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Kündigungsfrist Wohnung - darauf musst du achten

Wenn du aus deiner Mietwohnung ausziehen willst, musst du vorher den Mietvertrag kündigen – und zwar rechtzeitig. Ansonsten musst du am Ende auch nach deinem Auszug weiter Miete zahlen. Welche Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter gelten und was du sonst rund um die Kündigungsfrist deiner Wohnung beachten solltest, erfährst du hier.

Mietvertrag kündigen: Musterkündigungsschreiben und Kündigungsfristen

Du willst deinen Mietvertrag kündigen? Hier findest du ein Musterkündigungsschreiben für eine Wohnungskündigung an deinen Vermieter.

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Wohnung kündigen: Welche Fristen müssen Mieter einhalten?

Wenn du deine Wohnung kündigen willst, musst du bestimmte Fristen beachten. Wichtig ist, dass die Kündigung deines Mietvertrags rechtzeitig bei deinem Vermieter ankommt. Wenn du zu spät kündigst, zahlst du im schlimmsten Fall doppelt Miete: für die alte und die neue Wohnung.

Im deutschen Mietrecht ist für Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist des Mietvertrags von 3 Monaten festgelegt. Beachte, dass dein Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter vorliegen muss, damit der Vertrag zum Ablauf des übernächsten Monats endet.

Diese ersten 3 Werktage des Monats, während denen du fristgerecht kündigen kannst, werden auch Karenzfrist genannt. Wichtig zu wissen ist, dass im Mietrecht auch der Samstag als Werktag gilt. Sollte der 3. eines Monats also auf einen Samstag fallen, kannst du nicht davon ausgehen, dass es ausreicht, wenn dein Vermieter die Kündigungserklärung erst am folgenden Montag erhält.

Plane die Kündigung deiner Wohnung so, dass sie dem Vermieter spätestens in der Karenzzeit zugestellt wird. Verschicke sie im Zweifel lieber noch am Monatsende statt zu Beginn des Kalendermonats, um auf Nummer sicher zu gehen. Unser Kündigungsfristenrechner hilft dir dabei, die Kündigungsfrist für deinen Mietvertrag im Auge zu behalten:

So kannst du die Zustellung des Kündigungsschreibens an den Vermieter beweisen

Ganz gleich, wie gut oder schlecht dein Verhältnis zu deinem Vermieter ist, lass dir die fristgerechte Kündigung deines Mietvertrags von deinem Vermieter auf jeden Fall schriftlich bestätigen. In den meisten Fällen sollte es reichen, wenn du deinen Vermieter in der Kündigungserklärung freundlich um die schriftliche Bestätigung deines gewünschten Kündigungstermins bittest.

Wenn du jedoch Konflikte mit dem Vermieter erwartest, solltest du für die Zustellung des Kündigungsschreibens weitere Maßnahmen ergreifen. Am sichersten ist die persönliche Übergabe unter Zeugen. Lass dir den Empfang deiner Kündigung auf einer 1:1 Kopie des Briefs mit Datum und Unterschrift bestätigen.

Kommt ein persönliches Treffen nicht infrage, kannst du auch einen Kurierdienst mit der Zustellung beauftragen. Der Bote prüft dein Kündigungsschreiben und die Kopie auf Übereinstimmung und Inhalt, bevor das Schreiben in den Briefumschlag gesteckt wird. Anschließend überbringt der Bote den Brief an deinen Vermieter und stellt einen Zustellnachweis aus, der auch vor Gericht als Beweis gilt.

Wichtig zu wissen ist, dass Einschreiben oder Einschreiben mit Rückschein nicht als nachweisbare Zustellungsart gelten. Sie bestätigen zwar, dass der Brief eingeworfen wurde, nicht aber, dass er auch beim Empfänger angekommen ist. Zudem kann beim Einwurfeinschreiben nicht nachgewiesen werden, welcher Inhalt im Briefumschlag war.

