauf der Räumung: Bei der Berliner Räumung ist der Ablauf ähnlich wie bei der herkömmlichen Räumung, nur beauftragt der Vermieter kein Umzugsunternehmen, sondern wird beim Räumen selbst aktiv. „Er lässt das Eigentum des Mieters in der Wohnung oder lagert es ein. Dann setzt er dem Mieter eine Frist und fordert ihn auf, dieses abzuholen“, sagt Dr. Grimm. Die Frist betrage meist einen Monat, erst danach darf er den Hausrat entsorgen.

Kosten der Räumung: „Der Vermieter zahlt einen Kostenvorschuss von maximal 500 Euro, die tatsächlichen Kosten belaufen sich dann aber meist auf 100, 150 Euro“, schätzt der Mietrechtsexperte.

Wann sich Vermieter dafür entscheiden: „Es ist die günstigere Variante, die aber mehr Engagement von Seiten des Vermieters fordert. Meist entscheidet er sich dafür, wenn er die Kosten ohnehin nicht vom Mieter zurückerstattet bekommen würde, weil dieser zahlungsunfähig ist.“

Dauer einer Räumungsklage

Von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung kann es unterschiedlich lang dauern:

  • 3 Monate, wenn es schnell geht: Zum Beispiel bei einem Versäumnisurteil. Ein Versäumnisurteil fällt der Richter, wenn der Mieter nicht auf die Räumungsklage reagiert.
  • 5 bis 6 Monate, wenn der Mieter beispielsweise nach Zugang der Räumungsklage eine Räumungsfrist beantragt. 
  • Bis zu 2 Jahre oder länger: „Zum Beispiel, wenn bei gesundheitlichen Problemen des Mieters ein Gutachten eingeholt werden muss“, sagt Mietrechtsexperte Dr. Jürgen Grimm.

„Es kann auch ein Gesamtpaket an Gründen sein: Eine lange Mietdauer von über 20 Jahren, dass der Mieter dort seine gesamten sozialen Kontakte hat, bereits in hohem Alter ist und gesundheitliche Probleme hat“, so der Rechtsexperte.

Kosten einer Räumungsklage

Die Kosten einer Räumungsklage hängen von den Anwaltskosten und dem Streitwert ab. Im Falle der Räumungsklage ist der Streitwert laut Gerichtskostengesetz in der Regel der einjährige Mietzins auf Basis der Nettokaltmiete (§ 41 Abs.2 S.1 GKG). Nebenkosten werden nur dann berücksichtigt, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden (§ 41 Abs. 2 S.1 i. V. m. § 41 Abs.1 S.2 GKG).

Bei einer monatlichen Kaltmiete von beispielsweise 600 Euro liegt der Streitwert bei 7.200 Euro. Kommen noch 3 Monatsmieten Mietrückstand hinzu, sind es insgesamt 9.000 Euro. In diesem Fall muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss von 666 Euro zahlen (KV GKG). 

Die Kosten für eine herkömmliche Räumungsklage im Einzelnen:

Außergerichtliche Anwaltskosten des Vermieters 810 Euro
Anwaltskosten des Vermieters 1.140 Euro
Anwaltskosten des Mieters 1.530 Euro
Gerichtskosten KV GKG 666 Euro
Prozesskosten gesamt 3.340 Euro


Für Vermieter bedeutet ein Gerichtsverfahren zudem stets Mehrkosten. Hinzu kommt, dass während des Prozesses meist keine Miete gezahlt wird – monatlicher Mietausfall kommt demnach noch hinzu. Bei einer Prozessdauer von 2 Jahren kann so bei einer Monatsmiete von 600 Euro ein Mietrückstand von 14.400 Euro zusammenkommen.

Wer trägt die Kosten einer Räumungsklage?

