Mietvertrag – Rechtssichere und kostenlose PDF-Vorlage

Ein Mietvertrag regelt, zu welchen Konditionen der Mieter die Wohnung des Vermieters nutzen darf. Er ist sowohl in schriftlicher als auch in mündlicher Form gültig. Idealerweise bestehst du jedoch immer auf die Schriftform. So kannst du im Streitfall die vereinbarten Vertragsinhalte besser nachweisen.

Neben den Namen und Anschriften aller Parteien muss die Lage der Wohnung genau bezeichnet sein. Wichtige Bestandteile sind:

• Mietbeginn: Das exakte Datum, ab dem das Mietverhältnis startet.
• Mietzins: Die Höhe der Kaltmiete.
• Nebenkosten: Eine präzise Auflistung der umlagefähigen Kosten (z. B. Heizung, Wasser, Müllabfuhr). Werden die Nebenkosten nicht explizit im Vertrag erwähnt, sind sie oft bereits in der Miete enthalten (Inklusivmiete), was für die Vermieterin/den Vermieter von Nachteil sein kann.
• Räumlichkeiten: Welche Keller, Gärten oder Stellplätze dürfen mitgenutzt werden?
   

Übersicht der wichtigsten Bestandteile

Diese Angaben dürfen in einem Mietvertrag nicht fehlen und werden eigentlich auch in jeder Vorlage eines Mietvertrags abgefragt. Daneben können Vermieter und Mieter den Mietvertrag noch individueller ausgestalten und beispielsweise weitere Punkte aufnehmen:

• Angaben zur Kaution (maximal 3 Monatsmieten)
• Regelungen zu Schönheitsreparaturen
• Angaben zur Haustierhaltung

Am häufigsten schließt du als Mieter oder Vermieter sogenannte Standard-Mietverträge. Daneben gibt es noch weitere Arten von Mietverträgen:

• Standard-Mietvertag: In der Regel ein unbefristeter Mietvertrag. Als Mieter kannst du immer mit einer Frist von 3 Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen (§ 573c BGB). Als Vermieter kannst du hingegen nur bei berechtigtem Interesse eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen.
• Unbefristeter Mietvertrag mit beidseitigem Kündigungsverzicht: Sowohl Mieter als auch Vermieter verzichten für einen bestimmten Zeitraum auf ihr Recht zu kündigen. Die Frist für den Kündigungsverzicht darf höchsten 4 Jahre betragen und beginnt mit dem Vertragsbeginn. Legst du oder die andere Partei eine längere Frist im Vertrag fest, gilt die entsprechende Mietvertragsklausel als unwirksam.
• Befristeter Mietvertrag: Befristete Mietverträge sind auch als Zeitmietverträge bekannt. Sie waren bis zur Mietrechtsreform 2001 noch problemlos möglich. Seither darfst du sie als Vermieter allerdings nur noch abschließen, wenn ein Befristungsgrund vorliegt.
• Indexmietvertrag: Mieterhöhungen orientieren sich am Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
• Staffelmietvertrag: Als Vermieter legst du im Vertrag fest, wann und um welchen Betrag die Miete in Zukunft steigen wird.
• Untermietvertrag: Als Mieter einer Wohnung vermietest du (mit Erlaubnis des Vermieters) einen Teil des Wohnraums an einen Untermieter.

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter einzelne Klauseln oder gar den gesamten Vertrag individuell aushandeln. In den meisten Fällen kommen für einen Mietvertrag aber vorgefertigte Formularmietverträge (Vorlagen) zum Einsatz. Diese stellst du beispielsweise als Vermieter – als Mieter musst du dich hingegen nicht darum kümmern. Das heißt, sie werden nicht individuell zwischen den beiden Parteien ausgehandelt.

Aber: Als Vermieter giltst du in solchen Fällen vor der Rechtsprechung dann als die stärkere Partei, und die Verträge sind sehr mieterfreundlich.

Für dich als Vermieter kann ein Staffelmietvertrag besonders attraktiv sein. Denn dieser sieht von Anfang an eine vertraglich vereinbarte und transparente Mieterhöhung vor. Damit hast du eine sichere Kalkulationsgrundlage für die Zukunft und kannst somit Instandhaltungs- und Betriebskostensteigerungen besser einkalkulieren. Zudem wird das Prozedere von Mieterhöhungen, etwa auf Grundlage des Mietspiegels oder durch Modernisierungsinvestitionen, vermieden. Denn die stufenweise ansteigende Miete ist bereits im Vertrag geregelt.

Allerdings solltest du die Staffelungen angemessen setzen. Schließlich soll der Wohnraum auch weiterhin für Mieter attraktiv sein.

Tipp: In unserer kostenlosen Vorlage für einen Mietvertrag findest du unter § 4 Miete (Alternativ Variante 2) bereits vorgefertigte Vorgaben. Die dortigen Zeilen musst du nur noch mit der vorgesehenen Staffelmiete ausfüllen.

Ein Indexmietvertrag kann ebenfalls vorteilhaft sein. Insbesondere in Zeiten hoher Inflation, da die Miete automatisch an die Lebenshaltungskosten gekoppelt wird. Somit bleibt die Wertstabilität des Mietzinses gewahrt.