Das kannst du tun, wenn dein Vermieter die Kündigung ignoriert

Wenn du die gesetzliche Kündigungsfrist für deine Wohnung einhältst und sichergestellt hast, dass der Vermieter dein Kündigungsschreiben spätestens in der Karenzfrist erhalten hat, ist deine Kündigung auch ohne eine Bestätigung deines Vermieters rechtsgültig.

Spätestens zur Wohnungsübergabe sollte der Vermieter jedoch mit dir in Kontakt getreten sein, damit die Wohnung wieder offiziell in seinen Besitz übergehen kann. Wenn du keine Reaktion auf deine Kündigung von deinem Vermieter bekommst, solltest du zunächst ausschließen, dass du einen Fehler bei der Kündigung gemacht hast. Prüfe, ob dein Vermieter die Kündigungserklärung auch wirklich erhalten hat. Auch wenn du vergessen hast, die Kündigung zu unterschreiben, ist sie nicht gültig. Fertige im Zweifel eine zweite Kündigung an und stelle wie oben beschrieben sicher, dass sie den Vermieter erreicht.

Reagiert der Vermieter weiterhin nicht auf deine Kündigung, solltest du mit Fotos und unter Zeugen den mangelfreien Zustand der Wohnung nach deinem Auszug dokumentieren. Die Wohnungsschlüssel kannst du, ebenfalls unter Zeugen, in den Briefkasten des Vermieters legen oder an einen Nachbarn des Vermieters abgeben.

Lass dich in so einem komplizierten Fall unbedingt von einem Anwalt beraten, da bestimmte Rechtsschritte, wie etwa den Vermieter in Annahmeverzug zu versetzen und eine Besitzaufgabe anzudrohen, nötig sind, damit dein Mietverhältnis als beendet gilt.

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Welche Sonderkündigungsfristen sieht das Mietrecht für dich als Mieter vor?

In den allermeisten Fällen gilt für Mietwohnungen die Kündigungsfrist von 3 Monaten. Sie ist laut Mietrecht auch dann einzuhalten, wenn der Mieter stirbt. Hier hast du als Mitbewohner oder Erbe allerdings eine einmonatige Überlegungsfrist, in der du entscheiden kannst, ob du den Mietvertrag weiterführen möchtest oder kündigen willst.

Eine so genannte Sonderkündigung mit einer kürzeren Kündigungsfrist ist für dich dann möglich, wenn dein Vermieter die Miete erhöht, Modernisierungen angekündigt wurden oder schwere Mängel an der Wohnung bestehen.

Im Falle von Mieterhöhungen und Modernisierungen gilt ein Sonderkündigungsrecht von 2 Monaten. Bei schweren Mängeln wie Schimmelbefall oder Baumängeln kannst du sogar fristlos kündigen. Die folgende Tabelle gibt dir einen Überblick über die Kündigungsfristen, die für dich als Mieter einer Wohnung gelten:

Kündigungsfristen für Mieter im Überblick:

Kündigungsart Kündigungsfrist
gesetzliche/ordentliche Kündigung durch den Mieter 3 Monate zum Monatsende
Modernisierung 2 Monate
Tod des Mieters 3 Monate
Untervermietung nicht gestattet 3 Monate
Mieterhöhung 2 Monate
Unzumutbare Umstände (z.B. Schäden) Fristlose Kündigung

Wann kannst du als Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen?

Das deutsche Mietrecht sieht für dich als Mieter auch einige Möglichkeiten zur fristlosen Kündigung deiner Mietwohnung vor. Du kannst die fristlose Kündigung in folgenden Fällen erwirken:

Erhebliche Gesundheitsgefährdung
Die Wohnung ist von Ungeziefer befallen oder eine erhöhte Schadstoffbelastung wurde festgestellt.

Schwerwiegende Schäden
Liegen Schäden wie Baumängel vor, musst du eine Mängelanzeige schreiben. Behebt dein Vermieter die Mängel daraufhin nicht, kannst du fristlos kündigen.

