Mieten in Berlin: Warum sich ein Umzug für viele nicht mehr lohnt

Eine kleinere Wohnung bedeutet in Berlin längst nicht automatisch eine kleinere Mietrechnung. Zwischen bestehenden Mietverhältnissen und neu angebotenen Wohnungen hat sich eine Preislücke geöffnet, die viele Berliner vom Umzug abhält. Das trifft Familien ebenso wie ältere Menschen – und wird kurz vor der Abgeordnetenhauswahl am 20. September 2026 zum politischen Problem.

• Bis zu 64 Prozent Differenz: In 90 von 93 untersuchten Berliner Ortsteilen liegen die Angebotsmieten mindestens 30 Prozent über den jeweiligen Mietspiegelwerten. In 36 Ortsteilen beträgt der Abstand mindestens 50 Prozent.
• Der Wohnungsmarkt verliert Bewegung: Familien bleiben in zu kleinen Wohnungen, während ältere Menschen größere Wohnungen nach dem Auszug der Kinder häufig nicht aufgeben. Hohe Kosten eines neuen Mietvertrags können diesen Effekt zusätzlich verstärken.
• Wohnen ist das wichtigste Wahlkampfthema: Am 20. September 2026 wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus. Für 32 Prozent der Befragten im aktuellen BerlinTrend sind Wohnen und Mieten das wichtigste politische Problem der Stadt – mit deutlichem Abstand vor allen anderen Themen.

Ein Umzug wird für viele Berliner zum Luxus

Eigentlich sollte sich der Wohnraum einer Stadt mit ihren Bewohnern bewegen. Wer Kinder bekommt, braucht mehr Platz. Wenn die Kinder später ausziehen, reicht häufig eine kleinere Wohnung. Singles ziehen zusammen, Paare trennen sich, Menschen wechseln den Arbeitsplatz oder suchen im Alter eine barriereärmere Wohnung. Jeder dieser Schritte kann eine Wohnung für den nächsten Haushalt freimachen.

In Berlin funktioniert diese Kette immer schlechter. Laut einer aktuellen Analyse von immowelt liegen die Angebotsmieten in 90 von 93 untersuchten Ortsteilen mindestens 30 Prozent über den jeweiligen Mietspiegelwerten. In 77 Ortsteilen beträgt die Differenz mindestens 40 Prozent, in 36 mindestens 50 Prozent. Besonders groß ist der Abstand in Wilmersdorf: Dort stehen einer Angebotsmiete von 17,63 Euro pro Quadratmeter 10,75 Euro laut Mietspiegel gegenüber – eine Differenz von 64 Prozent.

Für einen Haushalt mit einem älteren, günstigen Mietvertrag entsteht damit ein ungewöhnlicher Anreiz: Bleiben kann billiger sein als Verkleinern. Wer beispielsweise nach dem Auszug der Kinder weniger Platz benötigt, muss für eine kleinere neu angemietete Wohnung unter Umständen ähnlich viel oder sogar mehr bezahlen als für die bisherige größere Wohnung. Umgekehrt stehen Familien, die dringend ein zusätzliches Zimmer benötigen, vor dem gleichen Problem: Der Wechsel auf dem Neuvermietungsmarkt kann ihre monatlichen Wohnkosten erheblich erhöhen.

Lock-in und Remanenzeffekt: Der Unterschied ist entscheidend

Für diese Entwicklung sind zwei Begriffe wichtig, die Ähnliches beschreiben, aber nicht dasselbe bedeuten. Der Remanenzeffekt beschreibt zunächst, dass Menschen in einer Wohnung bleiben, obwohl diese nicht mehr zu ihrem eigentlichen Wohnraumbedarf passt. Das klassische Beispiel sind ältere Menschen, die nach dem Auszug ihrer Kinder weiterhin in der früheren Familienwohnung leben. Dahinter können viele Gründe stehen: die vertraute Nachbarschaft, soziale Kontakte, fehlende kleinere oder barrierearme Wohnungen – und auch die Kosten eines Umzugs.

Der Lock-in-Effekt beschreibt dagegen die Barriere, die einen Wechsel verhindert. Auf dem Berliner Mietmarkt ist diese vor allem finanzieller Natur: Ein Haushalt besitzt einen vergleichsweise günstigen bestehenden Mietvertrag. Um umzuziehen, muss er diesen aufgeben und eine Wohnung zum heutigen Angebotsniveau anmieten. Der Haushalt ist damit wirtschaftlich an seinen bestehenden Vertrag gebunden – er ist gewissermaßen „eingeloggt“.

Beide Effekte können sich gegenseitig verstärken. Der Remanenzeffekt erklärt, warum Wohnraum nach einer Veränderung der Lebenssituation nicht automatisch neu verteilt wird. Der Lock-in-Effekt erklärt, warum ein Wechsel heute zusätzlich wirtschaftlich unattraktiv sein kann. Genau diese Verbindung ist für den angespannten Berliner Markt entscheidend.

IBB: Familien fehlt Platz, während andere Haushalte größer wohnen

Dass Wohnungsgröße und Haushaltsgröße in Berlin teilweise nicht zusammenpassen, zeigt der IBB Wohnungsmarktbericht 2024. Mehr als die Hälfte der Paare mit zwei Kindern lebt demnach in Wohnungen mit zu wenig Wohnraum. Bei Alleinerziehenden mit einem Kind trifft das auf 45 Prozent zu. Gleichzeitig lebte 2022 rund ein Drittel der alleinstehenden Senioren ab 65 Jahren in Wohnungen mit mindestens drei Wohnräumen; 6,5 Prozent verfügten über vier oder mehr Räume. Bis heute hat sich die Situation eher verschärft alls gemildert.

Das bedeutet nicht, dass eine große Wohnung eines älteren Menschen automatisch „fehlbelegt“ ist. Entscheidend ist vielmehr, ob Menschen, die sich verkleinern möchten, überhaupt eine passende Alternative finden. Die IBB nennt hier unter anderem ein begrenztes Angebot geeigneter Wohnungen und finanzielle Hürden eines Wohnungswechsels. Genau an dieser Stelle wird aus dem Remanenzeffekt ein Problem für einen ohnehin knappen Markt.

"Menschen bleiben in Wohnungen, die eigentlich nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen"

Denn eine Wohnung, die nicht gewechselt wird, kann auch keine Umzugskette auslösen. Zieht ein älterer Ein- oder Zweipersonenhaushalt aus einer größeren Wohnung in eine kleinere, kann die größere Wohnung theoretisch für eine Familie frei werden. Deren bisherige Wohnung wiederum steht einem kleineren Haushalt zur Verfügung. Funktioniert der erste Schritt nicht, bleibt auch der Rest der Kette stehen.