Maß und Miete: Ein nüchterner Blick auf die Preisentwicklung in München

Auf den ersten Blick haben die Maß auf dem Oktoberfest und der Wohnungsmarkt in München wenig gemeinsam. Ein Blick auf die Preisentwicklung zeigt jedoch überraschende Parallelen – und einen entscheidenden Unterschied.

Das Oktoberfest 2026 läuft und für eine Maß Bier müssen Besucher je nach Festzelt zwischen 14,80 und 15,90 Euro bezahlen. Damit liegt der Bierpreis erneut ungefähr auf dem Niveau der durchschnittlichen Münchner Vergleichsmiete: Der Mietspiegel der Stadt München weist eine Nettokaltmiete von 15,38 Euro pro Quadratmeter aus.

Diese ähnliche Größenordnung ist mehr als eine Momentaufnahme. Auch über einen längeren Zeitraum haben sich Wiesnbier und Münchner Vergleichsmiete in einem ähnlichen Tempo verteuert.

Im Jahr 2015 kostete eine Maß auf dem Oktoberfest durchschnittlich 10,22 Euro. Zehn Jahre später waren es 15,33 Euro. Das entspricht einem Anstieg von genau 50 Prozent.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete des Münchner Mietspiegels erhöhte sich im selben Zeitraum von 10,73 Euro auf 15,38 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Plus von 43,3 Prozent.

Über die gesamten zehn Jahre verteuerte sich das Wiesnbier somit etwas stärker. Betrachtet man nur die Zeit seit 2019, verlief die Entwicklung hingegen nahezu parallel: Der Maßpreis stieg bis 2025 um 30,9 Prozent, die durchschnittliche Vergleichsmiete um 31,6 Prozent.

Wer neu nach München zieht oder seine bisherige Wohnung aufgibt, begegnet dagegen einem deutlich höheren Preisniveau. Nach Daten von immowelt.de lag die durchschnittliche Angebotsmiete in München zum 1. September 2026 bei 21,32 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2022 waren es noch 18,47 Euro. Innerhalb von knapp vier Jahren ergibt sich damit ein Anstieg von 15,4 Prozent.

Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern bedeutete die Angebotsmiete von 2022 rechnerisch eine monatliche Kaltmiete von 1.292,90 Euro. Im September 2026 waren es bereits 1.492,40 Euro – knapp 200 Euro mehr im Monat und fast 2.400 Euro mehr im Jahr.

Wie groß der Unterschied zwischen Vergleichs- und Angebotsmieten ist, zeigt das Jahr 2025, für das Werte aus beiden Datenreihen vorliegen. Der Münchner Mietspiegel nannte durchschnittlich 15,38 Euro pro Quadratmeter. Auf immowelt.de wurden Wohnungen im Durchschnitt für 20,71 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Ein ähnlicher Effekt zeigt sich in Berlin. Dort liegen die Angebotsmieten nach einer Analyse von immowelt in 90 von 93 untersuchten Ortsteilen mindestens 30 Prozent über den jeweiligen Mietspiegelwerten. In 36 Ortsteilen beträgt der Abstand sogar mindestens 50 Prozent.

In diesem Zusammenhang ist von einem Lock-in-Effekt die Rede: Haushalte bleiben wirtschaftlich an ihren bestehenden Mietvertrag gebunden, weil eine neu angemietete Wohnung wesentlich teurer wäre. Ältere Menschen geben eine große Wohnung möglicherweise nicht auf, weil eine kleinere Wohnung zum aktuellen Angebotspreis kaum günstiger ist. Familien wiederum verharren in zu kleinen Wohnungen, weil sie sich den Wechsel in eine größere nicht leisten können.

Dadurch geraten auch sogenannte Umzugsketten ins Stocken. Wird eine größere Wohnung nicht frei, kann keine Familie nachrücken. Deren bisherige Wohnung steht wiederum keinem kleineren Haushalt zur Verfügung. Aus einer individuellen Entscheidung wird so ein strukturelles Problem des Wohnungsmarkts.