Geschrieben am 21.04.2026
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Das Wichtigste in Kürze
- Mit der Vermietung gibst du das Hausrecht ab – du brauchst für jeden Besuch die Zustimmung des Mieters.
- Ankündigung, Begründung und angemessene Vorlaufzeit sind Pflicht.
- Bei Notfällen darfst du ohne Ankündigung handeln – aber nur dann.
- Verstöße können als Hausfriedensbruch gewertet werden und das Mietverhältnis belasten.
Inhaltsübersicht
- Warum du als Vermieter kein automatisches Zutrittsrecht hast
- In diesen Fällen hast du ein Zutrittsrecht
- Schritt-für-Schritt: So kündigst du eine Besichtigung richtig an
- Checkliste: Das darfst du bei einer Besichtigung – und das nicht
- Notfall: Wann du ohne Ankündigung handeln darfst
- Was passiert, wenn du als der Vermieter unerlaubt die Wohnung betrittst?
- Häufige Fragen zum Besichtigungsrecht
Warum du als Vermieter kein automatisches Zutrittsrecht hast
Viele Vermieter gehen davon aus, dass sie als Eigentümer jederzeit Zugang zu ihrer Wohnung haben. Das ist ein Irrtum. Mit Abschluss des Mietvertrags liegt das Hausrecht beim Mieter. Artikel 13 des Grundgesetzes schützt seine Wohnung – auch vor dir als Vermieter.
Das bedeutet nicht, dass du deine Wohnung nie betreten kannst. Du musst aber jeden Besuch ankündigen, begründen und absprechen.
Mit diesem Musterschreiben können Vermieter ihre Wohnungsbesichtigung frühzeitig ankündigen.
In diesen Fällen hast du ein Zutrittsrecht
1. Neuvermietung: Du möchtest Mietinteressenten die Wohnung zeigen? Das ist erlaubt – aber erst, nachdem das bestehende Mietverhältnis gekündigt wurde und der Nachmietzeitraum feststeht. Plane maximal 1–2 Besichtigungen pro Woche oder 3 pro Monat ein. Massenbesichtigungen sind unzumutbar und können vom Mieter abgelehnt werden.
2. Verkauf der Wohnung: Beim Verkauf musst du das Mietverhältnis nicht kündigen. Du darfst Kaufinteressenten und Makler nach Absprache durch die Wohnung führen. Alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag gehen auf den Käufer über.
3. Modernisierungsmaßnahmen: Planst du Modernisierungen, musst du diese mindestens 3 Monate vorher in Textform ankündigen (§ 555d BGB). Dann hat der Mieter eine Duldungspflicht – auch für begleitende Handwerkerbesuche. Lehnt der Mieter die Duldung ab, musst du zunächst gerichtlich vorgehen.
4. Mängelbehebung und Instandhaltung: Hat der Mieter einen Mangel gemeldet (z. B. Wasserablauf defekt), bist du verpflichtet, ihn zu beheben – und der Mieter muss dir dafür Zutritt gewähren. Handle zeitnah, sonst riskierst du eine Mietminderung.
5. Drohende Schäden: Gibt es konkrete Hinweise auf Schimmel, Feuchtigkeitsschäden oder andere Probleme, hast du ein Besichtigungsrecht zur Schadensabschätzung und -behebung.
6. Verdacht auf Vertragsbruch: Hast du einen begründeten Verdacht auf unerlaubte Tierhaltung oder nicht genehmigte Untervermietung, teile dies dem Mieter schriftlich mit und fordere Zutritt an. Pauschale Kontrollen ohne konkreten Anlass sind nicht zulässig.
7. Zählerablesung: Du oder ein Mitarbeiter eines Ableseunternehmens dürfen nur den Raum betreten, in dem der Zähler installiert ist – nicht mehr.
8. Regelmäßige Kontrolle alle 5 Jahre: Laut AG München (Az. 461 C 19626/15) kannst du alle 5 Jahre eine Besichtigung zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Mietsache verlangen – das gilt nicht als unzulässige Routinekontrolle.
Besichtigungsklausel im Mietvertrag unwirksam
Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter das Recht einräumt, die Wohnung ohne Ankündigung und Terminabsprache zu besichtigen, ist unwirksam (§ 307, Abs. 1 BGB). Ebenso die Klausel, dass er täglich mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchführen darf.
Schritt-für-Schritt: So kündigst du eine Besichtigung richtig an
Klingeln alleine reicht nicht – nur nach vorheriger Ankündigung und Erlaubnis des Mieters darf der Vermieter in die Wohnung und hat ein Besichtigungsrecht. Foto: iStock.com / TommL
Schritt 1 – Schriftlich ankündigen
Kündige die Besichtigung immer schriftlich an (Brief, E-Mail oder Nachricht). Das schützt dich im Streitfall.
Schritt 2 – Diese Angaben müssen enthalten sein:
- Grund der Besichtigung
- Gewünschter Termin (Datum + Uhrzeit)
- Voraussichtliche Dauer
- Welche Räume du betreten möchtest
Schritt 3 – Vorlaufzeit einhalten
Je nach Anlass gilt:
- Dringende Reparaturen: mind. 24 Stunden
- Standardbesichtigungen: mind. 3–7 Tage
- Modernisierungsankündigung: mind. 3 Monate
Schritt 4 – Zustimmung abwarten
Warte die Antwort des Mieters ab. Er kann den Termin ablehnen und einen Alternativtermin vorschlagen – das musst du respektieren.