Wohnung kann nicht wie vereinbart genutzt werden
Der Mietvertrag wurde unterschrieben, zu Mietbeginn sind Teile der Wohnung aber noch nicht bewohnbar. Dadurch verschiebt sich der Einzugstermin und die Fristen werden nicht eingehalten.

Vermieter betrügt
Dazu musst du nachweisen können, dass der Vermieter wissentlich die Nebenkosten zu hoch angesetzt hat, oder die Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.

Vermieter betritt unerlaubt die Wohnung
Hat sich der Vermieter ohne deine Genehmigung Zutritt zur Wohnung verschafft, beispielsweise durch einen zurückgehaltenen Zweitschlüssel, darfst du die Wohnung fristlos kündigen. Allerdings bist du in diesem Fall in der Beweispflicht. Es gibt aber auch Ausnahmen, wann der Vermieter keine Erlaubnis braucht.

Welche Frist und Form müssen Vermieter einhalten, um ihren Mietern zu kündigen?

Gibt es keine Situation, die ein Sonderkündigungsrecht oder fristlose Kündigung erwirkt, gilt für dich als Mieter immer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Allerdings können Mieter und Vermieter immer gemeinsam Absprachen treffen, in denen die Kündigungsfrist außer Kraft gesetzt wird.

Kündigungsfrist außer Kraft: Ein Beispiel

Du als Mieter findest einen Nachmieter, der vor Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung beziehen möchte. Aber das Gerücht, dass das Suchen von 3 Nachmietern automatisch die Kündigungsfrist verkürzt, gilt als ein großer Mietrechtsirrtum. Der Vermieter muss dem immer erst zustimmen.

Kündigungsfristen für Vermieter im Überblick:

Für Vermieter ist es sehr schwierig, einem Mieter zu kündigen. Sie brauchen immer einen besonderen Grund – so zum Beispiel im Falle einer Eigenbedarfskündigung oder einer Verwertungskündigung. Grundsätzlich sollte der Vermieter aber immer die Mietdauer des Mieters beachten, denn oft richtet sich danach die Kündigungsfrist.

Kündigung wenn: Kündigungsfrist 
Mietdauer bis 5 Jahre in der Wohnung * 3 Monate
Mietdauer ab 5 Jahre in der Wohnung * 6 Monate
Mietdauer ab 8 Jahre in der Wohnung * 9 Monate
Mieter verstirbt / Wohnung wird zwangsversteigert 3 Monate
Vermieter wohnt im selben Haus gesetzliche Kündigungsfrist + 3 Monate
Wohnung wird verkauft und in Eigentum umgewandelt mindestens 3 Jahre Sperrfrist
Unzumutbare Zustände (z. B. Mietrückstand, Hausfrieden wird gestört) Fristlose Kündigung unter Umständen möglich
Vewertungskündigung gesetzliche Kündigungsfrist

*auch bei Eigenbedarf und Totalsanierung

Dann kann der Vermieter dem Mieter kündigen

Kündigung wegen Eigenbedarf

Will der Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, muss er sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter halten. In der Kündigung muss er zudem den Eigenbedarf seinerseits stichhaltig begründen.

Vertragsverletzung

Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist gültig, wenn du dich nicht an den Mietvertrag hältst. Das kann folgende Gründe haben:

  • Du hast unerlaubt die Wohnung baulich verändert
  • Du hast unerlaubt die Wohnung untervermietet
  • Du betreibst unerlaubt ein Gewerbe
  • Du hast den Vermieter beleidigt
  • Du verstößt gegen die Hausordnung
  • Du hast die Wohnung überbelegt
  • Du hast Mietschulden

Unabhängig vom Grund gilt hier immer die gesetzliche Kündigungsfrist.

Kündigung nach Kauf und Umwandlung in Eigentumswohnungen

Wird ein Mehrfamilienhaus verkauft, und will der Eigentümer die Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen umwandeln, gilt aufgrund des Eigentümerwechsels der Wohnung eine gesetzliche Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren. Es sind nur fristlose Kündigungen aufgrund von Vertragsverletzungen durch den Mieter möglich.

