Wohnungsbau: Experten wollen 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete erreichen

Eine Million zusätzliche Wohnungen in zehn Jahren

Die Ökonomen Sebastian Dullien und Matthias Kollatz schlagen in ihrem im August 2026 veröffentlichten Policy Brief eine zusätzliche Säule der Wohnungsbauförderung vor. Damit könnten innerhalb von zehn Jahren rund eine Million zusätzliche bezahlbare Wohnungen entstehen. Das wären rechnerisch etwa 100.000 Wohnungen pro Jahr.

Der Bund soll dafür nicht selbst zum großen Vermieter werden. Statt eine Bundeswohnungsbaugesellschaft aufzubauen, könnten bestehende öffentliche, gemeinnützige und private Wohnungsunternehmen die Wohnungen errichten. Die staatliche Unterstützung würde vor allem bei der Finanzierung ansetzen.

Die Forscher halten diesen Ansatz für schneller und günstiger als eine neue Bundeswohnungsbaugesellschaft. Als mögliche zentrale Stelle nennen sie die KfW. Die Förderbank verfügt bereits über Erfahrung bei der Abwicklung staatlicher Garantien und könnte für das Programm auch eine eigene Tochtergesellschaft gründen.

Der Staat übernimmt einen Teil des Risikos

Im Zentrum des Vorschlags stehen staatliche Kreditbürgschaften. Für 50 Prozent der Bausumme könnten interessierte Wohnungsunternehmen eine staatliche Bürgschaft oder alternativ einen direkten staatlichen Kredit erhalten.

Die Garantie soll vor allem die Finanzierungskosten drücken. Weil ein Teil des Kredits staatlich abgesichert wäre, sinkt das Risiko der Finanzierung. Die daraus entstehenden günstigeren Konditionen sollen den Unternehmen wiederum Spielraum geben, niedrigere Mieten anzubieten.

Der Staat müsste dabei nicht die gesamte Bausumme selbst finanzieren. Nach der Modellrechnung der Autoren könnte bereits ein Euro staatlicher Ausfallreserve Investitionen von 66,60 Euro ermöglichen. Für ein Jahresprogramm mit 100.000 Wohnungen rechnen Dullien und Kollatz mit Garantien von rund 11,7 bis 12,7 Milliarden Euro. Als Ausfallreserve wären dem Modell zufolge etwa 352 bis 381 Millionen Euro notwendig.

Was in der Studie allerdings weniger beachtet wird: Es fehlen Fachkräfte, die die Wohnungen in Deutschland überhaupt bauen können, wie eine IW-Studie zeigt.

Billiger bauen statt immer höhere Zuschüsse zahlen

Günstigere Kredite allein reichen nach Ansicht der Forscher nicht. Auch die Baukosten müssen sinken. Deshalb sollen nur Projekte gefördert werden, die nachweislich kostengünstiger bauen.

Die Vorschläge reichen von optimierten Grundrissen und serieller Vorfertigung bis zu kürzeren Bauzeiten. Auch bestimmte Standards sollen reduziert werden können. Als konkretes Beispiel nennen die Autoren den Verzicht auf Tiefgaragen. Das Prinzip „Einfach und experimentell Bauen“, wie es unter anderem in Hamburg und Berlin möglich ist, soll Bestandteil des Fördermodells werden.

Wie groß das Einsparpotenzial sein kann, zeigen die Autoren anhand eines Vonovia-Projekts. Dort seien ursprünglich Baukosten von 5.000 Euro pro Quadratmeter kalkuliert worden. Durch die Zusammenarbeit mit einem Holz-Hybrid-Hersteller seien die Kosten auf 3.600 Euro gesunken.

Wohnungen sollen für 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter vermietet werden

Die günstigeren Finanzierungs- und Baukosten sollen bei den Mietern ankommen. Unternehmen, die von der Förderung profitieren, müssten sich deshalb im Gegenzug langfristig zu moderaten Mieten verpflichten.

Für die ersten 20 Jahre nennen die Forscher als denkbaren Rahmen eine Kaltmiete von maximal 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Erhöhungen sollen in dieser Zeit nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein. Danach könnten die Mieten an die Inflation gekoppelt oder die jährliche Steigerung beispielsweise auf zwei Prozent begrenzt werden.

Damit würde die staatliche Unterstützung an eine Gegenleistung gekoppelt: Wer durch Garantien günstiger finanzieren kann, darf die Wohnungen anschließend nicht zu beliebigen Marktpreisen vermieten. Zusätzlich sollen soziale Kriterien festlegen, welche Haushalte Zugang zu den geförderten Wohnungen erhalten.

Kommunen sollen günstiges Bauland bereitstellen

Auch Städte und Gemeinden spielen in dem Modell eine wichtige Rolle. Nach Ansicht der Forscher haben sie vor allem bei der Bereitstellung von preiswertem Grund und Boden einen entscheidenden Hebel.

Hinzu kommen Planung und Baurecht. Kommunen könnten Genehmigungen und Verfahren beschleunigen und Möglichkeiten des einfacheren Bauens nutzen. Damit sollen nicht nur die Finanzierungskosten, sondern auch Grundstücks-, Planungs- und Baukosten gedrückt werden.

Das Fördermodell setzt damit an mehreren Stellen gleichzeitig an: Der Staat reduziert über Garantien die Finanzierungskosten, Bauunternehmen müssen kostengünstiger bauen und sich langfristig zu moderaten Mieten verpflichten, während Kommunen günstiges Bauland und schnelleres Baurecht ermöglichen sollen.