Messie in der Mietwohnung: So sollten Vermieter handeln

Ein Messie-Mieter kann für Vermieter zur Herausforderung werden. Wenn das Horten von Gegenständen die Wohnung unbewohnbar macht, ist schnelles Handeln gefragt. Wie Vermieter ihr Eigentum schützen können und wie sie mit Messies umgehen sollten.

Übersicht

Was tun, wenn ein Messie in meiner Mietwohnung lebt?
Schritt 1: Überprüfen, wie vermüllt ist die Messiewohnung?
Schritt 2: Erst abmahnen, dann kündigen
Schritt 3: Entrümpelung der Messiewohnung
Fragen und Antworten zu Mietern mit Messie-Syndrom

Was tun, wenn ein Messie in meiner Mietwohnung lebt?

Ein Messie-Mieter stellt Vermieter oft vor große Herausforderungen. Die Betroffenen sammeln meist unbrauchbare Gegenstände, Müll oder sogar organische Abfälle. Das kann zu Ungezieferbefall und Schäden an der Bausubstanz führen. Auch andere Mieter fühlen sich dadurch schnell beeinträchtigt.

Wichtig zu wissen: Wird durch das Verhalten der Mietvertrag verletzt, kannst Du als Vermieter rechtlich dagegen vorgehen. Zum Beispiel, wenn der Messie die Wohnung vernachlässigt oder Störung des Hausfriedens.

Schritt 1: Überprüfen, wie vermüllt ist die Messiewohnung?

Bevor der Vermieter gleich eine fristlose Kündigung ausspricht, sollte er überprüfen, ob sie überhaupt wirksam wäre. Denn: Auch ein Messie hat als Mieter gewisse Rechte. „Der Mieter genießt eine große Freiheit, wie er sich und sein Leben einrichtet“, sagt Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner. Er ist Vorsitzender des Eigentümerverbands Haus & Grund Berlin.

Der Mieter darf so viele Dinge in seiner Wohnung aufbewahren, wie er möchte. Das gilt, so lange er nicht andere Mieter oder die Bausubstanz schädigt. Liegen in einer Wohnung Berge jahrzehntealter Zeitungen, kann der Vermieter dagegen wenig bis nichts unternehmen.

„Eine Grenze findet der individuelle Lebensstil dort, wo andere Personen gestört werden. Ein Verhalten des Mieters ist spätestens dann vertragswidrig, wenn andere Mieter in ihrem vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt werden“, so Brückner. Zum Beispiel bei Gerüchen, die von verdorbenen Lebensmitteln ausgehen oder wenn der Mieter mit organischen Abfällen Ungeziefer anlockt. In diesem Fall kann der Vermieter Schritte in die Wege leiten, gegen den Mieter vorzugehen.

Bevor du Maßnahmen ergreifst, dokumentiere den Zustand der Ordnung in der Wohnung sorgfältig. Fotos, Zeugenaussagen von Nachbarn und schriftliche Protokolle können im Streitfall vor Gericht entscheidend sein.

Das kann der Vermieter bei Messie-Syndrom tun

„Stellt der Vermieter fest, dass der Mieter die Wohnung verwahrlosen lässt, sollte er ihn auf diesen Umstand persönlich ansprechen“, sagt der Rechtsanwalt.

In vielen Fällen zahle der Mieter auch unregelmäßig die Miete. Dies sei ein guter Anlass, mit dem Mieter in ein Gespräch einzutreten, um seine Situation zu besprechen. „Zunächst kann der Vermieter den Mieter im ruhigen Ton auf das Problem ansprechen und ihn bitten, den Unrat zu beseitigen“. Bleiben die Gespräche erfolglos, kann der Vermieter Schritt für Schritt die Maßnahmen verschärfen.

Info: Das Messie-Syndrom ist eine psychische Störung, die auch Wertbeimessungsstörung heißt. mess kommt aus dem englischen und bedeutet Unordnung, Chaos. Für Menschen mit dem Messie-Syndrom ist die Lösung jedoch nicht nur das bloße Aufräumen.