Verwertungskündigung

Ein Vermieter kann seinem Mieter nicht nur wegen Eigenbedarf kündigen, sondern auch dann, wenn er ein wirtschaftliches Interesse daran hat. Dann kommt die Verwertungskündigung zum Tragen. Sie wird dann ausgesprochen, wenn beispielsweise eine grundlegende Modernisierung oder gar der Abriss zwecks Neubau geplant wird. Aber auch der Verkauf aus finanziellen Gründen rechtfertigt unter bestimmten Umständen eine Verwertungskündigung. In diesem Fall gilt für die Mieter eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten, ab 5 Jahren Mietdauer 6 und ab 8 Jahren Mietdauer 9 Monate.

Können Vermieter auch mit kürzeren Fristen kündigen?

Unabhängig von dem, was im Mietvertrag steht, muss sich der Vermieter immer an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, der Mieter lässt sich etwas Schwerwiegendes zu Schulden kommen. Dann kann der Vermieter ihm unter Umständen fristlos kündigen.

Fristlose Kündigung

Die Gründe für eine fristlose Kündigung des Mieters können sich mit denen für eine ordentliche Kündigung decken. Der Vermieter kann wählen, ob er dir ordentlich oder fristlos kündigen will.

Beispiele für fristlose Kündigung sind:

  • Du zahlst die Miete zum wiederholten Mal nicht pünktlich.
  • Du hast den Hausfrieden gestört.
  • Du vernachlässigst den Zustand der Wohnung.
  • Du vermietest die Wohnung unerlaubt unter.
  • Du betreibst ein unerlaubtes Gewerbe in der Wohnung.

Die ordentliche Kündigung

Achtung: Eine ordentliche Kündigung ist – einmal ausgesprochen – unumgänglich. Eine fristlose Kündigung kann, beispielweise bei Zahlung des Mietrückstands, rückgängig gemacht werden. Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kann zudem sehr zeitraubend und vor allem teuer werden. Oft endet eine fristlose Kündigung in Gerichtsverfahren und Räumungsklagen.

Spezialfall: Mieter und Vermieter wohnen im selben Haus

Wohnen Mieter und Vermieter im selben Haus, gilt laut Paragraph 573 BGB ein Sonderkündigungsrecht für den Vermieter. Das bedeutet, der Vermieter kann das Mietverhältnis im Prinzip ohne Grund kündigen. Er kann sogar dann kündigen, wenn der Mieter keine vertraglichen Pflichten verletzt hat oder kein Eigenbedarf angemeldet wird.
Wenn der Vermieter das Sonderkündigungsrecht nutzt, verlängert sich dadurch aber die Kündigungsfrist um 3 Monate zur gesetzlichen Kündigungsfrist. Das bedeutet bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist dann 6 statt 3 Monate, wohnt der Mieter länger als 5 Jahre in seiner Wohnung 9 statt 6 Monate, und wohnt der Mieter länger als 8 Jahre in der Wohnung, gelten 12 statt 9 Monate Kündigungsfrist.

Was passiert, wenn der Mieter früher auszieht?

Nach der Kündigung des Mietvertrages kommt es oft vor, dass die Mieter noch vor Ablauf des Mietvertrags die Wohnung verlassen. In diesem Fall müssen Mieter wie Vermieter aber darauf achten, nicht gegen das Mietrecht zu verstoßen:

Was hat der Mieter bei vorzeitigem Auszug zu beachten?

  • Der Mieter muss, auch wenn er Monate vor Ende des Mietvertrags aus der Wohnung auszieht, die Miete weiterbezahlen. Auch die Nebenkosten werden für den Zeitraum weitergeführt. Sollte dies nicht der Fall sein, kann der Vermieter die fehlenden Mieteinnahmen mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen.
  • Es ist üblich, die Schlüssel zum Ende des Mietvertrags während der Wohnungsübergabe zu übergeben. Dann wird zeitgleich ein Wohnungsübergabeprotokoll geführt. Zieht der Mieter aus und übergibt die Schlüssel nicht, kann der Vermieter mithilfe eines Schlüsseldienstes die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrages öffnen und die Schließanlage tauschen lassen. Die Kosten kann der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen und im Zweifel mit der Kaution verrechnen.