„Jene Seite, die den Rechtstreit verliert, muss die Prozesskosten und den Anwalt der Gegenseite zahlen.“

Mietrechtsexperte Dr. Jürgen Grimm

  • Wird die Klage abgewiesen, ist die Kündigung des Vermieters unwirksam und er muss für die Gerichtskosten aufkommen. 
  • Bekommt der Vermieter Recht, wird ein Räumungstitel erteilt. Der Mieter muss dann die Gerichts- und auch die Räumungskosten tragen.

Hilfe, Tipps und weitere Fragen rund um die Räumungsklage

Für Vermieter

Hilfe für Vermieter bei Zahlungsforderungen

Die Räumungsklage ist oft auch eine starke finanzielle Belastung für den Vermieter: Er zahlt zunächst die Gerichts- und Räumungskosten. Kann der Mieter aber nicht zahlen, läuft er Gefahr auf den Kosten für den Anwalt und das Gericht sitzen zu bleiben. Um das zu verhindern, sollte er zunächst die Kosten außergerichtlich einfordern und dem Mieter eine Zahlungsfrist setzen.

Zahlt dieser nicht, kann ihn der Vermieter auf Zahlung verklagen. Im Erfolgsfall erhält er dann einen Zahlungstitel, der 30 Jahre lang gilt. Kommt der Mieter später wieder zu Geld, kann der Vermieter seine Ansprüche doch noch geltend machen.

Für Mieter

Können Mieter einen Räumungsaufschub erwirken?

Mieter, die die Räumung abwenden wollen und sich Chancen auf Erfolg ausrechnen, können zunächst den Weg vor Gericht wählen. 

Geht das Urteil nicht zu ihren Gunsten aus, können sie die Kündigung und Räumung auch dann noch verhindern oder zumindest die Räumung hinauszögern, indem sie:

  • Gegen das Urteil des Gerichtes Berufung einlegen: Im Zivilrecht ist das nur möglich, wenn das statthaft und zulässig ist. Statthaft ist die Berufung bei den meisten Urteilen in erster Instanz. Zulässig ist sie, wenn der Wert der Berufungssumme 600 Euro übersteigt oder das Ausgangsgericht die Berufung zugelassen hat (§§ 511 ff. ZPO). Achtung, hierbei besteht Anwaltszwang.
  • Die Verlängerung der Räumungsfrist beantragen. Auch hierfür ist dann das Berufungsgericht zuständig (§ 721 ZPO).
  • Unter Umständen kann parallel dazu ein Antrag auf Vollstreckungsschutz gestellt werden (§ 765a ZPO).

Was ist ein Härtefall bei Räumungsklage?

Sobald das Urteil vollstreckbar ist, kann der Mieter als letztes Mittel beim zuständigen Gericht Vollstreckungsschutz beantragen. Hierfür muss er Härtefälle nennen, wie zum Beispiel eine schwere Erkrankung, Suizidgefahr, oder drohende Obdachlosigkeit.

Spätestens 14 Tage vor dem Räumungstermin muss der Mieter den Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen.

Was passiert mit Mieter nach der Räumungsklage?

Nach einer Räumungsklage und erfolgreichem Räumungstitel muss der Mieter die Wohnung räumen. Falls er dies nicht freiwillig tut, wird ein Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung durchführen. 

Der Mieter muss seine Sachen entfernen und die Wohnung verlassen. Zudem können weitere Kosten für den Mieter entstehen, wie Gerichtskosten und die Kosten für den Gerichtsvollzieher. Der Mieter muss sich eine neue Unterkunft suchen, was in vielen Fällen schwierig sein kann.

Steht eine Räumungsklage in der Schufa?

Ja, eine Räumungsklage kann in der Schufa vermerkt werden. Insbesondere dann, wenn die Klage zu einem negativen Gerichtsurteil führt und es zu einer Zwangsvollstreckung kommt. Ein solcher Eintrag kann die Kreditwürdigkeit des Mieters beeinträchtigen und zukünftige Mietverträge erschweren.

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