Das Syndrom äußert sich meist durch das Horten nutzloser Dinge, wie zum Beispiel alten Zeitungen oder Verpackungen. Betroffenen fällt es schwer sich von Dingen zu trennen. Die Steigerung des Messie-Syndroms ist das Vermüllungssyndrom, zunehmend verwahrlost dann der Mieter selbst und isoliert sich.

Schritt 2: Erst abmahnen, dann kündigen

Einfach aus der Wohnung werfen kann ein Vermieter den Mieter nicht. „Vor dem Ausspruch einer Kündigung muss der Vermieter das Verhalten des Mieters schriftlich abmahnen“, so Brückner.

Mit der Abmahnung sollte der Vermieter auch eine angemessene Frist setzen, um die Wohnung zu entrümpeln. Auch bereits entstandene Schäden muss er dann beseitigen. „Dadurch wird dem Mieter bewusst gemacht, dass er sich nicht vertragsgemäß verhält“, so Brückner.

In besonders schweren Fällen kann eine fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein. Zum Beispiel bei erheblicher Gefährdung der Mietsache oder aggressivem Verhalten des Mieters.

Ist die gesetzte Frist ungenutzt verstrichen, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. Allerdings: Die Anforderungen dafür sind im Bürgerlichen Gesetzbuch relativ hoch angesetzt. „Eine fristlose Kündigung wegen Verwahrlosung ist nur möglich, wenn der Mieter die Wohnung erheblich gefährdet“, erklärt Brückner.

Eine Definition, was eine solche erhebliche Gefährdung ist, gibt es allerdings nicht. Hierzu muss immer der jeweilige Einzelfall beurteilt werden.

Um für einen Streit vor Gericht gewappnet zu sein, sollten sämtliche Beschwerden der anderen Mieter schriftlich dokumentiert werden. Zum Beispiel über ein übelriechendes Treppenhaus. Sind bei einer Begehung Müllberge vorgefunden, sollte auch das schriftlich notiert werden. So sind Vermieter im Fall eines Rechtsstreits bestmöglich abgesichert.

Hilft das alles nichts und der Mieter weigert sich auszuziehen, bleibt dem Vermieter nur noch die Räumungsklage.

Urteile zum Thema

Das Landgericht Münster urteilte 2020 über das Zustellen der Mietwohnung ohne weitere konkrete Störung oder Gefährdung. Eine fristlose Kündigung ist dadurch nicht gerechtfertigt. Damit wies das Landgericht die zuvor vom Amtsgericht stattgegebene Räumungsklage ab. (LG Münster Az. 01 S 53/20)
Eigentümer eines Mietshauses mussten die Wohnung ihrer Mieter unverzüglich reinigen, entwesen und entrümpeln. Nachdem die Mieter der Anordnung der Stadt nicht nachkamen, wurden die Vermieter in die Pflicht genommen. Das entschied das Verwaltungsgericht Arnsberg 2008. (VG Arnsberg Az. 3 L 336/08)
Geht der Kündigung eines Mieters eine Abmahnung voraus, ist die Kündigung rechtens. Das entschied das Amtsgericht Hamburg-Harburg 2011. Ein Mann hatte seine Wohnung vermüllt und verwahrlosen lassen. (AG Hamburg-Harburg Az. 641 C 363/10)

Schritt 3: Entrümpelung der Messiewohnung

Zieht der Mieter aus und hinterlässt viel Müll, muss der Vermieter selbst die Messie Wohnung entrümpeln. Auch um die Haushaltsauflösung und das fachgerechte Entsorgen muss er sich selbst kümmern.

Der Vermieter kann sich professionelle Hilfe holen. Es gibt Firmen, die sich auf die Entrümpelung von Messie-Wohnungen spezialisiert haben. Eine Firma zur Entrümpelung kennt sich mit entsprechenden Vorschriften zu Hygiene aus. Sie kann die Messie Wohnung reinigen und in den Ursprungszustand zurücksetzen.

Die Profis gehen unangenehmen Gerüchen auf den Grund und beseitigen sie. Bei der professionellen Entrümpelung wird der Müll unterschiedlichster Art, Sperrmüll und andere Anfallsarten umwelt- und fachgerecht entsorgt. Manche Firmen bieten auch Sonderleistungen an. Bei der Entrümpelung sortieren sie Wertgegenstände oder wichtige Unterlagen aus dem Messi Haushalt und übergeben sie dem Mieter.

