Berliner Wohnungsmarkt unter Druck: Mieten steigen seit 2023 um mehr als 12 Prozent

Zu wenig Neubau, steigende Mieten und wachsende Preise im Umland: Gut drei Jahre nach dem Start der Berliner CDU-SPD-Koalition bleibt die Lage auf dem Wohnungsmarkt angespannt. Eine aktuelle immowelt Auswertung zeigt, wie sich Mieten und Kaufpreise seit April 2023 entwickelt haben – und warum inzwischen auch der Berliner Speckgürtel stärker unter Preisdruck gerät.

Berlin wächst, Wohnraum bleibt knapp – und die Folgen bekommen Wohnungssuchende immer deutlicher zu spüren. Seit dem Amtsantritt der CDU-SPD-Regierung im April 2023 sind die Angebotsmieten für Bestandswohnungen in der Hauptstadt um 12,2 Prozent gestiegen. Gleichzeitig wurden die politischen Neubauziele deutlich verfehlt.

Im Koalitionsvertrag hatten CDU und SPD angekündigt, durchschnittlich bis zu 20.000 neue Wohnungen pro Jahr zu schaffen. Tatsächlich wurden 2024 rund 15.000 Wohnungen fertiggestellt, 2025 waren es nur noch etwa 11.000. Damit bleibt der Neubau deutlich hinter den eigenen Zielmarken zurück.

Das ist für den Berliner Wohnungsmarkt besonders problematisch: Wo nur wenige neue Wohnungen entstehen, konzentriert sich die Nachfrage stärker auf den bestehenden Bestand. Genau dort sind die Preise in den vergangenen Jahren weiter gestiegen.

75-Quadratmeter-Wohnung kostet rund 119 Euro mehr im Monat

Im April 2023 lag die durchschnittliche Angebotsmiete für eine Bestandswohnung in Berlin bei 12,95 Euro pro Quadratmeter. Im Juli 2026 waren es bereits 14,53 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 12,2 Prozent innerhalb von gut drei Jahren.

Was zunächst nach wenigen Euro pro Quadratmeter klingt, summiert sich für Mieter schnell zu einem erheblichen Betrag. Für eine typische 75-Quadratmeter-Wohnung stieg die rechnerische monatliche Kaltmiete von rund 971 Euro auf etwa 1.090 Euro. Wohnungssuchende müssen damit heute knapp 119 Euro mehr pro Monat einplanen als zu Beginn der aktuellen Regierungskoalition. Auf ein Jahr gerechnet entspricht das rund 1.428 Euro zusätzlicher Kaltmiete.

Trotzdem ist Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Metropolen nicht die Stadt mit dem stärksten Mietanstieg. In Hamburg verteuerten sich Bestandswohnungen im selben Zeitraum um 18,8 Prozent, in Frankfurt am Main um 18,3 Prozent. Auch Köln und München verzeichneten höhere prozentuale Zuwächse.

Für Berliner Wohnungssuchende dürfte dieser Vergleich allerdings nur bedingt beruhigend sein. Denn die Hauptstadt ist längst kein günstiger Mietmarkt mehr. Vor allem für Haushalte, die neu in die Stadt ziehen oder innerhalb Berlins umziehen müssen, bedeutet das aktuelle Preisniveau eine deutlich höhere monatliche Belastung.

Neubau bleibt hinter den politischen Zielen zurück

Die Preisentwicklung trifft auf eine Neubautätigkeit, die den zusätzlichen Bedarf bisher nicht auffangen kann. Für die aktuelle Legislaturperiode hatten CDU und SPD ein ambitioniertes Ziel ausgegeben: durchschnittlich bis zu 20.000 neue Wohnungen jährlich.

Von diesem Niveau ist Berlin derzeit weit entfernt. Rund 15.000 fertiggestellte Wohnungen im Jahr 2024 bedeuteten bereits eine klare Zielverfehlung. 2025 sank die Zahl der Fertigstellungen nochmals deutlich auf rund 11.000.