Du kannst durchaus einen Mietvertrag für Mieträume selbst erstellen. Wichtig ist nur, dass er alle relevanten Informationen enthält. Rechtliche Vorgaben gibt es hierfür nämlich nicht. Um einen einfachen Mietvertrag zu verfassen, solltest du allerdings auf bewährte Mietvertrag Muster oder eine kostenlose Mietvertrag Vorlage zurückzugreifen. Diese Vorlagen helfen dir, die wesentlichen Punkte im Mietvertrag zu erfassen.

Du möchtest den Mietvertrag nicht selbst erstellen, sondern lieber einen kostenlosen Vordruck herunterladen

• Hier kannst du dir ein kostenloses Muster für einen Mietvertrag herunterladen.

Bei speziellen Wünschen oder Konditionen empfehlen wir dir außerdem, einen Fachmann zu kontaktieren. Er setzt einen rechtskonformen Vertrag auf und schützt dich so vor späteren unerwarteten Problemen.

Aus dem Mietvertrag entstehen sowohl für Mieter als auch Vermieter Pflichten, denen beide nachkommen müssen.

Einen Mietvertrag musst du nicht zwingend schriftlich schließen, es gibt also auch die Möglichkeit, einen Mietvertrag lediglich mündlich abzuschließen. Dabei gibt es jedoch einige Besonderheiten:

• Es gelten dann ausschließlich die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches.
• Sonderregelungen lassen sich mündlich nicht rechtssicher vereinbaren.
• Theoretisch ist es denkbar, in einem mündlichen Mietvertrag festzulegen, dass der Mieter bestimmte Schönheitsreparaturen übernimmt. Die Absprache ist im Streitfall aber schwer beweisbar. Deshalb solltest du (eigentlich) immer auf einem schriftlichen Mietvertrag bestehen und hierzu rechtssichere Vorlagen verwenden.
• Selbst wenn ihr euch einig über die Absprache seid, lässt sich nicht prüfen, ob die Absprache als rechtsgültig gilt.

Im Ergebnis wird die Verpflichtung deshalb üblicherweise beim Vermieter hängen bleiben. Ähnlich verhält es sich übrigens auch mit den Betriebskosten. Hier regelt das BGB lediglich, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter diese trägt.

Es gilt: Mietvertrag sticht Hausordnung. Wenn Vermieter möchten, dass bestimmte Punkte aus der Hausordnung für die Mieter verbindlich werden, muss die Hausordnung Teil des Mietvertrags sein.

In Mietverträgen kommt es oft auf die Formulierung an. Für dich als Vermieter oder auch Mieter lohnt es sich, den Vertrag deswegen genau zu überprüfen. Steht dort beispielsweise, dass die Wohnungsgröße unverbindlich ist? Dann könnte die Wohnung theoretisch kleiner sein als angeben. Laut BGH-Rechtsprechung ist eine Abweichung von bis zu 10 Prozent zulässig. Erst darüber liegt ein Mangel vor. Während du als Mieter besonders mit bestimmten Begriffen vertraut sein solltest, solltest du als Vermieter hingegen darauf achten, keine veralteten Klauseln zu verwenden.

Seit 2025 gibt es im Mietrecht zahlreiche Änderungen, die sowohl Mieter als auch Vermieter betreffen. Besonders relevant sind neue Transparenzpflichten: Vermieter müssen künftig alle wesentlichen Vertragsinhalte – etwa zur Miete, Nebenkosten und Befristung – klar und nachvollziehbar im Mietvertrag aufführen. Zudem gelten strengere Vorschriften zum Datenschutz: Personenbezogene Daten der Mieter dürfen nur noch im Rahmen des Mietverhältnisses verarbeitet werden.

Form und Inhalt des Mietvertrags müssen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Dazu gehört, dass alle wichtigen Angaben wie Name und Anschrift der Vertragsparteien, genaue Bezeichnung des Mietobjekts, Höhe der Miete, Nebenkosten, Beginn und ggf. Dauer des Mietverhältnisses sowie die Kündigungsfristen enthalten sein müssen. Handschriftliche Ergänzungen sind weiterhin erlaubt, sollten aber eindeutig und für beide Seiten nachvollziehbar sein.

Praxistipps:

• Nutze stets eine aktuelle Mietvertrag-Vorlage oder ein geprüftes Mietvertrag-Muster, um rechtlich auf dem Stand des Mietrechts 2025 zu bleiben.
• Achte auf regelmäßige Updates bei den Anbietern von Mietvertragsvorlagen und Vordrucken.
• Prüfe vor dem Abschluss, ob alle neuen gesetzlichen Regelungen berücksichtigt sind – insbesondere bei einem Mietvertrag für ein Haus oder eine Wohnung.

1. Aktuelle Mietvertrag Vorlage als PDF oder Word herunterladen.  
2. Alle Pflichtfelder (Name, Anschrift, Mietobjekt, Miete, Nebenkosten) vollständig und korrekt ausfüllen.  
3. Individuelle Absprachen klar ergänzen.  
4. Vertrag ausdrucken und von allen Vertragsparteien handschriftlich unterschreiben lassen.

Wichtig: Halten Sie Personalausweise, ggf. Einkommensnachweise und einen aktuellen Energieausweis bereit. So ist der Mietvertrag zum Ausdrucken rechtssicher und sofort einsatzbereit.