Ein Extremfall ist die sogenannte Tierhortung. Betroffene sammeln dann krankhaft Tiere und können sich oft nicht angemessen um sie kümmern. Gestank und Lärm stören dann die Nachbarn. Zudem kann in diesem Fall nicht mehr von dem vertraglichen „Haustiere erlaubt“ gesprochen werden.

Profis setzen zur Reinigung dann biologische oder chemische Stoffe ein. Mit Ozonisierung und Ionisierung werden betroffene Räume wieder begeh- und bewohnbar zu machen.

Die Kosten für die Entrümpelung können erheblich sein. Du kannst unverbindliche Angebote von spezialisierten Firmen einholen und die Kosten im Vorfeld klären.

Tragen muss die Kosten für die Entrümpelung oder eine etwaige Räumung der Wohnung der Mieter selbst. Kann oder will dieser aber nicht zahlen, bleibt der Vermieter darauf sitzen. Abhilfe schaffen hier spezielle Vermieter-Rechtschutzversicherungen. Häufig sind diese allerdings relativ teuer.

Billiger wird es meist nicht wirklich, wenn der Vermieter die Entrümpelung selbst macht. Allein die Kosten für die Müllentsorgung sind sehr hoch, da der Unrat getrennt und entsorgt werden muss. Meist geht alles in den Hausmüll, der kostenpflichtig extra angemeldet und abgeholt werden muss.

Wenn der Messie nicht gekündigt werden kann

Ist die Bausubstanz nicht gefährdet und fühlen sich auch andere Mieter nicht gestört, hat der Vermieter schlechte Karten. Gibt es keine anderen Gründe für eine Kündigung, wie unbezahlte Miete, darf der Vermieter auch nicht kündigen. Schon gar nicht darf er eine Räumung veranlassen.

Als letzte Option bliebe ihm dann der Gang zum Betreuungsgericht. Hier muss er darlegen, warum Mieter sich offenkundig nicht mehr selbst um die Angelegenheit kümmern kann. Das Gericht stellt dem Mieter dann unter Umständen einen Betreuer. Dieser ist auch für den Vermieter der Ansprechpartner – die Grenzen hierfür sind allerdings recht eng gesetzt.

Fragen und Antworten zu Mietern mit Messie-Syndrom

Was tun, wenn der Mieter die Wohnung vermüllt?

Im ersten Schritt müssen Vermieter unterscheiden. Sammelt ein Mieter nur leidenschaftlich oder hat sein Verhalten Auswirkungen auf andere Mieter oder sogar die Bausubstanz?

Lockt der Mieter mit seinem Wohnverhalten zum Beispiel Ungeziefer an, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Vorher muss er ihm eine Abmahnung zustellen.

Wie bekomme ich einen Messie aus der Wohnung?

Verhält sich der Mieter vertragsgemäß und hat nur eine ausgeprägte Sammelleidenschaft kann der Vermieter meist nichts tun.

Andernfalls kann der Vermieter das Gespräch mit dem Betroffenen suchen und ihm eine Frist zur Entrümpelung setzen. Hält er diese nicht ein und beeinträchtigt sein Verhalten andere ist eine Abmahnung und anschließende Kündigung möglich.

Wer ist zuständig bei der Verwahrlosung der Wohnung?

Zuständig für den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung ist zunächst der Mieter selbst. Lässt er die Wohnung verwahrlosen oder stört andere Mieter mit seinem Verhalten sollte der Vermieter eingreifen. Das kann zum Beispiel Gerümpel im Hausflur sein oder Gestank aus der Wohnung. Im Extremfall bleibt der Gang zum Betreuungsgericht und die fristlose Kündigung.

Wer zahlt für die Entrümpelung der Messiewohnung?

Grundsätzlich ist der Betroffene selbst für die Entrümpelung und die Übernahme der Kosten dafür verantwortlich. Trägt der Betroffene die Kosten nicht, wird der Vermieter ersatzweise in die Verantwortung gezogen. Das entschieden Gerichte.