Schritt 5 – Geeignete Zeiten wählen
Besichtigungen sind werktags zwischen 10–13 Uhr und 15–18 Uhr zulässig, nach Absprache auch bis 20 Uhr. Sonn- und Feiertage sind für reguläre Besichtigungen ausgeschlossen. Samstage gelten häufig als Werktag.
Checkliste: Das darfst du bei einer Besichtigung – und das nicht
| ✅ Erlaubt | ❌ Nicht erlaubt |
|---|---|
| Angekündigte Besichtigung mit Begründung | Betreten ohne Ankündigung |
| Fotos mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters | Fotografieren ohne Erlaubnis |
| Nur die angekündigten Räume betreten | Wohnung ohne Grund durchsuchen |
| Handwerker mitbringen (bei Mängeln/Modernisierung) | Zweitschlüssel behalten oder nutzen |
| 1–2 Besichtigungen/Woche bei Neuvermietung | Massenbesichtigungen mit vielen Interessenten |
Notfall: Wann du ohne Ankündigung handeln darfst
Bei akuter Gefahr in Verzug – Wasserrohrbruch, Gasaustritt, Brand – darfst du die Wohnung auch ohne vorherige Ankündigung betreten oder eine Notöffnung veranlassen. Versuche immer zuerst, den Mieter zu erreichen.
Die Kosten der Notöffnung trägst in der Regel du als Vermieter. Verweigert der Mieter auch im Notfall den Zutritt und der Schaden wächst dadurch, handelt er vertragswidrig und haftet für den Mehrschaden.
Wichtig: Du darfst keinen Zweitschlüssel der vermieteten Wohnung behalten. Empfiehl deinem Mieter stattdessen, einen Notfallschlüssel bei einer gemeinsam bekannten Vertrauensperson zu hinterlegen.
Was passiert, wenn du als der Vermieter unerlaubt die Wohnung betrittst?
Das solltest du unbedingt vermeiden. Ein unbefugtes Betreten kann folgende Konsequenzen haben:
- Hausfriedensbruch nach § 123 des Strafgesetzbuches (StGB)
- Schadensersatzforderungen des Mieters
- Fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter
- Strafanzeige
- Erheblicher und dauerhafter Vertrauensverlust
Häufige Fragen zum Besichtigungsrecht
Wie oft darf ich als der Vermieter Besichtigungstermine durchführen?
Die Häufigkeit von Vermieterbesichtigungen ist nicht genau gesetzlich geregelt, sondern abhängig von Umständen und Anlass wie dringenden Reparaturen oder Routineinspektionen. Besichtigungen sollten angemessen, nicht zu häufig ohne triftigen Grund und immer mit Vorankündigung stattfinden. Gelegentliche Besichtigungen, etwa jährlich oder bei speziellen Anlässen wie einem Verkauf, gelten als angemessen.
Missbraucht ein Vermieter dieses Recht, kann das rechtliche Konsequenzen haben. Ein fairer Umgang mit den Rechten und Pflichten beider Parteien ist daher wichtig.
Was passiert, wenn der Mieter eine berechtigte Besichtigung verweigert?
Wenn ein Mieter auch nach mehreren Aufforderungen wiederholt das Besichtigungsrecht des Vermieters verweigert, kann dies zu einer Abmahnung und eventuell zu einer ordentlichen Kündigung führen. In offensichtlichen Fällen der Verweigerung kann der Vermieter auch ohne Gerichtsbeschluss handeln.
Bei hartnäckiger und vorsätzlicher Verweigerung nach angemessener Ankündigung kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, um das Besichtigungsrecht durchzusetzen. Für eine Kündigung sind jedoch stichhaltige Beweise erforderlich.
Bei einem geplanten Verkauf der Wohnung kann eine fortwährende Verweigerung der Besichtigung durch den Mieter zu einer fristlosen Kündigung führen, vor allem, wenn zuvor abgemahnt wurde und ein gerichtlicher Beschluss vorliegt.
Verhindert der Mieter Besichtigungen zur Mängelbeseitigung und beeinträchtigt die Koordination mit Handwerkern, kann dies ebenfalls eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Was muss der Vermieter während der Wohnungsbesichtigung beachten?
Der Vermieter muss beim Betreten der Wohnung die Privatsphäre des Mieters respektieren. Besichtigungen sollten möglichst gebündelt und nur mit Zustimmung des Mieters durchgeführt werden. Zudem ist das Fotografieren in der Wohnung nur mit ausdrücklicher Einwilligung des Mieters erlaubt.
Die Besichtigung ist in der Regel auf relevante Räume beschränkt, und der Zugang zu anderen Zimmern oder Schränken ist ohne Erlaubnis nicht gestattet. Ein BGH-Urteil bestätigt, dass das Betreten unerlaubter Bereiche das Hausrecht des Mieters verletzt (Az. VIII ZR 289/13).
Wie lange darf eine Besichtigung dauern?
Die Dauer einer Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter ist gesetzlich nicht festgelegt und variiert je nach Wohnungszustand, Größe und Besichtigungszweck – üblicherweise zwischen 15 Minuten und einer Stunde. Überschreitet der Vermieter die vereinbarte Zeit oder stört den Mieter, kann dies als Belästigung gewertet werden.
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