Grundstücksverkauf Steuer: Wann zahlst du Steuern?

Es gibt verschiedene Steuerarten, die bei einem Grundstücksgeschäft relevant sein können:

Spekulationssteuer

Wenn du ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst und dabei einen Gewinn erzielst, ist der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern.

Gewerbesteuer

Das Finanzamt kann Grundstücksverkäufe als gewerblich einstufen, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft werden. In diesen Fällen wird Gewerbesteuer fällig. Die Höhe der Gewerbesteuer legen die Kommunen mit dem Hebesatz fest. Unter Umständen sind die Verkäufe in diesem Fall auch umsatzsteuerpflichtig.

Grunderwerbsteuer

Diese Steuer betrifft den Käufer des Grundstücks, der für das Geschäft Grunderwerbsteuer zahlen muss. Die Höhe ist abhängig vom jeweiligen Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises.

Nicht in jedem Fall musst du beim Verkauf eines Grundstücks Spekulationssteuer zahlen. Die folgende Übersicht zeigt, wann der Verkauf steuerfrei bleibt:

• Gewinn innerhalb einer Freigrenze: Liegt der Veräußerungsgewinn unter 1.000 Euro, ist keine Steuer zu entrichten. Beträgt der Gewinn mehr als 1.000 Euro, berechnet das Finanzamt Steuern auf die volle Summe.
• Ablauf der Spekulationsfrist: Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre. Wenn du das Grundstück nach Ablauf dieses Zeitraums verkaufst, ist der Veräußerungsgewinn nicht zu versteuern.
• Selbstnutzung: Wenn du das Grundstück in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt hast, ist ebenfalls keine Spekulationssteuer zu zahlen. Das gilt auch, wenn Familienangehörige wie Kinder in der Immobilie gewohnt haben.
• Kein Veräußerungsgewinn: Erzielst du beim Verkauf keinen Gewinn, fällt ebenfalls keine Steuer an. Sind die Anschaffungskosten höher als der Verkaufserlös, bleibt das Geschäft steuerfrei.

Mit einer durchdachten Planung gelingt es, beim Grundstücksverkauf die Steuerbelastung zu reduzieren:

• Einhalten der Zehn-Jahres-Frist: Wenn du die Immobilie oder das Grundstück so lange behältst, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist, zahlst du keine Steuern.
  Gut zu wissen: Entscheidend für die Berechnung der Frist ist das Datum der Beurkundung des Kaufvertrages beim Notar.
• Immobilie selbst bewohnen: Um die Frist zu verkürzen, kannst du oder einer deiner Familienangehörigen die Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnen.
• Übertragung innerhalb der Familie: Bei einer Schenkung oder Übertragung durch vorweggenommene Erbfolge fällt keine Steuer an.
• Gestaltung des Kaufvertrages: Wird der Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern über Raten in mehreren Jahren gezahlt, kann die Steuerlast auf mehrere Jahre verteilt werden und so die Einkommensteuer mindern.
• Berücksichtigung von Veräußerungskosten: Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf wie Maklercourtage oder Ausgaben für Annoncen und Fahrtkosten zu Besichtigungen können angesetzt werden und den Gewinn sowie die Steuerlast reduzieren.

Bei einem Grundstücksverkauf sind aus steuerlicher Sicht verschiedene Sonderfälle denkbar:

• Verkauf eines geerbten Grundstücks: In diesem Fall wird die Spekulationsfrist des Erblassers übernommen. Das bedeutet, dass die Frist nicht neu beginnt, sondern das ursprüngliche Kaufdatum gilt. Hat der Erblasser die Immobilie in den vorangegangenen drei Jahren selbst bewohnt, bleibt der Verkauf nach dem Erbfall spekulationssteuerfrei.
• Schenkung mit anschließendem Verkauf: Wird das Grundstück innerhalb der Familie verschenkt, beginnt die Spekulationsfrist für den neuen Eigentümer von Neuem. Verkauft der Beschenkte die Immobilie direkt weiter, kann der Verkauf spekulationssteuerpflichtig sein.
• Verkauf nach Scheidung: Hier kommt es auf die Nutzung der Immobilie nach der Trennung an. Wenn einer der Ex-Partner in der Immobilie wohnen bleibt und der Verkauf erst später erfolgt, ist die Veräußerung steuerfrei, sofern die Frist von drei Jahren eingehalten wird.
• Verkauf an ausländische Käufer: Der Veräußerungsgewinn unterliegt den deutschen Steuerregelungen und wird in Deutschland besteuert. Lebt der Verkäufer im Ausland, kann auch der andere Staat eine Steuer auf den Gewinn erheben. Doppelbesteuerungsabkommen mit zahlreichen Ländern sollen eine doppelte Belastung vermeiden.