Auch bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen blieb der Neubau unter den politischen Vorgaben. Statt der angestrebten 6.500 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr wurden 2025 weniger als 5.000 fertiggestellt.

Für den Markt entsteht daraus ein einfaches Problem: Die Zahl der Haushalte, die in Berlin wohnen möchten, wächst schneller als das verfügbare Angebot. Besonders in begehrten innerstädtischen Lagen verschärft das den Wettbewerb um freie Wohnungen.

Kaufpreise: Berlin entwickelt sich anders als München und Frankfurt

Auch auf dem Berliner Kaufmarkt zeigt sich eine bemerkenswerte Entwicklung. Zwar fällt der Anstieg deutlich geringer aus als bei den Mieten, im Vergleich der fünf größten deutschen Städte entwickelt sich Berlin aber besonders dynamisch.

Im April 2023 kosteten Bestandswohnungen in der Hauptstadt durchschnittlich 4.872 Euro pro Quadratmeter. Im Juli 2026 waren es 4.994 Euro. Das entspricht einem Plus von 2,5 Prozent.

Damit weist Berlin unter den fünf größten deutschen Städten den stärksten Preisanstieg auf. In München gingen die Angebotspreise im selben Zeitraum um 2,8 Prozent zurück, in Frankfurt am Main sogar um 3,2 Prozent. Hamburg und Köln verzeichneten lediglich moderate Zuwächse.

Dass sich die Kaufpreise in Berlin trotz weiterhin hoher Finanzierungskosten nach oben bewegen, deutet auf eine robuste Nachfrage hin. Für Kaufinteressenten bedeutet das allerdings, dass sich die Erschwinglichkeit kaum verbessert hat. Höhere Zinsen treffen auf Immobilienpreise, die im Gegensatz zu anderen Metropolen nicht deutlich nachgegeben haben.

Wohnungsknappheit auch außerhalb Berlins

Der angespannte Berliner Wohnungsmarkt verändert inzwischen auch das Umland. Wer innerhalb der Hauptstadt keine passende oder bezahlbare Immobilie findet, weicht häufig nach Brandenburg aus. Davon profitieren insbesondere gut angebundene Gemeinden und Städte im direkten Speckgürtel.

Die steigende Nachfrage hinterlässt deutliche Spuren bei den Preisen. Während Eigentumswohnungen in Berlin seit April 2023 um 2,5 Prozent teurer wurden, stiegen die Angebotspreise in den acht angrenzenden Landkreisen im Durchschnitt um 8,2 Prozent.

Besonders stark fällt die Entwicklung in Oberhavel aus. Dort kletterte der durchschnittliche Angebotspreis für Bestandswohnungen von 2.986 Euro auf 3.614 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 21 Prozent innerhalb von gut drei Jahren.

Damit verliert das Berliner Umland zumindest teilweise seine Rolle als deutlich günstigere Alternative. Vor allem in Regionen mit schnellen Bahn- oder Straßenverbindungen in die Hauptstadt konkurrieren Berliner Wohnungssuchende zunehmend mit der lokalen Nachfrage.

Auch die Mieten im Umland steigen

Bei Mietwohnungen ist das Bild differenzierter. Über alle acht angrenzenden Landkreise hinweg stiegen die Angebotsmieten zwischen April 2023 und Juli 2026 im Durchschnitt um 11,2 Prozent und damit etwas weniger stark als in Berlin selbst.

Einzelne Landkreise verzeichneten allerdings deutlich höhere Zuwächse. In Potsdam-Mittelmark verteuerten sich Bestandsmieten um 16,1 Prozent, in Teltow-Fläming um 15,5 Prozent und in Dahme-Spreewald um 14,6 Prozent.

Deutlich moderater entwickelten sich dagegen Oberhavel mit einem Plus von 6,6 Prozent und Märkisch-Oderland mit 7,8 Prozent.