Worauf muss der Vermieter bei vorzeitigem Auszug achten?

  • Hat der Mieter die Wohnung vorzeitig verlassen, darf der Vermieter sie trotzdem ohne Erlaubnis noch nicht betreten. Erst nach Ablauf des Mietvertrages, wenn sichergestellt ist, dass der Mieter wirklich nicht mehr darin wohnt, kann der Vermieter sie betreten.
  • Etwaige Sanierungen können also nicht schon zuvor begonnen werden. Wurde aufgrund des vorzeitigen Auszugs kein Übergabeprotokoll geführt, kann der Vermieter im Beisein eines Zeugen die Wohnung besichtigen und Kosten für festgestellte Mängel daraufhin geltend machen.

Wann können Mieter einer Kündigung widersprechen?

Du als Mieter kannst der Kündigung eines Vermieters widersprechen. Die Kündigung muss aber eine sogenannte Härte darstellen, „die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574, BGB).“
Dieser Fall tritt ein, wenn du angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen kannst. Oder wenn gesundheitliche Gründe einen Umzug unmöglich machen.

Beispiele dafür können sein:

  • fortgeschrittene Schwangerschaft
  • schwere Krankheit oder Invalidität
  • enge Verwurzelung der Mieterin Verbindung mit hohem Lebensalter
  • Schulkind kurz vor Abschluss in Verbindung mit unmöglichem Schulwechsel
  • hohe Examensbelastung
  • Selbstmordgefahr

Wichtig ist, dass du den Widerspruch der Kündigung fristgerecht einreichst. Dafür hast du laut Mietrecht maximal 2 Monate Zeit. Im Widerspruch solltest du den vorliegenden Härtefall ausreichend darstellen.

Ausnahmen für die Kündigungsfrist der Wohnung

Beidseitiger Kündigungsverzicht

Im Mietvertrag kann ein beidseitiger Kündigungsverzicht vereinbart werden. Bei Formularmietverträgen darf dieser bis zu 4 Jahre lang dauern. In der Praxis bedeutet das, dass ab Unterzeichnung des Mietvertrags für einen Zeitraum von 4 Jahren weder der Mieter noch der Vermieter kündigen kann. Individuell kann ein noch längerer Kündigungsverzicht vereinbart werden. In einem Urteil erachtete der Bundesgerichtshof auch eine fünfjährige Frist für unbedenklich (Az.: VIII ZR 81/03). Besonders üblich ist die Vereinbarung bei Staffelmietverträgen. In diesen Fällen gelten die gleichen Regelungen wie bei anderen Mietverträgen auch.

Qualifizierter Zeitmietvertrag

Eine andere Möglichkeit, eine Kündigung in einem bestimmten Zeitraum auszuschließen, sind qualifizierte Zeitmietverträge mit Kündigungsverzicht. Dabei vereinbaren Mieter und Vermieter, das Mietverhältnis nach Ablauf einer bestimmten Zeit nicht weiterzuführen. Für die Zeit, in der das Mietverhältnis läuft, kann ein Kündigungsverzicht vereinbart werden. Zeitmietverträge mit Kündigungsverzicht sind allerdings nur in qualifizierter Form zulässig. Das bedeutet, dass der Vermieter schon im Mietvertrag angeben muss, warum das Mietverhältnis nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums nicht weitergeführt werden soll. Ein solcher Grund kann beispielsweise ein späterer Eigenbedarf oder der geplante Abriss oder Umbau der Wohnung sein. Ein fehlender oder vorgeschobener Befristungsgrund bedeutet, dass die Befristung des Mietvertrags unwirksam ist – der Vertrag gilt damit als unbefristet und es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.

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